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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : promotion et construction durable

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Logements neufs – conséquences de la hausse des prix : Gilles Trignat Vice-président de la FPI Alpes

Construction immobilière – impacts de la réglementation environnementale : Bertrand Converso Président de la Fédération du BTP de l’Isère

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : artificialisation et stratégie foncière

IMMO EN VUE – TABLE RONDE DE L’IMMOBILIER : Artificialisation et stratégie foncière 

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

 

ZAN, où en est-on ? La densification comme solution ? Pierre Papait Géomètre-expert et président de l’UNGE Isère

 

Comment se décline l’objectif  ZAN au quotidien d’une collectivité – Quelle stratégie foncière dans la répartition habitat / agriculture / foncier économique :  Joel Gullon Président de Bièvre Isère Communauté

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

 

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : habitat social et rénovation, réhabilitation urbaine

Immo en vue – Table ronde des experts de l’immobilier : habitat social et rénovation, réhabilitation urbaine

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Télécharger ici le compte-rendu de la table ronde – publiée dans les Affiches

Hausses des tarifs énergétiques et conséquence –  État des lieux de la rénovation de logements sociaux : Patricia Dudonné, Présidente d’Absise

 

Contrats de Mixité Sociale, Cadre de vie et travaux de réhabilitation urbaine ; Guillaume Lissy, maire de Seyssinet Pariset

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Immo en vue Table ronde des experts Observatoire immobilier des notaires mal logement, location réhabilitation

Immo en vue – table ronde de l’immobilier : problématique du mal logement, conjoncture du marché de la location, enjeux de la réhabilitation et besoin de logements

L’accès au logement, quelles perspectives ?  Quels impacts des enjeux énergétiques sur les transactions ? Les experts de l’immobilier décryptent la conjoncture en Isère, les contraintes et leviers, lors de l’évènement immobilier de l’année, l’IMMO EN VUE, organisé par la Chambre des notaires de l’Isère, en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Lutter contre le mal logement, association UN TOIT POUR TOUS : Mme Michèle DARAN, présidente M. Arthur LHUISSIER, directeur

 

État des lieux des logements locatifs – Problématique de la montée en charges des copropriétés : Jean-Paul Girard Président de la FNAIM de l’Isère

 

 

Enjeux de réhabilitation de l’ancien – Comment accompagner le besoin de logements : Frédéric de Azevedo, Président de Saint-Marcellin Vercors Isère communauté

 

 

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Observatoire de l’immobilier des notaires – Panorama et analyses des prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

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Isère Observatoire de l’immobilier – Immo en vue – La proposition des notaires

Observatoire de l’immobilier – Immo en vue – La proposition des notaires

Chaque année, dans le cadre de l’Observatoire de l’immobilier de l’Isère – l’immo en vue, les notaires de l’Isère présentent une proposition à  destination des pouvoirs publics. Découvrez la proposition de l’Observatoire de l’immobilier des notaires 2023.

Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

 

 

La chasse aux passoires thermiques a commencé…. Le 1er janvier 2023, la première échéance du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, institué par la loi Climat de 2021, est entrée en vigueur.

ésormais, les logements classés en G lors du diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an sont considérés comme indécents et sont donc interdits de mise en location.

En France métropolitaine, pour être qualifié de « décent » et pouvoir être mis en location, un logement doit :-à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;-à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;-à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE. Ces mesures s’appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrat, aux biens dépendant du parc privé (location nue ou meublée) comme du parc social.

En revanche, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur la décence ne s’appliquent pas aux locations saisonnières (meublés touristiques).

De même, certains bien classés monuments historiques pourront continuer à être loués, même s’ils présentent une consommation supérieure à 450 KWh par mètre carré et par an. Selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), en janvier 2022, près de 500.000 logements dépassaient le seuil fatidique de 450 KWh d’énergie consommée par mètre carré et par an. Si la plupart de ces biens sont occupés par leurs propriétaires et ne tombent donc sous le coup d’aucune contrainte, près de 200.000 sont loués, dont 140.000 dans le parc privé.

Le propriétaire bailleur, afin de respecter les critères de décence énergétique, doit ainsi procéder à la réalisation de travaux de rénovation (isolation des murs, isolation de la toiture, installation de fenêtres à double vitrage, rénovation du système de chauffage).

Le calendrier mis en place par les autorités est critiqué par le secteur immobilier, qui le juge trop rapide et craint qu’un grand nombre de biens sortent du parc locatif, alors que le pays souffre d’une pénurie de logements. Les aides financières existantes telles que MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Sérénité, MaPrimeRénov’ Copropriété ou encore le dispositif Loc’Avantages, sont soumises, pour la plupart à des conditions de revenus.

La proposition de l’Observatoire des notaires  : mettre en place des dispositifs profitant à tous, sans conditions de revenus : des dispositifs d’incitation fiscale, tels des allègements d’impôts ou des crédits d’impôts Un dispositif fiscal incitatif avec un large champ d’application, des aides pour tous, pour une rénovation énergétique rapide et de qualité.

 

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

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TABLE RONDE DE L’IMMOBILIER

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, janvier 2023

Organiser la cérémonie, commander le champagne et… prendre rendez-vous chez le notaire !

Les couples qui préparent leur mariage ne pensent pas forcément à cette dernière étape. En effet, ne vous êtes-vous pas dit « On ne va quand-même pas parler de divorce avant même d’être marié(e)s ! » ? Pourtant, le contrat de mariage, même s’il n’est pas obligatoire, vous protège contre les aléas de la vie.

Un contrat de mariage, pour quoi faire finalement ? Explications.

En l’absence de contrat de mariage signé devant notaire, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Ce dernier prévoit que les biens acquis pendant le mariage appartiennent à la communauté, tandis que ceux acquis avant ou reçus par donation ou succession restent des biens propres.

Conclure un contrat de mariage permet donc simplement de choisir un régime matrimonial applicable à son union…

Concrètement, le régime matrimonial est ce qui définit l’ensemble des règles qui vont s’appliquer au sein du couple, et du couple vis-à-vis des tiers. Ainsi, la loi vous ouvre d’autres perspectives que la communauté réduite aux acquêts pour faire du « sur-mesure » en fonction de votre mode de vie, vos objectifs et vos besoins pour avoir un régime matrimonial qui vous ressemble. Le contrat de mariage vous permettra ainsi d’aménager, voire d’écarter le régime légal de la communauté d’acquêts en adoptant l’un des régimes prévus par la loi. Il en existe plusieurs : le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, la communauté universelle, le régime de la séparation de biens pure et simple ou avec société d’acquêts, et le régime de la participation aux acquêts.

… qui sera le plus adapté à votre situation

L’objectif sera donc de choisir plutôt que de subir. Le rendez-vous chez votre notaire vous permettra de mener une réflexion à deux. Ce dernier vous interrogera sur votre vie, vos habitudes, votre vie professionnelle… Il vous mettra en garde et vous avertira, il essaiera d’anticiper les futurs conflits, des choix possibles au moment de la fin de votre mariage, évoquera avec vous la situation d’un divorce ou du décès de votre conjoint.

  • L’un a plus de patrimoine que l’autre

En l’absence de contrat de mariage, et si l’un des futurs époux est propriétaire d’un bien acquis avant l’union, par donation par exemple, constituant pour lui un bien propre, lequel sera loué pendant l’union à un tiers, alors les revenus locatifs de ce bien dépendront de la communauté des époux. En cas de divorce, l’époux propriétaire ne pourra réclamer aucune indemnité à l’autre qui aura bénéficié pendant des années des revenus de ce bien.

Une même réflexion peut être envisagée si un bien a été acquis à crédit par un seul des futurs époux avant l’union. A défaut de contrat de mariage, et dans la mesure où dans le régime légal de la communauté d’acquêts les gains et salaires sont communs, alors c’est la communauté qui sera réputée rembourser le crédit. Cela va donc faire naître des mouvements de valeurs entre les différents patrimoines des époux, qui donneront lieu à rééquilibrage notamment en cas de divorce, et pourra être source de conflit. Ou encore si la construction du logement du couple est envisagée sur un terrain appartenant à un seul des époux. La mise en communauté du terrain pourra être opportune.

  • L’un travaille en indépendant

Vos vies professionnelles orienteront également votre choix de contrat. Vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise ? Un projet de création d’entreprise se prépare ? Alors le régime de la séparation de biens est mieux adapté puisqu’il mettra en principe le conjoint à l’abri des créanciers professionnels, en cas de faillite par exemple.

  • Vous renoncez à votre carrière pour vous occuper des enfants

Le régime de la participation aux acquêts peut en effet être conseillé aux couples dont l’un au moins des époux exerce une profession libérale indépendante ou à risques professionnels. A la dissolution du régime (par décès ou divorce), l’époux qui ne travaille pas ou a cessé de travailler bénéficiera de l’accroissement du patrimoine réalisé par l’activité de son conjoint. Il s’agit d’un régime hybride : pendant la durée du mariage, il fonctionne comme si les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens ; à la dissolution du régime, chacun des époux a le droit de participer pour moitié en valeur aux acquêts nets constatés dans le patrimoine de l’autre, et mesurés par la double estimation du patrimoine originaire et du patrimoine final.

  • Remariage et enfants nés de précédentes unions

Les familles recomposées sont de plus en plus nombreuses. Mais cette situation n’est pas sans conséquence, et nécessite de s’organiser au mieux tout à la fois pour se protéger (chat échaudé craint l’eau froide) et transmettre son patrimoine, afin d’éviter toute mésentente. En effet, plus que dans n’importe quelle autre relation, un couple ayant des enfants d’un premier lit doit mûrement réfléchir à son régime matrimonial. En l’absence de contrat de mariage, les enfants issus de la précédente union du défunt pourront par exemple exiger que les sommes présentes sur les comptes bancaires et placements alimentés par les revenus du couple entrent dans la succession, et soient partagés par moitié. C’est la raison pour laquelle le régime de la séparation de biens est vivement recommandé pour les familles recomposées. De cette façon, le patrimoine de chacun est préservé et les enfants non communs partageront uniquement les biens propres de leur parent décédé, évitant ainsi tout mélange de patrimoine.

En cas de changement important dans votre vie professionnelle ou familiale, votre notaire vous orientera pour modifier ou changer votre régime matrimonial, en fonction de vos besoins, différents à chaque étape de votre vie.

Il pourra par exemple être judicieux d’avantager son conjoint : au travers d’un aménagement du régime légal, par une clause de préciput permettant au conjoint de prélever un bien de la communauté avant tout partage avec les héritiers (ce qui peut permettre au survivant de conserver l’intégralité de la résidence principale par exemple) ou par l’adoption d’un régime de communauté universelle. L’adoption d’un tel régime pourra en effet être conseillé à des époux âgés et sans enfant, ou dont les enfants sont adultes et autonomes. La communauté universelle permettra de répartir les richesses puisque, par la mise en commun de tous les biens, le plus argenté transfèrera la moitié de son patrimoine propre ou personnel à son conjoint. L’adoption d’une communauté universelle par des époux inégalement fortunés constituera donc un avantage matrimonial. Pour l’accroître, la communauté universelle s’accompagne le plus souvent d’une clause d’attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant. Attention néanmoins le plan fiscal : les enfants du couple ne bénéficieront de l’abattement sur les droits de succession qu’une seule fois, au décès de leur second parent, et non à chacun des décès.

Gare également aux époux susceptibles de vivre à l’étranger.

Dans certains cas, et si les époux n’ont pas choisi la loi applicable à leur régime matrimonial dans un contrat de mariage, la loi applicable deviendra celle du nouveau pays d’adoption, dès lors que le couple y vit depuis 10 ans. Le changement de réglementation se fera automatiquement, sans que l’accord du couple soit nécessaire… et sans qu’il soit nécessairement informé. Pour éviter toute mauvaise surprise, la meilleure solution consiste donc à se tourner vers son notaire, avant le mariage pour établir un contrat de mariage, adapter ou changer son régime matrimonial si ce dernier n’est plus adapté après l’union.

Le notaire est le seul professionnel habilité à rédiger un contrat de mariage.

Il faudra donc le consulter avant de passer devant le Maire. Si vous choisissez cette option, un certificat de contrat de mariage vous sera délivré par le notaire après la signature du contrat de mariage. Ce document fera partie du dossier à déposer à la mairie pour votre mariage civil. Tarifé par l’état, le coût d’un contrat de mariage (sans apport ni dot) est d’environ 280,00 Euros.

Rédigé par Adam DEBERNARDI, notaire

L’immo en vue – l’évènement immobilier : analyse des marchés immobiliers de l’Isère

L’immo en vue – L’évènement immobilier en Isère

Le 30 mars prochain, pour la 3ème édition de l’Immo en vue, la Chambre des notaires de l’Isère dressera le panora­ma de l’immobilier en Isère.

« Le pre­mier volet de la conférence L’lmmo en Vue sera consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère par quatre notaires locaux : Clé­ment Dubreuil, Nicolas Julliard, Moréna Pa­get et Jean-Philippe Pauget. Ces données se fondent sur les actes authentiques de vente signés au cours de l’année 2022. Le second volet portera sur le recueil des analyses des acteurs du marché immobilier, autour d’une table ronde animée par Les Affiches de Gre­noble et du Dauphiné », précise Maître Auré­lie Bouvier, notaire, déléguée régionale à la communication.

L’immo en vue se penchera également sur la problématique du mal logement avec la participation de l’association Un Toit pour tous, qui apportera son éclairage sur le contexte en Isère et les dispositifs de lutte.

 

Sur inscription – cliquer ici

 

Suivre la conférence en live ici

9h40 – L’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère 
  • Évolution des prix et analyses par secteur, tendances du marché et perspectives.
  • Lutter contre le mal logement, avec la participation de l’Association un toit pour tous.
  • Questions/Réponses
11h00 – La Table-ronde du marché de l’immobilier des Affiches avec la participation des acteurs immobiliers et élus
  • Décryptage des tendances et enjeux de l’immobilier à travers cinq thématiques : marché immobilier de la location, construction, foncier, logements sociaux, financement.
  • Questions/Réponses

 

Web conférence : les droits de la famille

Vous avez des questions sur le mariage, le pacs, l’union libre, ou encore l’achat à deux, les donations, les successions…

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes ont répondu en live, lors de la conférence en ligne organisée avec le Dauphiné Libéré.

Retrouvez le replay de cette conférence et profitez toutes les explications et conseils qui vous permettront d’y voir plus clair pour vos projets familiaux.

 

Au sommaire : Tout ce qu’il faut savoir sur les droits de la famille : mariage, pacs, couples, achat immobilier, société civile immobilière, familles recomposées, testament, héritage, donations, successions, adoption, régimes de protection (tutelle, curatelle, habilitation familiale)…., les notaires répondent à vos interrogations.

 

Déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce

Déjouer les pièges de la vente du logement de la famille et de son rachat au moment du divorce

1/ La vente de la résidence familiale

Je peux vendre seul : Faux

L’un des époux ne peut pas vendre le logement familial sans l’accord de son conjoint, quand bien même il en serait seul propriétaire.

Résidence principale, pas d’impôt de plus-value : vrai et faux

Pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value, le bien immobilier doit constituer la résidence principale au moment de la vente. A titre indicatif, l’administration fiscale accorde le bénéfice de cette exonération à l’époux ayant quitté le domicile depuis moins d’une année.

J’ai payé plus que toi, tu dois m’indemniser : vrai

Il est l’heure de faire les comptes qui auront des répercussions sur la répartition du prix de vente lorsque l’un des époux a assumé des dépenses à la place de l’autre.

Si nous vendons avant le divorce, les frais seront moindres : vrai pour les époux séparés de biens, faux pour les autres.

Pour le cas particulier des époux mariés sous le régime de la communauté, il convient d’être particulièrement attentif sur la chronologie des opérations. Le droit de partage appliqué par l’administration porte sur le bien ou son prix de vente. Bonne nouvelle, le taux de cette taxe était de 2,50 % en 2020, puis 1,80 % en 2021 et 1,10 % en 2022.

Pour éviter cette taxe, divorcer avant de vendre et prévoyez une convention d’indivision.

2/L’acquisition d’un nouveau logement par l’un des époux

Aucune difficulté pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens puisque leurs patrimoines sont indépendants. En revanche, sous le régime de la communauté, le logement acquis par l’un risque d’entrer en communauté ce qui confèrerait à l’autre époux des droits sur ce bien. Plusieurs techniques permettent d’éviter cette situation, il est donc impératif de consulter son notaire avant de s’engager dans une telle acquisition. La nature de la procédure de divorce influencera notamment le choix de la méthode à retenir.

La question du financement de l’acquisition doit également entrer en considération. Ainsi, si le bien doit être acquis avec des fonds provenant d’une donation familiale, l’autre époux n’aurait aucun droit sur le bien. Si, au contraire, il est nécessaire de recourir à un emprunt bancaire, l’établissement financier pourrait exiger l’accord du conjoint (si le divorce n’était finalement pas prononcé, le prêt constituerait une dette de la communauté). Enfin, si la nouvelle acquisition s’envisageait avec une tierce personne, il pourrait être judicieux de recourir à une société civile immobilière (SCI) pour éviter par exemple que cette tierce personne ne se retrouve en indivision avec l’autre conjoint, notamment en cas de décès avant que le divorce n’ait abouti.

En conclusion, la vente ou l’acquisition de la résidence principale en cours de divorce regorge de potentielles difficultés pour lesquelles votre notaire pourra vous conseiller en amont.

                                                                                                              Emilie BONTOUX notaire assistant

                                                                                                              Laurence CHAMPENOIS, notaire

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Après avoir créé, développé, le chef d’entreprise s’interrogera nécessairement sur la transmission des parts de la société qu’il détiendra afin d’en assurer au mieux la pérennité.

Transmettre : oui, mais à quelles conditions ?

Au plan fiscal, la taxation aura pour base la valeur du droit démembré transmis. Il s’agira souvent de la nue-propriété qui est déterminée en soustrayant de la valeur de la pleine propriété celle de l’usufruit. Cette valorisation se fait en application de l’article 669 du CGI d’après l’âge de l’usufruitier.

Au plan civil, se pose la question de la conservation des pouvoirs de participation aux décisions et de la conservation des revenus issus de l’activité sociale.

Comme tous les biens, les parts de société peuvent se transmettre en pleine propriété, le propriétaire se dessaisissant totalement de tous ses droits sur les parts, ou choisir de conserver une partie des prérogatives notamment celle permettant de percevoir les dividendes autrement dit les revenus.

  • Un des points clés lorsque l’on est face à la question du démembrement est celui de la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire.

A défaut de stipulations spécifiques dans les statuts, l’usufruitier ne détient qu’une seule prérogative celle de participer au vote concernant la distribution des bénéfices.

La rédaction des statuts et en particulier des clauses relatives à la répartition des pouvoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devra faire l’objet d’une attention particulière et d’un échange avec le notaire rédacteur. Il sera notamment possible d’étendre les pouvoirs de l’usufruitier au-delà du droit de vote des bénéfices et de réduire les droits du nu-propriétaire. Mais ce dernier restera toujours l’associé.

Prenons l’exemple d’un couple, âgé chacun de 55 ans avec trois enfants, décidant de transmettre en nue-propriété leurs parts de société civile d’une valeur de 600.000,00 €. Si la donation porte sur la totalité des parts, les parents se retrouveront alors simplement usufruitiers et n’auront plus la qualité d’associé. Ils ne pourront alors plus participer à la décision de changement du gérant.

Ainsi il sera opportun pour les parents :

  • de conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;
  • d’aménager les statuts pour augmenter les droits de vote de l’usufruitier.

Au plan fiscal cette donation aura pour base taxable, compte tenu du barème fiscal de l’usufruit, 50% de la valeur de la pleine propriété soit 300.000 Euros. Chacun des parents transmettra alors à chacun des enfants une valeur de 50.000 Euros et compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 Euros, la donation sera exonérée de fiscalité.

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Pierre Emmanuel COUDERC, notaire