Intégrer une liste de mobilier dans une acquisition immobilière : une fausse bonne idée ?

La déduction du prix du mobilier du bien acquis est souvent présentée comme un bon moyen de réduire les « frais de notaire » lors de l’achat d’un bien immobilier.

Pour rappel, les frais d’acquisition payés au notaire sont composés pour la majeure partie de taxes (droits de mutation pour 6% environ du prix et taxe sur la valeur ajoutée). La rémunération du notaire ne représente qu’environ 1% du prix de vente.

Lorsque les parties décident d’intégrer la valeur du mobilier dans le prix de vente, la partie du prix correspondante à ce mobilier ne sera pas soumise aux droits de mutation.

Il peut donc paraitre séduisant de prime abord d’intégrer du mobilier pour réduire ses frais d’acquisition.

Toutefois, cette pratique peut s’avérer pénalisante.

Avant d’exposer les avantages et inconvénients, il faut revenir sur la définition de « mobilier ». Il s’agit des meubles meublants et objets de décoration et ou d’équipements vendus avec une maison ou un appartement (table, chaises, lit, matelas, électroménager…etc).

Ne peuvent être intégrés à cette liste, que les meubles qui peuvent être enlevés sans causer de dégâts au bien et qui ne lui sont pas indissociablement liés.

Par exemple, un radiateur ou une baignoire ne peuvent pas être intégrés dans la liste car ils sont attachés à l’immeuble.

Ensuite, la valorisation de ces meubles ne peut pas excéder 5 à 10 % du prix de vente.

Il est recommandé d’utiliser les factures et d’appliquer une décote par année de détention.

La liste du mobilier doit être ventilée article par article pour pouvoir être déduite. Chaque élément doit donc être valorisé indépendamment des autres.

Vous l’aurez compris, valoriser le mobilier permet de réduire les frais de notaire d’une somme d’environ 6% du mobilier.

Par exemple, pour un prix de 200 000 euros dont 5 000 euros de mobilier, les frais seront réduits de 300 €.

Intégrer une liste du mobilier vendu permet aussi à l’acquéreur de se ménager la preuve des meubles qui ne peuvent pas être emportés par le vendeur lors de son déménagement.

Toutefois, la valorisation de ce mobilier ne présente pas toujours un avantage.

• Premièrement, il y a toujours un risque de contestation de l’administration fiscale qui pourra réclamer les factures et estimer que la valorisation est trop élevée par rapport à la vétusté des meubles et réclamer les taxes, intérêts de retard et majoration lors d’un redressement.
• Deuxièmement, si à une époque les banques finançaient sans difficulté le mobilier, elles refusent aujourd’hui de l’intégrer dans le prêt immobilier, demandant aux acquéreurs de les financer avec leur apport personnel.
• Troisièmement, en cas de revente d’une résidence secondaire (la résidence principale n’est pas concernée), il n’est pas possible d’ajouter au prix de l’immeuble le prix des meubles pour le calcul de l’impôt sur la plus-value. Par exception, si les meubles sont récents et que le vendeur a conservé les factures, les meubles pourront être déduits en tenant compte de la vétusté (décote par année de détention).

Concrètement, si le prix d’achat de 200 000 € comprenait 5 000 € de mobilier, il ne sera tenu compte, pour le calcul de la plus-value, que de 195 000 € et le vendeur sera taxé à l’impôt sur la plus-value sur les 5 000 € de mobilier.

Pour résumer le mobilier est non déductible de la plus-value pour le vendeur et déductible des droits de mutation pour l’acquéreur.

Pour économiser 6%, l’acquéreur prend le risque de payer un impôt de 36,2% à la revente !

Enfin, du côté du vendeur, il n’y a pas d’avantage à intégrer du mobilier :

• La fraction du prix correspondant aux meubles ne se déduit pas de la base taxable à la plus-value immobilière (dans l’exemple cité plus haut, le vendeur ne pourra pas déduire les 5 000 € des 200 000 € du prix de vente pris en compte pour la plus-value),
• Si la valorisation dépasse la valeur vénale du mobilier vendu et que l’un des éléments tombe en panne avant la vente le vendeur devra le remplacer par un objet de valeur équivalente.

Ainsi si un four est estimé à 500 € alors qu’il est ancien et qu’il ne fonctionne plus avant la vente (et qu’il n’est pas réparable), le vendeur devra racheter un four ou le remplacer par un autre d’une valeur de 500 €.

Vous l’aurez compris, intégrer du mobilier dans une vente immobilière présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte avant de s’engager ; n’hésitez pas à en parler à votre notaire, il sera là pour vous conseiller.

Me Carole OLIVIER-IMPERATRICE

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

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Article publié en partenariat avec le magazine Les Affiches de Grenoble et si Dauphine, rubrique L’étude des notaires.

 

Droit et contraintes pour réaliser des travaux dans son appartement

Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété et vous souhaitez le rénover ou le transformer ? Avant de vous lancer, certaines précautions s’imposent, car en fonction de la nature et de l’endroit des travaux envisagés, vous devrez requérir au préalable certaines autorisations, et notamment celle de l’assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, rassurez-vous, la plupart des travaux et aménagements peuvent être réalisés en toute liberté et ne nécessitent nullement l’accord de vos voisins. Ainsi vous pouvez librement aménager une salle de bains ou une cuisine, créer ou supprimer une cloison (hors murs porteurs), faire une isolation intérieure, installer une mezzanine intégrée dans l’espace existant, poser des revêtements de sols (sauf contrainte spécifique du règlement de copropriété)…

En revanche, dès que les travaux envisagés ont un impact sur les parties communes de l’immeuble ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez requérir, avant leur réalisation, l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit l’obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour « des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble […] ».

Quels sont les travaux qui affectent les parties communes ?

Avant de répondre à cette question, il est important de comprendre de quoi il s’agit quand on parle de « parties communes ». En effet, si on comprend aisément que le local vélos ou le hall d’entrée de l’immeuble soient qualifiés de « parties communes » on comprend moins facilement qu’à l’intérieur même de notre appartement certains éléments soient également qualifiés de « parties communes ». Et pourtant ce point est essentiel car c’est cette distinction qui vous permet de savoir si vos travaux nécessitent au préalable l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’intérieur de votre logement, les parties considérées comme des parties communes sont notamment les suivantes : les murs porteurs, les canalisations qui traversent le logement, les coffres, gaines et têtes de cheminées… Tous les travaux qui ont un impact sur ces éléments sont considérés comme des travaux sur des parties communes et nécessitent un accord de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions ci-après visées.

En conséquence, voici quelques exemples de travaux sur parties communes à usage privatif qui nécessitent un accord de l’assemblée générale : abattre un mur porteur un sein de son logement, raccorder l’évacuation d’un nouveau WC aux canalisations de l’immeuble, installer un insert…

Quels sont les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ?

En copropriété, les travaux « affectant l’aspect extérieur de l’immeuble » doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par l’assemblée générale. Que signifie cette notion, qui n’est pas toujours bien comprise du grand public et qui s’avère être source d’un abondant contentieux ?

En premier lieu, il faut insister sur un point : si vos travaux ne sont visibles d’aucun endroit, ils n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Tel est le cas pour des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l’immeuble en copropriété. Par définition, de tels travaux « invisibles » ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de sorte qu’ils sont dispensés d’autorisation.

En second lieu, si vos travaux sont visibles, sont-ils préjudiciables à l’harmonie de l’immeuble ? Le juge, en cas de contentieux, appréciera la situation au cas par cas. Ainsi la création d’un conduit extérieur requiert l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que, visible de tous depuis la rue, ce conduit affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, certains travaux discrets peuvent être dispensés d’autorisation, dès lors qu’ils ne nuisent pas à l’harmonie générale de l’immeuble.

On voit donc que l’aspect extérieur de l’immeuble est une notion délicate à manier et dépendra beaucoup de l’appréciation des juges en cas de contentieux. L’analyse de la jurisprudence se révèle donc utile pour se déterminer.

Exemples de travaux qui nécessitent systématiquement l’autorisation de l’assemblée générale :

• la création d’une véranda sur une terrasse
• la fermeture d’un balcon
• la création de nouvelles ouvertures (velux, chiens-assis…)
• la pose de nouveaux volets ou de barreaux aux fenêtres
• la modification des couleurs des volets
• l’édification d’une construction dans une cour ou un jardin privatif (annexe, véranda…).

Attention, dans certains cas, les travaux nécessitent également une autorisation d’urbanisme, qui pourra prendre la forme soit d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable, soit d’un arrêté de permis de construire.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

• Changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique)
• Création d’ouvertures donnant sur l’extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, velux…)
• Changement de couleur des volets ou des fenêtres
• Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres.

Comment obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ?

En premier lieu, il est important de préciser que seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser les travaux que vous souhaitez réaliser.

• Aucune clause du règlement de copropriété ne peut autoriser d’avance certains travaux. Le syndic ou le conseil syndical ne peuvent en aucun cas se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux.

En second lieu, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. Il vous faudra :

• prendre attache auprès du syndic de votre copropriété afin que votre projet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
• joindre à la demande d’inscription les documents relatifs aux travaux envisagés (devis, plans…), afin que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause.

Si vous ne souhaitez pas attendre la tenue de l’assemblée générale annuelle, vous pouvez également requérir le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui statuera sur votre projet de travaux. Les frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale resteront alors à votre charge.

Lors de l’assemblée générale, à quelle majorité les travaux doivent-ils être votés ?

Généralement l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sera votée à la majorité absolue. Cette majorité (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Comment faire si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’assemblée générale ?

Les travaux réalisés en l’absence d’un vote des copropriétaires lorsqu’il est nécessaire sont illégaux. Le syndic ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire ordonner la démolition et la remise en état des lieux, en outre il peut également réclamer des dommages et intérêts. La décision d’intenter une action en justice par le syndicat des copropriétaires doit être votée par l’assemblée générale. Ce recours peut être exercé pendant cinq ans depuis la loi Élan du 25 novembre 2018. Ce délai était auparavant de dix ans. Il est néanmoins possible de faire ratifier ces travaux lors d’une assemblée générale postérieure aux travaux. Cette autorisation dite « a posteriori » vaudra régularisation et aura pour effet de faire disparaître l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable. 

Clotilde Delpuech, notaire