L’immobilier en bref dans les secteurs Nord Isère et Isère Rhodanienne
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Jean-Philippe Pauget, notaire
ANALYSE DÉTAILLÉ DES MARCHÉS du nord Isère et de l’Isère Rhodanienne
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Jean-Philippe Pauget dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
Analyse des marchés du Nord Isère et de l’Isère Rhodanienne
L’enfer est pavé de bonnes intentions ». De juillet 2022 à fin 2023, la Banque Centrale Européenne a tenu une politique de resserrement monétaire pour tenter d’étrangler l’hyperinflation constatée depuis la sortie de la crise sanitaire, entrainant de facto une hausse vertigineuse des taux d’intérêts des prêts immobiliers et ce sur la quasi-totalité de l’exercice 2023.
Comme si cela ne suffisait pas, la loi Climat du 22 Août 2021 sortait également de son « œuf » pour « éclore » au 1er Avril 2023, en imposant notamment de nouvelles obligations énergétiques et en invitant désormais le diagnostic de performance énergétique sur la table du « banquier ». Pour emprunter désormais, l’acquéreur doit également démontrer qu’il est capable de réaliser les travaux d’amélioration énergétique ou tout du mois d’acquitter sa note de chauffage.
C’est donc la double peine pour les foyers les plus modestes ! Ces derniers avaient d’ores et déjà difficilement accès aux logements performants sur le plan énergétique, aujourd’hui ils ont simplement difficilement accès à la propriété… Le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne étant un marché principalement axés sur la résidence principale et la vente de maisons, vous devinerez aisément que la conjoncture immobilière pour l’année 2023 a été plus terne que les années précédentes.
C’est d’ailleurs ce que nous avions prédit l’année passée et ce que nous allons constater ci-dessous.
L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Les ventes de maisons
Le volume des transactions baisse de 28,45 % en Isère Rhodanienne avec une régression corrélative du prix médian de 1,7 % portant dorénavant celui-ci à 268.200 € contre 272.800 € l’année passée. Le Nord Isère subit le même sort avec un volume de ventes qui s’écroule de 24,82 % et une baisse du prix médian de 3,8 %, portant ce dernier de 277.000 € à 265.600 €. Les communes les plus attractives n’échappent pas à la chute du marché, ainsi qu’en attestent les baisses du prix médian des communes suivantes : HEYRIEUX : – 15,49 %, TIGNIEU-JAMEZIEU : -10,10 % VIENNE :-12,31 % DIEMOZ : -10,65 %, RUY : -4,73 %
Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne
J’indiquais l’année passée que la raréfaction des terrains à bâtir couplée à la politique urbaine actuelle et aux exigences énergétiques pouvait préserver ce secteur sauf à ce que l’inflation du coût de la construction continue son ascension. C’est malheureusement ce qui s’est produit avec une inflation galopante sur ce secteur.
Corrélativement, le volume des transactions s’est littéralement effondré sur 2023, présentant une baisse de 42 % en Isère Rhodanienne et de 44,2% dans le Nord Isère. C’est précisément et respectivement 156 et 231 ventes de moins sur un an…
S’agissant du prix médian, il y a une certaine stabilité. Le Nord Isère voit son prix médian augmenter de 17 € le m2 soit un prix médian de 157 € le m2. Pour l’Isère Rhodanienne le prix médian baisse de 13 € portant ce dernier à 171 € le m2. Eu égard au faible volume de ventes sur 2023, la variation du prix médian est peu significative.
Toujours est-il, à la lecture de ces statistiques, il n’y a rien d’étonnant à ce qu’il y ait autant de constructeurs de maisons individuelles en grande difficulté financière. Il n’est pas acquis, bien au contraire que 2024 s’éclaircisse sur le sujet avec la suppression du prêt à taux zéro pour les constructions de maisons individuelles…
L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne
L’habitat collectif ne se soustrait pas à la tendance 2023 et subit une baisse globale de 20,91 % du volume de ses ventes sur ces deux secteurs.
La situation de l’ancien
Le Nord Isère encaisse 21,30 % de baisse de son volume de vente et l’Isère Rhodanienne 14,33 %. A contrario, les prix se stabilisent car le prix médian passe simplement de 2390 € le m2 à 2.330 € dans le Nord Isère et de 2.100 € le m2 à 2.130 € en Isère Rhodanienne. Le collectif ayant les faveurs du législateur ce secteur devrait pouvoir résister un peu mieux à la conjoncture actuelle puisque le prêt a taux zéro a été maintenu lorsque l’achat s’accompagne notamment de travaux d’améliorations énergétiques.
La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Alors que le volume des ventes se maintient en Isère Rhodanienne avec seulement 28 ventes de moins, le marché du Nord Isère subit une baisse 39,85 %. S’agissant des prix, ces derniers ont logiquement progressé eu égard à l’évolution du cout de la construction. Le prix médian augmente de 4,22 % en Isère Rhodanienne portant ce dernier à 3.700 € le m2 et de 12,5 % dans le Nord Isère avec un prix médian de 3.870 € le m2. L’avenir semble plus terne pour le neuf que pour l’ancien car ce secteur, eu égard aux prix plus élevés, était marqué par une clientèle d’investisseurs séduits par les dispositifs de défiscalisation. La fin du dispositif Pinel au 31 Décembre 2024 devrait compliquer grandement la commercialisation de ces appartements.
Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Si l’on devait résumer l’année 2023 en matière immobilière, tant sur le plan national que local, nous pourrions simplement utiliser la formule de Jacques Chirac « Les emmerdes, ça vole toujours en escadrille ».
La récession constatée n’est que le reflet du cumul des difficultés en présence conjuguée à l’absence totale de soutien du marché par le législateur, voir à son désengagement…S’il est acquis qu’une réforme énergétique était nécessaire, la conjoncture économique exigeait une entrée en matière plus progressive, et des dispositifs complémentaires pour accompagner cette transition écologique.
Le particulier à lui seul ne peut encaisser cette révolution verte de l’immobilier ! Un cas pratique très simple suffit à expliquer la situation. Le prix médian d’une maison ancienne dans le Nord Isère a augmenté en 5 ans de plus de 27 %. Notre maison dite « médiane » qui valait 209.000 € en 2018 peut valoir 265.600 € en 2023. Abstraction faite du taux des assurances des prêts immobiliers, l’acquéreur de ce même bien pouvait espérer un taux fixe d’emprunt d’environ 1,50 % sur 20 ans en 2018 contre environ 4,5 % sur la même période en 2023 portant ainsi l’échéance mensuelle du prêt hors assurance d’environ 1.000 € en 2018 contre environ 1700 € en 2023. Soit 700 € de remboursement d’emprunt mensuel de plus alors que dans la même période le revenu médian disponible par personne n’a progressé selon l’INSEE que de 79 €. Si l’on part du postulat que notre maison est acquise par un couple, il subsiste toujours un delta de 542 € soit (700 € – (79 € x 2))
Dans cette configuration, il est acquis que ce couple ne pourra pas investir un euro de plus dans l’amélioration énergétique de son habitat.
Avant que le marché immobilier ne s’effondre d’avantage, il est donc urgent de légiférer pour réinstaurer un vrai prêt à taux zéro avec un large champ d’application, pour réinstaurer les dispositifs fiscaux incitatifs type loi PINEL, pour une baisse plus rapide des taux d’intérêts et de créer de nouveaux dispositifs fiscaux poussant à l’amélioration énergétique
De tous temps, « la carotte » a toujours été plus efficace que le « bâton »…
Jean-Philippe Pauget, notaire
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
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