OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DES NOTAIRES
Les prix de l’immobilier
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Revue de presse
Introduction – LES TENDANCES DEPARTEMENTALES
Olivier MOINE, président de la chambre des notaires de l’Isère
La présentation de l’Observatoire de l’Immobilier est un rendez-vous que nous tenons chaque année en présentiel. Cette année encore, il a fallu innover avec un format digitalisé. Je remercie vivement les Affiches de Grenoble qui nous permettent de maintenir ce rendez-vous de présentation des chiffres de l’immobilier de l’Isère, associé à la Table Ronde réunissant les différents acteurs de l’immobilier.
Comme nous le savons, l’année 2020 a été très particulière en raison du contexte sanitaire mais le marché immobilier a plutôt bien résisté avec une activité en dent de scie au rythme des différentes périodes de confinement.
En 2020, les volumes sont restés finalement assez élevés (- 4 % pour les appartements, et – 7% pour les maisons et terrains, par rapport à 2019, année très dynamique) et les prix de l’immobilier en Isère ont même largement progressé. Concernant les appartements anciens, les prix ont augmenté de + 4,2% avec des contrastes selon les secteurs. C’est le marché de la maison individuelle qui a été le plus plébiscité, avec une évolution des prix à la hausse de 6 % sur le département de l’Isère.
Cette année, les acquéreurs ont davantage manifesté leur intérêt pour les espaces extérieurs avec balcon, terrasse ou jardin.
Dans le contexte actuel, l’immobilier reste donc une valeur refuge pour les ménages.
L’Isère se caractérise par un marché d’utilisateurs ; les ménages achètent pour résider dans leurs logements. Le contexte des taux d’intérêts toujours plus bas a bien évidemment favorisé ces acquisitions.
Le marché se caractérise aujourd’hui par un manque de biens à vendre et la prise de décision des acquéreurs est souvent rapide. Il devient fréquent que des biens soient vendus en quelques jours après leur mise sur le marché.
1) LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteurs NORD ISERE / ISERE RHODANIENNE
Jean-Philippe PAUGET, notaire
Et un, et deux, et trois/ zero… Et non ce n’est pas un résultat de coupe du monde, mais la victoire éclatante de la covid sur la France qui subit son troisième confinement et qui doit faire face comme tous les pays du monde à cette crise sanitaire sans précédent.
William Arthur Ward, écrivain américain énonçait « Le pessimiste se plaint du vent, l’optimiste espère qu’il va changer, le réaliste ajuste ses voiles ».
Face aux contraintes sanitaires récentes, le notariat n’a eu de cesse d’ajuster ses voiles par le recours à la visio-conférence, à la signature à distance et au télétravail.
Un peu plus d’un an après, il est temps de faire le bilan en matière immobilière et plus spécifiquement pour ma part, à l’échelle du Nord Isère et de l’Isère Rhodanienne.
La crise sanitaire a-t-elle eu raison du marché immobilier ? Les français continuent-t-ils d’avoir confiance dans la pierre ? Les nouvelles technologies ont-elles permis le maintien de l’activité ?
D’une manière générale, il y aura eu en Nord Isère et en Isère Rhodanienne 4.737 références statistiques en 2020 contre 4.982 l’année précédente, soit un recul de 5% de l’activité, ce qui n’est pas si important si nous tenons compte de la paralysie globale du pays au cours du premier confinement.
Ces transactions représentent 31,40 % du marché sur le plan départemental. L’habitat individuel séduit toujours autant puisqu’il représente 67 % des affaires (ventes des maisons existantes et ventes des terrains à bâtir) contre 33% pour l’habitat collectif (appartements neufs et anciens).
La tendance ne semble pas prête de s’inverser à l’heure « du retour aux sources » et du « green marketing » auquel l’immobilier n’échappe pas.
L’habitat individuel – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Les ventes de maisons
Nous le soutenons depuis quelques années maintenant, le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne sont des terres d’accueil des Lyonnais, tant le marché y est soutenu et élevé.
Rappelons qu’à prestations équivalentes, il faut débourser 2,5 fois le prix d’une maison Nord Iséroise ou Rhodanienne pour résider à Lyon ou dans sa périphérie proche. Ajoutez à cela le spectre du premier confinement, la multiplication du télétravail, « la révolution verte » et vous disposez de tous les ingrédients permettant d’être confiant sur le secteur de l’habitat individuel.
Les chiffrent parlent d’ailleurs d’eux même. Le prix médian ne cesse de croitre tant en Isère Rhodanienne que dans le Nord Isère.
Pour l’Isère Rhodanienne, l’évolution s’est faite comme suit : 2017 : 207.900 € ; 2018 : 210.300 € ; 2019 : 220.000 € ; 2020 : 240.000 € ! Soit une évolution de 15,44 % en 4 ans seulement !
Soulignons qu’aujourd’hui le prix médian en Isère Rhodanienne est supérieur au prix médian départemental (236.600 €).
Si pour le Nord Isère l’évolution est moins significative, elle est pour autant importante : 2017 : 200.000 € ; 2018 : 210.000 € ; 2019 : 214.300 € ; 2020 : 229.700 €, soit 14,85 % d’augmentation également.
Il n’est d’ailleurs pas rare que le prix médian dans certaines Communes approche voir dépasse les 300.000 €.
Sans dresser de liste exhaustive nous pouvons viser : JARDIN, VIENNE, HEYRIEUX, SAINT GEORGES D’ESPERANCHE, SAINT JUST CHALEYSSIN, SAINT SAVIN, TIGNIEU-JAMEYZIEU, VILLETTE D’ANTHON, avec un record absolu pour cette dernière commune avec un prix médian constaté sur l’année précédente de 383.000 €.
Prenons garde à cette évolution des prix, car il convient de rappeler que près de 40 % des acheteurs de ce type de biens exercent une profession intermédiaire.
Ils pourront acheter tant que le marché leur sera accessible…
Les terrains à bâtir – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Nous l’avions déjà souligné les années précédentes, la politique de densification urbaine et les réformes des documents d’urbanisme engendrent une raréfaction des terrains à bâtir. Cette politique en matière d’urbanisme se heurte également à une politique fiscale à contrecourant.
L’idée de densifier n’est pas mauvaise en soit, d’autant qu’aujourd’hui les attentes des concitoyens ne sont pas les mêmes que celles des générations précédentes.Aujourd’hui, l’acheteur se satisfait de 700 m2. Malheureusement, la stratégie urbanistique actuellement appliquée n’a que peu de chance d’aboutir avec la politique fiscale confiscatoire actuelle qui contraint les contribuables détenteurs de réserves foncières à ne pas se séparer de leur « lopin de terre ».
Cette fiscalité drastique combinée à l’inertie du premier semestre 2020 a engendré une nouvelle baisse des transactions du secteur avec un recul sur un an, pour le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne, de 12,8% du volume des affaires.
Toutes choses étant égales par ailleurs, les prix ont sensiblement augmenté. Soit près de 20 € de plus au m2 pour l’Isère Rhodanienne (prix médian de 141 €/m2 sur 2020) et de 16 € au m2 pour le Nord Isère (prix médian de 118 €/m2 sur 2020).
De grâce, ne laissons pas ce secteur de côté, d’autant qu’il est celui qui se conciliera le plus facilement avec le développement durable et nos énergies vertes.
L’habitat collectif – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Si curieux que cela puisse paraitre eu égard au contexte sanitaire, l’habitat collectif n’a pas connu le déclin que nous aurions pu craindre.
Au contraire, le nombre de transactions a même été en hausse dans l’ancien pour l’Isère Rhodanienne, et dans le neuf tant pour l’Isère Rhodanienne que pour le Nord Isère.
La situation de l’ancien
Les chiffres sont là, 392 références statistiques en 2020 contre 375 l’année précédente pour l’Isère Rhodanienne.
Et 657 références en 2020 contre 770 en 2019 pour le Nord Isère, soit un maintien plus qu’honorable en considération de l’année particulière que nous avons traversée.
Par ailleurs, contre toute attente, les prix se sont maintenus et même se sont renforcés. Le prix médian au m2 en Isère Rhodanienne passe de 1800 € à 1.810 €, lequel grimpe dans le Nord Isère à 2.050 € soit presque au niveau du prix médian départemental ( 2.050 €).
A quoi devons nous ce maintien des prix et cette confiance ?
- A l’explosion du prix médian au m2 à Lyon (+ de 5.300 € le m2) ?
- A la baisse des stocks des maisons individuelles et à un marché Nord Isérois par défaut?
- A la recrudescence des investisseurs, la pierre constituant une valeur refuge en période de crise ?
Il est malheureusement trop tôt pour en tirer des conclusions fiables et déterminer si une tendance se dégage, ou si au contraire il s’agit d’une année isolée. L’avenir nous le diras.
La situation du neuf – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Le volume des ventes a également significativement évolué dans le neuf, avec une progression de 232 % en Isère Rhodanienne ! et de 4,56 % dans le Nord Isère.
La situation n’a rien d’étonnante. Le bassin Viennois ne connaissait que peu de programmes neufs, avec en moyenne une quarantaine de vente au cours des précédentes années.
A contrario, le bassin Berjallien hébergeait depuis quelques temps de nombreux programmes neufs, avec près de 300 à 400 références statistiques les années précédentes en pareille matière.
La progression ne pouvait être aussi importante de ce côté du département.
VIENNE et BOURGOIN-JALLIEU qui concentrent la majorité des transactions se situent aux portes de Lyon avec des axes de communication importants (Autoroutes et lignes ferroviaires).
Cette situation géographique explique la dynamique croissante du secteur. Malheureusement, à ce jour, il est difficile d’appréhender l’impact de la crise sanitaire sur les ventes d’appartement neuf.
Les achats se font sur plans dans le cadre du régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement. Il existe par principe un délai certain entre la signature par le client du contrat de réservation et de l’acte authentique d’achat.
Par conséquent, le volume des ventes constaté en 2020 est principalement dû à une prise de décision antérieure à la survenance de la crise sanitaire. Pour autant, il n’est pas dit que le secteur soit « boudé » par les propriétaires fonciers.
Dans le nord du département, le secteur du neuf séduit majoritairement nos retraités qui souhaitent écarter les contraintes de l’habitat individuel et se rapprocher des centres péri-urbains.
Nous pouvons escompter que le sentiment d’éloignement de nos retraités a été renforcé par les confinements successifs et donc une recrudescence d’acquéreurs de cette catégorie dans ce secteur d’activité.
Les petites communes l’ont d’ailleurs compris et favorisent également de plus en plus la mise en place de programmes immobiliers neufs dans les centres villages ou les centres bourg pour conserver leurs ainés.
Corrélativement, les prix se sont renforcés avec la demande. Il faut compter aujourd’hui 3.150 € le m2 pour un appartement neuf dans le Nord Isère et 3.630 € le m2 pour un appartement en Isère Rhodanienne, soit un prix médian supérieur à la moyenne départementale d’un montant de 3.490 € le m2.
Conclusion – Nord Isère / Isère Rhodanienne
Pour conclure, force est de constater que 2020 est une très bonne année considération prise du contexte sanitaire. Nul ne pouvait espérer un marché aussi soutenu à l’aube du premier confinement, d’autant plus en considérations des années fastes précédentes.
Les investisseurs n’ont pas perdu confiance au marché immobiliers. Les primos accédants continuent « leur exode » dans le Nord du département, et les propriétaires fonciers ne se sont pas affolés par la crise.
Gageons que cette tendance perdure dans le nord du département, « boostée » par l’appréhension de confinements futurs et par le greenwashing.
Toutefois prudence est mère de sûreté. N’omettons pas que les stocks commencent à manquer et qu’une difficulté nouvelle émerge depuis le premier trimestre 2021, liée à la crise sanitaire, la pénurie des matériaux de construction. Olivier Salleron, Président de la Fédération Française du Bâtiment énonçait dans une conférence du 23 mars dernier « la construction neuve est en danger ».
Si les matériaux font défaut, toute l’économie immobilière sera remise en cause. La rénovation immobilière et énergétique représente également une part de marché importante de l’activité immobilière qui ne peut se permettre d’être sous-alimentée. La carence de matières premières aura également un impact sur l’ancien, c’es certain !
Par conséquent, si vous me demandez ce que je pense de l’avenir, je vous dirais comme Henry Kissinger « Il ne peut y avoir de crise la semaine prochaine : mon agenda est déjà plein. », mais au-delà
2) LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteurs VOIRONNAIS – ST MARCELLIN – LA BIEVRE
Philippe LINTANFF, notaire à SAINT MARCELLIN
Observer l’immobilier en 2020, c’est invoquer l’adage : « Jusqu’ici tout va bien, Jusqu’ici tout va bien » répété comme un mantra, mois après mois, Tous les acteurs ne peuvent que constater la vitalité de l’activité et notamment la forte demande sans trop penser à l’atterrissage.
C’est le cas sur le territoire Voiron St Marcellin et Bièvre, mi urbain mi rural dont les produits phares sont la maison individuelle et le terrain à bâtir.
La crise sanitaire a accentué les maux de ce type de marché caractérisé par une distorsion entre des acquéreurs ayant un désir d’habitat individuel et une offre limitée qui s’est encore raréfiée en 2020 en raison de la crise.
L’habitat individuel – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre
Ainsi, pour la maison individuelle : une comparaison des chiffres avec l’année dernière illustre ce phénomène :
L’analyse de la période 2019 à 2020 montrait une hausse des prix raisonnée de 1,5% et un volume conséquent de 1029 ventes de maisons anciennes,
L’analyse de la période 2020 à 2021 fait ressortir une hausse des prix de 5,9% mais un volume en baisse de 876 ventes, Moins de produits, plus d’acquéreurs , il est assez simple de comprendre la hausse des prix.
Chaque professionnel a constaté que les biens restaient peu de temps en vente et que les acquéreurs après s’être fait « souffler » un premier produit, acceptaient le prix de mise en vente sans négocier.
L’indice des prix est quasiment à un niveau identique à 2007.
Il faut donc appeler les professionnels à modérer les prétentions des vendeurs car certains prémices de la crise des prix vécue à partir de fin 2008 se font ressentir.
Ainsi si on retrouve la principale caractéristique du secteur : une progressivité des prix au et à mesure du rapprochement avec la ville centre (Grenoble), une analyse Commune par Commune laisse à penser que les écarts de prix entre les opposés du secteur analysé (Communes rurales ou urbaines, Communes plus ou moins distantes de Grenoble) se resserrent.
Sur les communes les plus urbaines du secteur, l’évolution de l’indice des prix est limitée : – 0,9% à Voiron, 0% Aux Abrets, 1,5% à Tullins, – 1% à St Marcellin et – 4,2% à Rives.
Or, sur l’ensemble du secteur, l’indice des prix présente une hausse de 5,2%,
Les communes les plus petites, les plus éloignées ou les plus rurales ont profité de la hausse : + 8,7% à St André le Gas, + 16,9 % à Vinay, + 12,7% à Le Pont de Beauvoisin et + 3,9% à Coublevie.
La Bièvre présente une situation difficile à analyser et assez chaotique : une baisse sur Beaurepaire de l’indice de – 7,3% avec tout de même 50 ventes alors que la Cote St André présente un indice qui explose + 17,4% avec 40 ventes.
La quête de l’habitat individuel s’accomplit forcément au prix d’un éloignement et de déplacements plus importants mais ce rapprochement des prix entre communes rurales et urbaines avaient fortement impactés les secteurs semi ruraux comme la Bièvre ou ST Marcellin lors de la dernière crise de l’immobilier.
Enfin , l’installation de néo ruraux ouvrent de nombreuses thématiques qui impacteront l’évolution des prix dans les années futures : la cohabitation avec les agriculteurs , la gestion des déplacements ou le développement du télétravail et donc des réseaux. Il est clair que le télétravail s’adresse avant tout à une catégorie d’acquéreurs que l’on peut qualifier de « cols blancs » alors que jusqu’à maintenant les territoires éloignés étaient occupés par des acquéreurs travaillant dans les secteurs secondaires et primaires.
Pour 2021, les maisons individuelles mises en vente resteront rares, les vendeurs n’ayant pas envie de quitter leur habitat individuel si prisé.
Il faudra se tourner vers la construction et les terrains à bâtir pour amortir la demande de biens du marché immobilier.
Terrains à bâtir – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre
Le prix médian du terrain à bâtir a connu une diminution de – 5% sur le secteur Voiron St Marcellin et de + 5% sur la Bièvre.
Le volume du nombre de vente était de 202 ventes en 2019 et de 227 en 2020 sur le secteur de Voiron St Marcellin.
Pour la même période de comparaison il a fortement diminué dans la Bièvre passant de 106 à 76 ventes.
Ces chiffres sont difficiles à saisir mais les baisses de prix (Voiron St Marcellin) ou de volumes (Bièvre) peuvent être attribuées aux caractéristiques des ventes de terrain à bâtir : un délai long avec des formalités multiples et de nombreux intervenants. L’année 2020 entrecoupée de confinement et de suspension de délai, n’était pas propice à ce type de biens mais la raréfaction à la vente des maisons anciennes amènent les acquéreurs à s’intéresser aux terrains à bâtir.
On peut constater depuis le début de l’année 2021 que les terrains à bâtir se vendent bien en lotissement , produit le plus répandu compte tenu de la densification urbaine ou en terrain diffus. Je pense que les indices n’illustrent pas encore ce phénomène puisque la cession d’un terrain à bâtir se déroule sur une période longue d’environ 5 à 8 mois compte tenu de la nécessité d’obtenir un permis de construire et d’attendre la purge des délais de recours des tiers et de retrait administratif.
La vente de terrains à bâtir reste un des produits phare du secteur (26,27% des ventes en Isère) et de nombreux lotissements sont prévus. La politique du SCOT se fait sentir ; chaque commune se penche sur son PLU cherchant à répondre à la volonté de densifier sans toutefois perdre la maitrise en imposant un étalement de l’urbanisation sur plusieurs années.
Le principe qui dicte les prix sur l’ensemble du secteur est identique d’année en année : plus on s’approche de la périphérie grenobloise, plus les prix augmentent. Il n’y aura pas d’autre critère tant que le bassin économique sera aussi centré : de 60 € du m2 dans la Bièvre, le prix passe à 180 € à Voiron. Il en résulte un prix médian autour de 85 à 90 € le m2 sur l’ensemble du secteur . Il est souhaitable que cette logique persiste afin de conserver l’attractivité du secteur mais les perspectives abordées pour les maisons individuelles (déplacements, télétravail, protection des terres agricoles) auront aussi des conséquences sur les terrains à bâtir.
Habitat collectif ancien – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre
Le volume des ventes est resté relativement proche sur 2019 et 2020 : 498 références statistiques en 2020, 476 en 2019 sur le Sud Grésivaudan, 53 ventes sur la Bièvre en 2020.
Contrairement à ce que l’on pourrait préjuger compte tenu de la crise, l’indice des prix de l’habitat collectif ne marque pas de coup d’arrêt : la Bièvre a connu une augmentation de l’indice des prix de 6,2% pour un prix médian de 1 500 € le m2 et Voiron St Marcellin de 3,9% pour un prix de 1 730 € le m2.
Sur ce secteur, il faut rappeler qu’une commune de taille moyenne fait figure d’exception : Voiron qui a clairement un marché porté sur l’immeuble collectif : 34% des ventes du sud Grésivaudan pour un prix médian de 1 890 €.
Sans forcément y voir un rejet des centres urbains du à la crise sanitaire, l’indice des prix des ventes de 2020 montrent un attrait pour les petites communes : + 15,2% pour St Marcellin, + 6,3% pour Rives, +7,1% à Voiron et + 13,3% pour Moirans après une année 2019 où les prix avaient stagnés ou diminués sur ces mêmes communes : +2% à St Marcellin, -5,8% à Rives, +0,7 % pour Voiron et +0,5% à Moirans en 2019.
On peut y voir plutôt l’action conjuguée du désir de devenir propriétaire toujours très présent, de la faiblesse des prix dans beaucoup de petites et moyennes villes par rapport aux grandes centres urbains (Grenoble, Lyon, …) et de banques qui continuent à jouer leur rôle de prêteur à des taux historiquement bas et sur 25 ans pour les primo accédants.
Il faut que l’effort fait pour inciter les propriétaires à la réfection se poursuive tant au niveau national avec les prêts aidés pour l’isolation qu’au niveau local où l’on peut constater que des projets de réhabilitation se concrétisent. Ainsi St Marcellin qui a eu jusqu’à 581 logements vacants sur un total de 4 750 (recensement INSEE 2016), a signé un plan d’aide à la revitalisation de son centre ville (Opération de revitalisation de territoire entamée en 2014 et signé en 2020) comprenant un volet important de réhabilitation de son habitat ancien sur une période de 20 ans.
Le marché de l’ancien pourra trouver de nouveaux acquéreurs si l’accent est mis sur l’attractivité des centres villes.
Apporter les caractéristiques de l’habitat moderne aux immeubles anciens : ascenseur, chauffage collectif avec consommation individualisée, isolation, permettraient de capter des acquéreurs plus âgés qui souhaitent vendre leur maison pour revenir aux centres villes dans de bonnes conditions.
Compte tenu du peu de programme de construction dans les petites villes, ils pourraient se tourner vers l’ancien.
Habitat collectif neuf – Voironnais / St Marcellin / La Bièvre
L’immobilier neuf est toujours marqué par un volume faible (4,5% des ventes de l’Isère) et est inexistants sur certaines communes.
Les communes proches de Grenoble supportent la part la plus importante des ventes avec un prix proche de la moyenne en Isère,
Cela est du aux caractéristiques du secteur :
- l’on vient d’abord pour l’habitat individuel,
- la différence entre le prix du m2 dans le neuf (3 080 € m2) et du m2 dans le collectif ancien (1 730 euros le m2) ou même avec le prix du m2 d’un terrain à bâtir plus une construction n’incitent pas les acquéreurs à se tourner vers les nouvelles constructions.
On constate toutefois que de plusieurs communes sont concernées par des programmes de faible importance (environ 20 appartements) et que les acquéreurs plus âgés, désireux de revenir en centre ville après possédé eu une maison sont demandeurs de ces produits.
L’année 2021 , si les délais de construction ne sont pas à nouveau impactés, devrait donc être positive.
Conclusion Voironnais / St Marcellin / La Bièvre
Le secteur de la Bièvre et du Sud Grésivaudan répondent au besoin , sacralisé par la crise du Codiv , de vivre dans des territoires moins denses et plus verts. Pour l’instant, la crise a surtout tendu le marché immobilier : diminution du volume des ventes de maisons individuelles et à sa suite augmentation des prix vont à mon sens se poursuivre sur le 1er semestre 2021. Les avant contrats que nous signons actuellement témoignent d’ailleurs de la poursuite de la tendance générale à la hausse des prix.
Clairement pour l’instant, l’immobilier comme d’autres pans de l’économie, ne subit pas la crise dans notre département attractif, mais son avenir reste trouble notamment si la crise économique succède à la crise sanitaire.
3) LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteur VALLEE DU GRESIVAUDAN
Aurélie BOUVIER, notaire à Meylan
La principale caractéristique du secteur du GRESIVAUDAN est sa grande hétérogénéité : la diversité des biens et des prix du secteur sont le reflet de la multitude des atouts de ce territoire, qui ne sont pas les mêmes selon que l’on est sur la rive droite ou la rive gauche de l’Isère, ou selon que l’on est aux abords de Grenoble ou en direction de Chambéry.
Pourtant, ce secteur présente certaines constantes qui se vérifient chaque année :
- C’est un secteur où les prix sont parmi les plus élevés de l’Isère; c’est le résultat de la conjonction de plusieurs facteurs :
- Une activité économique intense, de nombreuses entreprises y sont implantées dans des domaines à forte valeur ajoutée, la population de cadres supérieurs à haut pouvoir d’achat est importante ;
- Un cadre de vie très agréable : on y trouve tous les intérêts de la vie urbaine (offre de transports, de services etc…) mêlés avec un environnement naturel de qualité.
- Les prix sont invariablement plus bas sur la rive gauche que sur la rive droite (la vue Belledonne se paie cher !) ; et cette diversité de prix permet à chacun de pouvoir envisager de vivre dans le secteur selon ses moyens.
- Le marché du secteur est composé essentiellement de résidences principales : on travaille dans le secteur et on y vit bien, ce qui, dit en passant, facilite grandement les déplacements.
- Le parcours résidentiel y est très marqué : achat de l’appartement lorsque l’on est jeune ; puis achat de la maison ou du terrain à bâtir lorsque la famille s’agrandit ; vente de cette maison lorsqu’on atteint l’âge de la retraite pour acquérir un appartement, le plus souvent neuf eu égard aux prestations qu’il représente.
Ce parcours est parfois perturbé par les accidents de la vie (souvent des divorces) qui font repartir les personnes au point de départ : l’appartement, quitte à racheter une maison lorsqu’on se remet en couple.
Que l’on raisonne en terme de volumes des ventes ou de prix, on constate qu’il n’y a pas de changement radical par rapport aux années précédentes : les prix et le volume des ventes restent globalement soutenus, même si les évolutions restent disparates selon les secteurs.
Analysons les chiffres selon les catégories de biens.
Une précision importante : le secteur de SAINT MARTIN D’HERES, habituellement traité dans le cadre de l’analyse du secteur Grésivaudan, sera traité plus opportunément dans le cadre de l’analyse des chiffres de GRENOBLE et de son agglomération.
Le logement collectif ancien – Vallée du Grésivaudan
En ce qui concerne les volumes (47% du volume des ventes du secteur)
Pas de nouveauté cette année : les appartements anciens totalisent à eux seuls près de 47% des ventes du secteur (45% en 2018). A titre comparatif, le reste du marché des ventes est représenté par les maisons (30%), les logements neufs (15%) et les terrains à bâtir.
Cette part importante du marché de l’appartement ancien s’explique par le fait qu’il s’agit de la 1ère étape du parcours de l’acquéreur primo-accédant, et que le secteur est doté de nombreux logements collectifs. Même dans les communes les plus cossues du secteur, on constate la construction de logements collectifs, sous l’impulsion des pouvoirs publics. La grosse part de marché des logements collectifs anciens ne devrait donc pas se démentir les prochaines années.
Ce type de vente environ 12 % des parts de marché de l’Isère (le taux était de 15% en 2018).
Les volumes sont globalement stables par rapport aux années précédentes ; le marché reste fluide.
Plus de 60% des ventes concerne des 3 pièces et des 4 pièces, ce qui est conforme là encore aux tendances des années précédentes.
En ce qui concerne les prix
Mis à part le secteur des grandes stations de l’Oisans, le GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m² de 2.500 €, en légère augmentation de 2,5 % par rapport à l’an dernier.
Les variations de prix médians sont toutefois très disparates selon les secteurs. On enregistre, sans surprise, de belles progressions dans le « triangle d’or » du GRESIVAUDAN :
- MEYLAN: 3050 €/m² (+5,1%)
- LA TRONCHE: 3.060 €/m² (+11,4%)
- MONTBONNOT SAINT MARTIN : 3.750 €/m² (+ 5%)
- GIERES est toujours bien côtée : 2810 €/m² (+ 7,7%).
Inversement, certaines communes sont à la baisse, sans qu’il faille pour l’instant en tirer des conclusions définitives (ces communes étaient à la hausse ces dernières années) :
- VILLARD-BONNOT: 2.020 €/m² (- 7%)
- PONTCHARRA: 1.880 €/m² (- 9 %)
En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, il n’a pas changé au cours de ces dernières années. On constate toujours que :
- Près de 30% des acquéreurs viennent de la même commune, ce qui confirme qu’il s’agit d’un achat de nécessité (on achète ce type de biens pour son côté pratique, alors qu’on n’hésite moins à quitter sa commune pour trouver une maison où seulement 27% des acquéreurs viennent de la même commune)
- Plus du tiers des acquéreurs sont des professions intermédiaires, 25 % sont des cadres et à peine 10% sont des retraités.
- Plus de moitié des acquéreurs a moins de 39 ans, et plus particulièrement les moins de 29 ans qui représente ¼ des acquéreurs ; ce qui est logique, ils sont au début de leur parcours résidentiel.
Concernant les vendeurs, sans surprise, ils sont majoritairement représentés par les retraités (environ 40%), soucieux de trouver un bien qui soit plus en adéquation avec leurs besoins
L’habitat individuel – Vallée du Grésivaudan
En ce qui concerne les volumes : comme les années précédentes, les ventes de maisons représentent 30% du volume total des ventes du secteur mais seulement 11% du marché total de l’Isère. Le volume reste donc stable.
En ce qui concerne les prix : LE GRESIVAUDAN reste encore une fois le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian de 335.500 €, en légère progression là aussi par rapport à l’an passé (+ 2,2%).
Comme pour les appartement anciens, les variations de prix médians sont toutefois très disparates:
- CROLLES : toujours en progression 408.000 € (+ 9,8%)
- SAINT ISMIER : 517.800 € (- 4,5% ; mais la baisse n’est pas significative tant la hausse était élevée ces années précédentes)
- MEYLAN : 470.000 € (- 2 %)
- VILLARD-BONNOT : 252.800 € ( – 4% ; à contrebalancer avec une hausse importante ces dernières années)
- PONTCHARRA : 237.000 € (+ 6,9% ; à mettre en lumière par rapport à la baisse ces dernières années)
Les prix sont globalement stables dans l’ensemble depuis plusieurs années. Les écarts de prix d’une année sur l’autre ressemblent plus à un rattrapage technique qu’à une réelle tendance par commune.
Les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent, comme par le passé, très exceptionnelles.
En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, on constate toujours que :
- Les cadres et professions intermédiaires représentent plus des 2/3 des acquéreurs , ce qui est logique eu égard au budget important dont il faut disposer pour acquérir ce type de biens.
- La tranche des 30/39 ans représente presque 40% des acquéreurs ; celle des 40/49 ans représente 34% du marché ; c’est le signe là encore que ce type de biens est en adéquation avec les besoins des personnes de cet âge-là.
Les tendances dégagées ces dernières années se confirment :
- Les maisons nécessitant beaucoup de travaux séduisent peu. Les acquéreurs sont à la recherche de biens de qualité, ils sont plus attentifs aux performances énergétiques que par le passé.
- Les vendeurs comprennent que ce ne sont plus eux qui fixent les prix. Dans un contexte anxiogène de crise économique qui s’annonce, il est parfois préférable de renoncer à ses prétentions en terme de prix pour avoir la certitude de pouvoir vendre facilement, tant que les taux d’intérêts sont bas.
- Près des 2/3 des maisons vendues sont détenues depuis moins de 15 ans
Terrain à bâtir – Vallée du Grésivaudan
Tous secteurs géographiques confondus, le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN, même si les règles d’urbanisme incitent à la densification (à peine 100 références de transactions sur un an)
Le détachement parcellaire est une pratique désormais courante, et la taille des terrains à construire ne cesse de baisser :
- En 2007 le marché était dominé par des parcelles comprises entre 900 et 1.500 m² (43% du volume des ventes), alors que les parcelles de – de 600 m² ne représentaient que 16% du marché.
- En 2020 : les parcelles de – de 600 m² représentent 52 % du marché et celles entre 900 et 1.500 m² seulement que 18% du marché.
Au total, les ventes de terrains à bâtir dans le Gresivaudan représente 7% des ventes de ce secteur, et presque 9% des ventes de terrains en Isère.
En proportion, si le volume des ventes de terrains à bâtir a légèrement augmenté en Isère, il est en retrait dans le Gresivaudan, ce qui s’explique par la rareté de ce type de produit.
Le prix médian au m² est de 220 € est en baisse (- 14,6%) et le prix médian par vente est à 144.220 €. A noter que cette tendance est à contre-courant avec la tendance à la hausse des autres secteurs du département.
Mais gageons qu’il s’agit là encore d’un ajustement technique par rapport à la hausse de ces dernières années, l’écart de prix sur les 5 dernières années confirmant la tendance globalement à la hausse de ce type de produits..
Pour les profils :
C’est la tranche des 30/39 ans qui représente plus de 40% des acquéreurs, loin devant les autres tranches d’âge qui sont, sans surprise, peu interessées par ce type de produit qui n’est pas en adéquation avec leurs besoins.
Notons que les acquéreurs sont, cette année, majoritairement des professions intermédiaires alors qu’il s’agissait principalement de cadres les années précédentes.
Et les acquéreurs sont principalement déjà implantés sur la commune concernée, signe de l’intérêt qu’ils portent à ce secteur géographique.
Les retraités représentent plus de 70% des vendeurs. Il faut souligner qu’ils sont nombreux dans le secteur à avoir acquis par le passé des maisons avec de grands jardins, jardins qu’ils n’hésitent plus à détacher pour optimiser le gain de la revente.
Habitat collectif neuf – Vallée du Grésivaudan
Le marché des appartements neufs est nettement plus faible en volume, il se vend 3 fois moins d’appartements neufs dans le GRESIVAUDAN que d’appartements existants et pour un prix médian au m² bien plus élevé. Mais les produits ne sont intrinsèquement pas comparables.
On constate une légère hausse des volumes de vente de logements neufs en Isère, particulièrement marquée dans GRESIVAUDAN. Ce secteur totalise 23% des parts du marché isérois, ce qui, avec le Nord Isère, en fait un des marchés les plus importants du département.
Il est certain que le rythme des constructions de logements neufs dans le secteur, particulièrement sur la rive droite du Grésivaudan jusque là plus résidentielles, a considérablement changé les paysages urbains du secteur.
Le prix médian est de 3.810 eur/m² , en légère progression par rapport à l’an dernier (+ 2,6%).
Eu égard à la baisse significative des prix enregistrées en 2018, on peut affirmer que le marché est à présent stabilisé.
A budget équivalent, la taille des biens vendus est plus petite : plus de la moitié des biens vendus neufs sont des 3 pièces, alors que dans l’ancien nous sommes à égalité entre 3 et 4 pièces.
Pour les profils : la plupart des acquéreurs sont des retraités, les biens neufs répondant aux critères de qualité recherché par cette catégorie de personnes. Les acquéreurs sont majoritairement issus de la même commune ou de communes très proches.
On constate toutefois que, sous l’effet notamment du développement de modes de transports collectifs et de l’offre de services importantes dans ce secteur, il est de plus en plus fréquent que des personnes s’éloignent de l’hyper centre de Grenoble pour venir s’installer sur les rives du Grésivaudan.
4) LES PRIX DE L’IMMOBILIER – MONTAGNE
Le marché de l’immobilier de STATION en Isère est un marché de résidences secondaires qui attire peu les étrangers contrairement aux stations concurrentes de la Savoie.
Nulle comparaison possible entre le massif de Belledonne et celui de l’Oisans tant les écarts de prix sont impressionnants.
A titre d’exemple, le prix médian d’un studio à Chamrousse est de 55.000 €, alors qu’à l’Alpe d’Huez, il est de 133.000 €.
Le marché est dominé, tous secteurs confondus, par les ventes de biens de petite taille (studio, 1 pièce voire 2). La vente de biens de 3 pièces et plus est marginale, alors qu’il y a une forte demande des acquéreurs.
La commune d’HUEZ reste la plus chère du département avec un prix médian 4.850 eur /m² ; cette tendance à la hausse se confirme d’année en année.
Les prix sont globalement à la hausse dans toutes les stations. Il est encore trop tôt pour tirer les conséquences de la crise du COVID sur ce marché. Mais il est certain que la neige ne suffit plus à attirer les gens en station, et que le modèle économique de ces villages doit se réinventer pour assurer la pérennité du marché.
5) LES PRIX DE L’IMMOBILIER – secteurs GRENOBLE ET AGGLOMERATION GRENOBLOISE
Me Clément DUBREUIL, notaire à Grenioble.
Lors des deux dernières éditions de l’observatoire de l’immobilier, nous avions constaté que le marché GRENOBLOIS était à contre-courant du reste de la FRANCE et même du reste du département. Ainsi, durant deux années consécutives, les prix avaient baissé et ce malgré un nombre de transactions élevé voire exceptionnel.
Mais en 2020, le prix médian des logements anciens à GRENOBLE a progressé de 4.3%.Dans le même temps, malgré les périodes de confinement, le volume des ventes, s’est presque maintenu par rapport à 2019, une année record, on le rappelle.
Grenoble Intra-muros
Au sein de GRENOBLE intra-muros, la progression des prix des appartements anciens est assez uniforme selon les quartiers.
- Notons pourtant la confirmation de l’attractivité de l’Ile Verte : +10%
- Et la forte contraction du secteur des alliés/alpins : – 6.4%
- Les secteurs des eaux claires, des grands boulevard ou encore de la capuche progressent quant à eux de plus de 6%.
- Les quartiers les plus chers restent dans l’ordre : l’hyper centre, l’Ile verte et Berriat. Alors que l’on a beaucoup parlé de mise au vert, les prix de Grenoble, ville pourtant très dense, ont progressé.
Néanmoins, la situation sanitaire a modifié les critères de recherche. Si un nombre important de logement a trouvé acquéreur, certains sont plus recherchés. Ainsi, les acquéreurs désirent souvent une terrasse ainsi qu’une pièce dédiée au télétravail.
Grenoble Nord et Sud
Au SUD de GRENOBLE, on peut distinguer le secteur de Claix, Varces et Vif dont les prix tant des appartements que des maisons sont en forte hausse. C’est l’illustration du désir Français de s’éloigner des centres villes après les longs jours de confinement connus en 2020. Les communes de Pont-de-Claix et Echirolles progressent de 6% mais sur 5 ans leurs prix restent en fort recul.
Plus au NORD de GRENOBLE, les prix des appartements de Seyssinet et Fontaine stagnent. Mais les prix des maisons progressent dans ces secteurs. Partout, dans les communes du sud ou nord grenoblois, on peut constater sans surprise une progression des prix de maisons plus forte que celles des appartements anciens
Il faut mettre cette augmentation des prix en perspective et la comparer aux marchés de nos voisins. Souvent, l’augmentation des prix des villes de notre région est plus importante. Ainsi, pour les plus proches, on notera une progression des prix de Chambéry de 6.4% (dont les prix sont désormais comparables à ceux des logements grenoblois). Annecy progresse de 6.7% et Lyon progresse encore de 11%. Ces deux dernières villes présentent des prix presque deux fois supérieurs à ceux des logements grenoblois, en moyenne.
On s’aperçoit d’ailleurs dans nos Etudes que cela ne manque pas d’attirer certains investisseurs dans notre ville.
La réputation que traînait GRENOBLE, d’une ville chère n’est plus vraie : elle se place désormais 11ème des grandes villes Française et 4ème en Rhône-Alpes. Cette augmentation des prix semble donc généralisée dans la région.
Mais, pourquoi Grenoble en profite cette année contrairement à 2018 et 2019 ?
On observe une forte concurrence des acquéreurs.
Cette concurrence résulte mécaniquement du déséquilibre entre le nombre de biens proposés à la vente et le nombre d’acquéreurs potentiels. En effet, ils sont nombreux ces candidats à la propriété immobilière. Pourquoi ? L’année 2020 a été propice à l’épargne, on le sait. Certains se découvrent un apport suffisant pour passer à l’acte. D’autres, à tort ou à raison, craignent de perdre leurs avoirs financiers et leur préfèrent la pierre, investissement jugé plus sûr. L’octroi des prêts immobiliers a été facilité par le haut conseil de stabilité financière fin 2020. Si on y ajoute des taux d’intérêt historiquement bas et stables, les feux sont au vert. Les acquéreurs existent. Reste à trouver les biens à vendre. Et là, ça se complique.
Raréfaction des biens en vente
Les propriétaires se révèlent peu motivés à mettre en vente leurs biens. On s’aperçoit parfois qu’ils craignent de ne pas trouver à leur tour le bien qui leur conviendra. D’autres fois, la situation sanitaire les inquiète et ils réservent leur décision à la sortie de crise.
Donc, les stocks s’amenuisent. Encore une fois, cela crée une vraie concurrence entre les candidats acquéreur et l’on observe parfois des comportements plus fréquents dans des marchés très tendus comme à LYON ou PARIS :
Certains font une offre de manière précipitée quitte à se rétracter de peur que la perle rare leur passent sous le nez. D’autres hésitent à révéler la nécessité pour eux d’obtenir un prêt bancaire, de peur que le vendeur leur préfère un autre candidat. Ces comportements risqués devront être surveillés par les professionnels du secteur. Ils sont révélateurs de la tension actuelle du marché immobilier GRENOBLOIS.
Nous serons attentifs aux conséquences de cette tension sur des prix. Même si, sur 3 mois, on observe déjà une hausse de l’indice des prix GRENOBLOIS de +2% quand il est de 1% en Province.
6) LES PROPOSITIONS DE L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DES NOTAIRES – 2021
ALLEGER LA FISCALITE DES TERRAINS A BATIR
Vendre un terrain à bâtir relève souvent du parcours du combattant : étude de sols à fournir par le propriétaire, lourdeur des dossiers des demandes de permis de construire, lenteur du traitement de ces demandes, risque de recours des tiers etc…
Sur le plan fiscal, ce travail fourni est rarement récompensé pour les vendeurs, tant la fiscalité qui pèse sur eux est importante et, au final, souvent beaucoup plus élevée que pour le vendeur d’un bien bâti.
En effet, à l’impôt ordinaire sur la plus-value immobilière, peuvent s’ajouter deux autres taxes :
- La taxe communale sur les 1ères cessions de terrains devenus constructibles depuis moins de 18 ans ; En Isère, c’est presque 1 commune sur 2 qui a instauré cette taxe !
- La taxe nationale sur les cessions de terrains devenus constructibles depuis le 13 janvier 2010.
Un même terrain peut ainsi supporter jusqu’à 3 impositions différentes, calculées sur la même base : la marge réalisée par le vendeur !
Sans compter que, côté acquéreur, la constructibilité des terrains se traduit elle aussi, sur le plan fiscal, par la perception de différentes taxes d’urbanisme.
Une aberration à l’heure où nos PLUi mettent la densification du territoire au cœur de leurs politiques d’aménagement.
Dans le même registre, on déplore la complexité de la fiscalité applicables aux opérations réalisées par les marchands de biens et les lotisseurs.
A un régime simple de TVA sur marge s’est désormais substitué un régime dualiste de TVA sur marge/TVA sur le prix. Cette dualité d’imposition est lourde de conséquences :
- Elle obère la marge des professionnels, qui se reporte mécaniquement sur le prix du fincier facturé au consommateur.
- Elle entraine une imposition sur la plus-value pour le propriétaire initial du bien qui détache une partie de sa résidence principale à un usage de terrain à bâtir.
IL EST PROPOSE D’ENGAGER UNE REFORME EN PROFONDEUR DE LA FISCALITE DE LA VENTE DES TERRAINS A BATIR.
Le montant cumulé de toutes les taxes sur les cessions de terrains à bâtir peut devenir confiscatoire.
L’existence de la taxe nationale sur les cession de terrains parait injustifiée et mériterait d’être supprimée.
Quant à la taxe communale, on devrait pouvoir déduire de sa base le montant de l’impôt sur la plus-value.
Enfin, les opérations d’achat-revente de terrains à bâtir mériteraient d’être sécurisées définitivement par le législateur.
La seule interprétation faite par les services fiscaux des textes en vigueur ne devrait pas pouvoir remettre en cause l’équilibre financier de tout un secteur professionnel.
Nous plaidons pour un recadrage des textes en faveur de la TVA sur marge dans toutes circonstances.
Retrouvez l’OBSERVATOIRE DES PRIX DE L’IMMOBILIER DANS LA DROME
