Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Publié le 11 janvier 2023 - 15 h 01 min

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Après avoir créé, développé, le chef d’entreprise s’interrogera nécessairement sur la transmission des parts de la société qu’il détiendra afin d’en assurer au mieux la pérennité.

Transmettre : oui, mais à quelles conditions ?

Au plan fiscal, la taxation aura pour base la valeur du droit démembré transmis. Il s’agira souvent de la nue-propriété qui est déterminée en soustrayant de la valeur de la pleine propriété celle de l’usufruit. Cette valorisation se fait en application de l’article 669 du CGI d’après l’âge de l’usufruitier.

Au plan civil, se pose la question de la conservation des pouvoirs de participation aux décisions et de la conservation des revenus issus de l’activité sociale.

Comme tous les biens, les parts de société peuvent se transmettre en pleine propriété, le propriétaire se dessaisissant totalement de tous ses droits sur les parts, ou choisir de conserver une partie des prérogatives notamment celle permettant de percevoir les dividendes autrement dit les revenus.

Un des points clés lorsque l’on est face à la question du démembrement est celui de la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire.

A défaut de stipulations spécifiques dans les statuts, l’usufruitier ne détient qu’une seule prérogative celle de participer au vote concernant la distribution des bénéfices.

La rédaction des statuts et en particulier des clauses relatives à la répartition des pouvoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devra faire l’objet d’une attention particulière et d’un échange avec le notaire rédacteur. Il sera notamment possible d’étendre les pouvoirs de l’usufruitier au-delà du droit de vote des bénéfices et de réduire les droits du nu-propriétaire. Mais ce dernier restera toujours l’associé.

Prenons l’exemple d’un couple, âgé chacun de 55 ans avec trois enfants, décidant de transmettre en nue-propriété leurs parts de société civile d’une valeur de 600.000,00 €. Si la donation porte sur la totalité des parts, les parents se retrouveront alors simplement usufruitiers et n’auront plus la qualité d’associé. Ils ne pourront alors plus participer à la décision de changement du gérant.

Ainsi il sera opportun pour les parents :

de conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;
d’aménager les statuts pour augmenter les droits de vote de l’usufruitier.

Au plan fiscal cette donation aura pour base taxable, compte tenu du barème fiscal de l’usufruit, 50% de la valeur de la pleine propriété soit 300.000 Euros. Chacun des parents transmettra alors à chacun des enfants une valeur de 50.000 Euros et compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 Euros, la donation sera exonérée de fiscalité.

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Pierre Emmanuel COUDERC, notaire

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

Publié le 11 janvier 2023 - 12 h 47 min

MARIAGE, PACS, CONCUBINAGE : LES DIFFERENCES EN CAS DE DECES

Aujourd’hui la situation de couple ne se limite plus au cadre du mariage. Prenant acte de cette diversification des formes de conjugalité, le Code Civil consacre une place plus ou moins grande au statut du mariage, du Pacs et du concubinage.

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Né en 1999, le pacte civil de solidarité (PACS) est de son côté un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.

Quant au mariage, et jusqu’à la Loi 2013-404 du 17 mai 2013, il s’agissait d’une union stable entre un homme et une femme résultant d’une déclaration reçue en forme solennelle en vue de la création d’une famille. La nouvelle Loi a consacré le droit au mariage des personnes de même sexe.

Il résulte donc de ces définitions que ces différentes formes de conjugalité ne présentent pas la même nature, le mariage étant à la fois une institution et un contrat, le Pacs se limitant à l’aspect contractuel tandis que le concubinage relève uniquement de l’état de fait.

A ces différences de natures sont liées des statuts juridiques distincts.

Ainsi, si vous êtes marié, pacsé ou simple concubin, vos droits diffèrent en cas de décès de votre moitié.

Le mariage est synonyme de sécurité

Dans le cadre d’un mariage, le conjoint survivant a toujours vocation à recevoir une partie de la succession de son époux décédé, en plus des droits qu’il tire de son régime matrimonial.

En effet, et même sans disposition particulière pour assurer l’avenir du conjoint survivant, celui-ci ne se trouvera pas démuni. Il reçoit une part de succession du défunt, variable selon les héritiers en présence : quand le défunt laisse des enfants, si au moins un d’entre eux est né d’une union précédente, le conjoint survivant a droit à un quart de la succession.

Si les enfants sont communs, le survivant a le choix entre un quart de la succession ou l’usufruit de la totalité de celle-ci ; si le défunt n’avait pas d’enfants mais laisse ses deux parents, le conjoint survivant héritera de la moitié de la succession (si un seul parent est encore en vie, des trois quarts).

Avec une donation entre époux (donation au dernier vivant) ou un testament, les époux peuvent se transmettre une part plus importante de succession. Si le défunt laisse des enfants (nés ou non d’une précédente union), le veuf ou la veuve a droit : soit à la totalité de la succession en usufruit, soit à un quart de la succession en pleine propriété et aux trois quarts en usufruit, soit à la moitié de la succession en présence d’un enfant, le tiers avec deux enfants, le quart avec trois et plus.

L’union libre est synonyme de précarité

Les couples non mariés ne profitent pas de la même protection que les époux : le concubin survivant reste étranger à la succession du défunt, dont seule la famille hérite.

Sans testament, le concubin n’a aucun droit à la succession. Ainsi, celui-ci se trouve dépourvu :

– en matière de droit au logement : s’il appartenait au concubin décédé, le survivant n’a aucun droit car le concubin survivant ne bénéficie pas de la protection relative au logement. Bien plus, le concubin survivant, s’il n’est pas propriétaire, n’a même pas droit à un maintien temporaire dans le logement ;

– en cas d’acquisition en commun du logement : de leur vivant, les concubins étaient en indivision ; au décès, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de l’autre concubin. Pour contourner cet obstacle, les deux concubins peuvent avoir prévu dans l’acte d’achat du logement une clause de rachat au profit du concubin survivant : sous réserve de désintéresser les héritiers, le survivant pourra ainsi acquérir la propriété totale du logement. Ils peuvent encore chacun léguer leur part à l’autre dans l’indivision ;

– en matière de bail :

* Soit le bail aura été signé par un seul d’entre eux, et l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du signataire du bail, son concubin a droit de se maintenir dans les lieux. Néanmoins, le transfert du bail au profit du survivant est possible à condition qu’il ait vécu dans le logement avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès. A défaut, il ne peut pas rester dans les lieux, sauf accord du propriétaire. Il en va de même si le contrat de location datait de moins d’un an : la situation du concubin survivant est donc extrêmement précaire.

* Soit le bail aura été cosigné par les deux concubins, et si l’un disparaît, le survivant devient seul titulaire du bail, quelle que soit la durée du concubinage.

Lorsqu’on n’est pas marié, il est donc indispensable de prévoir l’avenir le plus tôt possible, sachant cependant que la fiscalité n’est guère incitative en cas de concubinage.

La seule solution est de prévoir un testament ou une donation, en prenant garde de ne pas léser les héritiers « officiels » du défunt et en respectant les règles de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

Mais le coût fiscal sera de toute façon très élevé pour le survivant qui devra s’acquitter des droits de succession.

Pacs, un testament est impératif

À la différence des conjoints mariés, les partenaires de Pacs ne sont pas héritiers l’un de l’autre.

Si l’un d’entre eux décède sans avoir fait de testament, ses biens vont à sa famille selon les règles légales, comme dans le concubinage.

Le partenaire survivant bénéficie toutefois de certains droits successoraux, telle que l’attribution du véhicule de son partenaire décédé (mais uniquement si le défunt l’a prévu par testament), si celui-ci lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ou l’exercice de sa profession, sous condition de l’absence de pluralité de demandes, où le juge sera chargé de trancher en fonction des intérêts en présence.

Le partenaire survivant dispose également de certains droits sur son logement :

– Le droit de jouissance temporaire sur le logement : au décès de son partenaire, le survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale à l’époque du décès et sur le mobilier qui s’y trouve (sauf testament contraire du défunt). Ce droit lui permet de se maintenir dans les lieux gratuitement pendant les douze mois consécutifs au décès, que le logement ait été acquis en indivision par les deux partenaires, qu’il appartienne exclusivement au défunt ou soit indivis entre lui et un tiers, ou bien encore qu’il soit loué.

Dans cette dernière hypothèse, et si contrat de bail était au seul nom du partenaire décédé, le contrat de location est transféré au survivant sans condition de durée du Pacs, mais en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

En cas de bail au nom des deux partenaires, le contrat de location se poursuit au profit du partenaire survivant.

Que le bail soit au nom des deux partenaires ou d’un seul, le survivant a droit au remboursement des loyers pendant un an par la succession, sauf s’il en a été privé par testament.

Lorsque le logement était détenu en propriété, en indivision entre les deux partenaires, le survivant bénéficie du même droit de jouissance gratuite pendant un an. Lors des opérations de partage, il pourra demander l’attribution préférentielle du logement.

– L’attribution préférentielle du logement : le partenaire survivant peut se faire attribuer la propriété du logement qu’il occupe à l’époque du décès et de son mobilier lorsqu’il se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé. Cette attribution préférentielle est de droit pour le partenaire, mais seulement à la condition que le défunt l’ait prévue par testament. S’il ne l’a pas fait, et si l’un des héritiers du partenaire décédé demande également l’attribution préférentielle, c’est le juge qui tranchera.

En pratique, le partenaire survivant ne peut demander l’attribution préférentielle que :

* s’il dispose de droits en propriété sur le logement, ce qui suppose que le logement soit indivis entre les partenaires ;

* et s’il a les moyens de désintéresser les héritiers. Contrairement au conjoint survivant, il ne peut pas exiger de délais pour le paiement de la soulte.

Si le bien était indivis entre le partenaire décédé et un (ou plusieurs) tiers, le partenaire survivant bénéficie, sauf exception, du maintien dans les lieux pendant un an, l’indemnité d’occupation due au(x) tiers coïndivisaire(s) étant remboursée par la succession.

Passé ce délai de douze mois, le partenaire n’a aucun droit au maintien dans les lieux.

La loi offrant néanmoins peu de droits au survivant, les partenaires de Pacs ont tout intérêt à organiser eux-mêmes leur protection. Contrairement aux époux, ils ne bénéficient d’aucun outil spécifique de protection en cas de décès : il n’existe ni avantages matrimoniaux, ni donations au dernier vivant, ni quotité disponible spéciale entre partenaires.

Ils peuvent cependant mettre en œuvre d’autres moyens, avec un avantage essentiel sur les simples concubins : ils sont exonérés de toute taxation au décès.

Seul l’établissement d’un testament permet aux partenaires de Pacs d’hériter l’un de l’autre. Les possibilités de legs entre partenaires sont multiples, cependant l’option retenue dépendra de la situation personnelle des partenaires et notamment de l’étendue des droits que le testateur entend accorder au survivant, de l’existence ou non d’enfants, etc.

Cependant, de la même manière que pour les concubins, les règles successorales relatives à la réserve héréditaire (et au droit de retour des parents également) peuvent largement limiter les effets du testament fait au profit du partenaire survivant.

Par testament, le partenaire de Pacs peut recevoir : l’intégralité des biens du défunt, si ce dernier n’avait pas d’enfant ; la moitié de la succession s’il existe un enfant, un tiers avec deux enfants et un quart avec trois enfants et plus

Ainsi, la part qu’il est possible de transmettre au partenaire (comme au concubin par ailleurs) dépend éminemment de l’existence de descendants, héritiers réservataires. Une part minimum du patrimoine leur est obligatoirement réservée.

L’assurance-vie en cas de décès constitue également un bon moyen pour les partenaires de se transmettre un capital.

Quant à la protection sociale, le partenaire de pacs ou le concubin survivant n’ont pas le droit de toucher la pension de réversion après le décès de leur compagne ou de leur compagnon.

Héritage sans droits à payer pour les conjoints et partenaires de pacs

S’agissant du paiement de l’impôt sur la transmission du patrimoine, les règles diffèrent selon que le couple ait été marié, pacsé ou ait été dans une relation de concubinage.

Alors que le conjoint marié bénéficie d’une exonération de droit de succession et de donation, le concubin relève du taux le plus élevé pour les transmissions à titre gratuit : celui qui est prévu pour les personnes sans lien de parenté. La valeur de ce qu’il recevra, réduit de 1594€, sera taxée à 60%.

Par contre le PACS, s’il ne donne aucun droit de succession « automatique », du moins bénéficie-t-il d’une fiscalité plus attrayante puisque la loi a aligné en août 2007 la fiscalité applicable aux couples pacsés sur celle des couples mariés concernant les transmissions à titre gratuit, c’est-à-dire les transmissions par donation ou succession :

– les donations consenties au partenaire relèvent du tarif applicable aux époux et pour la perception des droits de donation, il est effectué un abattement de 80 724 € sur la part du partenaire lié au donateur par un PACS (cet abattement est remis en cause en cas de rupture du PACS au cours de l’année civile de sa conclusion ou de l’année suivante pour un motif autre que le mariage entre les partenaires ou le décès de l’un d’eux) ;

– le partenaire lié au défunt par un PACS est, comme le conjoint survivant, exonéré de droits de succession, quelle que soit l’antériorité du PACS (CGI, art. 796-0 bis).

Il est donc particulièrement intéressant de voir que les deux types d’union fondés sur un contrat (mariage ou le PACS) sont davantage protecteurs du conjoint survivant non marié. Ils permettent une transmission plus aisée du patrimoine.

Au contraire, le seul concubinage peut faire courir un risque au conjoint survivant non marié qui devra assurer les charges du ménage, qui peuvent être élevées en présence d’enfants, sans que ne lui soit dévolue une part dans la succession.

Au surplus, si une part lui est dévolue, il devra s’acquitter d’un impôt qui peut contribuer à accroître les problèmes du concubin non pacsé.

Ainsi, face à ce même risque du décès de l’autre, les conséquences, essentiellement pécuniaires, peuvent être désastreuses.

Quelle que soit donc votre situation, s’entourer des conseils d’un notaire revêt un intérêt tout particulier pour s’assurer que celui qui vous survivra sera protégé.

Me Adam DEBERNARDI, notaire

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

Publié le 11 janvier 2023 - 9 h 50 min

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX

Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit notamment de la vente de votre résidence principale, ou au contraire taxée à hauteur de 36,2 % lorsqu’il s’agit par exemple de la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué.

La plus-value est tout simplement la différence entre le prix d’achat (ou valeur du bien lorsque vous l’avez reçu par donation ou succession) et le prix de revente.

C’est ce gain réalisé lors de la revente qui fait l’objet d’une taxation, après application d’un certain nombre de correctifs (abattement pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses…)

Lors du calcul de l’impôt, le prix d’acquisition d’origine peut notamment être majoré des dépenses de travaux qui ont été réalisés dans le bien vendu, soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire.

I – Evaluation au montant réel

Il sera possible d’ajouter au prix d’acquisition le coût réel des travaux que vous avez supporté financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :

1°) Il doit s’agir de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

Sont exclues les dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (à moins qu’elles ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration)

2°) Ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu (notamment déduites au titre de vos revenus fonciers)

3°) Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et non par vous-même.

Conservez donc bien toutes les factures des entrepreneurs car vous devrez être en mesure de justifier du montant des travaux si l’administration vous en fait la demande.

II – Evaluation forfaitaire

Alternativement, à défaut de remplir les conditions ci-dessus, il est possible d’appliquer ce qu’on appelle « le forfait travaux » qui consiste à majorer de 15% la valeur d’acquisition. Ce forfait n’est applicable que si vous vendez un immeuble bâti que vous possédez depuis plus de 5 ans.

Il n’y a alors pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.

Ce forfait de 15 % est une simple faculté et ne se cumule pas avec les frais réellement supportés.

Jusqu’à présent, le forfait « travaux » s’appliquait de manière automatique à défaut de pouvoir justifier des frais réels et surtout sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux réalisés.

Mais, depuis une jurisprudence récente, le forfait de 15 % semble devoir être écarté si en cas de contrôle vous ne pouvez pas démontrer à l’administration fiscale que vous avez engagé des travaux dans le bien.

Ainsi, la règle du forfait ne serait donc qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux mais elle réserve à l’Administration le droit d’apporter la preuve contraire. Conservez donc vos factures !

Me Clotilde DELPUECH, notaire

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Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

Publié le 10 janvier 2023 - 16 h 32 min

Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

La déduction du prix du mobilier du bien acquis est souvent présentée comme un bon moyen de réduire les « frais de notaire » lors de l’achat d’un bien immobilier.

Pour rappel, les frais d’acquisition payés au notaire sont composés pour la majeure partie de taxes (droits de mutation pour 6% environ du prix et taxe sur la valeur ajoutée). La rémunération du notaire ne représente qu’environ 1% du prix de vente.

Lorsque les parties décident d’intégrer la valeur du mobilier dans le prix de vente, la partie du prix correspondante à ce mobilier ne sera pas soumise aux droits de mutation.

Il peut donc paraitre séduisant de prime abord d’intégrer du mobilier pour réduire ses frais d’acquisition.

Toutefois, cette pratique peut s’avérer pénalisante.

Avant d’exposer les avantages et inconvénients, il faut revenir sur la définition de « mobilier ». Il s’agit des meubles meublants et objets de décoration et ou d’équipements vendus avec une maison ou un appartement (table, chaises, lit, matelas, électroménager…etc).

Ne peuvent être intégrés à cette liste, que les meubles qui peuvent être enlevés sans causer de dégâts au bien et qui ne lui sont pas indissociablement liés.

Par exemple, un radiateur ou une baignoire ne peuvent pas être intégrés dans la liste car ils sont attachés à l’immeuble.

Ensuite, la valorisation de ces meubles ne peut pas excéder 5 à 10 % du prix de vente.

Il est recommandé d’utiliser les factures et d’appliquer une décote par année de détention.

La liste du mobilier doit être ventilée article par article pour pouvoir être déduite. Chaque élément doit donc être valorisé indépendamment des autres.

Vous l’aurez compris, valoriser le mobilier permet de réduire les frais de notaire d’une somme d’environ 6% du mobilier.

Par exemple, pour un prix de 200 000 euros dont 5 000 euros de mobilier, les frais seront réduits de 300 €.

Intégrer une liste du mobilier vendu permet aussi à l’acquéreur de se ménager la preuve des meubles qui ne peuvent pas être emportés par le vendeur lors de son déménagement.

Toutefois, la valorisation de ce mobilier ne présente pas toujours un avantage.

Premièrement, il y a toujours un risque de contestation de l’administration fiscale qui pourra réclamer les factures et estimer que la valorisation est trop élevée par rapport à la vétusté des meubles et réclamer les taxes, intérêts de retard et majoration lors d’un redressement.
Deuxièmement, si à une époque les banques finançaient sans difficulté le mobilier, elles refusent aujourd’hui de l’intégrer dans le prêt immobilier, demandant aux acquéreurs de les financer avec leur apport personnel.
Troisièmement, en cas de revente d’une résidence secondaire (la résidence principale n’est pas concernée), il n’est pas possible d’ajouter au prix de l’immeuble le prix des meubles pour le calcul de l’impôt sur la plus-value. Par exception, si les meubles sont récents et que le vendeur a conservé les factures, les meubles pourront être déduits en tenant compte de la vétusté (décote par année de détention).

Concrètement, si le prix d’achat de 200 000 € comprenait 5 000 € de mobilier, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la plus-value, que de 195 000 € et le vendeur sera taxé à l’impôt sur la plus-value sur les 5 000 € de mobilier.

Pour résumer le mobilier est non déductible de la plus-value pour le vendeur et déductible des droits de mutation pour l’acquéreur.

Pour économiser 6%, l’acquéreur prend le risque de payer un impôt de 36,2% à la revente !

Enfin, du côté du vendeur, il n’y a pas d’avantage à intégrer du mobilier :

La fraction du prix correspondant aux meubles ne se déduit pas de la base taxable à la plus-value immobilière (dans l’exemple cité plus haut, le vendeur ne pourra pas déduire les 5 000 € des 200 000 € du prix de vente pris en compte pour la plus-value),
Si la valorisation dépasse la valeur vénale du mobilier vendu et que l’un des éléments tombe en panne avant la vente le vendeur devra le remplacer par un objet de valeur équivalente.

Ainsi si un four est estimé à 500 € alors qu’il est ancien et qu’il ne fonctionne plus avant la vente (et qu’il n’est pas réparable), le vendeur devra racheter un four ou le remplacer par un autre d’une valeur de 500 €.

Vous l’aurez compris, intégrer du mobilier dans une vente immobilière présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte avant de s’engager ; n’hésitez pas à en parler à votre notaire, il sera là pour vous conseiller.

Me Carole OLIVIER-IMPERATRICE

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Donations réalisées par le défunt : pourquoi faut-il tout dire à votre notaire ?

Publié le 10 janvier 2023 - 16 h 02 min

Donations réalisées par le défunt : pourquoi faut-il tout dire à votre notaire ?

Vous venez de perdre votre père ou votre mère et vous consultez votre Notaire pour le règlement de la succession.

Parmi tous les documents/informations à fournir, vous devez mentionnez les donations dont vous avez pu bénéficier de la part de la personne décédée.

Cette demande vous surprend peut-être, pourquoi en parler ? Après tout il s’agit du passé !

Ces éléments sont pourtant essentiels à votre Notaire pour régler la succession de votre parent, nous allons vous expliquer pour quelles raisons.

Celles-ci sont orientées autour de deux grands axes :

Tout d’abord, cela tient à un aspect plutôt connu, il s’agit du rappel fiscal.

Actuellement, il est possible de transmettre à chacun de ses enfants un montant de 100 000 € tous les 15 ans. Cela signifie qu’au moment de la succession, il faut regarder dans le rétroviseur pour savoir si le défunt a réalisé des donations 15 ans avant son décès.

Si c’est le cas, l’enfant qui a bénéficié de la donation ne bénéficiera plus l’exonération de 100 000 € ou peut-être pas en totalité selon le montant qui lui a été donné.

Prenons l’exemple d’une donation réalisée le 26 octobre 2017 par M. DUPONT à son fils Daniel pour un montant de 80 000 €. Lorsque M. DUPONT décède le 18 novembre 2021, la donation a 4 ans (donc moins de 15 ans !), ce qui signifie que dans la succession de son père, Daniel n’aura pas 100 000 € d’abattement mais plus que 20 000 € (100 000 € – 80 000 €).

Vous le voyez cette information est donc importante pour que votre Notaire puisse établir une déclaration fiscale de succession sans erreur.

La seconde raison pour laquelle votre Notaire doit connaître les donations réalisées par la personne décédée concerne cette fois le droit civil, c’est ce qu’on l’appelle le rapport civil.

L’objet de ce mécanisme est d’assurer l’égalité entre les héritiers en réintégrant fictivement les donations réalisées aux biens laissés à son décès par la personne décédée.

Les droits de chacun des enfants seront ainsi calculés sur ce total (biens donnés et biens existants au décès).

La répartition des biens restants sera différente entre les héritiers pour prendre en compte les donations déjà réalisées : celui qui a bénéficié d’une donation recevra donc moins sur les biens existants au décès que son cohéritier qui n’a pas bénéficié de donation.

Dans ce domaine, il n’est plus du tout question de durée, cela concerne toutes les donations réalisées par le défunt au cours de sa vie, même plus de 15 ans avant le décès. Cette opération peut s’avérer complexe, surtout si la personne est décédée âgée en ayant commencé tôt à réaliser des donations.

Prenons l’exemple de M. DURAND décédé à l’âge de 93 ans qui avait consenti une donation à sa fille Monique lorsqu’il avait l’âge de 42 ans. Monique devra donc rapporter à la succession de son père cette donation réalisée il y a plus de plus de 50 ans !

Vous l’aurez compris votre Notaire n’est pas juste curieux, il souhaite simplement régler la succession que vous lui avez confié avec toutes les cartes en mains.

Me Delphine GRANGEON

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Don manuel ou présent d’usage ?

Publié le 10 janvier 2023 - 15 h 36 min

Don manuel ou présent d’usage ?

Vous souhaitez transmettre une somme d’argent à un proche (enfant, petit-enfant, neveu/nièce…etc.) et vous souhaitez savoir quelle est la qualification de cette opération.

Si la somme est transmise avec obligation de remboursement, il ne s’agit pas de d’un don mais d’un prêt. Ce prêt peut être gratuit, c’est-à-dire sans intérêt mais il ne sera pas taxé aux droits de donation. Il est fortement conseillé de l’enregistrer auprès de l’administration fiscale pour que la dette soit déductible dans la succession du débiteur et qu’elle puisse être plus difficilement contestée par les héritiers du débiteur.

S’il ne s’agit pas d’un prêt, le don ainsi effectué doit-il obligatoirement être enregistré auprès de l’administration fiscale et assujetti aux droits de donation ?

La réponse a cette question n’est pas toujours aisée puisqu’elle dépend en réalité de la situation du donateur et de l’évènement qui a motivé le don.

En fonction des circonstances, la remise d’argent (sous quelque forme que ce soit : espèces, virement ou chèque) peut-être qualifiée de présent d’usage ou de donation.

Le code civil ne définit pas clairement la notion de présent d’usage.

Il est donc difficile d’en connaître concrètement les conditions d’application.

Pour la Cour de cassation, les présents d’usage sont « les cadeaux faits à l’occasion de certains événements, conformément à un usage ».

Ainsi, le don réalisé à l’occasion d’un évènement particulier (naissance, anniversaire, mariage, évènements religieux…etc) ne serait pas qualifié de donation.

Toutefois, cette condition n’est pas le seul critère à retenir.

Il faut également, pour la Cour de cassation, que la somme n’excède pas une certaine valeur.

L’article 852 du Code civil prévoit que le caractère de présent d’usage s’apprécie à la date où il est consenti, et compte tenu de la fortune du disposant (patrimoine et revenus).

Dans les faits, l’administration fiscale ne fixe aucune règle de proportionnalité du présent par rapport à la fortune ou aux revenus du donateur et apprécie au cas par cas la nature du don.

Vous l’aurez compris, il est difficile de retenir des critères applicables à toutes les situations mais il faut que le montant donné soit modique pour le donateur.

Ainsi, le présent fait par un prince sera forcément plus fastueux que celui de l’un de ses sujets.

Si le montant transmis ne peut être qualifié de présent d’usage, il devra être déclaré à l’administration fiscale (sur imprimé cerfa ou par acte établi par un notaire) et soumis, le cas échéant aux droits de donation en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire (celui qui reçoit).

Pour rappel, chaque parent peut transmettre jusqu’à 31 865 euros sans impôts à chacun de ses enfants ou petits enfants majeurs sous réserve d’avoir moins de 80 ans.

Il est également possible d’utiliser l’abattement général de 100 000 euros entre parents et enfants.

Enfin, dès lors que le don est qualifié de donation, il devra en suivre le régime juridique : il sera tenu compte de la somme reçue par l’héritier pour calculer ses droits dans la succession du donateur.

Si la donation a été faite en avancement de part successorale, elle sera ajoutée au patrimoine à partager au décès du donateur et déduite de la part de celui qui l’a reçue.

Si la donation a été faite hors part successorale (en sus de la part d’héritage), il faudra vérifier que les autres héritiers ont bien reçu la part minimale qui leur a été réservée par la loi.

En fonction des situations, le montant donné sera réactualisé.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire.

Me Caroline OLIVIER IMPERATRICE, notaire

Je construis ou rénove ma maison, dois-je souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Publié le 9 janvier 2023 - 16 h 36 min

Je construis ou rénove ma maison, dois-je souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

1°) La réponse est oui

La loi impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, extension, ou rénovation du gros œuvre (ex : réfection complète de toiture), qu’elle le fasse elle-même ou via des professionnels du bâtiment, de souscrire une assurance dommages-ouvrage, et ce avant même l’ouverture du chantier.

Cette assurance a pour but de couvrir et garantir les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs, sans recherche de responsabilité. C’est ensuite l’assureur dommages-ouvrage qui se retournera contre les entrepreneurs et leurs assureurs.

Cette assurance a donc pour but de garantir les malfaçons qui affectent la solidité du bâtiment (fondations, ossature, clos et couvert…) ou l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (ex : effondrement de toiture).

Mais voilà, en pratique, rares sont les particuliers qui souscrivent cette assurance lors de la construction ou la rénovation du gros œuvre de leur maison…Quelles sont alors les conséquences ?

2°) Les conséquences de l’absence de souscription

L’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage est une infraction pénale. Mais rassurez-vous, les sanctions pénales pour défaut d’assurance ne s’appliquent pas au propriétaire ayant fait construire pour lui-même, son conjoint, ses ascendants et descendants ou ceux du conjoint.

Néanmoins, l’absence d’assurance dommages-ouvrage aura des conséquences, assez lourdes, en cas de vente de la maison dans les 10 ans de l’achèvement des travaux.

En effet, dans ce cas, le particulier, devenu vendeur, sera personnellement responsable de la garantie décennale vis-à-vis de son acquéreur, s’exposant ainsi à être mis personnellement en cause en cas de dommages survenant durant la période décennale et rentrant dans le champ d’application de la garantie.

Ce sera ainsi le cas si le particulier fait lui-même les travaux, ou en l’absence de factures des entreprises ayant réalisé les travaux, où dans le cas où ces entreprises n’auraient pas souscrit d’assurance responsabilité décennale, ou encore en l’absence de paiement de leur prime d’assurance ou de déclaration du chantier à l’assurance.

D’où l’importance de bien rappeler la nécessité de garder les factures des entreprises ayant réalisé les travaux et leur attestation d’assurance décennale.

Patricia ARBET, notaire

Le nouveau diagnostic de performance énergétique

Publié le 6 décembre 2022 - 15 h 34 min

Le nouveau diagnostic de performance énergétique

Depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic qui doit obligatoirement être fourni par le propriétaire dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

Le but de ce nouveau diagnostic de performance énergétique est de renseigner l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement, notamment à travers des étiquettes énergie, allant de A (meilleure performance énergétique) à G (plus mauvaise performance énergétique).

Depuis le 1^er juillet 2021, ce diagnostic de performance énergétique a été profondément réformé, qu’il s’agisse de son contenu ou de ses effets, devenant ainsi un véritable outil de lutte contre les « passoires énergétiques », voulu par le législateur. Il s’inscrit ainsi dans le cadre d’une politique visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.

Notons que dans le cadre d’une vente ou d’une location, les DPE « ancienne formule » sont actuellement toujours valables, suivant la règle suivante :

– Les DPE établis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.

– Les DPE établis entre le 1^er janvier 2018 et le 3 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Quant au DPE « nouvelle formule », sa durée de validité est de dix ans à compter de son établissement.

UN CONTENU PLUS FIABLE ET PLUS COMPLET

Se voulant plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été révisé et unifié pour tous les types de logements. Il n’est désormais plus basé sur les factures de consommation (critère subjectif qui dépendait des habitudes de l’occupant), tel qu’auparavant, mais sur toutes les caractéristiques du logement : mode de chauffage, qualité de l’isolation, qualité du bâti, type de fenêtres, etc. Le calcul intègre également de nouveaux paramètres comme la consommation énergétique en matière d’éclairage ou de ventilation, les phénomènes thermiques (ex : effet du vent sur les murs extérieurs)… Les critères sont ainsi devenus objectifs.

Ce nouveau DPE permet donc désormais d’éviter les DPE « vierges » qui, avant la réforme, étaient produits par les propriétaires lors de ventes ou de locations de logements inoccupés ou non chauffés, pour lesquels les propriétaires n’étaient pas en mesure de produire de factures.

Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classe énergétique pour de nombreux logements.

Sa présentation évolue pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques, des informations complémentaires comme l’état de la ventilation et de l’isolation, le détail de déperditions thermiques et surtout les recommandations de travaux et les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

Le calcul des étiquettes énergie du DPE est calculé en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et l’émission de gaz à effet de serre. Le logement est donc classé sur l’échelle de classe énergétique (de A à G) par un système de double seuil.

Ainsi, depuis le 1^er janvier 2022, trois informations doivent être obligatoirement affichées dans les annonces immobilières, à savoir : l’étiquette énergie (de A à G), l’étiquette climat (de A à G) et l’estimation de la facture théorique annuelle.

DES EFFETS PLUS CONTRAIGNANTS

Alors que le DPE que nous connaissions jusqu’alors n’avait qu’un effet informatif, la nouvelle version devient opposable, au même titre que les autres diagnostics techniques devant être fournis par le propriétaire (amiante, plomb, état de l’installation intérieure de gaz, état de l’installation intérieure d’électricité, certificat de superficie et état des risques et pollution, le cas échéant). Ainsi, lorsqu’un acheteur ou un locataire constate des erreurs entre l’état réel du logement et les indications contenues dans le DPE, il peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur et du diagnostiqueur, afin de demander un dédommagement, voire ester en justice.

À noter que seules les recommandations incluses dans le DPE gardent un caractère informatif.

De plus, le classement énergétique du logement va avoir un impact sur la possibilité de mise en location du logement et sur les informations à communiquer en cas de vente.

En effet, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (« passoires énergétiques ») ne pourront plus être augmentés. Ce blocage de loyer est applicable à tous les stades locatifs, qu’il s’agisse de la révision annuelle du loyer en cours de bail ou de la fixation du loyer entre deux locataires.

Puis, dans un futur proche, les propriétaires de « passoires thermiques » devront faire face à de nouvelles contraintes.

À compter du 1^er janvier 2025, les logements classés en catégorie G au DPE ne pourront plus être mis en location. Il en sera de même pour les logements classés F à partir du 1^er janvier 2028, puis à partir du 1^er janvier 2034 pour la classe E.

Les propriétaires concernés seront donc dans l’obligation de faire des travaux afin d’améliorer la performance énergétique des logements énergivores pour pouvoir continuer à les louer.

Concernant la vente des logements, un audit énergétique deviendra obligatoire à compter du 1^er avril 2023, aux fins d’information de l’acquéreur, pour les logements classés en catégorie F et G. L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées en E à partir du 1^er janvier 2025, puis à partir du 1^er janvier 2034 pour la classe D.

Cet audit comprend notamment : un état des lieux général du bien (caractéristiques énergétiques), une estimation de la performance du bâtiment s’appuyant sur le DPE et des propositions de travaux permettant l’amélioration de la performance énergétique, en indiquant notamment le coût estimatif de ces travaux et la mention des principales aides financières mobilisables. Il présente au moins deux scénarii de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule fois pour faire passer des logements classés en F ou G en classe C, et les logements classés en E ou D en classe B. La première étape de travaux doit faire gagner au moins une classe et au minimum la classe E.

Il est toutefois à noter que la réalisation de travaux recommandés n’est pas une obligation pour conclure la vente. L’objectif est d’informer l’acheteur, afin qu’il intègre ces travaux dans son budget d’achat.

Pour conclure, les règles de ce nouveau DPE constituent un enjeu important pour les propriétaires, ayant des impacts importants dans le cadre de la location et de la vente des logements, valorisant les biens classés de A à D et inversement dévalorisant les « passoires énergétiques » (biens classés de E à G), incitant ainsi les propriétaires à effectuer des travaux d’amélioration énergétique.

La fixation du prix de vente d’un bien immobilier (plus particulièrement dans le cadre d’un investissement locatif) ou du montant du loyer se fera par suite considération prise de ces éléments, instituant ainsi une « valeur verte » au marché immobilier.

Un article rédigé par Me Patricia Arbet et publié dans les Affiches le 16 novembre 2022

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Publié le 29 novembre 2022 - 15 h 25 min

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Special collectivités : loi climat & résilience, urbanisme

Publié le 25 novembre 2022 - 15 h 56 min

Les notaires Isère Drôme Hautes-Alpes vous apportent leur éclairage et leur expertise dans ce numéro spécial “collectivités locales”, destiné aux maires, élus et techniciens de nos départements.

Au sommaire de notre magazine “Collectivités Locales” [Numéro Octobre 2022]

La loi climat et résilience : une vraie boite à outils
Les dernières préconisations en matière de diagnostic
Règles d’urbanisme et procédure de modification

» Le DPE est devenu essentiel. Dès le 1er janvier 2023, les habitations classées G ne pourront plus bénéficier de bail ».

Olivier Gonnet, Président du conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble (38).

Envie de relire notre numéro Hors-série d’Octobre 2022 ?

Nous vous invitons à cliquer sur ce lien chers lecteurs : Téléchargez ici notre hors série spécial collectivités locales – Octobre 2022

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