Les différents modes d’acquisition d’un bien immobilier par une commune

Les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine qui leur est propre et peuvent devenir propriétaires selon différents moyens. La propriété des communes et les règles relatives aux modalités d’acquisition sont régies par le Code général de la propriété des personnes publiques. Ces acquisitions peuvent être à titre onéreux ou à titre gratuit.

 

LES ACQUISITIONS À TITRE ONÉREUX

Une commune peut acquérir les biens immobiliers selon les règles de droit commun. Ainsi, sous réserve de respecter les conditions de forme et de fond qui lui sont propres, elle peut procéder à des acquisitions amiables ou à des échanges. La commune peut également, au titre de ces prérogatives de puissance publique, acquérir les biens selon des procédés de contraintes. Il s’agit de l’expropriation et de la préemption.

 

L’EXPROPRIATION

« Les personnes publiques mentionnées à l’article L. 1 peuvent acquérir des immeubles et des droits réels immobiliers par expropriation. Cette procédure est conduite dans les conditions fixées par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». (termes de l’article L 1112-2 du Code de la propriété des personnes publiques)Cette procédure exorbitante de droit commun permet de contraindre une personne à lui céder un bien moyennent une indemnité. Ou éventuellement de le céder à une autre personne.

Le recours à l’expropriation, dans la mesure où elle porte atteinte au droit de propriété, est très encadrée. Et nécessite donc le respect strict des règles qui l’encadrent.

 

Quelles en sont les conditions ?

L’expropriation est conditionnée à la reconnaissance de l’utilité publique. Cela nécessite donc que le projet doive être réellement justifié. Ou bien qu’il ne peut pas être évité et que l’atteinte au droit de propriété de la personne concernée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi.

 

Les phases de la procédure d’expropriation

1- Une phase administrative au cours de laquelle la collectivité doit établir une déclaration d’utilité publique. Tout cela avant de prendre un arrêté de cessibilité.

2- Une phase judiciaire aux termes de laquelle le juge prononcera le transfert de propriété au moyen d’une ordonnance d’expropriation.  Et où le montant de l’indemnité sera fixé.

Il est ici précisé que la commune et le propriétaire concerné peuvent, en amont de la phase judiciaire, s’accorder sur le montant de l’indemnité et procéder à une vente amiable.

 

LA PRÉEMPTION

Le droit de préemption est la faculté reconnue à une personne de se substituer à l’acquéreur d’un bien que son propriétaire a mis en vente.

La loi reconnaît plusieurs droits de préemption dont la commune est titulaire. Leur champ d’application diffère ainsi en fonction du type de droit de préemption concerné.

 

Les différents droits de préemption

• Le droit urbain et celui instauré dans les zones d’aménagement différé, qui nécessitent une délibération de la commune pour les instaurer.
• Le droit sur les parcelles boisées. Légal, il a vocation à s’appliquer si la propriété possède une parcelle boisée contiguë gérée conformément à un document d’aménagement. En matière de parcelles boisées, la commune dispose également d’un droit de préférence, même si elle n’est propriétaire d’aucune parcelle contiguë.

Les modalités d’exercice de ces droits de préemption varient en fonction de leur nature. Néanmoins, le propriétaire qui envisage de céder son bien (entrant dans le champ d’application du droit de préemption) doit procéder à une notification auprès de la commune. Le tout au moyen d’une déclaration d’intention d’aliéner.

Cette déclaration doit contenir le prix et les conditions de la vente. Elle constitue une offre de vente et la commune dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. L’absence de réponse équivaut refus.

Si la commune décide de préempter, la vente doit être constatée dans les délais prévus par la loi.

Dans certains cas, la commune peut décider de préempter à un prix différent. Le vendeur peut alors accepter, renoncer ou saisir le juge de l’expropriation.

Les communes ont également la faculté d’instaurer un droit de préemption sur les fonds de commerce et les fonds artisanaux qui sont qualifiés de biens mobiliers.

 

Les acquisitions à titre gratuit

La commune peut également devenir propriétaire à titre gratuit. Soit selon des modes d’acquisition de droit commun avec les dons et legs avec toutefois quelques particularités. Soit au moyen de procédures particulières dans le cadre des biens sans maître.

 

LES DONS ET LEGS

La loi autorise les dons et legs au profit des communes. Les règles applicables sont celles de droit commun, de sorte que la donation ou le legs peuvent être assortis de charges et conditions. Cela est possible sous réserve toutefois que celles-ci soient d’une part compatible avec l’utilisation du bien par la commune. Ou bien qu’elles ne rendent pas l’exécution de la libéralité impossible.

 

Que le loi dit-elle d’autre ?

La loi prévoit expressément cette possibilité aux termes des articles L 2242-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales. Aux termes de ces textes, le conseil municipal est compétent pour statuer sur l’acceptation du don ou du legs. Néanmoins, il est possible pour le maire de la commune d’accepter à titre conservatoire les dons et legs. Avant même la délibération et à ce titre procéder à toute demande en délivrance. Si tel est le cas, la délibération du conseil municipal aura effet au jour de l’acceptation par le maire. Le conseil municipal peut également déléguer au maire la faculté d’accepter les dons et legs sans charge.

Si des charges ont été stipulées la commune pourra, selon les règles de droit commun, demander une révision judiciaire de celles-ci.

 

LES BIENS SANS MAÎTRES

Le régime des biens sans maître est précisé aux termes des articles L1123-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques, qui les définit de la manière suivante :

« Sont considérés comme n’ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l’article L. 1122-1 et qui :

1° Soit font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté. Ce délai est ramené à dix ans, lorsque les biens se situent dans le périmètre :

• d’une grande opération d’urbanisme
• d’une opération de revitalisation de territoire et de l’habitation
• dans une zone de revitalisation rurale 
• dans un quartier prioritaire de la politique de la ville 

La présente phrase ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription 

2° Soit sont des immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n’ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription ».

 

Si le bien est issu d’une succession en déshérence, le bien est incorporé dans le patrimoine de la commune de droit, à moins que celle-ci n’y renonce. Dans ce cas, la propriété sera transférée à l’État. Une délibération de la commune pour formaliser l’acquisition est toutefois conseillée.

Si le bien est sans maître**, l’incorporation dans le patrimoine de la commune doit se faire selon une procédure spécifique. La commune doit tout d’abord procéder à une enquête pour s’assurer que le bien est effectivement sans propriétaire connu. Il faudra ensuite établir les trois actes suivants.

 

1- Le maire devra prendre un arrêté qui constate la réunion des conditions précitées.

2- Il devra ensuite être pris une délibération du conseil municipal pour constater qu’aucun propriétaire ne s’est fait connaître dans les six mois de la publication de l’arrêté.

3- Il devra être pris un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune.

Ces actes devront être publiés au service de la publicité foncière dont le notaire pourra se charger. Il est ici précisé que le recours à ces procédures n’empêche pas la contestation du véritable propriétaire de son droit de propriété.

** Absence de propriétaires connus et aucune perception acquittée depuis plus de trois ans.

 Claire Gribaudo, notaire.