La donation temporaire d’usufruit pour aider financièrement ses enfants

Publié le 25 octobre 2018 - 14 h 36 min

L’allongement de la durée des études et l’arrivée de plus en plus tardive des étudiants sur le marché du travail conduisent fréquemment les parents à apporter une aide financière à leurs enfants majeurs. Le plus souvent, cette aide revêt la forme d’une pension alimentaire. Selon les cas, les parents auront intérêt à rattacher l’enfant à leur foyer fiscal (s’il est rattachable, par exemple parce qu’il poursuit des études et a moins de 25 ans), ou au contraire à le détacher et à déduire la pension de leurs revenus imposables en contrepartie de la perte de la majoration du quotient familial (lié à des mesures de plafonnement).

Une autre solution avantageuse existe : la donation temporaire d’usufruit. Cette technique permet de transférer aux enfants les revenus produits par un bien, pour une durée limitée.

La donation temporaire d’usufruit présente aussi des avantages fiscaux pour les parents. Mais des précautions s’imposent dans la forme (acte notarié), la durée et la préservation des droits des usufruitiers.

La donation temporaire d’usufruit, pour quoi, comment ?

Une technique plus sophistiquée, plus lourde aussi de conséquences, mais nettement plus avantageuse au plan fiscal, a été imaginée par la pratique : la donation temporaire d’usufruit d’un bien de rapport.

Plutôt que de verser une pension, les parents transfèrent à leurs enfants le droit aux revenus produits par le bien le temps qu’ils terminent leurs études et s’installent dans la vie professionnelle.

Les avantages de la donation temporaire d’usufruit

Sur un plan patrimonial, la donation temporaire d’usufruit permet bien sûr une plus grande autonomie financière et une responsabilisation des enfants bénéficiaires de la donation. Mais cette technique permet aussi aux parents de réaliser de substantielles économies d’impôt.

1) En matière d’IFI (Import sur le Fortune Immobilière)

C’est en principe l’usufruitier qui est imposable sur la valeur du bien en toute propriété. Dès lors, la donation de l’usufruit d’un bien immobilier (ou de parts de sociétés détenant de l’immobilier non exonéré) à des enfants majeurs a pour effet de diminuer la valeur taxable du patrimoine des parents, et donc l’impôt dû par eux.

2) S’agissant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux,

Les enfants deviennent personnellement imposables à raison des revenus du bien transmis en usufruit, à condition qu’ils aient été préalablement détachés du foyer fiscal de leurs parents. Les parents perdent évidemment la majoration du quotient familial, mais voient en contrepartie leurs revenus imposables diminuer. Or, en raison d’une part du plafonnement des effets du quotient familial et d’autre part du fait que les donataires sont, par hypothèse, imposés dans une tranche d’imposition plus faible que leurs parents, la charge fiscale globale du groupe familial s’en trouve allégée. Il y aura également économie fiscale lorsque la donation temporaire viendra prendre le relais du versement à un enfant majeur d’une pension alimentaire excédant le plafond de déduction fiscale, si les revenus du bien dont l’usufruit est donné excèdent ce plafond.

Les risques de la donation temporaire d’usufruit et les précautions à prendre

Compte tenu de son intérêt fiscal, l’administration voit la donation temporaire d’usufruit d’un mauvais œil. Elle se réserve le droit de rechercher le caractère abusif de l’opération selon les modalités prévues à l’article L 64 du LPF.La Jurisprudence n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur ce type d’opération.

Dès lors que la donation temporaire d’usufruit consentie par des parents à leurs enfants majeurs se justifie par le souhait des parents de responsabiliser leurs enfants en leur attribuant une source autonome de revenus susceptible d’assurer leur logement et/ou leur entretien courant, et à condition bien sûr que les parents ne se réapproprient pas (directement ou indirectement) lesdits revenus, le risque d’abus de droit nous paraît limité.

Par précaution, il peut être utile de suivre les recommandations suivantes :

– la donation doit être réalisée par acte notarié ;

– la transmission doit être effectuée pour une durée d’au moins trois ans et porter sur un bien productif de revenus ;

– la transmission doit préserver les droits de l’usufruitier. En particulier, tous les revenus du bien doivent lui être attribués.

Catherine LABERTRANDIE, notaire.

Tout ce qu’il faut savoir sur la procuration

Publié le 1 août 2018 - 12 h 01 min

Petits services ou engagement décisif, les procurations permettent de se faire représenter pour de nombreux actes de la vie civile. Cet acte juridique permet de donner à un tiers le pouvoir d’agir en son nom. Il évite de se déplacer soi-même lorsque l’on est empêché ou éloigné, par exemple. La procuration peut concerner des actes simples aussi bien que des engagements importants ; elle peut viser une action précise à un moment donné, ou s’étendre au plus large éventail d’actes juridiques. Un acte notarié est nécessaire pour les actes plus importants (acceptation d’une donation, contrat de mariage…).

Qu’est-ce qu’une procuration ?

La procuration ou mandat, est un acte d’une personne, appelée mandant, qui donne le pouvoir à une autre personne, appelée mandataire, d’accomplir un acte pour son compte. La procuration est un pouvoir de représentation du mandant par le mandataire. Le mandataire régularisera un acte, aux lieu et place du mandant.

La forme de la procuration (ou mandat)

Le mandat peut être tacite, expresse, apparent, écrit voire verbal, général, spécial.

L’absence de support écrit du mandat engendrera un problème de preuve, notamment quant à l’étendue des pouvoirs que le mandant a voulu conférer au mandataire.

Aussi, la sécurité juridique nécessite que les procurations soient écrites.

L’écrit peut être sous seing privé, c’est-à-dire signé par le mandant seul ; il peut être notarié, c’est-à-dire signé par le mandant par-devant un notaire, qui lui-même signera l’acte contenant procuration.
La procuration établie par acte notariée s’impose, en la forme, pour permettre au mandant d’être représenté dans un certain nombre d’actes notariés, tels que les actes contenant donation, donation-partage, constitution d’hypothèque…

Le mandataire doit accepter le mandat ; cette acceptation toutefois, peut être tacite si le mandataire, bien que n’ayant pas accepté expressément le mandat qui lui a été conféré, a exécuté le mandat qui lui a été donné.

Les effets à l’égard du mandataire et du mandant

Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et ne doit pas outrepasser les pouvoirs qui lui ont été conférés.
Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.
Le mandant est tenu d’exécuter les engagements que le mandataire a pris, conformément aux dispositions du mandat qui lui a été consenti.
Le mandant n’est pas tenu de ce qui a pu être fait au-delà des pouvoirs donnés au mandataire. Aussi, il est important de vérifier les pouvoirs du mandataire qui se présentera pour régulariser un acte pour le compte du mandant afin de contrôler l’étendue des pouvoirs du mandataire.

La fin de la procuration (ou mandat)

La procuration prend fin :

Par la renonciation par le mandataire, au mandat, à charge pour lui de le notifier au mandant.
Par la révocation du mandat, par le mandant.
Par suite du décès du mandant ou du mandataire ; leurs héritiers ne sont pas tenus par les procurations que leur auteur, le mandant, a pu consentir, ni par les procurations consenties au mandataire.
Par suite de la tutelle du mandataire ou du mandant. En conséquence il est opportun voire nécessaire, de vérifier quand se présente le mandataire, sa capacité et également la capacité du mandant et si ce dernier survit.

La procuration est un acte important

Consentir une procuration (ou mandat) et accepter une procuration, n’est pas anodin. Cela nécessite confiance entre mandant et mandataire car le mandataire va agir et engager le mandant. La responsabilité du mandataire est également engagée, car le mandataire répondra de ses fautes s’il commet des fautes de gestion.

Sylvie CHEF D’HOTEL DIEVAL, notaire

L’habilitation familiale en 10 questions clés

Publié le 16 juillet 2018 - 18 h 16 min

Depuis le 26 février 2016, une nouvelle mesure judiciaire, « l’habilitation familiale », permet de représenter un proche vulnérable sans avoir à passer par une mesure de tutelle ou curatelle.

1 – Quel est l’OBJECTIF de l’habilitation familiale ?

Celui de permettre aux familles, capables de pourvoir seules aux intérêts de leur proche vulnérable, d’assurer sa protection sans avoir à recourir aux mesures traditionnelles de protection judiciaire que sont la curatelle ou la tutelle.

Une fois l’habilitation familiale prononcée par le juge, le but est de ne plus faire intervenir le juge des tutelles, sauf difficulté particulière : une place prépondérante est ainsi donnée à la famille dans la représentation d’un de ses membres.

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2 – QUI peut être concerné par l’habilitation familiale ?

Les familles dans lesquelles est présente une personne vulnérable majeure (personne affaiblie par l’âge, touchée par la maladie, ou atteinte d’un handicap) hors d’état de manifester sa volonté.

Le juge ne peut pas ordonner une habilitation familiale lorsqu’il peut être suffisamment pourvu aux intérêts du majeur par la représentation de droit commun (procuration) ou par un mandat de protection future.

3 – A QUELLE FAMILLE s’adresse l’habilitation familiale ?

Compte tenu du fait, qu’une fois l’habilitation familiale prononcée, la personne habilitée exercera sa fonction sans contrôle particulier du juge, cette mesure nécessite un consensus familial. Une bonne entente et une confiance entière vis-à-vis de la personne habilitée doit préexister.

4 – QUELLE PERSONNE peut être habilitée ?

Seuls les enfants, les petits-enfants, les parents, les grands-parents, les frères et sœurs ainsi que le partenaire de Pacs ou le concubin peut bénéficier de ce nouveau dispositif.

Une ou plusieurs personnes peuvent être habilitées par le juge.

Pourquoi le conjoint ne figure pas sur cette liste ?

Le conjoint bénéficie déjà d’une disposition similaire : conformément à l’article 219 du Code civil, si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté, l’autre peut se faire habiliter par la justice à le représenter, d’une manière générale, ou pour certains actes particuliers, dans l’exercice des pouvoirs résultant du régime matrimonial.

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5 – COMMENT mettre en place une demande d’habilitation familiale ?

La demande doit être présentée au juge des tutelles de la résidence habituelle du majeur vulnérable, par une des personnes pouvant être habilitées. La requête est adressée au greffe du tribunal d’instance.

Cette requête doit comprendre à peine d’irrecevabilité :

les nom, prénoms et adresse du majeur vulnérable,
l’énoncé des faits justifiant l’ouverture de la mesure,
l’identité des personnes appartenant à l’entourage du majeur (il s’agit des personnes susceptibles d’être habilitées),
le nom du médecin traitant du majeur concerné,
dans la mesure du possible, les éléments relatifs à la situation familiale, financière et patrimoniale de la personne à protéger.

Cette requête doit être accompagnée d’un certificat médical circonstancié (selon lequel la personne est hors d’état de manifester sa volonté) établi par un médecin inscrit sur une liste établie par le procureur de la République, impliquant que la mesure est nécessaire.

Un modèle de requête et un formulaire sont disponibles sur le site : «service-public.fr »

6 – SUR QUELS CRITERES le juge va-t-il prendre sa décision ?

Outre, le fait que la personne à protéger doit être hors d’état de manifester sa volonté, le juge va également vérifier l’adhésion, ou à défaut, l’absence d’opposition des proches qui entretiennent des liens étroits et stables avec la personne (ou qui manifestent de l’intérêt à son égard), et dont il a connaissance au moment où il prend sa décision. Il détient ici, un pouvoir d’appréciation quant aux personnes susceptibles de s’y opposer.

Une large place à la famille de la personne vulnérable est donnée dans la mise en place de cette mesure. Le juge va statuer sur l’étendue de la mesure en décidant d’une habilitation spéciale pour un acte particulier ou d’une habilitation générale, dont la durée initiale est de dix ans.

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7 – QUELLE EST L’ETENDUE des pouvoirs de la personne habilitée ?

Le régime de l’habilitation familiale vise à mettre en place une mesure de représentation afin que la personne habilitée agisse au nom et pour le compte de la personne protégée, afin de sauvegarder ses intérêts.

Les pouvoirs de la personne habilitée vont dépendre du contenu de l’habilitation qui peut être spécial à un acte déterminé (vente d’un bien par exemple) ou générale (ainsi la personne habilitée peut accomplir l’ensemble des actes portant sur les biens et la personne du majeur). Cette habilitation peut porter sur les biens de la personne vulnérable ou sur sa protection personnelle.

8 – QUELLE PUBLICITE est donnée à la mise en place de l’habilitation familiale ?

La décision statuant sur une demande de délivrance d’une habilitation familiale est notifiée au majeur concerné, à ses proches et à la personne demandant à être habilitée ; avis en est donné au procureur de la République. Cette décision est susceptible d’appel dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision.

Les jugements accordant, modifiant ou renouvelant une habilitation familiale à portée générale, font l’objet d’une mention en marge de l’acte de naissance par le biais d’une inscription au répertoire civil. Ils sont opposables aux tiers deux mois après cette inscription.

En revanche, l’habilitation familiale spéciale à un acte ne fait pas l’objet de cette publicité.

9 – QUEL RECOURS en cas de difficultés ?

D’une part, si la personne habilitée outrepasse ses pouvoirs (en accomplissant un acte qui n’entre pas dans le champ de son habilitation ou qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge des tutelles) : l’acte est nul « de plein droit » : l’action en nullité peut être exercée dans le délai de 5 ans. Pendant ce délai, l’acte peut aussi être confirmé avec l’autorisation du juge.

D’autre part, les règles de responsabilité relative au mandat s’appliquent à l’habilitation familiale : la personne habilitée :

doit remplir le mandat qui lui est confié et peut être condamnée à des dommages et intérêts en cas d’inexécution ;
est responsable en cas de faute dans sa gestion,
doit rendre compte de sa gestion.

Enfin, le juge des tutelles doit statuer sur les difficultés pouvant survenir dans la mise en œuvre de l’habilitation, à la demande d’un des proches de la personne protégée. Le juge peut à tout moment, modifier l’étendue de la mesure voire y mettre fin.

10 – Comment PREND FIN l’habilitation familiale ?

Hormis le cas de décès de la personne vulnérable, l’ordonnance prévoit quatre causes de cessation de l’habilitation familiale :

Le placement du majeur sous sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle.
Un jugement définitif de mainlevée prononcé par le juge des Tutelles, si les causes ayant justifié l’habilitation familiale ont disparu.
L’accomplissement des actes pour lesquels l’habilitation avait été délivrée.
L’absence de renouvellement de la mesure à l’expiration de la durée fixée par le juge.

Après un peu plus d’un an d’existence, la mesure commence à être connue et sollicitée. Il faut cependant attendre encore un peu pour pouvoir avoir du recul sur son utilisation concrète.

Gabriel NALLET, notaire

La réalisation de travaux en situation d’indivision et les solutions pour sortir de l’indivision

Publié le 19 juillet 2017 - 14 h 14 min

Gérer un bien et réaliser des travaux en situation d’indivision

Les situations d’indivision

Un bien détenu en indivision compte deux propriétaires ou plus, nommés indivisaires. Chacun détient une quote-part du bien, par exemple un quart, la moitié… L’indivision peut être choisie pour acheter un bien immobilier en commun. C’est très fréquent pour les couples de concubins ou de partenaires pacsés. Mais elle est aussi souvent subie. En effet, lors d’une succession, par exemple, les héritiers sont en indivision tant que le partage successoral n’a pas eu lieu. Certains décideront de rester en indivision, par exemple pour conserver ensemble la maison de famille. De même, en cas de divorce, les ex-époux se retrouvent eux aussi en indivision sur leurs biens communs jusqu’à la liquidation de la communauté.

Dans cette situation, il est fréquent que le bien immobilier doive faire l’objet de travaux dont la réalisation est souvent complexe par la mésentente ou le désaccord des autres indivisaires.

La réalisation de travaux : qui décide quoi ?

Les travaux conservatoires peuvent être décidés par un seul indivisaire

Le Code civil prévoit que l’un des indivisaires peut décider seul de réaliser des travaux à condition qu’il s’agisse de mesures conservatoires. Ce critère est difficile à appliquer et les tribunaux ont estimé qu’il s’agissait de travaux sans lesquels le bien indivis pourrait subir un péril imminent, être dangereux pour autrui ou pourrait compromettre les droits des indivisaires.

Ainsi, constitue par exemple une mesure conservatoire, la remise en état d’une toiture destinée à empêcher la chute de tuiles, dangereux pour les passants.

De même un bien qui menace de tomber en ruine peut faire l’objet de travaux s’ils permettent d’éviter sa destruction.

Attention : en cas de doutes et de désaccord sur la qualification des travaux, l’accord du juge sera nécessaire.

Celui qui a engagé seul une telle dépense pourra se faire rembourser par les autres propriétaires, lors des comptes de l’indivision.

Les travaux décidés à la majorité des deux tiers

Les autres travaux sont soumis à un principe de gestion commune exprimée par la règle de l’unanimité. Cependant, la loi permet de déroger, dans certains cas en faveur d’une gestion majoritaire.

Les travaux d’amélioration utiles à l’immeuble, les aménagements et les réparations d’entretien peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (et non du nombre d’indivisaires).

Les autres indivisaires doivent obligatoirement être informés de ces travaux.

Le remboursement des travaux payés par certains indivisaires

Les travaux conservatoires

L’indivisaire qui prend seul une mesure conservatoire, peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. En cas d’insuffisance de fonds indivis détenus par celui qui entreprend les travaux, il est possible de contraindre les autres indivisaires à participer, sur leurs deniers personnels ou sur les fonds indivis qu’ils détiennent, au financement de la mesure conservatoire prise par l’un d’entre eux.

Les autres travaux

Les travaux d’améliorations ou d’entretien réalisés et payés par certains indivisaires peuvent être remboursés :

-Il faut que ces dépenses permettent d’améliorer ou conserver un bien indivis.

-Il faut que l’indivisaire ait utilisé des deniers personnels.

Cependant, le travail personnel d’un indivisaire sur un bien ne donne pas droit à indemnisation.

Organiser la gestion du bien indivis avec l’aide de son notaire

Les règles exprimées ci-dessus peuvent avoir pour conséquences des situations de blocage notamment si le bien est détenu par deux personnes à concurrence de moitié chacun ou par un seul indivisaire qui détient plus des 2/3 d’un bien indivis.

Afin d’éviter les aléas de l’indivision et de se retrouver dans de telles situations, il est important de contacter son notaire afin de trouver une solution pour organiser l’indivision et permettre une bonne gestion du bien indivis.

La convention d’indivision

Certains indivisaires établissent donc une convention d’indivision pour adopter de nouvelles règles du jeu. On peut ainsi imposer le maintien dans le temps de l’indivision ou encore organiser la gestion des biens indivis, notamment en désignant un gérant qui pourra accomplir seul certains actes. La convention peut aussi fixer l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe le logement.

Indivision, je veux m’en sortir !

Frédéric BRAUD, notaire

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6 – SUR QUELS CRITERES le juge va-t-il prendre sa décision ?

7 – QUELLE EST L’ETENDUE des pouvoirs de la personne habilitée ?

8 – QUELLE PUBLICITE est donnée à la mise en place de l’habilitation familiale ?

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