Les diagnostics obligatoires à fournir pour la vente d’un bien d’habitation

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Emilie et Yanis, à l’approche de l’arrivée de leur premier enfant, ont décidé de vendre leur appartement devenu trop exigu pour s’acheter une maison. Ils aimeraient pouvoir signer rapidement la promesse de vente de leur appartement, mais leur notaire leur dit que ce n’est pas possible car il manque encore certaines pièces…dont certains diagnostics obligatoires.

L’information de l’acquéreur dès l’avant-contrat

L’information de l’acquéreur dès la signature de l’avant-contrat de vente est une condition indispensable à la validité de la transaction. Tout acquéreur d’un bien à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation/réflexion de dix jours qui, s’il n’est pas correctement purgé, pourrait lui permettre de revendiquer la nullité de la vente.

Pour sécuriser la vente, il faut donc que l’acquéreur ait en sa possession l’intégralité des pièces obligatoires prescrites par la loi, et plus généralement, l’ensemble des documents dont le contenu est déterminant pour son consentement.

La liste de ces pièces est différente selon le type de bien vendu.

Les pièces communes à toute vente de bien d’habitation

Le vendeur doit systématiquement fournir dès l’avant-contrat :

  • Etat civil complet : notamment pièce d’identité et contrat de mariage ; il en est de même pour l’acquéreur ;
  • Titre de propriété en intégralité ; une simple attestation de propriété n’est pas suffisante, car elle ne contient pas le détail de l’acte (conditions particulières en matière de servitude ou de fiscalité par exemple) ;
  • En cas de travaux importants sur le bien vendu : autorisations d’urbanisme et/ou de la copropriété le cas échéant et assurances des entreprises si les travaux ont moins de 10 ans. Attention, conservez bien toutes les factures de vos travaux, mêmes les plus anciennes. 
  • Pièces diverses : bail si le bien est loué, dernière taxe foncière, etc…
  • Dossier de diagnostics techniques : la loi impose un contrôle technique du bien avant sa vente. Le coût de ces documents est variable selon le diagnostiqueur.

A SAVOIR : Il est rare que le vendeur puisse se servir des diagnostics qui lui ont été fournis lors de sa propre acquisition, car la plupart de ces documents ont une durée de vie limitée !

Les diagnostics obligatoires

Destinés à améliorer l’information de l’acheteur, les diagnostics obligatoires sont nombreux.

Quels diagnostics obligatoires sont nécessaires pour vendre un bien immobilier ? 

Tout dépend du bien à vendre et de sa localisation.

  • Certains des diagnostics rassemblés dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) concernent toutes les ventes de biens bâtis, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Ceux qui portent sur l’installation intérieure d’électricité et de gaz ne concernent que les habitations et les installations de plus de 15 ans.
  • Un diagnostic spécifique est exigé, dans une cinquantaine de départements dits « termités » (notamment dans le sud-ouest), dans des zones délimitées par arrêté préfectoral : il est nécessaire se renseigner en mairie ou en préfecture.
  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est exigé dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques et dans les zones où l’activité sismique est forte.
  • Les biens construits avant 1997 sont visés par les contrôles de l’amiante et ceux construits avant 1949 par le plomb.
  • Pour les maisons individuelles non raccordées au réseau public d’assainissement, un diagnostic supplémentaire est nécessaire.
  • D’autres informations peuvent être demandées : précisions sur la sécurité des piscines, la récupération des eaux de pluie, les détecteurs de fumée…

Le notaire vous aidera à vous y retrouver. N’hésitez pas à le contacter, même avant d’avoir trouvé un acquéreur, pour faire le point sur le dossier à constituer. Idéalement, il faudrait réunir les diagnostics obligatoires avant même la mise en vente du bien. En tout état de cause, le dossier devra être complet pour procéder à la signature de l’acte notarié.

A qui peut-on confier la réalisation des diagnostics obligatoires ? 

Les diagnostics, dont le coût est à la charge du vendeur, doivent être réalisés par un professionnel certifié et remplissant des conditions d’assurance. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs.

Pour l’assainissement non collectif, sauf en cas de délégation par la commune à un diagnostiqueur immobilier, le diagnostic est réalisé par les SPANC (Services publics d’assainissement non collectif).

L’ERNMT (état des risques) peut être établi par le propriétaire lui-même, à partir des informations obtenues en mairie (imprimé et informations sur le site http://www.prim.net).

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

La durée de validité des documents varie largement : ainsi le diagnostic amiante a une durée illimitée – sauf en cas de travaux ou de changement d’usage. Mais l’état parasitaire ou l’état des risques doivent dater de moins de six mois avant la promesse de vente. Les diagnostics sur les installations de gaz et d’électricité expirent au bout de trois ans,  le DPE (performance énergétique) au bout de dix ans…

L’information de l’acquéreur sur la copropriété pour les ventes en copropriété

L’information reçue avant l’achat d’un lot de copropriété est de plus en plus complète. Encore faut-il la décrypter. 

Quelles sont les obligations liées à l’information de l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété ? 

La Loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété. De nombreux documents doivent être annexés à l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ou remis à l’acquéreur : Le règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels, y compris s’ils ne concernent pas le lot vendu.  Le carnet d’entretien, qui rappelle notamment l’historique des travaux effectués dans la copropriété ; Diverses informations comptables sur les charges et travaux en cours, l’éventuel fonds de roulement, la dette du syndicat vis à vis des fournisseurs et l’état des impayés dans la copropriété (le tout compilé dans le « pré état daté »). Et les 3 derniers PV d’assemblées générales.

Le vendeur peut demander la liste des pièces à réunir au notaire. A noter que les coûts liés à la délivrance des documents sont à sa charge et sont facturés par les syndics. Soyez vigilant lorsque vous votez le contrat de syndic aux assemblées !

En quoi ces documents sont-ils utiles à l’acquéreur ?

Ces documents constituent une mine d’informations. Pour les décrypter, il est possible de faire appel au notaire, qui pourra donner toutes les explications nécessaires.

Ainsi, pour valider son budget lors de l’achat d’un lot de copropriété, il est essentiel de connaître le montant exact des charges annuelles correspondant à la quote-part dudit lot, de même que les travaux (ravalement, étanchéité…) prévus ou en cours dans les parties communes. Si des appels de fonds sont prévus pour des travaux importants, le syndic les fera  auprès du copropriétaire acquéreur s’ils sont postérieurs à la vente. Cependant, vendeur et acquéreur peuvent se mettre d’accord pour les mettre à la charge du vendeur  par une clause dans l’avant contrat ou dans l’acte de vente.

Avant de se lancer, l’acquéreur se fera une idée précise de l’état de la copropriété et des travaux à prévoir grâce au carnet d’entretien et aux procès-verbaux d’assemblée générale. Il doit également s’enquérir de la santé financière de la copropriété, qui peut souffrir de la présence de mauvais payeurs. Enfin, l’ambiance de la copropriété transparaît également des PV d’assemblée générale…

Peut-on avoir de mauvaises surprises ?

Le notaire découvre parfois, par exemple, que l’annexion d’un pallier ou de combles par le propriétaire vendeur (ou l’un de ces prédécesseurs) n’a pas été officialisée et n’apparaît pas dans l’état descriptif de division, ou encore qu’un changement de destination (bureaux devenus logement…) n’a pas été soumis au vote de  l’assemblée des copropriétaires.

Ce type de désagrément est plus fréquent qu’on ne le pense et peut compliquer considérablement la vente. Dans une telle situation, le notaire sera en première ligne pour résoudre cette situation juridique complexe.

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