Analyse des prix des secteurs Voironnais, Saint Marcellin et Bièvre
L’engouement pour le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE constaté pendant les années post-COVID, la recherche d’un habitat proche de la nature tout en conservant un accès rapide et facile aux grandes métropoles GRENOBLOISE et LYONNAISE, n’ont pas été suffisants pour maintenir un marché immobilier stable, préservé de la crise dont les prémices se sont faits ressentir à la fin de l’été 2022.
L’immobilier en bref – Voironnais – Saint Marcellin – La Bièvre
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Nicolas Julliard
Analyse détaillée des marchés du Voironnais, Saint Marcellin et de la Bièvre
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Nicolas Julliard, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
Bilan et analyses des prix
Dès l’automne 2022, le marché immobilier sur ce secteur, a commencé à accuser un net ralentissement ayant tout d’abord pour origine un taux d’usure bas et des taux d’intérêt des prêts immobiliers en ascension. Les acquéreurs pourtant présents jusqu’alors, commençaient à essuyer des refus de prêt et certaines banques initiaient une politique de renforcement des conditions d’accès au crédit qui s’est accentuée tout au long de l’année 2023. Ainsi sur les premiers mois de 2023 le ralentissement du volume des ventes s’est considérablement accentué et le marché à dévisser au cours du premier semestre.
Pour tous types de biens confondus, il a été d’enregistrées 2837 mutations en 2023 contre 3791 pour l’année 2022 soit une baisse de – 25,16%. Nous sommes ainsi loin de la progression enregistrée en 2022, tout marché confondu de + 16,40% du volume des ventes pour le VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN et de + 1,80% pour la BIEVRE.
La croissance permanente des taux d’intérêts des prêts immobiliers a eu raison du budget des primo-accédants allant même jusqu’à les exclure du circuit de l’accession à la propriété.
Les moins de 30 ans ont donc été les grands absents du parcours de l’ascension des taux d’intérêts sur 2023. Seuls les primo-accédants qui ont pu bénéficier d’une aide financière familiale notamment par des donations de sommes d’argent ont pu acquérir leur premier logement. L’exclusion de cette catégorie d’acquéreurs a inévitablement eu un impact sur l’accès aux logements locatifs puisque les jeunes, ne pouvant plus acquérir, conservaient leur logement locatif, créant ainsi une pénurie de logements disponibles à la location.
Cet impact sur le marché locatif, a été renforcé par l’absence également constatée d’investisseurs faisant l’acquisition de biens immobiliers en vue de leur mise en location. En effet, les investisseurs ont été les premiers à subir les renforcements des conditions d’accès au prêt, les établissements bancaires souhaitant consacrer principalement leur enveloppe de crédits immobiliers aux acquisitions des résidences principales de leurs clients.
De plus et pour les investisseurs qui pouvaient néanmoins obtenir un prêt, l’intérêt financier de l’opération se révélait moins attractif du fait du cout plus important du crédit, conséquence de taux d’intérêt plus élevés qu’auparavant et de l’instauration dans certaines communes du plafonnement des loyers.
Enfin, il est également à noter un ralentissement de « l’exode » des séniors vers des appartements de centre-ville, plus adaptés à leur besoin, préférant attendre un marché plus stable pour mettre en vente leur maison. Leurs maisons n’étaient donc pas mise en vente, et le projet d’achat de logements souvent dans des immeubles neufs ou récents n’ont pas eu lieu ou ont été fortement réduits.
L’IMMO EN VUE – LE REPLAY : intervention de Nicolas Julliard – Voironnais – Saint Marcellin, la Bièvre
L’habitat collectif ancien
S’il était possible de constater une progression du volume des ventes en 2022 par rapport à 2021 (871 ventes en 2022 contre 532 en 2021), il en est autrement pour l’année 2023 qui accuse un ralentissement de – 22,56 % au global sur le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN- BIEVRE par rapport à 2022.
VOIRON, ville centre du PAYS VOIRONNAIS, est fortement touchée par la baisse du volume des mutations sur son territoire avec – 30,29 %. Le prix médian du m² sur la commune affiche néanmoins une légère progression de + 1 %.
La commune de SAINT MARCELLIN subit une baisse moindre du volume des ventes dans l’ancien avec -12,60 % tandis que le prix médian au m² est en baisse de – 2,20% par rapport au + 8,20% d’augmentation sur 2022. Il est en de même pour MOIRANS, avec une baisse de – 21,15% de ventes. La croissance du prix médian bien qu’en légère baisse se maintien néanmoins + 4,60%.
Les plus petites communes, plus particulièrement RIVES, qui s’était jusqu’alors démarquée sur les années précédentes sur le marché porteur de l’immobilier collectif ancien, a connu une moindre baisse du nombre de ventes enregistrées de – 7% avec une légère baisse de la croissance du prix médian au m² de – 3,10% contre + 4,50% en 2022. TULLINS, est l’une des communes ayant enregistré le recul le plus important avec – 36,70% de mutations, et – 5,70 % pour le prix médian au m² suivi de près du PONT DE BEAUVOISIN avec – 20 % de mutations, et – 9,30 % pour le prix médian au m².
Le recul du nombre de ventes pour ce type de bien immobilier trouve principalement sa cause dans la réduction sensible des acquisitions réalisées par les primo-accédants et les investisseurs. Ce marché était en effet jusqu’alors essentiellement porté avant la crise par les primo-accédants, les prix étant plus faibles que dans le neuf, et les investisseurs qui même avec une enveloppe budgétaire moyennant pouvaient investir.
Sur ce secteur les appartements de type T3 représentent le plus grand nombre mutations d’appartements anciens.
Marché immobilier collectif neuf
Sans surprise, le marché de l’immobilier neuf a été très fortement impacté par la crise immobilière que nous traversons. Nous sommes loin des performances enregistrées sur 2022 avec à l’époque + 14,45% du nombre d’actes de vente signés par rapport à 2021.
Pour 2023, la vente d’immobilier neuf accuse une baisse de – 26,71 %. VOIRON, qui représentait jusqu’alors la commune enregistrant le plus de mutations en volume subit une baisse historique de – 47,47 %. 52 mutations enregistrées contre 99 sur 2022. Le nombre de ventes sur RIVES baisse fortement avec – 39,02 %. COUBLEVIE, reste stable avec une baisse uniquement de – 6,89 %. MOIRANS résiste néanmoins avec une augmentation du volume des ventes dans le neuf de + 6,80%.
Le prix médian dans l’immobilier neuf ne subit toutefois pas la crise, puisqu’il est possible de constater une augmentation. Pour VOIRON, le prix médian est porté à 4.360,00€/m² soit + 14,10% d’augmentation, 3.450,00€/m²pour RIVES soit une évolution de +10,80%. COUBLEVIE semble se démarquer avec une augmentation de + 18,80% soit une prix médian de 4.220,00€ / m². Le prix du m² Moirannais est également en augmentation pour +14,10 % soit 3.700,00€ / m² . SAINT MARCELLIN reste stable avec un prix médian de 3.360,00€ / m².
La BIEVRE, peu présentative du marché immobilier neuf du fait de la présence majoritaire d’habitat individuel sur son territoire, enregistre 22 mutations d’appartements neufs, pour un prix médian de 2.990,00€ / m².
L’année 2023 est une mauvaise année pour l’immobilier neuf sur le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE, et la crise l’affecte de « plein fouet ». L’engouement moins prononcé des retraités contraints de vendre leur maison au profit d’appartements en centre-ville, a des conséquences indéniables sur le marché immobilier neuf, ce type de bien ayant jusqu’alors leur préférence.
Pour autant, il faut craindre une année 2024 tout aussi compliquée voir d’avantage. En effet, les signatures réalisées en 2023, du moins celles intervenues sur le premier semestre provenaient notamment de réitération de contrats de réservations signés en 2022 à une période donc meilleure pour le marché d’appartements neufs que 2023.
L’habitat individuel ancien
La maison individuelle reste à l’échelle du secteur VOIRONNAIS-SAINT MARCELLIN-LA BIEVRE, le type d’habitat le plus rependu et représentant le plus grand nombre de mutations du secteur, celui-ci étant essentiellement un territoire, semi-urbain, semi-rural voir rural. Le marché de la maison individuelle ancienne a représenté en effet sur 2023 plus de 54 % des mutations enregistrées sur le secteur.
Concernant LA BIEVRE, il a été régularisé 446 ventes en 2023 contre 608 sur 2022 soit une baisse de – 26,64% pour un prix moyen de 220.800,00€ soit une augmentation de + 1% etune surface moyenne de 108m² habitable et un terrain d’une superficie moyenne de 1.000m².
Concernant le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN, il a été constaté 1106 mutations de maisons en 2023 contre 1420 sur 2022 soit une baisse moins important que sur LA BIEVRE de – 22,11 % avec un prix moyen de 249.000,00€ soit une légère augmentation de + 0,50 % et une surface moyenne de 108m² habitable et un terrain d’une superficie moyenne de 890m².
Toutes les communes du secteur sont impactées par la crise sans exception surtout dans le nombre de ventes enregistrées, la variation des prix à la baisse étant moins significative et variable d’une ville à l’autre.
VOIRON connait un recul du volume de vente de – 9,58 % et une baisse de prix de – 6,40% pour 2023, là où il était possible de constater une augmentation du prix moyen de + 19,30% en 2022. En effet en 2022 le prix moyen des maisons individuelles sur la commune était porté à 352.000,00€ contre 329.600,00€ pour 2023.
SAINT MARCELLIN, affiche un recul du volume des ventes de – 16 % et une baisse du prix médian moindre qu’à VOIRON, puisque de – 1,50%. La maison individuelle sur SAINT MARCELLIN représente en effet sur 2023 un prix moyen de 208.800,00€ contre 212.000,00€ sur 2022 avec une superficie moyenne de 98 m² et un terrain d’une surface moyenne de 640m².
Les villes cotées du PAYS VOIRONNAIS comme SAINT JEAN DE MOIRANS ou COUBLEVIE, ne sont pas épargnées par la crise, puisque SAINT JEAN DE MOIRANS accuse une baisse de – 24,32 % de volume des ventes et – 38,77 % pour COUBLEVIE. Pour COUBLEVIE, le prix moyen de vente de maisons représente 386.100,00€ soit une évolution de + 2,70 % en 2023 contre 3,90% pour 2022.
Les communes du bord du lac de Paladru, prisées également par les acquéreurs, comme LES VILLAGES DU LAC DE PALADRU ou MONTFERRAT demeurent attractives puisque même en affichant une baisse de – 22,22% pour la commune des VILLAGES DU LAC DE PALADRU présente une augmentation du prix médian de +10,20% et de + 2,50% pour MONTFERRAT.
La commune de MOIRANS est sensiblement affectée puisque en plus de subir une baisse de volume de – 8,92 %, celle-ci présente une baisse du prix médian de – 15,60 % soit un prix moyen de 254.100,00€. La commune de SAINT ANDRE LE GAZ n’est pas affectée par la baisse du nombre de mutation puisqu’il a été enregistré autant de mutations en 2023 qu’en 2022 mais le prix médian chute de -1,80%, là où il était possible de constater une augmentation record en 2022 de – 19,50%. Le prix médian à SAINT GEOIRE EN VALDAINE de la maison individuelle subit un recul important de – 39,49%.
Force est de constater qu’aucune commune n’est épargnée par la crise sur le secteur tant dans la baisse des volumes que sur la variation du prix médian dont l’ascension, bien que restant positive est en recul. Les communes semi-rurales semblent toutefois moins affectées que les communes de plus grande importance.
Terrain à bâtir
Sans nul doute, le marché immobilier du terrain à bâtir est le plus impacté par la crise immobilier que nous traversons puisque ce secteur subit la baisse la plus significative avec une chute remarquable d’environ – 40% ; l’augmentation du cout des matériaux constituant très certainement la raison d’un tel recul.
Le prix médian du m² sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN révèle toutefois une augmentation portée à 135€/m² en 2023 contre 122€/m² pour 2022 soit une augmentation d’environ + 10%.
Pour la commune de VOIRON, 12 mutations de terrains à bâtir ont pu être réalisées en 2023 soit une baisse de – 43% pour un prix médian de 205€/m² contre 190€ en 2022. Pour la commune de VINAY, 8 ventes ont été enregistrées pour un prix médian de 150€/m² et 151€/m² pour SAINT MARCELLIN contre 129€ / m² en 2022. MOIRANS affiche une performance du prix au m² avec 288€/m² contre 240,00€/m² pour COUBLEVIE. Il est à noter toutefois, que le prix au m² sur la commune de MOIRANS, est notamment justifié par la petite taille des terrains vendus en 2023 avec une moyenne de 500m² contre 950m² pour COUBLEVIE.
La BIEVRE présente un prix au m² plus raisonnable affiché à 99€/m² avec une baisse toutefois du volume de – 29,48%.
Les chiffres présentés pour les terrains à bâtir démontrent l’importance de la crise immobilière dans la production de maisons neuves mais plus généralement du secteur de la construction pour lequel nous avons pu constater la mise en liquidation d’entreprises nationales spécialisées dans la construction de maison individuelles.
Perspectives pour 2024
Dans le marché incertain que nous connaissons actuellement toutes prévisions avec un degré de fiabilité satisfaisant semble impossible. Certains acteurs de l’immobiliers prédisent une année 2024 compliquée, là où d’autres, plus optimistes, ont le sentiment que la reprise est déjà amorcée et une nette amélioration sur le second semestre.
Le premier trimestre 2024 étant quasiment achevé, il semble possible de croire en cette 2éme prévision, sachant que le marché semble connaitre un léger frémissement probablement du à une baisse des taux et à une politique bancaire des établissements financiers, plus enclin à délivrer des financements.
Maitre GOJON, Notaire à CHIRENS, le constate également sur son territoire et affirme que depuis « ce début d’année se profile un regain de transactions immobilières notamment dans la maison individuelle grâce notamment à la baisse des taux ».
Il nous faut alors garder l’espoir de jours meilleurs, que le pire est derrière nous, même si le climat géopolitique est plus qu’incertain et affecte sans aucun doute le monde de l’économie dont l’immobilier.
Nicolas Julliard, notaire
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
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