L’lmmo en Vue. L’évènement immobilier en Isère
La quatrième édition de « L’lmmo en Vue » s’est tenue à la Chambre des notaires de l’Isère, le 28 mars 2024. A l’occasion de cette conférence, 150 professionnels de l’immobilier se sont réunis en partenariat avec les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, afin d’évoquer le bilan et les tendances du marché des transactions dans le département.
« Le premier volet de la conférence L’lmmo en Vue est consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, par quatre notaires locaux qui dressent le panorama 2023 et les tendances 2004 en Isère. Ces données sont établies à partir des actes authentiques, issus des transactions signées en 2023 et reflètent les vrais prix du marché. Le second volet porte sur le recueil de l’analyse des acteurs du marché immobilier, autour de 3 tables rondes animées par Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné : financement et valeur des biens, marché en relance. Construction et réhabilitation : comment éviter le mur ? Logement social et gestion foncière,
Aurélie Bouvier, notaire à Grenoble, déléguée régionale à la communication.
Les tendances départementales
par Stanislas, Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère
Pour rappel, l’année 2022 a fait suite à une année 2021, exceptionnellement dynamique au plan de la demande, dans un contexte de crise sanitaire. Toutefois, l’automne 2022 a amorcé la baisse du volume de transactions au plan national et local. Cette décrue s’est installée en 2023, et devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier – qui a marqué un seuil – et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière.
Quelques indicateurs viennent appuyer cette tendance. Aujourd’hui, l’inflation, comme les taux d’intérêts se sont stabilisés, et les banques témoignent d’une démarche de crédits plus ample. Mais la dynamique du marché immobilier ne reviendra jamais aux valeurs antérieures, qui étaient anormales.
Les années 2023 et 2024 s’alignent donc sur le volume de transactions d’avant Covid.
En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains.
En valeur, sur 1 an, le prix/m² médian des appartements anciens a progressé de +3,1% en Isère et s’établit à 2510 €/m². Pour le marché du neuf, on reste sur une progression positive avec +6,8% et un prix/m² de 4080 €. A contrario, le prix médian des maisons a baissé de -2,2% et atteint 270 800 €. Le prix des terrains est aussi en recul de -2,4% et se situe à 100 500 €.
Pour ces 3 derniers mois, l’indicateur de l’évolution des prix basé sur les avant-contrats met en relief une baisse de prix de l’ordre de -1,1% pour les appartements anciens et une légère reprise de +1,9% pour les maisons.
Certains analystes laissent augurer une reprise de l’activité au second semestre 2024.
La requalification énergétique marque-t-elle un tournant ?
Le début d’année 2024 a été marqué par l’évolution de la législation portant sur le diagnostic de performance énergétique des logements (DPE), en particulier pour les petites surfaces, les plus pénalisées. Les pouvoirs publics ont pris la mesure de la problématique du marché à la location. Le ministère de la Transition écologique a mis en ligne le projet d’arrêté qui corrige les « biais » du calcul du DPE pour les petites surfaces de moins de 40 mètres carrés. Dans ce nouveau texte, les seuils du DPE ont été adaptés pour tenir compte des spécificités de ces logements en termes de consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) et de compacité. Les propriétaires pourront dès lors recalculer leur DPE en ligne via le simulateur de l’ADEME, ce qui permet d’éviter une nouvelle expertise.
Cependant, l’étiquette énergétique peut s’avérer être un indicateur opportun pour inciter les vendeurs à engager des travaux de rénovation. A la fois pour les bailleurs, dont l’inquiétude porte sur les passoires énergétiques qui peuvent être retirées de la location, mais également pour les propriétaires occupants, compte-tenu de la hausse du coût de l’énergie et des difficultés de revente.
Reste toutefois la problématique prégnante des primo-accédants, disposant de peu d’apport personnel, et dont la capacité d’emprunt est plus difficile.