Acte 2 – 2ème étape du parcours immobilier de Monsieur PORTAL : l’achat à deux, quelles options ?
Après cette première visite chez le notaire, M. PORTAL repart motivé. Avec sa compagne, ils se sont mis en quête du logement de leur rêve et ils ont eu le coup de cœur. Six mois après son 1er rdv. M. PORTAL retourne à l’étude « REPONSE A TOUT » et est reçu par une notaire qui connait bien son dossier. Comme M. Portal n’est ni pacsé, ni marié, il s’inquiète. Le notaire va passer en revue les différents scénarios de l’achat à deux.
Retranscription de la vidéo « Quelles précautions pour un achat à deux »
Aujourd’hui, on n’est ni marié, ni pacsé. On n’a aucun contrat entre nous, ça nous fait un peu peur ! Quelles précautions devons nous prendre pour un achat à deux ?
Par rapport à cet achat, il va falloir prendre soin de définir avec votre compagne vos proportions d’achat. On définit dans l’acte qui est propriétaire de quoi, dans quelles proportions. Ces proportions sont fixées en fonction de qui paie quoi. On le notera bien dans l’acte de façon à ce qu’en cas de séparation, vous soyez assurés de pouvoir retrouver cet argent.
Le PACS, qu’est-ce que cela change ?
Aujourd’hui, vous êtes concubin. Si vous venez à décéder, votre pourcentage de la maison va aller directement à vos héritiers. Vos héritiers sont vos enfants, ou vos père et mère si vous n’avez pas d’enfants. On se retrouvera à ce moment-là dans une indivision avec des héritiers qui peuvent demander leur part.
Acheter en indivision, ça veut dire quoi exactement ?
Acheter en indivision, c’est acheter à deux sans avoir aucun régime de protection légale en cas de décès.
L’indivision semble toujours être associée à des problèmes. Pourquoi ?
L’indivision est une situation extrêmement inconfortable au moment du décès de l’un des membres du couple. Celui qui reste est à la merci des autres qui peuvent à tout moment réclamer leur part. La seule solution est le mariage.
Qu’apporte le mariage par rapport au PACS ?
On a souvent l’impression qu’en étant pacsé, on se protège automatiquement en cas de décès. La réponse est non, puisqu’il faut faire un testament. En présence d’enfants, il peut arriver que le testament ne marche pas. Pourquoi ? Parce que vos enfants sont des héritiers réservataires. La réserve héréditaire est la part incompressible de vos biens qui va à vos enfants. Si ce que vous avez laissé dans le testament dans le cadre du pacs, à votre compagne, empiète sur la part des enfants, vous ne pourrez rester dans la maison qu’en dédommageant financièrement vos enfants.
Ce n’est pas le cas dans le mariage : « le survivant à l’usufruit des biens de l’autre ». Cela s’impose aux enfants qui ne peuvent absolument pas contester ce droit.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit, c’est l’usage et les fruits. « J’ai l’usage de la maison ; je reste dans la maison jusqu’à mon décès. Les fruits : « je vais louer ma maison et je perçois les fruits ; c’est moi qui perçois les loyers en tant qu’épouse. Ce ne sont pas les enfants ».
Je peux vendre avec cet usufruit ?
Vous pouvez vendre, mais avec l’intervention de ce qu’on appelle les nus-propriétaires, autrement dit les enfants. Pour donner leur accord et le jour où la vente se fait, il y a un partage de la part du prix du défunt, entre l’usufruitier (soit le conjoint) qui va percevoir un certain pourcentage, et les enfants qui vont percevoir le reste.
On nous a parlé de créer une société pour acheter, c’est-à-dire ?
La société civile immobilière (SCI) est un outil d’acquisition qui peut être intéressant, plutôt pour les personnes en indivision, concubins ou pacsés, plutôt que pour les couples mariés. Vous allez acheter, par le biais d’une SCI et vous allez pouvoir transmettre de manière anticipée, vos biens à vos héritiers tout en gardant la maitrise de ce bien.
Peut-on diriger cette SCI, sans avoir le « pouvoir financier » ?
Rien n’empêche dans les statuts de la SCI, de vous désigner gérant de la société, et de définir vos pouvoirs de gérant, qui doivent être extrêmement étendus. Les pouvoirs du gérant peuvent aller jusqu’à vendre le bien sans l’intervention des associés.
(Fin de retranscription de la vidéo « Quelles précautions pour un achat à deux »)
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