La vente sur plan concerne la quasi-totalité des immeubles neufs vendus. L’intérêt, pour le promoteur étant de financer l’opération avec les fonds versés par les acquéreurs. Si l’achat sur plan appelé VEFA peut inquiéter l’acquéreur novice, il faut savoir que c’est un mode d’acquisition particulièrement sécurisé. En effet, le chemin qui mène à la livraison de votre logement neuf est parsemé de « points de sécurité » permettant l’aboutissement heureux de votre projet immobilier.

Le contrat de réservation

Ce contrat doit contenir des mentions obligatoires (sous peine de nullité du contrat) : surface habitable, qualité de la construction, éléments d’équipement, prix, date de livraison, condition suspensive de prêt de l’acquéreur…

Le dépôt de garantie

La somme à verser dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Son montant ne peut pas dépasser 2 à 5% du prix d’achat.

Le dépôt est versé sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou dans une banque).

La rétractation de l’acquéreur

Après sa signature, un exemplaire du contrat préliminaire est adressé à l’acquéreur en courrier recommandé avec accusé de réception.

L’acquéreur peut alors se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la réception de ce contrat sans avoir à donner de motif.

Le contenu du contrat de vente

Le projet de contrat doit être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Outre une description détaillée du bien vendu, ce contrat devra impérativement contenir les références de la garantie bancaire d’achèvement ainsi que de l’assurance dommage-ouvrage.

Le Notaire a l’obligation de vérifier l’effectivité de ces garanties ; indispensables pour vous assurer la bonne exécution de la construction et vous protéger de possibles vices ou malfaçons apparus après la livraison du logement.

Le prix définitif de vente

Le paiement du prix se fait au fur et à mesure de l’achèvement des travaux avec des pourcentages maximaux.

Echelonnement du prix de vente d’un appartement
Pour l’acquisition d’un appartement dont le vendeur bénéficie de la garantie d’un organisme bancaire, les plafonds sont de :
– 35 % au plus à l’achèvement des fondations,
– 70 % au plus à la mise « hors d’eau »,
– 95 % du prix au plus à l’achèvement des travaux
– Il restera donc à payer 5% à la mise à disposition du logement

La réception des travaux

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés toutes les malfaçons et tous les défauts apparents.

Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

La livraison du bien

Lors de la remise des clés, il est conseillé de demander la copie du procès-verbal de réception.

L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour faire un état des lieux et lister les anomalies (vices apparents). Celles-ci doivent être réparées dans de délai d’un an ; à défaut, le tribunal peut être saisi avant l’expiration de ce délai.

Si l’acquéreur fait des réserves relatives à la conformité de l’immeuble, il peut consigner 5% maximum du prix jusqu’à la réparation des désordres signalés.

Le retard de livraison

Un retard dans la livraison n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde mais il peut justifier d’une indemnisation en faveur de l’acquéreur, en application de la clause de pénalités prévue au contrat.

Ce retard peut parfois faire l’objet d’un dédommagement sur frais réels justifiés quand le préjudice de l’acquéreur est important (frais de garde-meubles, hôtel,…).

Les vices apparents

Un vice est dit apparent s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l’année qui suit. Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l’exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l’entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur, de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

Les vices cachés

Il s’agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie,…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l’assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d’application de la garantie décennale. Ainsi, les désordres liés aux éléments d’équipement du bien, dès lors que ceux-ci sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, ou rendent le bien immobilier impropre à sa destination.

Exemple de vices couverts par la garantie décennale :
– installation de chauffage au sol défectueuse,
– carrelages dont la pose détériore le support,
– décollement d’un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse,
– installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante.

Par contre sont exclus de la garantie décennale les désordres à caractère esthétique.

L’isolation phonique

La loi vous fait bénéficier l’acquéreur d’une garantie d’isolation phonique pendant un délai d’un an à compter de l’entrée dans les lieux.

Les éléments d’équipements

Les équipements du logement (cuisine intégrée, radiateurs, etc.) font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement.

Ces éléments comprennent : les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines, portes, fenêtres, persiennes et volets.

Même si la loi acte et veille à la protection des consommateurs, la présence de différents intervenants professionnels responsables (promoteur, notaire, banquier, etc.) est aussi un gage de sécurité pour votre projet immobilier. C’est pour cela qu’il ne faut surtout pas hésiter à les consulter tout au long du processus d’acquisition afin qu’ils puissent répondre à vos interrogations.