Category Archives: Acheter – vendre

Certains événements de la vie, tels que la mutation professionnelle, le divorce ou les naissances, peuvent bouleverser un projet de construction, poussant ainsi les particuliers à vendre leur maison avant que celle-ci ne soit achevée. La vente d’un bien inachevé par un particulier est donc devenue une chose assez courante, qui mérite que l’on s’attarde sur son cadre juridique et fiscal. 

La vente d’un bien inachevé, le cadre juridique

La vente d’un bien inachevé par un particulier implique que ce bien soit vendu à l’acquéreur « en l’état ». Par suite, l’acte de vente, qui sera reçu par le Notaire, devra détailler les travaux ayant déjà été effectués par le vendeur et les travaux restant à être faits par l’acquéreur, permettant l’achèvement de la maison. 

Les garanties
En terme de garanties, le vendeur est redevable envers l’acquéreur de la garantie décennale pour les travaux qu’il a déjà effectués (en pratique, les garanties décennales des entreprises étant intervenues sur le chantier vont profiter à l’acquéreur). 

Le permis de construire
Sur le plan de l’urbanisme, le permis de construire qui a été délivré au vendeur, devra faire l’objet d’un arrêté de la Mairie autorisant le transfert au profit de l’acquéreur. Ce transfert permettra à l’acquéreur de devenir titulaire de l’autorisation de construire. Il pourra ainsi terminer les travaux de construction et déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux auprès de la Mairie, afin de se voir délivrer une attestation de conformité. Attention, cela implique que le vendeur ait bien respecté les prescriptions du permis de construire concernant les travaux qu’il a déjà effectués (dans le cas contraire, un permis de construire modificatif pourra être demandé à la Mairie) et que l’acquéreur se conforme bien également à cette autorisation pour les travaux restant à effectuer.

La vente d’un bien inachevé, le cadre fiscal

Le transfert des taxes d’urbanisme
Le transfert du permis de construire au profit de l’acquéreur engendre également le transfert des taxes d’urbanisme liées à la construction (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive, etc…). La taxe d’aménagement est par exemple exigible en deux fractions égales après la délivrance du permis : au 14ème mois pour la première, puis au 26ème mois pour la seconde.

Par suite, selon la date de délivrance dudit permis d’origine (fait générateur de l’exigibilité des taxes), les taxes d’urbanisme seront soit réclamées à l’acquéreur par l’administration fiscale, soit elles auront été d’ores et déjà versées par le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte ce paramètre lors de la détermination du prix de vente de la maison.

La fiscalité de l’acte de vente
> Droits d’enregistrement pour l’acquéreur
Quant à la fiscalité applicable à l’acte de vente du bien immobilier inachevé entre particuliers, l’acquéreur sera soumis, en principe, à la taxation aux droits d’enregistrement (5,09 % du prix de vente en Isère, l’Indre et le Morbihan, 5,80 % du prix de vente pour les autres départements).

> Plus-value immobilière pour le vendeur
Le vendeur, quant à lui, sera imposé au titre de la plus-value immobilière (34,5 % de la plus-value nette réalisée). Celle-ci sera calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du terrain, majoré du coût des travaux de construction déjà effectués (d’où l’importance de bien conserver les factures) et des frais d’acte de vente réglés lors de l’achat.

Patricia ARBET, notaire.

 

Je vends un bout de jardin… comment faire ? Un nombre croissant de propriétaires décident de vendre une partie de leur propriété en tant que parcelle constructible, afin d’en dégager un profit.

En effet, vendre un bout de son jardin peut s’avérer être une opération très avantageuse sur le plan financier, les prix de vente des terrains à bâtir étant de plus en plus élevés, notamment en zones urbaines.

Mais comment procéder à cette division de terrain ? Quelles sont les démarches à entreprendre pour la division de terrain ?

Pour répondre à ces questions, il y a trois aspects à prendre en compte : la division physique du terrain (1), pour s’assurer de son accès, sa division cadastrale (2) par le biais de l’intervention d’un géomètre, et la division administrative du terrain conférée par une autorisation d’urbanisme (3).

1 – Division de terrain, la division physique : s’assurer de l’accès

La première chose à  faire dans le cadre du détachement d’un terrain est d’en définir son accès. Comment l’accès à la future maison sera-t-il assuré ? Où passeront les réseaux de cette future maison ? Où passent les réseaux du bien restant appartenir au propriétaire ?

Si l’accès au terrain doit être effectué via un chemin situé sur la partie restant appartenir au propriétaire, ou inversement, il faudra en définir les modalités dans un acte contenant constitution de servitude. Il en est de même si les réseaux de la future construction seront situés sur la parcelle restant appartenir au propriétaire, ou bien s’il est traversé par des réseaux et canalisations desservant la propriété conservée.

Ces servitudes seront le plus souvent constituées dans l’acte de vente dudit terrain, qui sera reçu par un Notaire. Les modalités d’exercice de ces servitudes y seront alors déterminées avec précision.

Toutes ces questions sont essentielles pour définir précisément les modalités de l’opération de division et présenter le projet avec clarté à vos futurs voisins!

2 – Division de terrain, la division cadastrale : l’intervention du géomètre

Diviser un terrain implique l’intervention d’un géomètre-expert dont la mission sera en premier lieu d’établir des plans matérialisant la division projetée (vous en aurez besoin pour déposer la demande d’autorisation d’urbanisme détaillée ci-dessous) faisant notamment figurer l’emplacement du chemin d’accès, des futurs réseaux et des réseaux existants.

De plus, le géomètre dressera un document d’arpentage, destiné à être publié au service du cadastre, afin de conférer de nouveaux numéros cadastraux à la fois à la parcelle détachée et à la parcelle restant appartenir au propriétaire.

Enfin, le géomètre réalisera le bornage fixant définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher.

https://vimeo.com/342198089

3 – Division de terrain, la division administrative : l’autorisation d’urbanisme

Enfin, la division d’un terrain doit être obligatoirement précédée de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : un arrêté de non opposition à déclaration préalable de division ou un permis d’aménager.

Ce dernier est nécessaire pour les divisions créant plusieurs lots à bâtir lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. La déclaration préalable s’applique dans les autres cas.

Cette demande d’autorisation doit être déposée à la Mairie, accompagnée d’un dossier comportant notamment les plans dressés par le géomètre.

Une fois le délai d’instruction de la Mairie écoulé (un mois dans le cadre de la déclaration préalable et trois mois dans le cadre du permis d’aménager), si l’autorisation de division est accordée par la Mairie, elle doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain, et ce pendant une durée de deux mois minimum, afin de purger le délai de recours des tiers (voisins par exemple). Afin de s’assurer de l’absence de contestation de cet affichage, le mieux est de le faire constater par un huissier de justice.

Patricia ARBET, notaire

EnregistrerEnregistrer

Immobilier : bien acheter et bien vendre un bien immobilier

Tous les conseils pour bien acheter et bien vendre un bien immobilier en une vidéo de 10 minutes.

Retrouvez tous les conseils des notaires dans l’émission 9h50 le matin sur France 3.

Découvrez également notre article « 8 conseils à suivre pour bien acheter ».