FLASH INFOS – Les notaires vous expliquent en 3 minutes chrono des notions juridiques, pour mieux connaitre vos droits.

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil d’acquisition ou de transmission d’un bien immobilier, Tout savoir sur le fonctionnement de la SCI.

• Acheter un bien en SCI : à quoi sert la SCI ? Dans quels cas constituer une SCI ? Comment fonctionne la SCI ?

• SCI : Attention à la rédaction des statut : comment rédiger les statuts de la SCI ? Que mettre dans les statuts ?

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En savoir plus sur la Société civile immobilière (SCI)

La garantie « protection juridique » permet à un assuré d’être représenté et défendu par son assurance dans une procédure de justice qui l’oppose à un tiers.

La garantie protection juridique, de quoi s’agit-il ?

La garantie « protection juridique » vous permet d’être représenté et défendu par votre assurance dans une procédure de justice.

Elle peut aussi vous permettre d’être informé ou intervenir pour trouver une solution amiable dans un litige qui vous oppose un tiers.

C’est le cas, par exemple, si vous êtes en conflit avec un voisin (ou avec un entrepreneur qui vous a vendu un service).

Elle peut aussi agir en votre nom devant la justice, notamment dans 2 types de situations :

• si vous demandez réparation auprès d’un tiers pour un préjudice que vous estimez avoir subi,
• ou si vous devez vous défendre, car un tiers estime avoir subi un dommage dont vous êtes responsable.

La garantie protection juridique, comment la souscrire ?

Vous pouvez la souscrire dans un contrat spécifique de protection juridique.

Elle peut également être intégrée dans un contrat, par exemple, dans une assurance multirisques habitation ou automobile. Elle ne pourra alors intervenir que dans la limite du champ d’application du contrat.

Ainsi, par exemple, la protection juridique d’un contrat d’assurance automobile vous permettra, si vous êtes victime d’un accident de la circulation, d’être défendu si vous avez un litige avec l’autre conducteur.

Elle peut être incluse dans certaines prestations. Ainsi, par exemple, certains contrats de cartes bancaires peuvent en comporter.

Coût

Si la garantie est intégrée dans un contrat global, il n’y a pas de coût supplémentaire.

S’il s’agit d’un contrat spécifique, le coût est variable selon la compagnie d’assurance et l’étendue de la garantie.

La mise en œuvre de la garantie protection juridique

L’assurance protection juridique prend généralement en charge :

• les honoraires de l’avocat,
• les frais d’expertise,
• les frais de procédure.

Vous pourrez choisir librement votre avocat. Vous n’êtes pas obligé de choisir celui proposé par son assurance.

Le contrat peut prévoir certaines limites :

• des domaines d’intervention limités,
• un seuil d’intervention, sous lequel l’assurance n’interviendra pas,
• un plafond de prise en charge, au-dessus duquel la charge vous reviendra,
• un plafonnement des honoraires d’avocat,
• des limites territoriales d’intervention (par exemple, la France métropolitaine),
• des délais de carence.

Il est donc important de bien étudier le contrat.

Amélie URSO MEHIDEB, notaire.

Quels sont les délais d’obtention d’un permis de construire ? En combien de temps peut-on obtenir un permis de construire ? Quelles sont les étapes pour obtenir un permis de construire ?

L’obtention d’un permis de construire, c’est-à-dire l’obtention d’une autorisation de construire définitive et non attaquable, se fait en plusieurs étapes.

Cette notion couvre plusieurs temps et étapes du permis de construire :

– l’élaboration du dossier de permis de construire, avec le cas échéant son architecte,

– l’instruction de la demande de permis de construire par la Mairie,

– la purge des délais de recours et de retrait, après délivrance de l’autorisation.

1) L’élaboration du permis de construire

Le délai d’élaboration du dossier de permis de construire va dépendre du type de projet envisagé, de sa complexité, du nombre de pièces à réunir pour le dossier, et de l’intervention ou non d’un architecte. 

Le délai habituel pour élaborer son projet et établir le dossier de permis de construire est en général de 2 à 3 mois.

2) L’instruction du permis de construire

A compter du dépôt en Mairie d’un dossier complet, le délai d’instruction d’un permis de construire est en principe :

– de deux mois pour une maison individuelle, 

– et de trois mois pour les autres projets.

Suite au dépôt en Mairie, cette dernière adresse un récépissé de dépôt indiquant la date et le numéro d’enregistrement de la demande.

Bon à savoir :

> L’administration dispose d’un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande pour réclamer des pièces complémentaires à la demande reçue. Cette réclamation est faite par lettre recommandée avec accusé réception, ou en cas d’accord du demandeur par courriel. 

A défaut de demande reçu par la mairie dans ce délai, le dossier est réputé complet. 

En cas de réception d’une telle demande, les pièces manquantes doivent être adressées sous 3 mois, à défaut la demande de permis de construire est rejetée tacitement. 

> Des délais d’instruction particuliers existent. En voici les principaux :

Le délai d’instruction est porté à 5 mois dans les cas suivants :

– le projet est situé dans un parc national ou ayant vocation à l’être,

– le projet porte sur un bien inscrit au titre des monuments historiques,

– le projet porte sur des travaux relatifs à des établissements recevant du public,

Le délai d’instruction est prolongé de 2 mois si le projet est situé dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique afin d’obtenir l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France (ABF).

3) La délivrance du permis de construire ( Arrêté permis de construire, permis tacite)

Une fois l’instruction réalisée, le permis de construire peut être délivré sous deux formes :

– soit un permis de construire exprès : il s’agit de la réception par le demandeur de l’arrêté de permis de construire en lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courriel si le demandeur l’a autorisé dans sa demande, 

– soit un permis de construire tacite, c’est-à-dire que le défaut de réponse de la part de la Mairie dans le délai légal d’instruction vaut autorisation. Dans ce cas, il est possible de demander à la Mairie un certificat d’obtention de permis de construire tacite.

ATTENTION l’obtention définitive d’un permis de construire a lieu qu’après affichage du permis de construire et purge du délai de recours des tiers et de retrait administratif de l’autorisation.

4) L’affichage du permis de construire

A compter de la délivrance d’un arrêté de permis de construire deux affichages sont obligatoires :

– l’Affichage par Monsieur le Maire : l’arrêté doit être affiché par extrait à la Mairie dans les 8 jours à compter de sa délivrance ;

– l’Affichage par le demandeur : la mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de la voie publique, pendant toute la durée du chantier. ATTENTION : C’est l’affichage sur le terrain qui déclenche le début du délai de recours de 2 mois.

Il est vivement conseillé de faire procéder à la constatation du respect de cet affichage par huissier, et à plusieurs reprises pendant la durée du chantier.

L’affichage sur le terrain doit être effectué sur un panneau rectangulaire d’une taille supérieure à 80 cm, et qui indique notamment :

– le nom du bénéficiaire, 

– la date de délivrance de l’autorisation, 

– le numéro et la date d’affichage du permis en Mairie, 

– la nature du projet,

– la surface du terrain et la surface de plancher autorisée,

– la hauteur de la ou des constructions,

– l’adresse de la Mairie où le dossier de permis de construire peut être consulté

– le nom de l’architecte auteur du projet,

– le rappel du délai de recours et de ses modalités de notification.

5) La purge des délais légaux

A compter de la délivrance de l’arrêté de permis de construire par la Mairie, il est nécessaire de procéder à l’affichage de la décision. 

En effet deux délais sont à respecter :

– le délai de retrait administratif : ce délai de 3 mois court à compter de la date de délivrance de l’arrêté de permis de construire. L’autorité compétente peut en effet retirer l’autorisation de permis de construire dans ce délai si notamment cette dernière a été délivrée illégalement.

– le délai de recours des tiers : ce délai court à compter d’une période d’affichage continue sur le terrain de 2 mois. 

ATTENTION à défaut d’affichage sur le terrain, le délai de recours des tiers ne débute pas. 

Sont cependant irrecevables les recours formulés plus d’un an après la déclaration d’achèvement des travaux.

Une fois ces délais légaux respectés et purgés, l’autorisation de permis de construire est définitivement obtenue.

Antoine EXERTIER, notaire.

 
 
 

Quel est le coût du permis de construire ? De nombreux critères entrent en ligne de compte. On vous en dit plus…

De quoi dépend le coût du permis de construire ? 

Cette question doit être abordée dans son ensemble. Disons-le tout de suite le dépôt en Mairie du dossier de permis de construire n’est pas payant. 

Cependant l’élaboration d’un dossier de permis de construire et sa mise en place induit des coûts qu’il convient d’avoir intégré dans son budget.

Le coût du permis de construire va dépendre notamment :

– de la nécessité de son élaboration par un architecte, ce qui est rendu obligatoire à partir de 150 m² de surface de plancher,

– des études et sondages rendus obligatoires par la Mairie, (exemple : étude de sol, rapport environnemental, étude d’impact, etc.),

– des taxes et participations exigibles, (exemple : taxe locale d’équipement (TLE), taxe d’aménagement (TA), archéologie préventive, etc)

– de la configuration des lieux et de ses contraintes (exemple : raccordement aux réseaux, empierrement et terrassement spécifiques),

– et de la souscription le cas échéant des assurances liées à la construction, notamment l’assurance dommage-ouvrage ou décennale.

Antoine EXERTIER, notaire.

 
 
 

Vous souhaitez réaliser une extension, un garage, une terrasse ou tout aménagement sur votre maison existante, voici les règles permettant de déterminer la nécessité d’un permis de construire. 

Le permis de construire pour des travaux sur existant 

Principe :
Les travaux sur existant sont dispensés de toute formalité, sauf ceux expressément soumis à permis de construire ou déclaration préalable.

Exceptions :

> Travaux sur existant soumis à permis de construire :

– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m²,

– en zone urbaine d’un PLU, travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 40 m², ou travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² et inférieure ou égale à 40 m² tel que prévu à l’article R431-2 du Code de l’urbanisme

– travaux sur immeuble inscrit en tout ou partie au fichier des monuments historiques à l’exception des travaux d’entretien et de réparations ordinaires.

> Travaux sur existant soumis à déclaration préalable :

– travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,

– changement de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations prévues par la loi (R151-27 du Code de l’urbanisme) (ex : grange en habitation, local commercial en habitation, local professionnel en habitation) ; ATTENTION un permis de construire est nécessaire si le changement de destination a pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. 

– travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément présentant un intérêt culturel, historique, architectural, paysager, patrimonial ou écologique selon les dispositions d’urbanisme applicables ou une délibération spécifique de la commune.

– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d’une commune disposant d’un PLU).

– travaux ayant pour effet la transformation d’une surface de plus de 5 m² close et couverte en surface de plancher 

Antoine EXERTIER, notaire.

Voir nos articles sur les autorisations d’urbanisme

• Tout savoir sur le permis de construire en 6 points
• Créer une véranda : quelle autorisation d’urbanisme
• Les autorisations d’urbanisme pour les constructions nouvelles et constructions existantes
• Agrandir sa maison : les travaux sur existant, une liberté contrôlée 
• Les autorisations d’urbanisme, quelle durée de validité
• Le permis de construire pour une extension, un garage, une terrasse

 

Par un décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016 et son arrêté en date du même jour, tous deux publiés au Journal Officiel le 21 septembre 2016, le service de France Domaine a été remplacé par la Direction immobilière de l’Etat (DIE) au sein de la Direction générale des finances publiques.

Obligation pesant sur les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics

L’article L 1311-9 du Code général des collectivités territoriales prévoit que les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics doivent, dans le cadre de leurs projets d’opérations immobilières, et avant toute entente amiable, établir au préalable une demande d’avis de l’autorité compétente de l’Etat, à savoir la Direction de l’immobilier de l’Etat (DIE).
Cette obligation est parfois perçue comme une contrainte ou un frein à l’autonomie de gestion des collectivités territoriales. Néanmoins, elle répond à différents objectifs :

• Donner une plus grande transparence de l’action publique en matière immobilière.
• Améliorer la maîtrise de la dépense publique.
• Donner aux décideurs locaux des informations objectives et neutres dans le cadre d’opérations immobilières, souvent sensibles au niveau local.

Toutefois, cette obligation de consultation doit être ciblée et réservée aux opérations les plus importantes. C’est la raison pour laquelle les textes ont limité l’obligation

Opération de cession immobilière

La DIE doit émettre un avis sur la valeur vénale ou locative du bien susceptible d’être acquis, vendu ou pris à bail par la collectivité territoriale. Attention, il ne faut pas confondre valeur vénale et prix. La valeur vénale (ou locative) est probable mais non certaine, contrairement au prix (ou au loyer) qui sanctionne l’opération déjà̀ réalisée. C’est pourquoi une marge d’appréciation est fréquemment admise afin de tenir compte de cette distinction.

Opération d’acquisition immobilière et de prise en location

Un arrêté de 5 décembre 2016, entré en vigueur le 1er janvier 2017, a fixé les nouveaux seuils applicables aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques. Sont concernées par cette saisine obligatoire de la DIE, les opérations suivantes :

• La conclusion de baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location d’immeubles de toute nature d’un loyer annuel, charges comprises, égal ou supérieur à 24 000 € (au lieu de 12 000 € auparavant).
• Les acquisitions à l’amiable, par adjudication ou par exercice du droit de préemption, d’immeubles, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce et de droits sociaux donnant vocation à l’attribution, en pleine propriété, d’immeubles ou de parties d’immeubles, d’une valeur totale égale ou supérieure à 180 000 € (avant le seuil était de 75 000 €). Toutefois, la saisine est obligatoire sans condition de montant dès le premier euro, pour les acquisitions réalisées dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain renforcé ou du droit de préemption en ZAD.
• Les acquisitions par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique. La saisine est obligatoire sans condition de montant en cas d’acquisition de biens immobiliers par expropriation pour cause d’utilité publique. En cas d’opération d’ensemble, le seuil de consultation est apprécié au regard de l’opération globale, et non par référence à la valeur vénale individuelle des emprises foncières.
• Toutes les cessions immobilières ou de droits réels immobiliers, quelle qu’en soit leur forme, par une commune de plus de 2 000 habitants (article L2241-1 du CGCT), par un département (article L3213-2 du CGCT), par un établissement public de coopération intercommunale (article L5211-37 du CGCT), sont soumises à la consultation préalable de la DIE dès le premier euro et sans condition de montant.

Délibérer au vu de cette consultation

Les personnes visées par cette obligation doivent délibérer au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’État sur cette valeur (article L 1311-11 du Code général des collectivités territoriales).
Cette formalité de consultation du service des Domaines est substantielle. En cas de méconnaissance, la décision d’aliéner est irrégulière. Concrètement, cela veut dire que la vente pourrait être annulée.
A noter que la personne publique n’est pas liée par l’avis rendu et elle peut parfaitement décider de modifier le montant, sous réserve de motiver sa décision.
Mais cette liberté n’est pas absolue… le montant
arrêté ne doit pas être disproportionné au regard de l’avis rendu.
Par prudence, n’hésitez pas à consulter votre notaire bien en amont de votre projet immobilier !

Julien MINIO, notaire