Observatoire immobilier – Analyse des marchés de la Vallée du Grésivaudan
Le marché de l’immobilier du Grésivaudan continue à bien se porter, ce secteur de notre département reste l’un des plus prisés. Même si le volume des ventes a baissé en 2023 d’environ 12,3 %, le territoire garde cependant toute son attractivité et les prix ont continué de progresser. L’étude des avants contrats sur les trois derniers mois démontre une progression des prix de 5,3 %. Le dynamisme économique, la proximité de Chambéry et Grenoble attirent toujours les acquéreurs.
L’immobilier en bref dans le Grésivaudan
Retrouvez les chiffres clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Morena Paget, notaire
Analyse détaillé des marchés de la vallée du Grésivaudan et focus sur les massifs de montagne
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Morena Paget dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 »
L’appartement ancien dans la Vallée du Grésivaudan
Comme l’année précédente : les appartements anciens totalisent à eux seuls plus de 50 % des ventes (42% en 2022 et 49 % en 2021). A titre comparatif, le reste du marché des ventes est représenté par les maisons pour 29,15 % (2022 : 31%), les logements neufs pour 15,10 % (2022 : 19%) et les terrains à bâtir pour 5,22 % (2022 : 8%). Plus de 68 % des ventes concernent des 3 pièces et des 4 pièces, ce qui est conforme, là encore, aux tendances des années précédentes. (environ 70 % en 2022)
En ce qui concerne les prix, stations de ski de l’Oisans mises à part, le GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m2 pour les appartements anciens de 2.950 €, en augmentation de 4,8 % par rapport à l’an dernier. Par comparaison, le prix médian isérois au m² est de 2510 €/m².
Les variations de prix médians sont toutefois, comme les années passées, très disparates selon les secteurs. On enregistre une baisse sur la commune de GIERES : – 0,3 % avec un prix médian de 3 110 €/m² ou sur celle de DOMENE – 5,8 % avec un prix médian à 2 360 €/m² et ce contrairement à l’année 2022 : + 19 % avec un prix médian de 2 490 €/m². Certaines communes connaissent quant à elles, une progression significative : tant sur la rive droite : PONTCHARRA : + 10,3 % avec un prix médian à 2 680 €/ m², que sur la rive gauche : VILLARD-BONNOT : + 7,1 % avec un prix médian à 2 540 €/m²
La maison dans la Vallée du Grésivaudan
Comme les années précédentes, les ventes de maisons représentent environ 30 % (29,15 %) du volume total des ventes du secteur (2022 : 31 %), et un peu plus de 10% du marché total de l’Isère. Le volume dans l’ensemble baisse significativement : -30 % mais le secteur reste l’un des plus chers de l’Isère. Le secteur du Grésivaudan connait une légère baisse de 0,8 % avec un prix médian de 387 200 €, alors que dans le même temps le secteur de Grenoble baisse de manière significative : – 13,9 % avec un prix médian à 320 400 €.
Comme pour les appartements anciens, les variations de prix médians sont toutefois très disparates :
- SAINT MARTIN D’URIAGE : + 20 % avec un prix médian à 541 700 €
- SAINT ISMIER : + 10 % avec un prix médian à 641 300 €
- MEYLAN : + 9,5 % avec un prix médian à 634 300 €
- CROLLES : + 6,5% avec un prix médian à 450 000 €
Certains secteurs sont en recul : DOMENE : – 17,5 % avec un prix médian de 304 400 € – VILLARD-BONNOT : – 14,8 % avec un prix médiant à 263 300 € ou encore SAINT MARTIN D’HERES : – 10,8 % et un prix médian de 297 000 €
Les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent, comme par le passé, exceptionnelles.
L’appartement neuf dans la Vallée du Grésivaudan
Le marché des appartements neufs représente environ 15% des ventes dans le secteur. Ce secteur totalise environ 20 % des parts du marché isérois, contre 22 % l’année précédente. Le prix médian est de 4 570€/m² alors que dans l’ancien le prix médian se situe à 2 950 €/m² (2022 : 4 370 €/m2) et en progression par rapport à l’an dernier (+ 3,9%).
Comme pour les autres marchés, il y a des disparités suivant les communes : – 6 % à CROLLES à 4240 €/m² (2022 : 4 510 €/m²) contre + 13,2 % à SAINT MARTIN D HERES avec un prix médian à 4050 €/m² ( 2022 : 3 570 €/m²). Le marché reste plutôt stable, la majeure partie des biens vendus sont des 3 pièces (39,9 %) et 2 pièces (29,3 %) . Tous secteurs confondus, la surface habitable médiane est d’environ 65 m².(2022 : 60 m²)
Le terrain à bâtir dans la Vallée du Grésivaudan
Tous secteurs géographiques confondus, le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN, Le volume des ventes est cependant en baisse par rapport à l’année précédente avec 117 références de transactions sur un an contre 242 l’année précédente. Au total, le nombre des ventes de terrains à bâtir dans le secteur baisse par rapport à 2022 (8%).
Il représente environ 5,22 % des ventes de ce secteur et environ 10 % (2022 : 12,8 %) du volume des ventes du département. Le détachement parcellaire est une pratique bien éprouvée dans le secteur, et la taille des terrains à construire n’a pas cessé de baisser : les terrains de moins de 600 m² représentent 49,6 % des ventes.
Le prix médian au m² est de 309 € alors qu’il est de 155 € dans l’ensemble du département de l’Isère. Il est en hausse de 15,4 % (2022 : 2,7 %) : 351 €/m² (2022 : 323 €/m²) pour les terrains de moins de 600 m², de 309 € pour les terrains compris entre 600 et 899 m² (2022 : 209 €/m²) et de 249 € (2022 245 €/m²) pour les terrains de 900 à 1499 m².
Profil socio économique dans la Vallée du Grésivaudan
Le profil type de l’acquéreur comme lors de l’année précédente est celui du cadre supérieur, avec des différences en terme d’age selon les marchés. Les acquéreurs de moins de 40 ans représentent plus de 50 % des acquéreurs des appartements anciens, alors que dans le neuf ce sont les plus de 50 ans qui représentent plus de la moitié du marché. Le marché des maisons anciennes, tout comme celui des terrains à bâtir est dominé par les acquéreurs entre 30 et 50 ans (envion 70 %)
Le marché des appartements anciens
Le profil socio-économique des acquéreurs est stable. Le profil type de l’acquéreur comme lors de l’année précédente est celui du cadre supérieur qui représente pour les acquisitions d’appartements anciens 30,4 % du volume des ventes, 31,5 % pour les appartements neufs, 41,1% pour les maisons individuelles et 32,5 % pour les terrains à bâtir. La majorité des acquéreurs a moins de 40 ans : 50,6 % ( 23,7 % pour les – de 29 ans et 26,9 % pour les moins de 39 ans). La durée de détention des biens est pour plus de 50 % supérieure à 10 ans ( = 54,6 % avec 26,4 % entre 10 et 15 ans et 28,2 % pour + 15 ans)
Le marché des appartements neufs
Pour les profils : comme pour les autres catégories de biens, la hausse des prix entraine une sélection des acquéreurs. La part des cadres supérieurs (31,5 %) et des professions intermédiaires 27,1 %) représente la majorité des acquéreurs. A noter par rapport à l’année 2022 : une progression des retraités qui représentent 25 % des acquéreurs. Les 50 ans et plus représentent 52,1 % des acquéreurs (52,2 % pour 2022) (23,3 % pour les plus de 50 ans et 28,8 % pour les plus de 60 ans).
Pour la vente des maisons anciennes, en ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, on constate toujours que :
- Les cadres et professions intermédiaires représentent environ 70,8 % des acquéreurs (68 % en 2022), ce qui s’explique en raison du budget important dont il faut disposer pour acquérir ce type de biens.
- La tranche des 30 à 50 ans représente un peu plus de 70 % des acquéreurs (avec pour les 30-39 ans : 41,4 % et pour les 40-49 ans : 30,5 %) , ce qui confirme là encore que ce type de bien est en adéquation avec les besoins et les ressources des personnes de cet âge-là.
La grande majorité (40,6 %) des maisons vendues est détenue depuis plus de 15 ans à la date de la vente.
Le marché des terrains à bâtir
Comme pour les autres marchés, les profils des acquéreurs est celui des cadres (32,5 %) et professions intermédiaires (24,8 %), représentant ensemble 57,3 % des acheteurs. (2022 : 65 %). La majorité des acquéreurs, 72,7 %, se situe dans la tranche des 30 à 50 ans : 35,9 % pour les 30-39 ans et 36,8% pour les 40-49 ans
Les retraités représentent 74,7 % des vendeurs (70% environ en 2022).
Morena Paget, notaire
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
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