Les prix de l’immobilier dans le Voironnais, St Marcellin et la Bièvre – Bilan 2022 et perspectives 2023

L’engouement du Secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE, s’est maintenu sur l’année 2022…du moins pendant le premier semestre jusqu’à la fin de l’été.

 

La « greentrification » ( recherche d’espace vert, fuite de l’habitat urbain ) évoquée par Maître LINTANFF, Notaire à SAINT MARCELLIN, dans sa présentation de l’année 2021, n’a pas faibli, bien au contraire.

Le péri-urbain voir le semi-rural ont toujours « le vent en poupe » notamment les villes bénéficiant à proximité immédiate de la présence de structures autoroutières ou plus généralement de transports en communs, favorisant les déplacements vers les métropoles urbaines de GRENOBLE ou LYON, ce qui participe à leur attractivité.

En effet il ne faut pas oublier que s’il fait bon de vivre dans des villes à taille humaine, il n’en demeure pas moins que les principales activités économiques du département de l’Isère et du Rhône sont concentrées au sein ou en périphérie immédiate des grandes agglomérations de Grenoble et de Lyon.

Ainsi, le phénomène initié post confinement marquant l’arrivée de cadres ( quadra et quinquagénaires) résident jusqu’à présent dans les centres urbains et ayant un pouvoir d’achat parfois important a eu pour effet, d’entrainer une pénurie de biens, une augmentation des prix de vente, notamment concernant les maisons individuelles et les terrains à bâtir.

Pour autant, le marché immobilier sur le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE de l’année 2022 peut être découpé en deux temps bien distincts.

Le premier semestre ainsi que la période estivale, avec un dynamisme similaire à celui connu en 2021 et une fin d’année de septembre à décembre, accusant un net ralentissement pour lequel la hausse des taux d’intérêts, le niveau bas du taux d’usure, les refus de prêt et l’augmentation du cout des matériaux ne sont pas étrangers. Malgré une fin d’année compliquée, l’année 2022 reste une bonne année avec une progression tout marché confondu de 16,40% du volume des ventes pour le VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN et de 1,80% pour la BIEVRE. Le premier semestre a été ainsi porté par un souhait d’acquérir vite, l’augmentation des taux d’intérêt, commençant déjà à se faire ressentir avec une pression notamment sur le budget des primo-accédants.

Les avant-contrats (promesse de vente et compromis) devaient se signer rapidement pour permettre de déposer les demandes de prêt et ainsi figer le taux d’intérêt des prêts.

Sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN

L’Age moyen des parties aux actes de vente reste globalement jeune, puisqu’il est de 43 ans pour les acquéreurs, et de 58 ans pour les vendeurs.

Acquéreurs par tranche d’âge

• 29 ans et moins : 17,8% / 30-39 ans : 30,1% / 40-49 ans : 20,3% / 50-59 ans : 14,7% / 60 ans et + : 17,10 %

Sur le secteur BIEVRE, l’Age moyen des parties aux actes de vente reste également jeune, puisqu’il est de 44 ans pour les acquéreurs, et de 58 ans pour les vendeurs.

Acquéreurs bièvre par tranche d’âge

• 29 ans et moins : 16,5% / 30-39 ans : 31,3% / 40-49 ans : 19,1% / 50-59 ans : 14,7% / 60 ans et + : 18,4 %.

Habitat collectif ancien

L’habitat collectif ancien s’est porté aussi bien en 2022 qu’en 2021 puisqu’il est possible de constater une progression des volumes des ventes de 16,40 % ( 853 ventes en 2022 contre 532 en 2021) et une progression des prix de 6,60% avec un prix médian de 1.970,00€ ( contre 1.850,00€ en 2021). Ce marché est porté notamment par les primo-accédants, les prix étant plus faible que dans le neuf et les investisseurs qui même avec une enveloppe budgétaire moyennant peuvent investir, la demande locative étant soutenue.

VOIRON reste la ville centre du PAYS VOIRONNAIS comptabilisant le plus de vente, puisque 325 ventes d’appartements anciens ont été recensées sur son territoire suivi de SAINT MARCELLIN avec 85 , Rives 70 suivi de prêt de Tullins avec 58 ventes. VOIRON affiche donc une augmentation du volume des ventes remarquable des appartements anciens de plus de 26,46% face à SAINT MARCELLIN à plus de 14%.

Les prix ont également évolué d’1,3% pour VOIRON, 8,2% pour SAINT MARCELLIN. Une progression significative des prix des appartements anciens sur MOIRANS est à souligner de plus 11,60%. C’est la plus forte augmentation sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN.

Nul doute toutefois, que la loi Climat et résilience va avoir un impact inévitable sur le marché des appartements ancien sur le secteur conduisant notamment à la sortie de nombreux appartements  du parc locatif. Les appartements affichant des performances énergétiques à revoir risquent de peiner à trouver preneur.

Marché immobilier collectif neuf

Le marché immobilier neuf s’est également bien porté sur le secteur VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN puisqu’il affiche une progression du volume des ventes de 14,45 % ( 285 ventes en 2022 contre 249 sur 2021 ) et un prix médian en légère augmentation de 0,91 % (3.300,00€ / m² en 2022 contre 3270,00€ / m² sur 2021).

VOIRON participe au développement du marché immobilier neuf sur le secteur puisque la ville enregistre à elle seule 32,63% des mutations. La production de logements neufs est également à souligner pour les villes de MOIRANS et de RIVES puisqu’elles comptabilisent toutes les deux 32,28 % des ventes ( 41 ventes réalisées sur chacune des communes en 2022). Comme nous l’avons constaté, l’intérêt des acquéreurs est sensible sur la ville de VOIRON, avec une progression des prix de 9% entre 2021 et 2022 portant le prix médian de m² à 3.740,00€ suivi de MOIRANS avec une progression de 2,5%  soit un prix médian relevé à 3.250,00€.

COUBLEVIE n’est pas en reste puisque la commune enregistre un prix médian à 3.560,00€/m². Bien que la ville de RIVES enregistre une progression du volume des ventes, une légère baisse du prix médian est à constater de -1,80% pour un prix médian de 3.110,00€ / m². Nul doute que la présence de gares ferroviaires sur ces communes participent à leur attractivité.

Le marché VOIRONNAIS est porté également par la production de logements répondant aux souhaits de retraités qui contraint de quitter leur maison individuelle du fait de l’âge souhaitent néanmoins restés sur le secteur tout en se rapprochant de la ville centre proposant une offre plus importante que dans les villes avoisinantes en matière de commerces et de services de santé. Les grands appartements en centre-ville de VOIRON avec des espaces extérieurs généreux, sont plébiscités par cette catégorie de la population dont le pouvoir d’achat reste important du fait de la vente de leur maison.

Le marché de l’immobilier neuf reste marginal sur le secteur de la BIEVRE, offrant principalement un habitat individuel.

L’habitat individuel ancien

Le marché de la maison individuelle ancienne reste le produit « phare » du secteur et le produit le plus plébiscité notamment du fait du jardin qui l’accompagne quasi systématiquement. Il reste également le produit où l’offre est la plus importante sur un territoire allant du semi-urbain ( VOIRON – COUBLEVIE-SAINT MARCELLIN), à semi-rural ( CHIRENS – SAINT GEOIRS EN VALDAINE ) et rural ( IZEAUX – CHATTE). Il est possible de constater sur ce secteur une hausse du volume des ventes pour les maisons individuels de 5,80% ( 1403 mutations enregistrées en 2022 contre 1326 sur 2021), ainsi qu’une hausse des prix de vente de 7,2%.

Certaines communes présentent une augmentation significative des prix comme SAINT MARCELLIN (11,30%), LA BUISSE (17,60%), MONTFERRAT ( 15,10%), SAINT ANDRE LE GAZ (19,80%) ou encore VOIRON (18,20%). La commune de COUBLEVIE reste en tête des communes présentant un prix médian des maisons individuelles de 378.100,00 € suivi de prés de LA BUISSE avec un prix Médian à 355.000,00€ et de VOIRON à 350.200,00€. Les communes semi-rurales tel que CORBELIN, SAINT ROMANS, CHATTE, AOSTE, présentent une offre de vente de maisons entre 210.000,00€ et 250.000,00 €. Certaines communes affiches néanmoins une baisse des prix par rapport à 2021 comme pour les communes de VINAY ( -13,60%), de RIVES ( – 2,20%) ou LE PONT DE BEAUVOISIN (-5,20%).

La BIEVRE affiche également un résultat tout aussi honorable avec une progression des prix de vente de 10,90% allant même vers une augmentation des prix sur BREZINS de 14 %.

Ainsi le secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN – BIEVRE  de part la diversité de l’offre de produits qu’il propose est un secteur séduisant, pour tous les budgets même s’il est vrai, la raréfaction des produits tend à conduire à une augmentation des prix de l’habitat individuel.

Terrain à bâtir

A l’instar de l’habitat individuel, le terrain à bâtir est également tout autant plébiscité qu’en 2021 voir plus, puisqu’il est possible de constater une augmentation du volume des ventes de plus 46,50% ( 378 ventes sur 2022 contre 258 en 2021) sur le Secteur VOIRONNAIS – SAINT MARCELLIN. Bien que l’augmentation des couts de construction est indéniable, force et de constater qu’il n’a dissuader les acquéreurs de maintenir leur souhait d’acquérir un terrain pour y édifier leur maison d’habitation. Une augmentation des prix est également à constater pour 15,9% ( légèrement inférieure à l’augmentation constatée en 2021 fixée à 17,10%).

La vente de terrains à bâtir dans la BIEVRE a pu également enregistrer une hausse du volume des ventes de 33,90 %, un prix médian au m² de 77,00€ soit une augmentation de 13,80%

Sur le VOIRONNAIS, la commune de COUBLEVIE reste la commune où le prix au m² est le plus élevé du secteur avec un prix médian à 266,00€ / m².

Le dynamisme de la commune de TULLINS n’est pas négligeable puisque la commune enregistre le plus de mutation de terrain sur le secteur avec 43 mutations sur 2022 et un prix au m² médian supérieur à VOIRON ( 190,00€ / m²).

Perspective sur 2023 et retour sur le premier trimestre

La tendance au ralentissement des opérations immobilières tout marché confondu initiée sur le dernier trimestre 2022 s’est poursuivie sur le premier trimestre 2023. La hausse significative des taux et le renforcement des conditions d’octroi des prêts immobiliers à inévitablement impacté le marché immobilier.

Ce ressenti impact tout le secteur et tout type de biens immobiliers, comme le constat également Maître LINTANFF notaire à SAINT MARCELLIN, qui précise que « depuis le début de l’année , les prix se sont stabilisés en raison notamment du faible volume. Les acquéreurs sont moins présents, préoccupés par l’inflation et les refus bancaires ».

Maître Gaelle GOJON, Notaire à CHIRENS constate également ce phénomène sur son territoire d’activité. Maître GOJON, confirme  « un ralentissement des transactions liées entre outre par l’augmentation des taux immobiliers mais également par une demande d’un apport personnel plus important des établissements bancaires.

Maître GOJON a fait pu également faire le constat d’une demande grandissante « d’apport personnel des établissements bancaires pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique et tout en espérant une « une stabilité des prix ».

Nicolas JULLIARD, notaire

Les prix immobiliers dans les secteurs de l’Isère

• L’Observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère  l’immo en vue : bilan 2022 et tendances 2023 

• Grenoble et agglomération grenobloise

• Grenoble Grésivaudan, Vallée du Grésivaudan

• Nord Isère, Isère Rhodanienne

• Montagne : Oisans, Vercors, Chartreuse, Belledonne

La proposition de l’Observatoire de l’immobilier 2023 – Inciter fiscalement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la loi climat 2021

Télécharger – Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

Télécharger les analyses de l’Observatoire de l’immobilier des notaires

 

Table ronde de l’immobilier