En exclusivité, tous les marchés immobiliers décryptés par les notaires !
A l’occasion de l’évènement immobilier « l’Immo en vue », les notaires de l’Isère dressent le bilan des prix, analysent la conjoncture immobilière et les évolutions sur les territoires isérois et dévoilent les premières tendances 2024.

Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Le premier volet de la conférence « L’lmmo en Vue » est consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, par quatre notaires locaux qui dressent le panorama 2023 et les tendances 2004 en Isère. Ces données sont établies à partir des actes authentiques de vente, signés lors des transactions enregistrées en 2023. L’Observatoire de l’immobilier des notaires est un outil de référence et permet une restitution exhaustive des vrais prix de l’immobilier

Télécharger : les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier – cliquer ici ou sur l’image

Observatoire de l’immobilier – En vidéo : analyses des prix par secteur et tendances 2024

L’année 2023 fait suite à trois années durant lesquelles l’activité immobilière a été particulièrement intense, parfois même qualifiées « exceptionnelles ».». Si un ralentissement avait commencé à poindre fin 2022, celui-ci a été beaucoup plus net en 2023, où l’on a constaté un effritement constant des transactions, avec une baisse des volumes de l’ordre de 22% en Isère, qui s’est nettement accentuée au dernier trimestre. Retrouvez l’analyse des notaires et les perspectives 2024, avec la participation de Morena Paget, Clément Dubreuil, Jean-Philippe Pauget, Nicolas Julliard

Vallée du Grésivaudan

Grenoble et agglomération

Voironnais, Saint Marcellin, Bièvre

Nord Isère, Isère Rhodanienne

Secteur montagne : Vercors, Oisans, Belledonne, Chartreuse

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Replay – Présentation de l’observatoire de l’immobilier des notaires

Les tendances départementales

En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains. Cette décrue devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière. 

Pour rappel, l’année 2022 a fait suite à une année 2021, exceptionnellement dynamique au plan de la demande, dans un contexte de crise sanitaire. Toutefois, l’automne 2022 a amorcé la baisse du volume de transactions au plan national et local. Cette décrue s’est installée en 2023, et devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier – qui a marqué un seuil – et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière. 

Quelques indicateurs viennent appuyer cette tendance. Aujourd’hui, l’inflation, comme les taux d’intérêts se sont stabilisés, et les banques témoignent d’une démarche de crédits plus ample. Mais la dynamique du marché immobilier ne reviendra jamais aux valeurs antérieures, qui étaient anormales.

Les années 2023 et 2024 s’alignent donc sur le volume de transactions d’avant Covid. En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains.

En valeur, sur 1 an, le prix/m² médian des appartements anciens a progressé de +3,1% en Isère et s’établit à 2510 €/m². Pour le marché du neuf, on reste sur une progression positive avec +6,8% et un prix/m² de 4080 €. A contrario, le prix médian des maisons a baissé de -2,2% et atteint 270 800 €. Le prix des terrains est aussi en recul de -2,4% et se situe à 100 500 €.

Pour ces 3 derniers mois, l’indicateur de l’évolution des prix basé sur les avant-contrats met en relief une baisse de prix de l’ordre de -1,1% pour les appartements anciens et une légère reprise de +1,9% pour les maisons.

Certains analystes laissent augurer une reprise de l’activité au second semestre 2024.

Stanislas, Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère

La proposition des notaires

Le marché de l’immobilier est en crise. Depuis environ 18 mois l’immobilier mais également le secteur de la construction subissent une crise que certains professionnels qualifient de sans précédent depuis plusieurs décennies.

Le marché de la vente de logements neufs est le secteur le plus impacté par la baisse significative du volume des ventes. Un pan entier du marché immobilier est à l’arrêt. Certains constructeurs préfèrent renoncer à la réalisation de projets de constructions de logements pourtant initiés depuis plusieurs années plutôt que de persévérer au risque d’aggraver la situation économique  déjà critique de leur entreprise.

Les acquéreurs boudent les logements neufs depuis le début de la crise, du fait de prix plus importants que dans l’ancien. Si jusqu’alors, la faiblesse des taux d’intérêt, permettait d’acquérir des logements plus chers, leur augmentation significative a impacté le pouvoir d’achat d’une partie de potentiels acquéreurs qui ont préféré se retourner vers l’acquisition de logements anciens moins onéreux.

La raréfaction de terrains susceptibles d’accueillir la construction d’immeubles de logements collectifs, l’augmentation des règlementations et des exigences en matière de performances énergétiques toujours plus contraignantes laissent très peu de « marge de manœuvre » aux constructeurs pour envisager une baisse significatif des prix de leurs logements permettant la captation de nouveaux acquéreurs.

Ce phénomène est d’autant plus accentué par le fait que les dispositifs d’incitation fiscale à l’acquisition de logements neufs en vue de leur location sont destinés à disparaitre comme il en est notamment le cas pour le dispositif PINEL, qui vit ces derniers mois avec un taux de réduction réduits progressivement depuis l’annonce de sa suppression.

Le dispositif PINEL + sensé maintenir le taux de réduction d’impôt sur le revenu en parallèle de la baisse des taux de réduction du PINEL, n’a pas suffisamment séduit les investisseurs et les constructeurs du fait du niveau d’exigence des conditions pour bénéficier de ce dispositif.

En effet, à une époque où le prix d’acquisition du foncier représente une partie toujours plus importante dans le cout de production du logement, il était difficile pour les constructeurs d’envisager de produire des logements dont le niveau de performance énergétique et environnementale se doit d’être supérieur à la réglementation en vigueur associé à un niveau de qualité d’usage et de confort définis par décret.

Le logement neuf n’est il pas alors l’oublié des pouvoirs publics alors que la construction de logements permet à un très grand nombre d’entreprises de vivre ?

Il ne faut pas oublier également que la revitalisation de centres villes, de friches industrielles, de quartiers entiers serait impossible sans l’intervention des acteurs privés de la construction, les pouvoirs publics ne pouvant agir seul.

Il faut donc réagir et envisager sans délai la mise en place un véritable électrochoc fiscal d’ampleur composé de diverses mesures comme remèdes permettant une relance d’un secteur sinistré à ce jour.

Ainsi en serait-il par exemple, de la création d’un dispositif d’incitation fiscale attractif à l’acquisition de logements, un taux réduit de TVA sur les acquisitions de logements à usage locatif et/ou d’une exonération temporaire de taxe foncière et totale pour les investisseurs qui prendrait des engagements locatifs avec plafond de loyers.

L’Immo en Vue, l’évènement immobilier en Isère

Les tables rondes de l’immobilier

La 4ème édition de « L’lmmo en Vue », qui s’est tenue à la Chambre des notaires de l’Isère, le 28 mars 2024 a rassemblé plus de 200 professionnels de l’immobilier. Après la présentation de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, puis l’intervention du grand témoin invité par les notaires, le second volet de « l’Immo en vue » porte sur le recueil de l’analyse des acteurs du marché immobilier, autour de 3 tables rondes animées par Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.

Replay de l’Immo en vue – Les tables rondes

Voir le replay des tables rondes ici

• La conjoncture économique en Isère
• Financement et valeur des biens, marché en relance.
• Construction et réhabilitation : comment éviter le mur ?
• Logement social et gestion foncière

Avec le participation de

• Valérie Denu, présidente du tribunal de commerce de Grenoble
• Florent Gignoux représentant de Stéphane Chaissé, président de la FNAIM
• Didier Munch, directeur du centre habitat Alpes de la Caisse d’Épargne Rhône Alpes
• Nicolas Pigeon, directeur du centre d’affaires immobilier du Crédit Agricole Sud Rhône Alpes
• Jean Verillac, directeur de la promotion immobilière de la Banque populaire Aura
• Vincent Davy, président de la FPI Alpes
• Bertrand Converso, président de la FBTP Isère
• Didier Rambaud, sénateur de l’Isère
• Patricia Dudonné, présidente d’Absise
• Philippe Lorimier, maire de Crolles
• Jean Papadopulo, président de la Capi