LOI DE FINANCES 2023

Publié le 18 janvier 2023 - 10 h 30 min

LOI DE FINANCES 2023

Retrouvez les principales mesures fiscales mises en place pour les particuliers et les entreprises en 2023, dans le compte rendu de la conférence organisée en collaboration avec les notaires, les avocats, les experts-comptables, animée par les Affiches : télécharger ICI

Conférence animée par Me Jérôme CESBRON, notaire, Arielle NOWAK, expert comptable, Sophie COLOMB, avocate

MESURES CONCERNANT LES PARTICULIERS ET LE PATRIMOINE

I – Garde d’enfants de moins de six ans : relèvement du crédit d’impôt.

Les parents supportant des dépenses pour la garde, à l’extérieur du domicile, des enfants âgés de moins de 6 ans bénéficient jusqu’alors d’un crédit d’impôt égal à 50% du montant des dépenses supportées, retenues dans la limite de 2.300 euros (article 220 quater B du CGI).
La Loi de finances introduit une revalorisation du plafond des dépenses qui est porté à 3.500 euros par enfant, soit un avantage fiscal de 1.750 euros par enfant.

II – Crédit d’impôt salariés à domicile

Le bénéfice du crédit d’impôt accordé pour l’emploi direct d’un salarié à domicile, ou pour des services similaires réalisés par l’intermédiaire d’une association, d’une entreprise ou d’un organisme de services à la personne (article 199 sexdecies du CGI) sera dorénavant subordonné au respect de certaines formalités déclaratives.
Le contribuable est désormais tenu de mentionner dans la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 la nature des services au titre desquels il a engagé les dépenses.

III – Réduction IR – PME

Le taux majoré de 25% (au lieu de 18%) de la réduction d’impôt ouverte aux investissements réalisés dans les petites et moyennes entreprises (PME) non cotées mais aussi dans les entreprises d’utilité sociale ou dans les foncières solidaires, a été reconduit une nouvelle fois pour les souscriptions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023.
Attention : le taux majoré ne s’appliquerait aux versements effectués en 2023 qu’à compter d’une date fixée par décret, qui ne pourra pas être postérieure de plus de deux mois à la date de réception par le gouvernement de la réponse de la Commission européenne sur la conformité au droit de l’Union européenne de la reconduction du taux majoré.

IV – Majoration des déficits fonciers déductibles

En cas de déficit foncier résultant de charges autres que les intérêts d’emprunt, le contribuable peut l’imputer sur son revenu global, mais seulement dans la limite d’un montant de 10.700 €.
Afin d’accélérer la rénovation énergétique des logements, le bailleur bénéficie d’un doublement du plafond d’imputation, de 10.700 € à 21.400 €, au titre des travaux de rénovation énergétique réalisés dans les « passoires thermiques » (classés E, F et G au DPE afin d’obtenir une classification A, B, C ou D (suivant un DPE qu’il faudra donc réaliser après les travaux).

V – Prorogation à l’identique de plusieurs dispositifs

Nous relevons la prorogation :
(i) Jusqu’au 31 décembre 2023, de l’exonération de plus-value en cas de vente de biens immobiliers destinés au logement social,
(ii) Jusqu’au 31 décembre 2024, de l’exonération de plus-value en cas de vente de droit de surélévation sous condition d’affectation à usage d’habitation de la surface nouvellement bâtie,
(iii) Jusqu’au 31 décembre 2029, pour divers dispositifs de défiscalisation outre-mer.

VI – Actualisation du barème progressif de l’impôt sur le revenu 2022

Le barème progressif de l’impôt sur le revenu est actualisé (hausse de l’ordre de 5,4%). Le nouveau barème est donc le suivant :
Tranches de revenus
Taux d’imposition de la tranche de revenu
Jusqu’à 10 777 € : 0 %
De 10 778 € à 27 478 € : 11 %
De 27 479 € à 78 570 € : 30 %
De 78 571 € à 168 994 € : 41 %
Plus de 168 994 € : 45 %

VII – Autres actualités
Le régime Dutreil, applicable en matière de transmission d’entreprises à titre gratuit (donation et succession), a été retouché à la marge par la 1ère Loi de finances rectificative du 16 août 2022 : la loi affirme désormais que le bénéfice du régime de faveur est conditionné à ce que la société dont les titres forment l’objet de la transmission (donation ou succession) partiellement exonérée exerce une activité éligible (à titre exclusif ou prépondérant) pendant toute la durée des engagements – collectif puis individuels – de conservation.
Cette modification législative a été adoptée en réaction à un arrêt du 25 mai 2022 de la Cour de cassation.

TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

Point sur les dispositifs d’aide face au choc énergétique

Afin de faire face à la hausse exceptionnelle des prix de l’énergie et aux perspectives de prix qui se maintiennent à un niveau très élevé pour 2023, il a été décidé de poursuivre ou d’instaurer des dispositifs, afin d’aider notamment les entreprises à régler leurs dépenses énergétiques.

I – L’aide gaz et électricité (ou « guichet d’aide au paiement des factures d’électricité et de gaz »)

Accessible sur le site impots.gouv.fr, elle a été mise en place pour les entreprises les plus affectées dès juillet 2022, puis simplifiée à compter des dépenses de septembre 2022. Par un décret modificatif du 16 décembre 2022, ce dispositif a été prolongé jusqu’en décembre 2023 et renforcé.
Désormais, pour en bénéficier, le prix de l’énergie pendant la période de demande d’aide doit avoir augmenté de 50 % (et non doublé) par rapport au prix moyen payé en 2021. Les entreprises qui vérifient cette augmentation du prix et dont les dépenses d’énergie pendant la période de demande d’aide représentent plus de 3% du chiffre d’affaires 2021 peuvent bénéficier d’une aide plafonnée à 4 millions d’euros. Le montant d’aide correspond pour cette tranche à 50 % de la somme des coûts éligibles.
Pour les entreprises qui présentent des dépenses d’énergie plus importantes, une aide renforcée peut être mobilisée pour un montant maximal de 50 millions d’euros et jusqu’à 150 millions d’euros pour les secteurs les plus exposés.

II – Le bouclier tarifaire

Ce bouclier – applicable aux contrats à tarif réglementé et aux contrats « offre de marché » indexés sur le tarif réglementé – permettait jusqu’à la fin de l’année 2022 de plafonner pour les particuliers la hausse des factures d’électricité à 4% et de geler les prix du gaz à leur niveau d’octobre 2021.
La Loi de finances pour 2023 prolonge ce bouclier tarifaire en limitant désormais la hausse des prix du gaz et de l’électricité à 15%. Seront éligibles en 2023 :
– S’agissant du bouclier tarifaire électricité : les particuliers et les TPE de moins de 10 salariés, dont le chiffre d’affaires est inférieur à 2M€ et ayant un compteur électrique d’une puissance inférieure à 36kVA.
– S’agissant du bouclier tarifaire gaz : les particuliers et certaines copropriétés.
Le cas spécifique de l’habitat collectif (et notamment des EHPAD)
Un « bouclier collectif » a été mis en place concernant le gaz et l’électricité.
Ce « bouclier collectif » existe pour le gaz depuis un décret du 9 avril 2022 sous la forme d’une aide répliquant le mécanisme du bouclier tarifaire et a été prolongé au titre de 2023.
En revanche, pour l’électricité, ce bouclier collectif n’a été institué que très récemment par deux décrets n° 2022- 1763 et 1764 en date du 30 décembre 2022. Ainsi, les structures collectives non éligibles au tarif réglementé et en chauffage collectif électrique bénéficieront d’un bouclier « collectif » non seulement au titre de 2023 mais aussi avec un effet rétroactif au 1er juillet 2022 (dossier de demande d’aide au titre de 2022 à déposer avant le 1er avril 2023).
Pour renforcer le soutien aux structures qui ont été contraintes de souscrire des contrats d’électricité ou de gaz à prix très hauts au second semestre 2022, une aide complémentaire est également mise en oeuvre.

III – L’amortisseur électricité

Toutes les TPE qui ne sont pas protégées par le bouclier tarifaire et toutes les PME bénéficieront, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023, d’un nouveau dispositif d’amortisseur électricité instauré par la Loi de finances pour 2023.
Par ce biais, l’État prendra en charge une partie de la facture d’électricité dès lors que le prix souscrit dépasse un certain niveau de prix.
Appliqué directement par les fournisseurs d’énergie, l’amortisseur électricité est une réduction de prix qui devrait se traduire dans la facture d’électricité des consommateurs dès ce mois de janvier.

IV – Les autres mesures issues de la Loi de finances pour 2023

Concernant le crédit d’impôt rénovation énergétique des locaux professionnels, les PME bénéficieront d’un crédit d’impôt pour leurs dépenses de rénovation énergétique engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023.
Concernant le régime d’étalement des subventions publiques, les subventions versées par l’UE ou par les organismes créés par ses institutions de même que les sommes perçues dans le cadre du dispositif des certificats d’économie d’énergie y seront désormais éligibles.

FISCALITÉ DES ENTREPRISES

I – Taux réduit d’impôt sur les sociétés

Les PME assujetties à l’Impôt sur les Sociétés (IS) bénéficient, sous conditions, d’un taux réduit d’IS fixé à 15 %.
Les conditions :
Chiffre d’affaires inférieur ou égal à 10 000 000 €
Capital détenu directement ou indirectement à 75 % au moins par des personnes physiques
Capital entièrement libéré
Nouveauté (article 33 LDF) :
La limite de 38 120 € de bénéfices imposables est portée à 42 500 €

II – Impôts locaux

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) sera supprimée totalement en 2024, et est réduite de 50 % en 2023 (taux maximum de 0.375 pour les entreprises dont le CA est supérieur à 50 M€).
Le plafonnement de la Contribution Économique Territoriale (CET) est ramené de 2 % à 1,65 % en 2023, puis à 1,25 % en 2024.
L’actualisation des valeurs locatives des locaux professionnels est reportée du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025.

III – Retour sur l’entreprise individuelle

Pour mémoire, le nouveau statut de l’entrepreneur individuel est issu de la loi du 14 février 2022. L’administration fiscale a publié ses commentaires au BOFIP le 23 novembre 2022 et la Loi de finances pour 2023 apporte une précision sur les droits d’enregistrement applicables lors de la cession d’une entreprise individuelle ayant opté pour l’IS.
Les grandes lignes du statut :
– Il est automatique
– Il consacre l’existence d’un patrimoine d’affectation
– Le patrimoine professionnel est composé des biens utiles à l’activité professionnelle par nature, par destination ou en fonction de leur objet (article R 526-26 I du Code de commerce).
– Le régime fiscal de droit commun soumet l’entreprise individuelle à l’impôt sur le revenu, mais une option pour l’assujettissement à l’IS est possible.
– L’option pour l’assujettissement à l’IS doit être réfléchi, il emporte des conséquences :
o Sur la fiscalité des transferts de biens du patrimoine personnel vers le patrimoine privé et vice versa peuvent déclencher l’imposition de plus-value (ces transferts sont parfois « subis ») ;
o Sur la rémunération de l’entrepreneur (salaire + dividendes versus BIC, BNC ou BA) ;
o Sur l’assujettissement à diverses taxes (TAVFE ex-TVS, CET).
– La cession de l’entreprise individuelle doit se faire sous forme de Transfert Universel de Patrimoine Professionnel (TUPP), ce qui est confirmé par la précision apportée dans la Loi de finances sur la fiscalité applicable en matière de droits d’enregistrements (article 726 du CGI).

TVA ET FACTURE ÉLECTRONIQUE

I – Groupe TVA

Pour faire face à une décision de la Cour de justice de l’Union Européenne (CJUE) de septembre 2017, remettant en cause le régime d’exonération de TVA mis en place en France et connu sous le terme « groupements de TVA », majoritairement utilisé dans les secteurs bancaire et d’assurance, le législateur a utilisé la faculté offerte par la directive de 2006 permettant d’instituer un groupe TVA.
Ce dispositif, voté dans la Loi de finances pour 2021, trouve une première application au cours de l’année civile 2023. Ce dispositif permet la création, entre des entreprises françaises et des établissements stables français d’entreprises étrangères, d’un Groupe TVA intitulé Assujetti Unique pour lequel le représentant désigné établira la déclaration de TVA mensuelle pour l’ensemble des membres.
Ce régime a pour principal avantage de gommer les frottements de TVA qui existent lorsqu’une entreprise, qui n’a pas la faculté de récupérer la totalité de la TVA, reçoit une prestation d’une autre société du groupe TVA constitué. En revanche, le régime tend à augmenter le rapport d’assujettissement à la taxe sur les salaires des sociétés qui facturent des prestations aux autres sociétés du groupe TVA. Il s’ensuit que le nouveau dispositif n’emporte un intérêt que pour les groupes composés, pour partie au moins, d’entreprises dont les prestations sont exonérées de TVA.
Toute option nécessite au préalable une étude d’impacts.
Les secteurs bancaire, financier et de l’assurance sont directement concernés par ce régime, voire ceux de la formation et de l’immobilier.
L’option pour le régime est d’une durée de 3 ans. Elle est réalisée au plus tard le 31 octobre pour une prise d’effets au 1er janvier de l’année suivante.
Le périmètre du Groupe est libre, mais ne peut comprendre que des entreprises étroitement liées entre-elles, par des liens capitalistiques, économiques et organisationnels. Ce périmètre, en théorie intangible lors de la première option, pourra être modifié au cours des années suivantes.
À ce jour, environ 250 Groupes ont déposé une option.

II – Actualité TVA

La Loi de finances pour 2023 prévoit l’application du taux réduit de TVA aux prestations de pose, d’installation et d’entretien des infrastructures de recharge des bornes électriques de véhicules.
De même, la notion de « rénovation énergétique » pour l’application du taux réduit de TVA est redéfinie pour ne plus concerner que les travaux de pose, installation, adaptation, … de systèmes destinés à économiser l’énergie ou à recourir à des sources renouvelables et exclusivement effectués dans des locaux d’habitation de plus de 2 ans.
Application du taux réduit de TVA à des denrées destinées à la production agricole et à certaines livraisons à soi-même d’immeubles.
Le Conseil d’État a statué par deux fois en 2022 sur le régime de TVA sur la marge applicable aux cessions de terrains à bâtir :
– Dans la 1ère décision, le Conseil a considéré que ce régime ne pouvait s’appliquer qu’à la condition que le prix d’acquisition ait compris de la TVA non déduite.
– Dans le 2nd arrêt, il précise qu’il doit y avoir identité juridique entre le terrain acquis et le terrain cédé.
Enfin, dans un arrêt d’octobre 2022 – Association club des Piou-Piou de Valmorel Doucy – le Conseil d’État a jugé qu’une association qui ne recherche pas le profit est assujettie aux impôts commerciaux, et donc à la TVA, quand elle entretient des relations privilégiées avec certains de ses membres leur permettant d’augmenter leur activité.

III – La facture électronique

La facture électronique, c’est demain.
Les 4 buts de la réforme :
– Renforcer la compétitivité des entreprises grâce aux gains de la dématérialisation (4,5Mds€ a minima par an …) ;
– Simplifier les obligations déclaratives de TVA (grâce au pré-remplissage des déclarations) ;
– Améliorer la lutte contre la fraude ;
– Améliorer la connaissance en temps réel de l’activité des entreprises et le pilotage des politiques publiques.
Pas de nouveautés, mais un calendrier qui s’accélère.
– Au 1er juillet 2024 (18 mois), toutes les entreprises, quelle que soit leur taille, devront pouvoir recevoir des factures sous format électronique. À cette même date, les grandes entreprises (+5.000 employés ou plus de 1,5Mds€ de CA et 2 Mds€ de total de bilan) devront émettre leurs factures sous format électronique.
– Le 1er janvier 2025 (24 mois), les ETI émettront leurs factures sous format électronique.
– Le 1er janvier 2026 (26 mois), toutes les sociétés émettront leurs factures sous ce format.
Le dispositif comprend trois modules :
– La facture électronique dans les opérations B2B en France ;
– Le E-Reporting pour les opérations B2B vers l’étranger et les opérations B2C ;
– La transmission des données de paiement pour les prestations de services.
Chaque entreprise devra choisir une ou plusieurs plateformes pour la transmission des données de facturation aux clients et à l’État, voire directement utiliser le portail public.
Les plateformes seront immatriculées pour une durée de 3 ans. Le dépôt des dossiers est annoncé pour le printemps 2023.

Présentation interprofessionnelle nationale

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Publié le 11 janvier 2023 - 15 h 01 min

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Après avoir créé, développé, le chef d’entreprise s’interrogera nécessairement sur la transmission des parts de la société qu’il détiendra afin d’en assurer au mieux la pérennité.

Transmettre : oui, mais à quelles conditions ?

Au plan fiscal, la taxation aura pour base la valeur du droit démembré transmis. Il s’agira souvent de la nue-propriété qui est déterminée en soustrayant de la valeur de la pleine propriété celle de l’usufruit. Cette valorisation se fait en application de l’article 669 du CGI d’après l’âge de l’usufruitier.

Au plan civil, se pose la question de la conservation des pouvoirs de participation aux décisions et de la conservation des revenus issus de l’activité sociale.

Comme tous les biens, les parts de société peuvent se transmettre en pleine propriété, le propriétaire se dessaisissant totalement de tous ses droits sur les parts, ou choisir de conserver une partie des prérogatives notamment celle permettant de percevoir les dividendes autrement dit les revenus.

Un des points clés lorsque l’on est face à la question du démembrement est celui de la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire.

A défaut de stipulations spécifiques dans les statuts, l’usufruitier ne détient qu’une seule prérogative celle de participer au vote concernant la distribution des bénéfices.

La rédaction des statuts et en particulier des clauses relatives à la répartition des pouvoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devra faire l’objet d’une attention particulière et d’un échange avec le notaire rédacteur. Il sera notamment possible d’étendre les pouvoirs de l’usufruitier au-delà du droit de vote des bénéfices et de réduire les droits du nu-propriétaire. Mais ce dernier restera toujours l’associé.

Prenons l’exemple d’un couple, âgé chacun de 55 ans avec trois enfants, décidant de transmettre en nue-propriété leurs parts de société civile d’une valeur de 600.000,00 €. Si la donation porte sur la totalité des parts, les parents se retrouveront alors simplement usufruitiers et n’auront plus la qualité d’associé. Ils ne pourront alors plus participer à la décision de changement du gérant.

Ainsi il sera opportun pour les parents :

de conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;
d’aménager les statuts pour augmenter les droits de vote de l’usufruitier.

Au plan fiscal cette donation aura pour base taxable, compte tenu du barème fiscal de l’usufruit, 50% de la valeur de la pleine propriété soit 300.000 Euros. Chacun des parents transmettra alors à chacun des enfants une valeur de 50.000 Euros et compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 Euros, la donation sera exonérée de fiscalité.

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Pierre Emmanuel COUDERC, notaire

Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Publié le 17 juin 2022 - 15 h 02 min

Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Article publié dans le magazine “les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires”, 16 mars 2022

Choisir le mode de détention des locaux nécessaires à l’activité est une décision importante de gestion. Un véritable pour tout bon chef d’entreprise. Plusieurs solutions sont possibles avec des conséquences juridiques, fiscales, et économiques différentes. L’entreprise a le choix de détenir du patrimoine immobilier sous plusieurs formes.

Entrepreneurs & dirigeants, ce nouvel article est pour vous !

LA DÉTENTION DIRECTE DE L’IMMOBILIER

Dans le cas présent, le bien est détenu directement dans le patrimoine privé ou le patrimoine professionnel de l’entrepreneur. Ou encore via une société d’exploitation.

Les avantages du patrimoine privé

L’entrepreneur est directement propriétaire de l’immeuble et son patrimoine privé en est augmenté.

Ce choix simplifie la détention car il n’y a ni structure supplémentaire à créer, ni bail commercial à établir. Le chef d’entreprise peut déduire de ses résultats imposables la valeur d’un loyer normal pour l’occupation du bien. En contrepartie, il doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

En cas de travaux importants sur le bien immobilier, il peut appliquer le déficit foncier.
Par ailleurs, la revente du bien bénéficie de la plus-value immobilière des particuliers.

Les avantages du patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation

Dans cette hypothèse, le bien est également acheté en direct. Seulement il sera inscrit au bilan de l’entreprise ou de la société d’exploitation. Et là encore, beaucoup d’avantages !

Une meilleure solvabilité de l’entreprise
L’obtention facilitée de financements
Des frais déductibles des résultats de l’entreprise (frais d’acquisition, frais financiers, taxe foncière, intérêts de l’emprunt…)
L’amortissement applicable aux constructions permettant de réduire le résultat imposable.
Un patrimoine immobilier exclu de l’IFI du dirigeant
Profiter du pacte Dutreil, dispositif fiscal exonérant à hauteur de 75 % des transmissions à titre gratuit des entreprises

Les inconvénients

Dans le patrimoine privé, les charges déductibles de l’immeuble sont limitées. Le bien lui est inclus dans le périmètre de l’IFI du dirigeant.
Dans le patrimoine professionnel, des difficultés peuvent se présenter dans certains cas. Par exemple, lorsque l’activité économique liée à l’exploitation se porte mal et ou cas de projet de cession de l’actif immobilier immobilisé.

Il peut arriver que la survenance d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) expose directement l’immeuble. Et donc à un risque de saisie.

En cas de transmission intrafamiliale, l’immeuble inscrit au bilan peut compliquer la composition des lots à partager entre enfants, repreneurs ou non repreneurs. Lors de la transmission à titre onéreux (vente, apport) de l’entreprise, la valeur patrimoniale de la société est artificiellement augmentée de l’immeuble. Ce qui peut peser sur l’endettement du repreneur et donc sur l’attractivité de l’entreprise.

Concernant le volet fiscal, la cession de l’immeuble détenu par l’entreprise est taxée à la plus-value professionnelle. Et ce qu’elle que soit : la durée de détention du bien cédé.

Ainsi, l’avantage fiscal de l’amortissement peut se trouver largement diminué par une imposition conséquente de la revente. Compte tenu des désavantages importants de la détention directe de l’immeuble, le dirigeant devra privilégier la solution de la détention indirecte.

LA DÉTENTION INDIRECTE PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Le montage consiste à constituer une SCI qui acquiert l’immeuble en s’endettant et le donne en location à la société d’exploitation (SARL, SAS). L’autre montage résulte du rachat, par la SCI, de l’immeuble détenu au bilan de l’entreprise dans le cadre d’une opération de refinancement.

Un bel outil de création de trésorerie pour l’entreprise.

Et dans le détail…

Le dirigeant est associé dans les deux structures. Les autres associés de la SCI peuvent être la famille du chef d’entreprise ou des tiers. Voire également l’entreprise dont la trésorerie pourra être utilisée.

La SCI offre une grande liberté contractuelle. Dès lors le chef d’entreprise devra veiller à se faire nommer gérant majoritaire afin d’en garder la maîtrise.

Durant la période de fonctionnement, les loyers constitueront une charge déductible pour la société d’exploitation. Mais avant tout un revenu foncier pour la SCI.

Le patrimoine immobilier sera ainsi protégé d’une éventuelle procédure collective que subirait l’entreprise. Outre le fait de constituer un complément de revenus à la retraite du dirigeant, la SCI lui permet également d’organiser la transmission équilibrée de son patrimoine immobilier pro.

Option pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?

Le régime fiscal de la SCI peut être à l’impôt sur les revenus (IR). On parle de SCI semi-transparente ou à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est dite semi-transparente en cas d’option pour l’impôt sur le revenu.

Dans cette hypothèse, le résultat est imposable selon la qualité de chaque associé. Pour les associés personnes physiques, le résultat sera soumis aux revenus locatifs et bénéficiera de plus-value immobilière des particuliers. Ce choix impose que la société conserve bien une activité civile de location nue. Mais aussi qu’elle ne se livre pas à une activité commerciale (marchand de biens) sous peine d’être soumise de plein droit à l’IS.

La SCI peut également opter pour l’IS. Le compte de résultat sera établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Puis il sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Les cessions seront elles taxées à la plus-value professionnelle.

UNE STRATÉGIE MIXTE : L’ACQUISITION EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Dans ce dispositif, la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des bienspour une période fixée. Cette période dure généralement entre quinze et vingt ans avant l’acquisition par le dirigeant. Ainsi, la société d’exploitation jouit de l’immeuble et peut l’occuper sans avoir de loyers à régler durant toute la période du démembrement. Elle peut ainsi amortir l’usufruit, déduire les frais d’acquisition, prendre à sa charge et amortir les travaux.

Le dirigeant, privé de revenus fonciers durant la période fixée, devra financer sa nue-propriété, généralement avec un prêt in fine. Les avantages sont nombreux :

pas de revenus locatifs
un taux marginal d’imposition stable
pas d’imposition des revenus fonciers
protection des aléas des risques locatifs et de l’IFI

Le dirigeant en bénéficie durant la durée de détention de la plus-value immobilière des particuliers. Son patrimoine immobilier sera valorisé & récupéré à l’extinction de l’usufruit. Sans fiscalité complémentaire, il récupera également la pleine propriété d’un bien dont il a assumé uniquement le coût de la nue-propriété. Cette période correspondent généralement au départ en retraite du dirigeant et à la baisse de ses autres revenus.

LES LIMITES DE CETTE SOLUTION

L’Administration Française reste très vigilante sur ce dispositif d’optimisation afin qu’il ne constitue pas un montage à but majoritairement fiscal. Les cas de remise en cause du montage sont fréquents. Il conviendra de regrouper les éléments de preuve justifiant qu’à l’extinction de l’usufruit, l’opération reste économiquement avantageuse pour la société d’exploitation.

Par ailleurs, depuis 2012, le cédant est soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Une prérogative dont l’aspect confiscatoire a freiné ce système. Sauf cas dans lequel l’hypothèse d’une personne morale est soumise à l’IS (promoteur, marchand de biens…) et pour laquelle le schéma demeure intéressant.

CONCLUSION

Le mode de détention de l’immobilier d’entreprise relève d’un enjeu majeur dont les divers paramètres nécessitent une collaboration étroite entre le notaire, l’expert-comptable, l’avocat et le banquier autour du chef d’entreprise. Cet accompagnement global permettra de définir au mieux les objectifs. Et ainsi demettre en place une stratégie adaptée au mode de détention de l’immobilier professionnel.

Zénab AMIDOU, notaire

Des questions à nous poser au sujet de l’immobilier professionnel ? Vous souhaitez trouver un notaire près de chez vous ?

Rendez-vous sur https://passezalacte.com/annuaire-des-notaires/.

Retrouvez toutes nos actualités sur les réseaux sociaux via notre page Facebook.

Distribution du prix & cession d’un fond de commerce

Publié le 17 juin 2022 - 14 h 55 min

La distribution du prix dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires

La cession d’un fonds de commerce emporte certaines particularités provenant de sa nature et de son objet. Parmi celles-ci, la distribution du prix est notable. Cette distribution n’est pas envisageable avant l’expiration de délais.

LES DÉLAIS

Lors de la cession d’un fonds de commerce, deux publicités sont prévues afin d’informer les éventuels créanciers de ladite cession :

1er cas :

– Une première dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de l’acte de cession. Le cédant doit alors déclarer la cession auprès de l’administration fiscale :

dans les 45 jours de cette publication dans un journal d’annonces légales
son résultat auprès de l’administration fiscale dans les 60 jours de cette même publication.

Dès cette dernière déclaration effectuée, ou à défaut de déclaration, à l’expiration de ce délai, le délai de solidarité fiscale commence à courir. Celui-ci est par défaut de 90 jours. Il peut être réduit de 90 à 30 jours si trois conditions cumulatives sont respectées :

l’avis de cession du fonds de commerce a été adressé à l’administration fiscale dans les 45 jours suivant la publication de la vente dans un support d’annonces légales ;
la déclaration de résultats a été déposée dans les 60 jours suivant la publication de la vente dans un support d’annonces légales ;
au dernier jour du mois qui précède la vente, le vendeur est à jour de ses obligations fiscales déclaratives et de paiement.

2e cas :

– Une seconde dans le Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) à la diligence du greffier du tribunal de commerce dans des délais qui varient selon les greffes. Tout créancier du cédant peut former opposition au paiement du prix dans les 10 jours qui suivent la dernière en date des publications légales (publication au Bodacc). Les créanciers inscrits auront un droit de surenchère.

Tant que ces délais de solidarité fiscale, et d’opposition et de surenchère ne sont pas expirés, le prix de la vente est indisponible. Et de même, il reste dans les mains du séquestre pour être distribué ensuite au regard des droits des créanciers par ordre de préférence.

Le séquestre obligatoire du prix d’une vente de fonds de commerce est extrêmement important pour :

l’acquéreur, afin de lui garantir qu’il n’aura pas à subir le paiement d’un supplément de prix.
les créanciers publics (administration fiscale) et privés (inscrits ou chirographaires) qui peuvent se faire payer de leur créance. Ils disposent par la publicité légale, d’une faculté de surenchère et de se faire payer par le séquestre sur le prix de vente.
le vendeur, en termes de délais pour recevoir ses fonds, car il en a toujours besoin rapidement pour investir dans une autre acquisition.

Ces délais sont conformes aux dispositions de l’article L143-21 du Code de commerce. Il dépend aussi du prix d’acquisition d’un fonds de commerce qui doit être réparti par le séquestre dans un délai de 105 jours à compter de la date de la vente. Sauf lorsque la déclaration du résultat n’a pas été déposée dans le délai. Dans ce dernier cas, le délai est prolongé de 60 jours.

LA SOLIDARITÉ FISCALE ENTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR PROFITANT AU TRÉSOR PUBLIC SUR LE PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

L’acquéreur et le vendeur sont tenus solidairement d’un point de vue fiscal aux termes de l’article 1684 du Code général des impôts (CGI). Autrement dit, l’administration fiscale peut solliciter le vendeur ou l’acquéreur pendant le délai de solidarité fiscale visé plus haut pour obtenir le paiement de certains impôts ou taxes. Cela d’autant plus que l’article 1663 du CGI dispose qu’en cas de cession de fonds de commerce, l’impôt sur le revenu du cédant et l’impôt sur les sociétés sont immédiatement exigibles pour la totalité.

Cette solidarité porte sur le recouvrement des impôts suivants : impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, taxe d’apprentissage.

L’OPPOSITION

Durant le délai d’opposition, tout créancier, en ce compris l’administration fiscale, peut faire opposition. En effet, comme tout créancier, l’administration fiscale peut s’opposer au paiement du prix de cession du fonds. Mais elle n’est pas soumise au délai d’opposition de 10 jours après la publication au Bodacc. Après ce délai, les comptables du Trésor peuvent encore procéder par voie d’avis à tiers détenteur.

Toute opposition ne doit être faite que par exploit d’huissier (huissier privé ou huissier du Trésor public). Ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf pour les oppositions émanant de l’Urssaf et des caisses de retraite en vertu des articles L 652-3 et R 652-3 du Code de la sécurité sociale. L’acte doit contenir, sous peine de nullité, le montant de la créance, sa cause ainsi qu’une élection de domicile dans le ressort du tribunal de la situation du fonds. Le notaire n’est cependant pas le juge de la validité de ces oppositions. La créance doit être certaine et ne pas revêtir un caractère litigieux, peu importe qu’elle soit exigible ou non.

LA SURENCHÈRE

Les créanciers inscrits, à savoir ceux titulaires d’un privilège de vendeur ou de nantissement, n’ont pas l’obligation de faire opposition pour faire valoir leur créance. Ils profitent par ailleurs du droit de faire surenchère (article L143-13 du Code de commerce). C’est-à-dire, la possibilité de requérir sa mise aux enchères publiques.

Comment ? En offrant de porter le prix principal, ne comprenant pas le matériel et les marchandises, à un dixième en sus. Mais aussi en donnant caution pour le paiement des prix et charges ou justifiant de solvabilité suffisante. Une fois ces délais expirés, la distribution du prix peut intervenir.

LA DISTRIBUTION DU PRIX PAR LE SÉQUESTRE APRÈS L’EXPIRATION DES DÉLAIS

La distribution peut être amiable ou judiciaire.

La distribution amiable du prix de vente est privilégiée lorsqu’elle est possible et ne pourra avoir lieu que lorsque le montant des oppositions intervenues dans les formes et délais légaux est définitif. Le montant des oppositions est considéré comme définitif lorsque :

– les délais d’opposition et de surenchère sont expirés.
– tous les montants dus sur les inscriptions sont purgés.
– le délai de solidarité fiscale qui lie le vendeur et l’acquéreur est expiré.

En cas d’échec ou d’impossibilité de la distribution amiable, la répartition du prix se fera par distribution judiciaire. Et ce dans l’ordre ci-après mentionné, en sollicitant auprès du juge la nomination d’un séquestre répartiteur ou le dépôt des fonds à la Caisse des dépôts et consignations.

Dans l’attente de cette répartition, il est possible d’engager auprès du juge une action en cantonnement ou une action en mainlevée afin de libérer une partie des fonds.

L’ORDRE DE DISTRIBUTION DU PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

La distribution du prix par le séquestre après expiration des délais de surenchère et d’opposition se fait par distribution amiable ou judiciaire. Le tout en respectant l’ordre des créanciers en fonction de leurs garanties :

1/ Les frais de justice (honoraires et déboursés de l’avocat ou du notaire séquestre).
2/ Le Trésor public en vertu des articles 1920 et suivants du CGI.
3/ Le bailleur sur les éléments corporels uniquement en vertu de l’article 2102-1 du CGI.
4/ Les contributions indirectes en vertu de l’article 1927 du CGI.
5/ Le créancier bénéficiant d’un privilège de vendeur inscrit.
6/ Les créanciers bénéficiant d’un privilège de nantissement inscrit, venant par priorité en fonction de la date de leur inscription (le 1^er inscrit, puis le 2^e, etc.).
7/ L’Urssaf, les salariés et les caisses de retraite.
8/ Les créanciers chirographaires ayant fait opposition dans les formes et délais légaux. Dans le cas où la somme restant à partager serait inférieure à celle due, ils ne recevront qu’une partie proportionnelle de leur créance, suivant la règle du marc le franc.

Cet ordre de distribution explique que le séquestre ne peut se départir des fonds qu’à partir du moment où il a connaissance. Et cela en plus des frais de distribution, du montant de la créance du Trésor public qui prime les autres créanciers, même inscrits, mais dont les délais sont les plus longs. Dans le cas où le séquestre paierait un créancier inscrit avant de connaître la créance du Trésor public, le Trésor public pourrait poursuivre le séquestre et l’acquéreur pour exiger d’eux le paiement de la différence. Même si le délai légal de solidarité vendeur/acquéreur. Ou que la créance du Trésor public dépasse ce qui a déjà été payé au créancier inscrit.

Alexandre Bavoux, notaire

Des questions à nous poser au sujet des successions & donations ?

Vous souhaitez trouver un notaire près de chez vous ?

Rendez-vous sur https://passezalacte.com/annuaire-des-notaires/.

Retrouvez toutes nos actualités sur les réseaux sociaux via notre page Facebook.

Podcast la fiscalité des particuliers et des entreprises

Publié le 10 février 2022 - 8 h 53 min

Podcast des notaires la fiscalité des particuliers et des entreprises

La loi de finances pour 2022 apporte comme chaque année son lot de nouveautés fiscales. Lorsqu’une nouvelle réglementation entre en vigueur, le notaire est présent pour vous informer sur les impacts des nouvelles mesures. Il met à jour tous les documents légaux dans le respect des lois et adapte les stratégies de ses clients en prenant en compte les nouveaux enjeux (défiscalisation, crédit d’impôt, etc.).

Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes vous présentent les mesures essentielles, en 10 podcasts très pratiques pour tout savoir des changements à connaître, s’appliquant à la fiscalité des particuliers, des entreprises et des indépendants.

Nos podcasts sur la fiscalité des particuliers abordent les points suivants :

Nouveau barème de l’impôt sur le revenu : Les seuils des tranches du barème progressif de l’impôt sur le revenu sont revus à la hausse (+1,4%) afin d’atténuer les effets de l’inflation sur les impôts. Abaissement du taux de partage lors des séparations et divorce, à 1,1 %.

Zoom sur la fiscalité des actifs numériques (bitcoins …)

Panorama des régimes de faveur en matière immobilière : transformation du dispositif LOUER ABORDABLE (COSSE) et prorogation des autres dispositifs + PTZ

Donation : compte tenu de la possibilité depuis juin 2022, de faire les déclarations de dons manuels en ligne, rappels des aspects civils.

Nos podcasts sur la fiscalité des entreprises et le plan indépendants abordent les points suivants :

Option Impôt sur les sociétés : Allongement des délais d’option : jusqu’à présent, les indépendants avaient jusqu’au 1er février pour opter pour le régime d’imposition réel. En 2022, ils peuvent lever l’option jusqu’au 1er mai.

Plan indépendant : évolution du statut des indépendants. Ce dispositif a vocation à mieux accompagner les entrepreneurs individuels. Dans un souci de simplification, le statut d’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) disparaît et l’entrepreneur individuel sera désormais assujetti à l’impôt sur les sociétés. Cela lui permettra d’avoir son patrimoine personnel protégé des dettes de son activité professionnelle. Le volet fiscal a été voté dans la loi de finances pour 2022 et le volet juridique du statut est encore en discussion et doit être présenté à l’Assemblée nationale dans les prochaines semaines. Cette mesure sera probablement applicable au premier trimestre de l’année 2022.

Indépendant et impôt sur les sociétés : mesure de simplification

Augmentation des seuils pour l’exonération des plus-values lors de la transmission d’une entreprise individuel

Exonération des fonds de faible valeur

Statut du conjoint collaborateur

En bref – Quelques autres nouveautés

Élargissement du crédit d’impôt en faveur des services à la personne : Le crédit d’impôt accordé pour le recours à un service à domicile est élargi aux services rendus en extérieur lorsqu’ils sont compris dans un ensemble de services incluant des activités à domicile tels que l’accompagnement des enfants dans leurs déplacements hors du domicile ou la livraison des courses à domicile. De plus, le crédit d’impôt instantané est entré en vigueur. En pratique, le salarié sera payé à 50 % par son employeur via le dispositif Cesu et le reste sera pris en charge par l’Etat.

Malus au poids et malus CO2 pour les véhicules : Depuis le 1er janvier, le malus au poids pour les voitures est entré en vigueur. Il concerne les véhicules neufs dont le poids est supérieur à 1,8 tonne. Une taxe devra être acquittée pour chaque kilo supplémentaire. Néanmoins, les véhicules électriques et les hybrides rechargeables ne sont pas concernés. Quant au plafond du malus CO2, il s’élève maintenant à 40 000 € contre 30 000 € en 2021 et le seuil d’entrée est abaissé à 128 g de CO2/km.

Prorogation des dispositifs fiscaux Les dispositifs prorogés en 2022 sont :

Le dispositif Cosse en prenant la forme d’une réduction d’impôt avec une simplification de ses règles ;
Le dispositif Denormandie ;
Le crédit d’impôt pour l’installation d’une borne de recharge électrique,
La réduction d’impôt pour l’investissement dans les PME,
Le dispositif de l’éco-PTZ avec une augmentation du plafond (50 000 €) et de sa durée de remboursement (20 ans) ;
Le PTZ ;
La réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 1 000 € pour les dons effectués au profit des associations venant en aide aux personnes en difficulté ;
La réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 554 € pour les dons au culte.

Limitation de la hausse des prix de l’énergie : Un bouclier tarifaire est mis en place pour contenir les hausses des prix du gaz naturel et de l’électricité. Il s’agit d’un dispositif de modulation des taxes intérieures applicable jusqu’au 31 janvier 2023. Le gouvernement pourra également bloquer la hausse des tarifs réglementés de l’électricité.

Nouveautés pour les bailleurs : Depuis le 1er janvier, les bailleurs publiant des annonces sans la classe énergie et la classe climat peuvent être sanctionnés. De plus, les annonces et baux doivent mentionner de nouvelles informations sur la consommation énergétique des logements. La mention manuscrite a fait son retour pour les contrats de caution solidaire et le contrat de caution peut être signé par voie électronique. D’autres mesures verront le jour courant 2022 concernant l’indication du dépassement du plafond de loyer.

Avec le soutien de la Banque des Territoires

Entreprendre vite et bien avec le statut auto-entrepreneur

Publié le 4 janvier 2022 - 14 h 27 min

L’auto-entreprise, devenue micro-entreprise, s’adresse à toute personne souhaitant exercer en entreprise individuelle. Sa simplicité en fait le charme. Néanmoins il convient de bien connaître son fonctionnement avant de se lancer.

A qui s’adresse le statut auto-entrepreneur ?

Le statut d’auto-entrepreneur est très largement ouvert.

On peut notamment cumuler le statut d’auto-entrepreneur avec celui de salarié. Cela permet d’augmenter ses revenus ou de tester une nouvelle activité.

Certaines activités sont néanmoins exclues du régime d’auto-entrepreneur, telle que l’agriculture.

Les démarches pour devenir auto-entrepreneur

Les formalités pour devenir auto-entrepreneur sont simples notamment comparées à celles pour créer une société.

Un imprimé à compléter et signer (appelé P0) avec copie de sa pièce d’identité est à adresser par internet (par le biais du site de l’URSSAF notamment) au Centre de Formalités des Entreprises.

Le Centre de Formalités des Entreprises adressera en retour un numéro SIRET à son titulaire.

Si l’activité relève du domaine artisanal, il est possible de réaliser préalablement au début d’activité, sur la base du volontariat, un stage de préparation à l’installation.

Les avantages du statut auto-entrepreneur

L’avantage principal du statut d’auto-entrepreneur réside dans son régime simplifié de déclaration et de versement des impôts et des cotisations sociales.

L’auto-entrepreneur déclare mensuellement ou trimestriellement le chiffre d’affaires qu’il a réalisé.

L’imposition et le versement des cotisations sociales s’effectuent par un prélèvement proportionnel au chiffre d’affaires, selon le principe « pas de chiffre d’affaires, pas de cotisations »

En conséquence l’auto-entrepreneur qui n ‘a pas réalisé de chiffre d’affaires n’a rien à verser.

Si le chiffre d’affaires respecte les plafonds, l’auto-entrepreneur bénéficie du régime dérogatoire de la franchise en base de TVA. Cela permet de ne pas facturer cette taxe aux clients.

Les limites du statut auto-entrepreneur

Le statut d’auto-entrepreneur n’est permis que dans la limite de la réalisation de certains plafonds de chiffres d’affaires.

Avant le 1er janvier 2018, les auto-entrepreneurs bénéficiaient automatiquement de la franchise en base de TVA. Avec le doublement du seuil du chiffre d’affaires, une auto-entreprise peut, dans certaines conditions, être dans l’obligation de la facturer.

Types d’activités	Plafonds de Chiffre d’affaire	Seuils de franchise TVA
Achat / revente de marchandises	176 200 €	85 800 €
Vente de denrées à consommer sur place	176 200 €	85 800 €
Prestations d’hébergement	176 200 €	85 800 €
Prestations de service commerciales ou artisanales	72 600 €	34 400 €
Activités libérales	72 600 €	34 400 €

Dès lors que l’auto-entrepreneur dépasse les seuils applicables, il devient redevable de la TVA. Cela implique qu’il facture la TVA à ses clients, la déclare et reverse la TVA perçue à l’État, il récupère la TVA sur ses achats professionnels.

Le dépassement du chiffre d’affaires aura pour conséquence la radiation de l’auto-entreprise et l’entrée immédiate dans la catégorie entreprise individuelle avec les obligations fiscales, comptables et sociales en découlant.

Par ailleurs, les charges ne sont pas déductibles pour leur montant réel et la franchise de TVA ne permet pas en pratique d’exercer d’activité avec des investissements importants ou comportant des salariés.

Enfin, l’auto-entrepreneur à l’inverse d’une société commerciale telle que la SARL ou la SAS a une responsabilité illimitée vis-à-vis de ses créanciers.

Il conviendra donc de protéger le patrimoine privé de l’auto-entrepreneur avec une déclaration d’affectation de patrimoine dans le cadre d’une Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée.

Florent GASCON, notaire.

Podcasts Flash Conseils Business des notaires pour les créateurs et dirigeants d’entreprise

Publié le 22 septembre 2021 - 16 h 59 min

Retrouvez nos 13 podcasts des Flash Conseils Business des notaires. Cette série de podcasts a pour vocation de guider le dirigeant dans les moments décisifs de la vie de l’entreprise, de sa création à sa cession.

Au programme : 10 problématiques qui touchent tous les entrepreneurs : régime matrimonial, forme sociale, statuts, achat fonds de commerce ou titre, immobilier d’entreprise et patrimoine professionnel, holding, fiscalité, vente ou transmission familiale… ! La présence du notaire au coté des chefs d’entreprise et ses conseils en droit des affaires est essentielle lors des grands étapes de la vie de dirigeant.

Podcast – Pourquoi faire appel à un notaire pour son entreprise ?

Podcast – Sommaire – la vie du chef d’entreprise, de la création à la transmission

Podcast – Avant de devenir entrepreneur : le choix du régime matrimonial

Podcast – Le commencement de l’activité : le choix de la forme sociale

Podcast – Le commencement de l’activité : la rédaction des statuts

Podcast – L’acquisition d’une entreprise : le choix entre cession de fonds de commerce et cession des titres de la société

Podcast – L’acquisition d’une entreprise : Le recours à une holding de rachat

Podcast – L’acquisition d’une entreprise : le régime fiscal de la holding

Podcast – L’immobilier d’entreprise : les modes de détention du patrimoine professionnel

Podcast – La cession d’entreprise : La valorisation de l’entreprise

Podcast – La cession d’entreprise : La Garantie d’Actif Passif

Podcast – La transmission familiale de l’entreprise : le pacte Dutreil

Pocast – La transmission familiale : transmission à soi-même – l’OBO – (Owner By Out)

Réussir la transmission d’entreprise : une question d’anticipation

Publié le 19 septembre 2020 - 11 h 03 min

Une transmission d’entreprise réussie s’anticipe et se prépare.

Pour appréhender tous les aspects de la transmission d’entreprise, il faut préparer le passage de relais en amont, plusieurs années avant la cessation d’activité.

Cela permettra d’assurer la pérennité de l’entreprise et d’éviter les mauvaises surprises. Plusieurs dispositifs de transmission d’entreprise existent, avec des avantages fiscaux non négligeables : les mandats de protection, la donation-partage, le Pacte Dutreil.

Plusieurs solutions pour la transmission d’entreprise

Donation, cession, location-gérance. Les solutions pour transmettre votre affaire dans les meilleures conditions sont nombreuses. Et les impôts peuvent être divisés par dix si l’on s’y prend à temps !

Or un projet de transmission d’entreprise, c’est un véritable dieu hindou et ses multiples bras, tant les questions à aborder sont nombreuses.

De plus, il n’y a pas de solution unique : tout dépend de la nature de votre entreprise, de votre situation familiale, patrimoniale, du type de transmission que vous envisagez.

C’est pourquoi le chef d’entreprise doit prendre les conseils avisés de son notaire, qui dispose des connaissances spécifiques pour l’accompagner dans ce moment charnière et éviter ainsi les affres d’une transmission subie.

Le notaire utilisera des outils juridiques et fiscaux, qu’il pourra souvent combiner, pour mettre en place une stratégie de transmission cohérente, adaptée aux besoins du chef d’entreprise.

Zoom sur quelques dispositifs attrayants

Ces dernières années, divers dispositifs sont venus enrichir la palette à disposition du chef d’entreprise pour optimiser la transmission de son entreprise.

Mais ces outils avantageux sont encore peu utilisés car trop souvent méconnus, et ils ne sont pertinents que s’ils sont utilisés à bon escient.

Les mandats de protection

Instruments de gestion précieux au service de l’entrepreneur, les mandats de protection permettent de sécuriser le fonctionnement de l’entreprise en assurant sa gestion par un mandataire désigné en cas d’incapacité ou de décès du chef d’entreprise.

Le mandat de protection future

Le mandat de protection future permet de gérer l’entreprise en cas d’incapacité du dirigeant due à une altération de ses facultés mentales ou corporelles.

Celle-ci pourrait par exemple prendre la forme d’un accident, d’un coma ou de la survenance d’une maladie.

Le mandat à effet posthume

Si le mandat de protection future assure la protection du chef d’entreprise de son vivant, le mandat à effet posthume permet, quant à lui, d’organiser la gestion de son entreprise lors de sa disparition. L’entrepreneur désigne alors une personne qui sera chargée d’administrer tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers identifiés. Cet acte de prévoyance permet de pérenniser les biens au sein de la famille et de décharger les héritiers de la gestion d’un patrimoine successoral jusqu’à ce que l’un d’eux soit apte à la reprise de l’entreprise, qu’un tiers se charge d’en assurer la gestion ou que les biens fassent l’objet d’une cession.

Transmission d’entreprise : la donation-partage

La donation-partage est un moyen pour un chef d’entreprise de régler de son vivant la transmission de son entreprise à l’un de ses enfants. La rédaction de cet acte doit être adaptée pour permettre de sécuriser les droits de l’enfant repreneur en fixant notamment les valeurs des biens transmis au jour de l’acte, et les droits des autres enfants par la stipulation d’une soulte (somme d’argent à verser par un héritier pour compenser la valeur de l’entreprise qui lui a été́ attribuée).

Transmission d’entreprise : Le pacte Dutreil

Ce dispositif permet une réduction substantielle de droits de donation ou de succession, à condition d’avoir anticipé la transmission et de respecter les conditions d’application.

Afin d’assurer la pérennité des entreprises et le maintien des emplois, le législateur a créé le dispositif “Dutreil”. Ce dispositif prévoit une réduction de 75 % de la valeur de l’entreprise transmise par donation/succession. Les 25 % restant pourront bénéficier de l’abattement pour donation en ligne directe (100 000 € par enfant et par parent renouvelable tous les 15 ans). Pour en bénécier, un cadre rigoureux doit être respecté.

1. L’activité de l’entreprise doit être opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) et le rester pendant toute la durée du dispositif.

2. Deux engagements de conservation devront être pris : Un engagement collectif :

l’entrepreneur doit s’engager à conserver seul ou avec d’autres associés, pendant au moins 2 ans, une proportion minimale de titres (34 % pour une société non cotée),
Un engagement individuel : le ou les bénéficiaires de la transmission doivent conserver les titres reçus pendant une période de 4 ans à compter de la fin de l’engagement collectif.

3. La direction de l’entreprise doit être assurée par l’entrepreneur ou par un donataire pendant 3 ans à compter de la transmission.

4. Des obligations déclaratives devront être remplies : une attestation, certifiant le respect de toutes les conditions, doit parvenir à l’administration fiscale au moment de la donation/succession et à la fin de l’engagement individuel

Outil d’optimisation fiscale très efficace, le pacte Dutreil n’en demeure pas moins complexe à mettre en œuvre, et subtil à paramétrer.

C’est la raison pour laquelle il est préférable de s’entourer de tous les conseils de votre notaire avant d’opter pour ce dispositif.

Les régimes d’exonération des plus-values professionnelles

Différents régimes d’exonération des plus-values professionnelles existent actuellement. Ils devraient de nouveau évoluer dans les prochains mois. Il est indispensable de consulter son notaire.

Le législateur a eu l’intelligence de mettre en place des dispositifs qui permettent de préserver l’emploi et la richesse économique. Aux chefs d’entreprise d’avoir, à leur tour, l’intelligence d’anticiper la cessation de leur activité et de se faire accompagner par un notaire, conseil de proximité et spécialiste de la transmission d’entreprise.

Florent CHARLES, notaire

La SCI, une bonne formule pour acquérir les murs de son entreprise

Publié le 2 décembre 2018 - 10 h 00 min

La SCI pour acquérir ses locaux professionnels

Les dirigeants peuvent avoir intérêt à posséder à titre personnel leurs locaux professionnels.

Si l’opération est intéressante pour construire son patrimoine privé, elle est aussi avantageuse pour l’entreprise. Explications. Face à une opportunité d’acquisition de murs commerciaux se pose automatiquement une question : qui doit acquérir ? :

– L’exploitant personne physique
– Une société d’exploitation
– Une société civile immobilière.

C’est souvent cette dernière possibilité qui est adoptée.

Qu’est-ce qu’une SCI, Société Civile Immobilière ?

La société civile immobilière est avant tout une « société civile », ce qui veut dire que son activité doit obligatoirement être « civile ». Elle ne peut donc pas faire, à titre principal, des actes de commerce.

La gestion d’un immeuble et la location est un acte civil par nature, quelle que soit l’affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale.

En revanche, lorsque les locaux sont loués meublés ou équipés, la location devient un acte commercial. Une SCI qui ferait des actes commerciaux (+ de 10% de son activité) perdrait alors l’avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers et serait assujettie à l’impôt sur les sociétés.

La SCI permet la protection du patrimoine personnel

Loger dans une SCI les murs de l’entreprise les abrite des aléas de l’activité économique de l’entreprise. Ainsi, en cas de liquidation judiciaire par exemple, les locaux seront hors de portée des créanciers, à condition, bien sûr, que la forme sociale de votre entreprise n’engage pas votre responsabilité sur vos actifs personnels.

Toutefois, cette protection implique que les associés “jouent le jeu de la SCI” et respectent bien les règles et le formalisme qui y sont attachés.

Si la SCI se révèle être un “poids mort” que l’on n’a pas activé, si le gérant n’a jamais fait de rapport sur sa gestion ou s’il n’a jamais réuni ou consulté les associés, les créanciers de la société d’exploitation n’auront aucun mal à démontrer que la SCI est fictive et demanderont que la procédure collective soit étendue à cette dernière. Il en sera de même si l’on constate des versements anormaux entre les deux structures, une surévaluation des loyers, un enrichissement de la SCI au détriment de la structure d’exploitation, etc..

Enfin, si la SCI se porte caution de la société d’exploitation, la protection recherchée par ce montage juridique s’affaiblira considérablement.

SCI = Facilités de gestion

D’une manière générale, la SCI permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l’immobilier d’une part et l’exploitation professionnelle d’autre part, ce qui n’interdit pas des interactions entre les deux.

La SCI permet à la fois d’être propriétaire et locataire des locaux et de séparer le patrimoine immobilier de l’actif professionnel.

Pour le dirigeant, c’est aussi un moyen de diversifier son patrimoine en s’assurant des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise et en prévision, par exemple, de la cessation d’activité.

Attention, ne surévaluez pas pour autant les loyers : si la rentabilité est forte, l’administration examinera à la loupe le montage et les sommes perçues pourraient être requalifiées comme revenus distribués aux associés avec une majoration possible de 40 % pour mauvaise foi.

Acquisition commune
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs associés ? La SCI est un moyen pratique d’éviter les contraintes liées à la détention du bien en indivision. En effet, en cas de mésentente entre associés, l’indivision présente un inconvénient majeur car chacune des parties peut demander unilatéralement au tribunal la mise en vente des murs. En SCI, non seulement les associés détiennent uniquement des parts sociales qui sont plus faciles à partager, mais en outre, un seul associé ne pourra pas exiger la dissolution de la SCI.

SCI = Facilités de transmission et de cession

Transmettre via une SCI
Une SCI permet également de préparer la succession dans de meilleures conditions. Par le jeu des abattements fiscaux renouvelables, on peut ainsi optimiser la transmission familiale en donnant la quantité de parts correspondant à l’exonération, soit par exemple, 100.000 € par enfant et par parent tous les quinze ans. Des parts sociales peuvent aussi être attribuées dès la création aux enfants. Ces parts prendront de la valeur avec le temps et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des impôts à payer. Pour garder la main sur la gestion des locaux, n’oubliez pas, toutefois, en rédigeant les statuts, de vous réserver les droits de vote et de vous désigner comme gérant.

Cession facilité via une SCI
Séparer la propriété des murs et de l’exploitation dès l’acquisition, facilite également la cession indépendante de l’un ou de l’autre sans incidences particulières. Pour les acquéreurs d’un fonds commercial, il est souvent plus simple et financièrement plus facile de ne pas acquérir en même temps les murs commerciaux car le coût de l’immobilier représente un frein indéniable lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan.

La fiscalité de la SCI

La fiscalité ne doit pas être l’unique critère décisionnel car chaque formule présente des avantages et des inconvénients et chaque situation doit être étudiée au cas par cas.

Une SCI à l’IR, solution la plus naturelle

D’une manière générale, quand les loyers perçus demeurent modestes, avec une fiscalité supportable pour votre foyer ou un risque important de plus-value potentielle à la revente, il est souvent conseillé d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, par le jeu de la translucidité fiscale, la société n’est pas redevable de l’impôt, celui-ci devant être acquitté directement par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant.

Si l’on se cantonne au schéma classique de la SCI familiale constituée entre plusieurs associés personnes physiques, on appliquera le régime des revenus fonciers, qui permettra aux associés d’imputer sur leur revenu global une partie du déficit réalisé (jusqu’à 10 700 euros par foyer fiscal).

En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (les frais d’acquisition de l’immeuble ne sont pas déductibles et on ne pourra pas pratiquer d’amortissements, par exemple) et la quote-part bénéficiaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux marginal, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%), ce qui peut être pénalisant si le contribuable est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement).

En revanche, en matière de cessions immobilières, le régime de l’impôt sur le revenu se révèle avantageux pour les personnes physiques, car ceux-ci sont soumis au régime des plus-values des particuliers qui permet notamment de bénéficier d’abattements à partir de la sixième année de détention et d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Une SCI à l’IS pour les actifs importants

Si l’investissement immobilier est conséquent, la SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable).

Il sera alors possible de déduire tous les frais d’acquisition des locaux : frais de notaire, commission d’agence…. Et surtout, une SCI à l’IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers. Les travaux de construction ou d’agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers.

Mais en cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera, pouvant entrainer une plus-value presque égale au prix de cession lorsque l’immeuble vendu est totalement amorti.

En outre, le formalisme de l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus lourd et contraignant que celui de l’impôt sur le revenu.

La SCI est souvent adoptée pour l’acquisition de biens immobiliers pour les différents avantages et facilités de gestion, transmission et cession qui viennent d’être évoqués. Afin que ces différents avantages puissent être optimisés, il est toutefois impératif de faire étudier chaque cas par un notaire.

Florent CHARLES, notaire.

Les formalités liées à la vie des sociétés

Publié le 2 décembre 2018 - 9 h 45 min

La création, la vie, la dissolution ou la vente des sociétés est rythmée par de nombreux actes et des échéances importantes. Il est important que toutes les formalités liées à la vie de la société soient respectées pour éviter les difficultés.

Les formalités liées à a création d’une société

A l’origine lors de la constitution de la société, le notaire va rédiger les statuts en tenant compte des projets de ses clients et aussi par exemple de leur situation matrimoniale.
Les statuts signés par acte authentique avec le notaire vont simplifier les formalités postérieures auprès du greffe. Le notaire va aussi réunir toutes les pièces et obtenir rapidement l’immatriculation de la société. La relation avec le greffe s’effectue notamment par l’envoi d’un formulaire spécifique pour chaque formalité et parfois aussi une publication dans un journal d’annonces légales.
Tout ceci est pris en charge par le notaire.

Les formalités auprès du Greffe du tribunal de commerce

De la constitution à la dissolution/ liquidation en passant par les changements de gérants, de nom, de siège social, les cessions de parts, les modifications d’associés, toutes ces étapes se concrétisent souvent par une décision collective des associés prise en assemblée générale.
Mais cette décision et les bouleversements qu’elle entraîne nécessite souvent et oblige à une modification des mentions figurant au greffe du tribunal de commerce.
Le notaire en tant que juriste habilité réalise ces formalités sur demande de ses clients.

Les formalités liées à la vente d’une société

Le notaire intervient aussi parfois à l’occasion d’une vente pour constater lors d’une assemblée générale l’accord des associés valablement exprimé. Bien souvent seule une décision collective au sein de la société peut valider une vente, un emprunt hypothécaire, un cautionnement et des cessions de parts par exemple.
Le notaire qui a la maîtrise du dossier et toutes les pièces entre les mains va naturellement rédiger les procès-verbaux et participer à l’établissement des formalités postérieures.

Les Assemblées Générales

Souvent la mise en place de l’assemblée générale au-delà des règles de forme de convocation nécessite l’intervention de personne ad hoc ou extérieur tel un commissaire aux apports, le conjoint d’un associé ou ses héritiers. L’analyse des statuts permettra de réaliser une assemblée générale conforme tant au regard du fond que de la forme (par exemple choix de la majorité pour voter).

Les formalités liées à la refonte des statuts

À d’autres moments de la vie des sociétés, à l’occasion d’apport, de cession de parts, de changements de gérants, il est nécessaire d’établir outre les formalités qui viennent d’être décrites mais aussi une refonte des statuts. Ces statuts à jour seront présentés au greffe pour remplacer les anciens, devenus obsolètes.
Le notaire qui a suivi toute la vie de la société accomplit sans mal cette formalité.

L’accomplissement des formalités liées à la vie des sociétés est primordial

Les formalités liés à la vie des sociétés nécessitent souvent en premier lieu une lecture et une analyse précise des règles fixées par les statuts pour mettre en œuvre ces formalités afin d’accomplir une procédure irréprochable qui ne soit pas susceptible d’être attaquée plus tard, par exemple par des associés à la position minoritaire ou opposant virulent.
Enfin le bon accomplissement des formalités postérieures va assurer la pleine efficacité de la décision et notamment son opposition aux tiers par la publication au greffe du tribunal de commerce.
Un retard de mise en œuvre ou une formalité non accomplie peut causer de lourd préjudice avec parfois des conséquences financières.

Il en va de même lors des étapes de dissolution et liquidation, sans même parler des hypothèses où figure à l’actif du bilan un immeuble à partager.Par une vision globale et la prise en compte des souhaits des associés, le notaire est incontournable sur la question des formalités en matière de société.

Phiippe JACQUET, notaire.

Older posts

LOI DE FINANCES 2023

Retrouvez les principales mesures fiscales mises en place pour les particuliers et les entreprises en 2023, dans le compte rendu de la conférence organisée en collaboration avec les notaires, les avocats, les experts-comptables, animée par les Affiches : télécharger ICI

MESURES CONCERNANT LES PARTICULIERS ET LE PATRIMOINE

TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

FISCALITÉ DES ENTREPRISES

TVA ET FACTURE ÉLECTRONIQUE

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Article publié dans le magazine “les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires”, 16 mars 2022

LA DÉTENTION DIRECTE DE L’IMMOBILIER

Les avantages du patrimoine privé

Les avantages du patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation

Les inconvénients

LA DÉTENTION INDIRECTE PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Et dans le détail…

Option pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?

UNE STRATÉGIE MIXTE : L’ACQUISITION EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

LES LIMITES DE CETTE SOLUTION

CONCLUSION

Zénab AMIDOU, notaire

La distribution du prix dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires

LES DÉLAIS

1er cas :

2e cas :

LA SOLIDARITÉ FISCALE ENTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR PROFITANT AU TRÉSOR PUBLIC SUR LE PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

L’OPPOSITION

LA SURENCHÈRE

LA DISTRIBUTION DU PRIX PAR LE SÉQUESTRE APRÈS L’EXPIRATION DES DÉLAIS

L’ORDRE DE DISTRIBUTION DU PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

Podcast des notaires la fiscalité des particuliers et des entreprises

Nos podcasts sur la fiscalité des particuliers abordent les points suivants :

Nos podcasts sur la fiscalité des entreprises et le plan indépendants abordent les points suivants :

En bref – Quelques autres nouveautés

A qui s’adresse le statut auto-entrepreneur ?

Les démarches pour devenir auto-entrepreneur

Les avantages du statut auto-entrepreneur

Les limites du statut auto-entrepreneur

Une transmission d’entreprise réussie s’anticipe et se prépare.

Plusieurs solutions pour la transmission d’entreprise

Zoom sur quelques dispositifs attrayants

Les mandats de protection

Le mandat de protection future

Le mandat à effet posthume

Transmission d’entreprise : la donation-partage

Transmission d’entreprise : Le pacte Dutreil

Les régimes d’exonération des plus-values professionnelles

Qu’est-ce qu’une SCI, Société Civile Immobilière ?

La SCI permet la protection du patrimoine personnel

SCI = Facilités de gestion

SCI = Facilités de transmission et de cession

La fiscalité de la SCI

Les formalités liées à a création d’une société

Les formalités auprès du Greffe du tribunal de commerce

Les formalités liées à la vente d’une société

Les Assemblées Générales

Les formalités liées à la refonte des statuts

L’accomplissement des formalités liées à la vie des sociétés est primordial

Paramètres de confidentialité

Avec le curseur, vous pouvez activer ou désactiver différents types de cookies:

Ce site web va:

Ce site web ne va pas :

Ce site web va:

Ce site web ne va pas :

Ce site web va:

Ce site web ne va pas :

Ce site web va:

Ce site web ne va pas :