Fiscalité : vaut-il mieux louer vide ou meublé ?

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Vous envisagez d’acquérir un appartement afin d’en tirer un complément de revenus par le biais de l’encaissement de loyers. Aujourd’hui deux solutions s’offrent à vous : le louer vide ou meublé.

Quel sera le régime fiscal le plus opportun ? Les revenus tirés d’un bien loué sont imposés différemment selon qu’ils proviennent d’un bien loué nu (revenus fonciers) ou loué meublé (bénéfices industriels et commerciaux).

Louer vide ou meublé : comparons les 2 solutions.

Comment sont imposés les revenus de la location nue ?

Les revenus sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Quand, après déduction des charges, la loca­tion fait apparaître un bénéfice, il est ajouté aux autres revenus et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Le déficit foncier résultant des dépenses déduc­tibles autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. Si les revenus sont inférieurs au déficit (limité à 10.700 €), il peut être imputé sur le revenu global des six années suivantes. La fraction supérieure à 10.700 € et les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

En dessous de 15.000 € de revenus par an, le régime simplifié micro-foncier est applicable de plein droit. Il permet de déduire forfaitairement 30% des revenus au titre des charges. Cela n’est intéressant que si les charges sont inférieures à 30%, sinon il est possible d’opter pour le régime réel qui devient applicable pendant 3 ans. Au-delà de 15.000 € de revenus par an, il faut établir une déclaration 2044 détaillant les loyers, frais et charges.

Comment sont imposés les revenus de la location meublée ?

Les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%

Pour les recettes inférieures à 32.900 €, le contribuable relève du régime « micro-bic » et ses revenus sont diminués forfaitairement de 50% avec un minimum de 305 €. Au-delà de 32.900 € de recette ou sur option, il s’agit du régime réel BIC qui permet de déduire des recettes l’ensemble des charges, dont les intérêts d’emprunt, ainsi que l’amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.

Enfin le régime des déficits et de la plus-value diffère selon que le loueur est professionnel ou non professionnel.

Pour les loueurs professionnels, les déficits sont imputables sur le revenu global (sauf amortisse­ment) et le régime des plus-values est celui des professionnels (à court terme ou long terme). Pour les non professionnels, le déficit n’est imputable que sur les revenus de même nature pendant 10 ans et le régime de la plus-value est celui des particuliers.

Pour revendiquer le statut de loueur profes­sionnel, il faut que l’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce en qualité de loueur meublé professionnel, que les recettes du foyer fiscal tirées de cette activité soient supérieures à 23.000 € et qu’elles soient supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

Pas de régime miracle !

Entre louer vide ou meublé, la solution à retenir n’est donc pas universelle et dépendra essentiellement de votre taux d’imposition personnel. Une étude personnalisée de votre foyer fiscal sera donc nécessaire avant d’opter pour tel ou tel régime et votre notaire peut vous y aider.

Nicolas BLANCHON, notaire 

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