Figurant parmi les premières destinations touristiques mondiales, la France connaît depuis plusieurs années un développement croissant de la location de courte durée, notamment favorisée par les plateformes numériques de réservation.

Article publié dans le magazine « les Affiches de Grenoble », rubrique l’Etude des notaires, Juillet 2023. Rédigé par Clotilde Delpuech, notaire

Plus avantageuse sur le plan financier et plus souple pour les propriétaires, la location de courte durée se développe dans les grandes villes et les zones touristiques. Le succès de ce mode de location se traduit par une vague massive de transformations d’appartements en meublés de tourisme, ce qui n’est pas sans conséquence sur la crise actuelle du logement. Dans les communes en forte tension, le développement des meublés de tourisme entrave progressivement l’accès au logement de la population locale et fait augmenter les prix de l’immobilier.

Dans certaines communes, la concentration importante de meublés de tourisme a des conséquences sur l’environnement urbain, les infrastructures ou le paysage commercial.

Face à l’ampleur de ce phénomène, les pouvoirs publics ont construit un cadre législatif et réglementaire pour fournir aux communes des outils de régulation. Il appartient ainsi aux élus locaux de choisir de mettre en œuvre ces outils et de les adapter à la situation particulière de leur territoire pour mieux maîtriser le développement des meublés de tourisme.

Qu’est-ce que la location de courte durée ?

L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme définit les locations de courte durée et les meublés de tourisme comme « […] des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Cette location se distingue des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’elle ne comporte ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs.

Elle se distingue de la chambre d’hôtes où l’habitant est présent durant la période de location. Et elle se distingue enfin du bail d’habitation car le locataire n’y élit pas domicile et y réside pour une durée maximale de 90 jours consécutifs.

Les règles applicables à un meublé de tourisme sont différentes selon que celui-ci constitue, ou non, la résidence principale du propriétaire.

Peut-on louer sa résidence principale ?

La règle des 120 jours par an.

Il n’est pas interdit de louer occasionnellement sa résidence principale comme meublé de tourisme, mais la loi Élan du 23 novembre 2018 est venue limiter la période de location à 120 jours par année civile, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Dans certaines communes, il sera obligatoire, avant de louer, de déclarer sa résidence principale en mairie afin d’obtenir un numéro de déclaration. C’est notamment le cas à Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg ou Toulouse. Ce numéro devra être indiqué dans chaque annonce d’offre de location du logement.

Attention : la location d’un logement social comme meublé de tourisme est interdite en toutes circonstances.

Peut-on pratiquer la location de courte durée dans une copropriété ?

Par principe, la location de courte durée dans une copropriété n’est pas interdite. En revanche, des restrictions peuvent figurer au sein du règlement de copropriété, qu’il est indispensable d’analyser avant toute mise en location.

Dans les immeubles à usage d’habitation dits « exclusivement bourgeois », toute activité professionnelle ou commerciale sera interdite et la location en meublé touristique, considérée comme une activité commerciale, ne sera donc pas autorisée.

Quels sont les outils pour contrôler la location de courte durée ?

Deux outils sont aujourd’hui à la disposition des collectivités pour contrôler le parc de logements : le changement d’usage et le numéro d’enregistrement.

Le changement d’usage : pour protéger l’habitat permanent dans les zones tendues

La location de courte durée, lorsqu’elle ne porte pas sur sa résidence principale, est considérée par le législateur comme une « activité commerciale ».

Ainsi, en 2014, la loi Alur a ajouté à l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation un alinéa 6 qui précise que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Cette obligation de changement d’usage concerne désormais tout propriétaire qui souhaite offrir à la location saisonnière un logement meublé situé à Paris, dans les trois départements de la petite commune (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), dans les communes de plus de 200 000 habitants, et de manière facultative, dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et dans toute autre commune sur autorisation préfectorale.

En quoi consiste la procédure de changement d’usage ? La procédure de changement d’usage est un dispositif ancien qui vise à lutter contre la pénurie de logements. Sa mise en œuvre a pour effet de soumettre à autorisation la transformation de tout logement en un local à autre usage, notamment, mais pas uniquement, en meublé de tourisme.

Aujourd’hui, cette procédure permet en particulier aux communes qui connaissent des tensions importantes sur le marché du logement de prévenir leur aggravation.

Cette procédure ne s’applique pas aux résidences principales louées au maximum 120 jours par an. Elle interdit en revanche la location, sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage, d’une résidence secondaire, quelle que soit la durée de cette location.

La délivrance d’une autorisation de changement d’usage peut être soumise à compensation, qui consiste :

– Soit pour une personne qui transforme un logement en meublé de tourisme à transformer simultanément un local commercial en logement.

– Soit en une compensation via l’achat de droits de commercialité, c’est-à-dire que la personne voulant transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial en logement.

Le numéro d’enregistrement : pour contrôler le respect de la réglementation

Le numéro d’enregistrement est un dispositif renforcé de contrôle et de suivi des meublés de tourisme, créé en 2016, qui figure aujourd’hui au III de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Il peut être mis en œuvre dans les seules communes qui appliquent la procédure de changement d’usage par simple délibération du conseil municipal. Le numéro d’enregistrement doit être demandé avant toute location d’un meublé de tourisme.

À l’inverse de la déclaration simple, le numéro d’enregistrement est obligatoire pour toute location d’un local comme meublé de tourisme, quelle que soit la durée, y compris pour les résidences principales.

Par ailleurs, lorsque le numéro d’enregistrement est appliqué, il devient obligatoire, pour les loueurs comme pour les plateformes, de faire figurer ce numéro sur toute annonce relative au bien (art. L. 324-2 du Code du tourisme). Ainsi, il devient possible pour les communes de savoir avec certitude à quel local correspond chaque annonce.

La procédure du numéro d’enregistrement a pour objectif de permettre le contrôle a posteriori du respect de la réglementation. Contrairement au changement d’usage, elle ne permet cependant pas de réguler l’entrée sur le marché des loueurs. Ainsi, le numéro d’enregistrement est délivré automatiquement et instantanément, sans qu’il soit possible à la commune de s’y opposer ou d’effectuer des vérifications a priori.

Malgré les mesures mises en place et les outils à disposition des collectivités, dans un contexte de forte tension sur le marché immobilier, les initiatives politiques se multiplient depuis plusieurs mois notamment à Paris, à Annecy, dans le Pays basque ou en Bretagne pour limiter de façon plus significative les locations saisonnières.

Par M^e Clotilde Delpuech, notaire.

Quel type de contrat de location choisir ?

Le contrat de location portant sur un logement à usage d’habitation principale, le bail,  est un contrat écrit, signé du locataire et du bailleur, qui précise clairement les droits et obligations de chacun. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé s’il est directement établi sur papier libre par le propriétaire et le locataire. Mais pour garantir aux parties une plus grande sécurité juridique, le contrat peut également prendre la forme d’un acte rédigé par un notaire. Il s’agit alors d’un acte authentique  appelé bail notarié.

Pourquoi l’acte notarié est-il une garantie pour votre contrat de location ?

Le bail notarié garantit l’équilibre du contrat de location, dans la mesure où le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts de chacun et qu’il est conforme avec le droit en vigueur.

• le notaire vérifie que le bailleur est bien le véritable propriétaire, qu’il a pouvoir de signer le bail.
• Il permet de connaître avec précision et sans contestation la date du bail et ainsi la date à laquelle les congés devront être délivrés
• En tant qu’acte authentique, le bail notarié a « force probante » (il ne peut être contesté), il est exécutoire et est opposable à tous. Cela permet au propriétaire de procéder, par l’intermédiaire d’un huissier de justice à des mesures directes à l’égard du locataire qui ne remplit pas ses obligations en matière de paiement de loyer.

Le prix de l’acte sera divisé entre les deux parties.

Que doit contenir le contrat de bail d’une location ?

Le bail doit comporter certaines mentions légales qui sont obligatoires. Il s’agit, entre autre, de l’état civil des parties, du montant du loyer, de la date d’entrée en jouissance du locataire, de la durée du contrat, du montant du dépôt de garantie.

Les éléments du contrat de location :

*le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire
*la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
*la description du logement et de ses annexes (, garage, cave jardin ou autres) et la surface habitable du logement.
*la destination du local loué, c’est-à-dire l’usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel
*le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
*le montant du dépôt de garantie.
*le loyer de référence et le loyer de référence majoré,
*le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail.
*la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi.

Quels sont les diagnostics à fournir pour une location ?

Lors de la signature d’un contrat de location immobilière, le bailleur est tenu d’y annexer plusieurs diagnostics immobiliers. Cette obligation s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du locataire.

Ce dossier de diagnostic technique doit comporter :

• L’état des risques naturels, miniers et technologiques, lorsque le bien loué se trouve dans une zone déterminée « à risques ». Il doit dater de moins de 6 mois à la date de la signature du contrat de location.
• Le diagnostic de performance énergétique qui est valable 10 ans.
• Le constat des risques d’exposition au plomb pour tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Il est valable 6 ans.
• Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante. Sa durée de validité n’est pas limitée en l’absence d’amiante.
• Gaz et électricité : deux nouveaux diagnostics pour les locations  : Pour tous les baux signés à partir du 1^er juillet 2017, dès lors que le logement fait partie d’un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1975, deux nouveaux diagnostics deviennent obligatoires : l’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz. Toutefois, cette mesure ne s’applique que si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic évalue les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Sa durée de validité est de 6 ans.

Pour tous les autres logements (individuels ou dont le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 1975), le bailleur a jusqu’au 1er janvier 2018 pour se mettre en conformité avec la loi.

Les mesures actent une symétrie avec le dispositif appliqué à la vente depuis des années :

– les contenus des états réalisés pour la location sont identiques,

– s’ils ont été réalisés depuis moins de 6 ans à la date à laquelle les documents doivent être produits, les états réalisés à destination d’une vente peuvent être utilisés. D’autres équivalences existent :

• pour le gaz : lorsqu’un état de l’installation intérieure de gaz a été réalisé avant l’entrée en vigueur du décret par un organisme d’inspection accrédité pour réaliser des diagnostics de l’installation intérieure de gaz par le COFRAC, cet état tient lieu d’état de l’installation intérieure de gaz, s’il a été réalisé depuis moins de 6 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.
• Pour l’électricité : lorsqu’une installation intérieure d’électricité a fait l’objet d’une attestation de conformité relative à la mise en confor­mité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique, visée par un organisme agréé par le ministre chargé de l’énergie, cette attestation, ou, à défaut, en l’absence d’attestation, la déclaration de l’organisme agréé indiquant qu’il a bien visé une attestation, tient lieu d’état de l’installation électrique intérieure, si l’attestation a été établie depuis moins de 6 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Contrat de location : comment s’assurer que le logement qui va être loué est aux normes ?

La loi impose un respect des critères de décence, et le propriétaire engage donc sa responsabilité si le bien loué n’est pas conforme. Un logement décent ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Il doit également être doté de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.  Le locataire est en droit d’exiger du propriétaire la mise en conformité du logement.

La durée du bail

La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une personne morale, (exemple une société – sauf SCI familiale) ou une compagnie d’assurance. Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d’une durée inférieure à trois ans (mais un an minimum) pour des causes particulières : récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, retour de l’étranger, nécessité de loger un membre de la famille).

Contrat de location : le bailleur peut-il exiger une garantie financière ?

Il est presque systématique aujourd’hui que le bailleur demande au locataire la caution d’un tiers comme garantie supplémentaire.  Le locataire doit donc se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir ce cautionnement. C’est un engagement important pour le tiers, pouvant avoir de lourdes conséquences : le tiers s’engage à remplir l’obligation de paiement du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

A combien s’élève le montant du dépôt de garantie pour une location ?

Il est limité à un mois de loyer sans les charges. Au départ du locataire, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois (un mois pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014 – loi ALUR) à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues.

Un état des lieux doit être réalisé

Le locataire et le propriétaire doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. En cas de difficultés, le recours à un huissier est indispensable.

Contrat de location : comment réviser le loyer ?

L’augmentation de loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Cette révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Comment se protéger en cas de non-paiement du loyer par un locataire ?

La garantie universelle des loyers vise à protéger les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer. Il ne s’appliquera pas lorsque le bailleur aura obtenu un cautionnement ou bien aura souscrit une assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers. Cette garantie ne concernera que les logements constituant la résidence principale du locataire (loués nus ou meublés).

Contrat de location : la fin du bail

Le locataire qui souhaite quitter son logement loué non meublé doit respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, la loi ALUR prévoit de nouveaux cas pour lesquels le délai est d’un mois, et notamment :

*le bien loué est situé dans une « zone tendue »,

*en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi par le locataire (cas préexistant conservé),

*pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ou qui bénéficie d’aides particulières.

Le bail mobilité

Baux d’habitation : congé au locataire, danger !

Le propriétaire d’un logement peut donner congé à son locataire, pour la fin du bail, en cas de :

• reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
• vente du logement,
• Ou de l’existence d’un motif légitime et sérieux.

Donner congé au locataire 

Quand et comment ? 

Le congé doit être adressé à chacun des titulaires du bail au moins 6 mois avant la fin du bail pour les logements vides (3 mois avant pour les logements meublés). Il peut être délivré  par acte d’huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception (attention, si la lettre recommandée n’a pas été présentée au locataire et qu’elle est retournée à l’expéditeur, le congé donné par le bailleur n’est pas valable) ou encore par remise en mains propres contre récépissé.

Depuis la loi ALUR du 24/03/2014, il est cependant plus difficile à un propriétaire de donner congé : en effet, lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, et que l’échéance du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’achat, le congé pour reprise délivré par le nouveau propriétaire ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans après l’acquisition du bien.

• Exemple : Acquisition du 1^er juin 2016, et expiration du bail en cours au 31 mars 2017. Le congé pour reprise ne prendra effet qu’au 1^er juin 2018. De même, l’acquéreur d’un bien occupé devra attendre le terme du renouvellement du bail pour donner congé pour vendre, si l’échéance du bail en cours intervient moins de 3 ans après l’achat.
• Exemple : Acquisition du 1^er juin 2016, et expiration du bail en cours au 31 mars 2017. Le congé pour vendre ne pourra prendre effet qu’au 31 mars 2020.

Les locataires protégés

Un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, ne peut être congédié, sauf proposition de relogement par le bailleur ; il en est de même pour le locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge, et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le bien est inférieur à un plafond. Cela, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou s’il possède des revenus inférieurs à un plafond, ou en cas de manquement grave du locataire.

Le report automatique du terme du bail en cas de mise en copropriété d’un immeuble de 5 logements ou plus, en zone « tendue »

Si l’échéance du bail en cours intervient moins de 3 ans après la date de mise en copropriété, le bail est prorogé d’une durée de 3 ans.

• Exemple : Mise en copropriété en date du 1^er mars 2015. Un bail expire le 30 juin 2016. Il durera jusqu’au 30 juin 2019. Si le bail expire plus de 3 ans après la mise en copropriété, il sera prolongé pour une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant 6 ans à compter de la mise en copropriété.
• Exemple : Mise en copropriété en date du 1^er mars 2015. Un bail expire le 30 juin 2018. Il durera jusqu’au 30 juin 2021.

Frédéric BRAUD, Bruno DEZON et  Gabrielle GOURGUE, notaires

Vous êtes pacsés et vous envisagez de louer un appartement. Deux possibilités s’offrent à vous aux conséquences différentes : soit vous signez tous les deux le bail de location, soit un seul d’entre vous le signe.

1) PACS et bail d’habitation : si un seul signe le bail d’habitation dans le cadre du PACS

Le locataire est uniquement le signataire. Les courriers du bailleur sont opposables de plein droit au partenaire pacsé dès lors que le bailleur n’avait pas connaissance du pacs au jour de la notification. De plus, le partenaire pacsé non locataire ne pourra pas bénéficier des avantages pouvant lui profiter en cas de dissolution du pacs en cours de location, d’abandon du logement par le partenaire pacsé locataire ou en cas de décès de ce dernier.

Cependant, il reste possible d’associer le partenaire pacsé au bail. Le locataire pacsé peut en effet soit informer son bailleur de son statut de personne pacsée en indiquant au bailleur l’identité de son partenaire pacsé, soit imposer au bailleur son partenaire pacsé en tant que locataire supplémentaire. 

Dans le premier cas, le partenaire pacsé ne devient pas locataire au même titre que son partenaire pacsé. Il devra par contre être destinataire des différentes communications émises par le bailleur (ex: congé donné par le bailleur). Si le partenaire locataire donne congé au bailleur, l’autre partenaire doit quitter le logement à la fin du délai de préavis et ne peut se prévaloir d’aucun droit pour continuer à occuper le logement. A l’inverse, si le partenaire non locataire quitte le logement, aucun préavis n’est à respecter mais il reste tenu de la solidarité légale qui sera abordée par la suite.

Si le pacs est dissout en cours de location :

L’un des partenaires peut demander au juge d’instance de se voir attribuer le droit au bail de l’appartement, dès lors qu’il servait effectivement d’habitation aux deux partenaires. Le juge prendra en compte les intérêts sociaux et familiaux.

Si le partenaire locataire abandonne le logement sans donner congé ou s’il décède :

L’autre partenaire peut profiter de la continuation du bail. Cependant, ce droit est également reconnu à d’autres personnes (ex: descendants, ascendants, etc., sous condition de vie commune depuis au moins un an). Dès lors que l’une de ces personnes demande l’attribution du droit au bail en concurrence avec le partenaire pacsé resté dans les lieux, il reviendra au juge de se prononcer en fonction des intérêts en présence. A noter que cette attribution du droit au bail est de droit et sans concurrence lorsque l’on est en présence d’un logement social (sans conditions de ressources) ou d’un logement soumis à la loi de 1948.

Dans le second cas, le partenaire devient cotitulaire du bail. A cette fin, les deux partenaires doivent adresser une demande conjointe par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur afin d’être cotitulaire du droit au bail. On se retrouve alors dans la même situation qu’en présence d’un bail signé par les deux partenaires.

2) PACS et bail d’habitation : si les deux signent le bail d’habitation dans le cadre du PACS

Ils sont cotitulaires du droit au bail. L’ensemble des informations fournies par le bailleur doit être adressé à chacun des partenaires de façon identique. L’information transmise à l’un n’est pas opposable à l’autre. Par ailleurs, le congé donné par l’un des partenaires ne met pas fin au bail, lequel continuera de produire ses effets à l’égard du second partenaire. Celui qui aura donné congé restera tenu solidairement du paiement des loyers au titre de la solidarité légale.

Si le pacs est dissout en cours de location, les conséquences sont identiques à celles d’un bail signé que par un des partenaires.

Si l’un des partenaires abandonne le logement, le bail continue à l’égard du second partenaire.

En cas de décès, le partenaire survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le droit au bail sans être en concurrence avec quiconque. Il peut cependant décider d’y renoncer.

3) PACS et bail d’habitation : qui paie le loyer dans le cadre du PACS ?

Que le bail soit signé par les deux ou par un seul, les partenaires pacsés sont tenus solidairement au paiement des loyers et autres charges locatives. Ainsi, le bailleur peut s’adresser indifféremment à l’un d’eux pour le paiement de la totalité du loyer et des autres charges locatives. Il s’agit d’une solidarité prévue par la loi. Cette solidarité légale ne joue que durant le pacs (ou pour les dettes nées avant la publicité de la rupture du pacs en marge de l’acte de naissance ou jusqu’à l’information du bailleur de cette rupture). Elle diffère de la solidarité qui peut être prévue conventionnellement et qui ne dure que tant que le bail existe et que les deux partenaires sont cotitulaires du droit au bail.

Alexandre BAVOUX, notaire.