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Mettre en location sa résidence principale

mettre en location sa résidence principale

Vous pouvez mettre votre résidence principale en location pour de courtes périodes (par exemple pendant les vacances, le week-end, …).

Un logement est considéré comme votre domicile (ou “résidence principale”) lorsque vous l’occupez au moins 8 mois par an (sauf si vous ne le faîtes pas par obligation professionnelle, pour raison de santé ou cas de force majeure). 

Vous pouvez louer votre domicile pour de courtes périodes, en faveur d’une clientèle qui doit être de passage et pour son usage exclusif.

Il convient d’effectuer plusieurs vérifications et démarches.

1) Louer sa résidence principale, plusieurs vérifications préalables et démarches sont à effectuer

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale :  vous pouvez louer votre résidence principale sous les conditions suivantes :

  • si le logement loué est à l’usage exclusif du locataire (vous ne devez pas être présent durant la location),
  • et si le locataire y séjourne pour une courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois),
  • et si le locataire n’en fait pas son domicile (touriste, clientèle de passage).

Durée de location

Vous pouvez louer votre logement pour une durée maximum de 90 jours par client.

Dans certaines communes, il existe une durée totale de location du logement (ou d’une partie de celle-ci) à ne pas dépasser par an (120 jours par année civile), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

À noter : vous pouvez mettre en location une partie de votre domicile seulement (chambre chez l’habitant). Dans ce cas, d’autres règles s’appliquent.

Vous êtes locataire de votre résidence principale et vous souhaitez sous-louer ce logement. Vous devrez également :

  • avoir l’autorisation écrite de votre propriétaire,
  • et ne pas appliquer à votre sous-locataire un loyer supérieur au vôtre.

Si le logement fait partie d’une copropriété, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement “bourgeoise”. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé touristique.

2) Louer sa résidence principale, principe et exception

Principe : En général, il n’est pas nécessaire de faire de démarches en mairie pour mettre en location sa résidence principale.

Exception : Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie afin de lui attribuer un numéro de déclaration. (Par exemple, Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours).

Comment savoir ?

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si votre commune a mis en place cette procédure et savoir comment procéder.

Conséquences de la déclaration obligatoire en mairie

Dès réception de votre déclaration, la mairie vous délivre sans délai un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration.

En conséquence :

  • ce numéro doit être indiqué dans chacune des annonces d’offre de location de ce logement,
  • la durée totale de location de ce logement ne doit pas dépasser 120 jours par année civile (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Si vous faites appel à une plateforme internet pour louer votre logement, la plateforme doit préalablement vous informer de vos obligations (déclaration, autorisation du propriétaire si vous êtes locataire de ce logement).

Avant la publication de l’annonce de location, vous devez fournir à la plage-forme internet une attestation sur l’honneur indiquant :

  • que vos obligations préalables sont. Une remplies (déclaration, autorisation du propriétaire si vous êtes locataire)
  • que le logement est votre résidence principale,
  • et le numéro de déclaration du logement.

Lorsque l’annonce a été publiée, la plateforme internet a l’obligation de :

  • la déconnecter dès que le logement a été loué 120 jours (entre le 1er janvier et le 31 décembre de la même année) par son intermédiaire,
  • fournir à la mairie le décompte des jours de location du logement, si la mairie lui en fait la demande.

Si vous ne faites pas appel à une plateforme internet, la mairie peut vous demander le décompte des jours de location, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. 

Vous devez lui transmettre cette information dans un délai d’1 mois, en rappelant l’adresse du logement et son numéro de déclaration.

3) Louer sa résidence principale, démarches auprès des impôts

Vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee, que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale. Cette formalité est gratuite. Adressez-vous au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué (formulaire  Cerfa n° 11921*04).

Cette démarche accomplie, un numéro SIRET vous est attribué par l’Insee. Il est à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus.

En effet, les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Au-delà d’un certain montant, vous devez également payer des cotisations sociales.

À noter : si vous faites appel à une plate-forme internet, elle doit vous fournir, en janvier de chaque année, un document indiquant le montant brut des transactions faites par son intermédiaire depuis un an. 

Cette obligation s’applique pour les transactions effectuées depuis le 1er juillet 2016.

Vous devez respecter les autres règles s’appliquant aux meublés de tourisme.

Dans certaines communes, vous devez collecter la taxe de séjour auprès du vacancier et la reverser à la commune. 

Depuis le 1er janvier 2019, si vous faites appel à une plateforme internet comme intermédiaire de paiement, la collecte de la taxe de séjour au réel revient à cette plateforme numérique.

Il convient de prendre certaines précautions lors de la mise en location, telles que :

  • protéger votre connexion internet afin qu’elle ne soit pas utilisée à des fins frauduleuses,
  • et veiller à ce que votre compagnie d’assurance couvre les dommages qui pourraient être causés par les vacanciers.

Pensez à informer les vacanciers des spécificités de la copropriété (emplacement du local à poubelles, nom et horaires du gardien, règles relatives à la présence d’animaux et aux bruits…).

Amélie URSO MEHIDEB, notaire.

Contrat de location : bailleurs et locataires, tout ce qu’il faut savoir

contrat de location, bail

Quel type de contrat de location choisir ?

Le contrat de location portant sur un logement à usage d’habitation principale, le bail,  est un contrat écrit, signé du locataire et du bailleur, qui précise clairement les droits et obligations de chacun. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé s’il est directement établi sur papier libre par le propriétaire et le locataire. Mais pour garantir aux parties une plus grande sécurité juridique, le contrat peut également prendre la forme d’un acte rédigé par un notaire. Il s’agit alors d’un acte authentique  appelé bail notarié.

Pourquoi l’acte notarié est-il une garantie pour votre contrat de location ?

Le bail notarié garantit l’équilibre du contrat de location, dans la mesure où le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts de chacun et qu’il est conforme avec le droit en vigueur.

  • le notaire vérifie que le bailleur est bien le véritable propriétaire, qu’il a pouvoir de signer le bail.
  • Il permet de connaître avec précision et sans contestation la date du bail et ainsi la date à laquelle les congés devront être délivrés
  • En tant qu’acte authentique, le bail notarié a « force probante » (il ne peut être contesté), il est exécutoire et est opposable à tous. Cela permet au propriétaire de procéder, par l’intermédiaire d’un huissier de justice à des mesures directes à l’égard du locataire qui ne remplit pas ses obligations en matière de paiement de loyer.

Le prix de l’acte sera divisé entre les deux parties.

Que doit contenir le contrat de bail d’une location ?

Le bail doit comporter certaines mentions légales qui sont obligatoires. Il s’agit, entre autre, de l’état civil des parties, du montant du loyer, de la date d’entrée en jouissance du locataire, de la durée du contrat, du montant du dépôt de garantie.

Les éléments du contrat de location :

*le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire
*la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
*la description du logement et de ses annexes (, garage, cave jardin ou autres) et la surface habitable du logement.
*la destination du local loué, c’est-à-dire l’usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel
*le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
*le montant du dépôt de garantie.
*le loyer de référence et le loyer de référence majoré,
*le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail.
*la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi.

Quels sont les diagnostics à fournir pour une location ?

Lors de la signature d’un contrat de location immobilière, le bailleur est tenu d’y annexer plusieurs diagnostics immobiliers. Cette obligation s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du locataire.

Ce dossier de diagnostic technique doit comporter :

  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques, lorsque le bien loué se trouve dans une zone déterminée « à risques ». Il doit dater de moins de 6 mois à la date de la signature du contrat de location.
  • Le diagnostic de performance énergétique qui est valable 10 ans.
  • Le constat des risques d’exposition au plomb pour tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Il est valable 6 ans.
  • Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante. Sa durée de validité n’est pas limitée en l’absence d’amiante.
  • Gaz et électricité : deux nouveaux diagnostics pour les locations  : Pour tous les baux signés à partir du 1er juillet 2017, dès lors que le logement fait partie d’un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, deux nouveaux diagnostics deviennent obligatoires : l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz. Toutefois, cette mesure ne s’applique que si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic évalue les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Sa durée de validité est de 6 ans.

Pour tous les autres logements (individuels ou dont le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 1975), le bailleur a jusqu’au 1er janvier 2018 pour se mettre en conformité avec la loi.

Les mesures actent une symétrie avec le dispositif appliqué à la vente depuis des années :

les contenus des états réalisés pour la location sont identiques,

– s’ils ont été réalisés depuis moins de 6 ans à la date à laquelle les documents doivent être produits, les états réalisés à destination d’une vente peuvent être utilisés. D’autres équivalences existent :

  • pour le gaz : lorsqu’un état de l’installation intérieure de gaz a été réalisé avant l’entrée en vigueur du décret par un organisme d’inspection accrédité pour réaliser des diagnostics de l’installation intérieure de gaz par le COFRAC, cet état tient lieu d’état de l’installation intérieure de gaz, s’il a été réalisé depuis moins de 6 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.
  • Pour l’électricité : lorsqu’une installation intérieure d’électricité a fait l’objet d’une attestation de conformité relative à la mise en confor­mité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique, visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie, cette attestation, ou, à défaut, en l’absence d’attestation, la déclaration de l’organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation, tient lieu d’état de l’installation électrique intérieure, si l’attestation a été établie depuis moins de 6 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Contrat de location : comment s’assurer que le logement qui va être loué est aux normes ?

La loi impose un respect des critères de décence, et le propriétaire engage donc sa responsabilité si le bien loué n’est pas conforme. Un logement décent ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Il doit également être doté de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.  Le locataire est en droit d’exiger du propriétaire la mise en conformité du logement.

La durée du bail

La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale, (exemple une société – sauf SCI familiale) ou une compagnie d’assurance. Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d’une durée inférieure à trois ans (mais un an minimum) pour des causes particulières : récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l’étranger, nécessité de loger un membre de la famille).

Contrat de location : le bailleur peut-il exiger une garantie financière ?

Il est presque systématique aujourd’hui que le bailleur demande au locataire la caution d’un tiers comme garantie supplémentaire.  Le locataire doit donc se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir ce cautionnement. C’est un engagement important pour le tiers, pouvant avoir de lourdes conséquences : le tiers s’engage à remplir l’obligation de paiement du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

A combien s’élève le montant du dépôt de garantie pour une location ?

Il est limité à un mois de loyer sans les charges. Au départ du locataire, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois (un mois pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014 – loi ALUR) à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues.

Un état des lieux doit être réalisé

Le locataire et le propriétaire doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. En cas de difficultés, le recours à un huissier est indispensable.

Contrat de location : comment réviser le loyer ?

L’augmentation de loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Cette révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Comment se protéger en cas de non-paiement du loyer par un locataire ?

La garantie universelle des loyers vise à protéger les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer. Il ne s’appliquera pas lorsque le bailleur aura obtenu un cautionnement ou bien aura souscrit une assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers. Cette garantie ne concernera que les logements constituant la résidence principale du locataire (loués nus ou meublés).

Contrat de location : la fin du bail

Le locataire qui souhaite quitter son logement loué non meublé doit respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, la loi ALUR prévoit de nouveaux cas pour lesquels le délai est d’un mois, et notamment :

*le bien loué est situé dans une « zone tendue »,

*en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi par le locataire (cas préexistant conservé),

*pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ou qui bénéficie d’aides particulières.

Le bail mobilité

Créé par la loi Elan, le “bail mobilité” est un contrat de location signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire temporaire (étudiant, salarié en en mission temporaire ou formation professionnelle, …). Il est conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois. À la fin du bail, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau bail mobilité pour le même logement.

Baux d’habitation : congé au locataire, danger !

Le propriétaire d’un logement peut donner congé à son locataire, pour la fin du bail, en cas de :

  • reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  • vente du logement,
  • Ou de l’existence d’un motif légitime et sérieux.

location : louer vide ou meublé

Donner congé au locataire 

Quand et comment ? 

Le congé doit être adressé à chacun des titulaires du bail au moins 6 mois avant la fin du bail pour les logements vides (3 mois avant pour les logements meublés). Il peut être délivré  par acte d’huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception (attention, si la lettre recommandée n’a pas été présentée au locataire et qu’elle est retournée à l’expéditeur, le congé donné par le bailleur n’est pas valable) ou encore par remise en mains propres contre récépissé.

Depuis la loi ALUR du 24/03/2014, il est cependant plus difficile à un propriétaire de donner congé : en effet, lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, et que l’échéance du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’achat, le congé pour reprise délivré par le nouveau propriétaire ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans après l’acquisition du bien.

  • Exemple : Acquisition du 1er juin 2016, et expiration du bail en cours au 31 mars 2017. Le congé pour reprise ne prendra effet qu’au 1er juin 2018. De même, l’acquéreur d’un bien occupé devra attendre le terme du renouvellement du bail pour donner congé pour vendre, si l’échéance du bail en cours intervient moins de 3 ans après l’achat.
  • Exemple : Acquisition du 1er juin 2016, et expiration du bail en cours au 31 mars 2017. Le congé pour vendre ne pourra prendre effet qu’au 31 mars 2020.

Les locataires protégés

Un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, ne peut être congédié, sauf proposition de relogement par le bailleur ; il en est de même pour le locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge, et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le bien est inférieur à un plafond. Cela, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou s’il possède des revenus inférieurs à un plafond, ou en cas de manquement grave du locataire.

Le report automatique du terme du bail en cas de mise en copropriété d’un immeuble de 5 logements ou plus, en zone « tendue »

Si l’échéance du bail en cours intervient moins de 3 ans après la date de mise en copropriété, le bail est prorogé d’une durée de 3 ans.

  • Exemple : Mise en copropriété en date du 1er mars 2015. Un bail expire le 30 juin 2016. Il durera jusqu’au 30 juin 2019. Si le bail expire plus de 3 ans après la mise en copropriété, il sera prolongé pour une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant 6 ans à compter de la mise en copropriété.
  • Exemple : Mise en copropriété en date du 1er mars 2015. Un bail expire le 30 juin 2018. Il durera jusqu’au 30 juin 2021.

Frédéric BRAUD, Bruno DEZON et  Gabrielle GOURGUE, notaires

La location meublée est-elle encore avantageuse ?

location meublée

Il n’est pas rare que des clients demandent à leur notaire à l’occasion d’un achat d’un appartement destiné à la location s’ils n’ont pas intérêt à réaliser une location en meublé. Cette location en meublé consiste à mettre à disposition du locataire un logement pourvu d’un ensemble de mobilier. C’est ce qui la distingue de la location classique qui est celle d’un logement nu, vide de tout mobilier. 

Pendant longtemps le régime de la location meublée a été connu pour être particulièrement favorable tant dans les conditions du bail qu’en ce qui concerne le traitement fiscal des revenus locatifs. Aujourd’hui cette situation s’est modifiée et la réalité est différente.

Les conditions du bail de la location meublée

Le contrat en meublé impose par nature de fournir à son locataire des meubles et des éléments de vie tels que des ustensiles de cuisine, des équipements de nettoyage qui doivent lui permettre de manger, de dormir et de vivre convenablement au re­gard de la vie courante dans le logement loué. Une liste précise et quasi impérative a été établie par un texte législatif que votre notaire pourra utilement vous délivrer. 

L’attractivité principale de la location me­ublée consiste depuis l’origine dans la possi­bilité de souscrire un bail d’une durée courte, un an renouvelable, ce qui en a longtemps fait le seul bail d’habitation autorisé d’une durée inférieure à trois ans. A cela s’ajoute la possibilité pour le locataire de donner un préavis de départ dans un délai d’un mois et pour le bailleur-propriétaire dans un délai de trois mois. Cet avantage est important au regard du régime général des locations qui prévoit une durée de bail pour un logement vide de trois ans minimum, un préavis par le locataire de trois mois (sauf dans les zones tendues) et un congé par le bailleur de six mois au terme du bail.

Le bail mobilité

Ces avantages uniques ont été un peu bou­leversés par l’apparition du bail mobilité qui instaure un nouveau type de location en meublé avec les mêmes dispositions en ter­mes de préavis et de congé mais avec un bail qui a une durée comprise entre 1 et 10 mois non renouvelables. Ce bail mobilité est réservé principalement aux locataires en formation (étude ou stage) ou mutation professionnelle.

Les loyers de la location meublée

En ce qui concerne la fixation des loyers, ils sont maintenant plafonnés pour le bail en meublé ou le bail (en meublé) mobilité dans les zones tendues et restent libres sur le reste du territoire.

location : louer vide ou meublé

Location meublée… Ne pas confondre avec la location touristique

Le régime décrit ci-dessus est celui qui s’applique quand le locataire occupe son logement au titre de sa résidence principale. 

Si ce n’est pas le cas, il s’agit alors d’une loca­tion considérée comme touristique qui obéit à des règles spécifiques et est notamment visée par l’obligation d’avoir au préalable des accords nécessaires tant pour s’assurer du respect du règlement de la copropriété de l’immeuble dans lequel va avoir lieu cette location que pour être en conformité avec la réglementation de la mairie de la ville au re­gard des locations touristiques et hôtelières. Cette réglementation est variable suivant la taille de la ville concernée. L’agrément est de plus en plus strict afin d’éviter toute concur­rence avec les activités hôtelières régulières (expansion du régime Airbnb).

Le régime fiscal de la location meublée

Si la location en meublé n’est pas systéma­tiquement plus rentable qu’une location vide car les charges sont plus importantes, en revanche la fiscalité est plus douce. 

Le régime aujourd’hui reste intéressant à ce titre. En effet les revenus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Il existe deux cas de figure.

Si les revenus sont inférieurs à 70 000 € par an, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Le propriétaire bénéficie d’un abat­tement de 50% sur les recettes brutes, le solde est imposé avec les revenus. 

(Si vous faites de la location touristique et que votre bien a été classé, ce régime micro-BIC s’applique jusqu’à 170 000 € de recettes par an et l’abattement passe à 71%). 

Si vos revenus dépassent ces plafonds, vous êtes soumis au régime réel ou bien vous avez choisi volontairement ce régime. 

Vous pourrez déduire des recettes les charges liées au logement et l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. Les bénéfices sont imposés avec vos autres revenus. 

Le déficit s’impute pendant 10 ans sur des revenus commerciaux de même nature.

Si vous avez le statut de loueur meublé professionnel (LMP), ce déficit s’imputera sur votre revenu global sans limitation.

L’état des lieux de la location meublée

Enfin il faut signaler que la location en meublé nécessite des biens dans un état irréprochable et qu’il faudra être en mesure de changer les ustensiles et le matériel très rapidement s’il est défectueux. 

Il est également conseillé de soigner la présentation du bien sur le site Internet car ce sera le premier critère de choix d’un locataire potentiel. 

Certains secteurs des villes sont plus propices à ce type de logement. Il s’agit des zones proches des universités, des gares, des centres d’affaires et des centres historiques.

Pour l’aspect juridique votre notaire pourra vous conseiller et établir avec vous le bail.

Philippe JACQUET, notaire

PACS et bail d’habitation

PACS et bail d'habitation

Vous êtes pacsés et vous envisagez de louer un appartement. Deux possibilités s’offrent à vous aux conséquences différentes : soit vous signez tous les deux le bail de location, soit un seul d’entre vous le signe.

1) PACS et bail d’habitation : si un seul signe le bail d’habitation dans le cadre du PACS

Le locataire est uniquement le signataire. Les courriers du bailleur sont opposables de plein droit au partenaire pacsé dès lors que le bailleur n’avait pas connaissance du pacs au jour de la notification. De plus, le partenaire pacsé non locataire ne pourra pas bénéficier des avantages pouvant lui profiter en cas de dissolution du pacs en cours de location, d’abandon du logement par le partenaire pacsé locataire ou en cas de décès de ce dernier.

Cependant, il reste possible d’associer le partenaire pacsé au bail. Le locataire pacsé peut en effet soit informer son bailleur de son statut de personne pacsée en indiquant au bailleur l’identité de son partenaire pacsé, soit imposer au bailleur son partenaire pacsé en tant que locataire supplémentaire. 

Dans le premier cas, le partenaire pacsé ne devient pas locataire au même titre que son partenaire pacsé. Il devra par contre être destinataire des différentes communications émises par le bailleur (ex: congé donné par le bailleur). Si le partenaire locataire donne congé au bailleur, l’autre partenaire doit quitter le logement à la fin du délai de préavis et ne peut se prévaloir d’aucun droit pour continuer à occuper le logement. A l’inverse, si le partenaire non locataire quitte le logement, aucun préavis n’est à respecter mais il reste tenu de la solidarité légale qui sera abordée par la suite.

Si le pacs est dissout en cours de location :

L’un des partenaires peut demander au juge d’instance de se voir attribuer le droit au bail de l’appartement, dès lors qu’il servait effectivement d’habitation aux deux partenaires. Le juge prendra en compte les intérêts sociaux et familiaux.

Si le partenaire locataire abandonne le logement sans donner congé ou s’il décède :

L’autre partenaire peut profiter de la continuation du bail. Cependant, ce droit est également reconnu à d’autres personnes (ex: descendants, ascendants, etc., sous condition de vie commune depuis au moins un an). Dès lors que l’une de ces personnes demande l’attribution du droit au bail en concurrence avec le partenaire pacsé resté dans les lieux, il reviendra au juge de se prononcer en fonction des intérêts en présence. A noter que cette attribution du droit au bail est de droit et sans concurrence lorsque l’on est en présence d’un logement social (sans conditions de ressources) ou d’un logement soumis à la loi de 1948.

Dans le second cas, le partenaire devient cotitulaire du bail. A cette fin, les deux partenaires doivent adresser une demande conjointe par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur afin d’être cotitulaire du droit au bail. On se retrouve alors dans la même situation qu’en présence d’un bail signé par les deux partenaires.

2) PACS et bail d’habitation : si les deux signent le bail d’habitation dans le cadre du PACS

Ils sont cotitulaires du droit au bail. L’ensemble des informations fournies par le bailleur doit être adressé à chacun des partenaires de façon identique. L’information transmise à l’un n’est pas opposable à l’autre. Par ailleurs, le congé donné par l’un des partenaires ne met pas fin au bail, lequel continuera de produire ses effets à l’égard du second partenaire. Celui qui aura donné congé restera tenu solidairement du paiement des loyers au titre de la solidarité légale.

Si le pacs est dissout en cours de location, les conséquences sont identiques à celles d’un bail signé que par un des partenaires.

Si l’un des partenaires abandonne le logement, le bail continue à l’égard du second partenaire.

En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le droit au bail sans être en concurrence avec quiconque. Il peut cependant décider d’y renoncer.

3) PACS et bail d’habitation : qui paie le loyer dans le cadre du PACS ?

Que le bail soit signé par les deux ou par un seul, les partenaires pacsés sont tenus solidairement au paiement des loyers et autres charges locatives. Ainsi, le bailleur peut s’adresser indifféremment à l’un d’eux pour le paiement de la totalité du loyer et des autres charges locatives. Il s’agit d’une solidarité prévue par la loi. Cette solidarité légale ne joue que durant le pacs (ou pour les dettes nées avant la publicité de la rupture du pacs en marge de l’acte de naissance ou jusqu’à l’information du bailleur de cette rupture). Elle diffère de la solidarité qui peut être prévue conventionnellement et qui ne dure que tant que le bail existe et que les deux partenaires sont cotitulaires du droit au bail.

Alexandre BAVOUX, notaire.

PACS et avantages