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Jeu concours emmène tes darons en concert !

Vous avez envie de vivre une expérience inoubliable en famille ?

A l’occasion de la fête des mères et de la fête des pères, les notaires ont une surprise pour vous !

Participez à notre jeu concours et tentez de gagner des pass-journée pour les plus grands festivals de la région.

Les notaires sont les conseillers privilégiés des familles pour tous les actes importants de la vie : mariage, pacs, expatriation, achat immobilier, adoption, création d’entreprise, divorce, testament, succession, transmission de patrimoine…

Parce que la vie est rythmée d’évènements, les notaires donnent le LA !

Faites plaisir à vos parents en leur offrant le concert de leur vie à vivre en famille ! A vous de jouer !

Les notaires ont à cœur de vous accompagner pour réaliser vos projets familiaux en toute sécurité.

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Tous nos conseils dans la web-série passez à l’acte

Passez à l’acte Le Mag, c’est LA web série des notaires de la Drôme, des Hautes-Alpes et de l’Isère.

24 escales juridiques pour passer à l’acte !

Parce que la vie est une série d’évènements, suivez les conseils de nos 12 guides juridiques au cœur de nos territoires alpins, de l’Isère à la Drôme, en passant par les Hautes-Alpes…

À travers 24 escales notariales, parcourons les grandes étapes de la vie en compagnie de nos ambassadeurs et sillonnons les actes importants de notre existence, au fil du temps et des décors emblématiques de nos départements.


Mariage, pacs, immobilier, donation, succession, famille recomposée, entreprise, fiscalité… les notaires décryptent les sujets qui vous intéressent pour passer à l’acte en toute sérénité !

Regardez, écoutez, tout en admirant les paysages de nos départements

Retrouvez nos vidéos ici

Passez à l’acte le magazine des notaires – automne 2023

Les notaires de la Drôme, de l’Isère, des Hautes-Alpes vous offrent ce nouveau numéro de Passez à l’acte.

Télécharger ici – Magazine Passez à l’acte automne 2023

Vous y découvrirez des sujets très diversifiés.

Au sommaire

Immobilier ma maison est préemptée !

Lors de la vente d’un bien immobilier, la collectivité publique peut disposer d’un droit de priorité d’achat ; c’est le droit de préemption.

Couple – Mariage, pacs, concubinage : mon cœur balance

Aujourd’hui la situation de couple ne se limite plus au cadre du mariage. Prenant acte de cette diversification des formes de conjugalité, le Code civil consacre une place plus ou moins grande au statut du mariage, du Pacs et du concubinage.

Entrepreneur individuel, votre patrimoine est-il protégé ?

Exercer son activité en tant qu’entrepreneur individuel n’était pas sans risque dans le passé puisque les créanciers professionnels pouvaient saisir l’ensemble du patrimoine de l’entrepreneur en cas de dettes.

Transmettre son entreprise, comment alléger la facture

Le chef d’entreprise a tout intérêt à ne pas s’y prendre au dernier moment pour transmettre son entreprise. Cela lui
permettra notamment de réduire les coûts fiscaux.

Conseils en bref

Comment régler les frais d’obsèques ? Puis-je louer mon logement au loyer que je souhaite…?

Succession : Quasi-usufruit à vos calculettes

L’usufruitier a le droit de jouir d’un bien à charge de le conserver pour qu’il soit «restitué» au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Tout le monde conçoit facilement l’usufruit portant sur un immeuble. L’usufruitier pourra en jouir en l’occupant mais aussi en percevoir les fruits (donc les loyers). Mais qu’en est-Il lorsqu’il s’agit d’une somme d’argent ?

Le mag “passez à l’acte” est disponible chez votre notaire et en téléchargement.
Bonne lecture

Pour contacter un notaire près de chez vous et avoir une consultation personnalisée, consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

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Famille, immobilier, patrimoine, fiscalité, succession, entreprise,…Chaque mois, en vous abonnant à la newsletter « Passez à l’acte », bénéficiez des conseils des notaires, 100% authentiques !

Les bons conseils, les dernières actualités juridiques, les évènements, les podcasts, les vidéos…ne manquez rien de l’actualité notariale.

Pour quoi « passez à l’acte » ?

« Passez à l’acte » ! Ce n’est pas qu’une formule. C’est vous inviter à franchir la bonne porte pour tous les actes importants de votre vie. Achat immobilier, mariage, PACS, recomposition familiale, divorce, donation, création d’entreprise…

« Passez à l’acte » : c’est prendre la bonne décision. C’est accomplir un acte d’amour pour assurer l’avenir de vos proches. Protéger votre conjoint, aider vos enfants, transmettre votre patrimoine personnel ou professionnel. Anticiper le règlement de votre succession, préserver une personne vulnérable…

« Passez à l’acte » : c’est passer en revue toutes les hypothèses, leurs conséquences. C’est prendre en compte les conseils des notaires pour aboutir à un contrat juridique équilibré, personnalisé et sécurisant.

« Passez à l’acte » : c’est approuver et rendre incontestable, par votre signature et celle de votre notaire, un acte authentique. Dont vous avez la certitude qu’il s‘appliquera, vous protégera et perdurera.

Enfin, « Passez à l’acte » : c’est vous proposer de passer un bon moment à la lecture de notre newsletter. Et c’est vous encourager à passer chez votre notaire.

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Passez à l’acte, le magazine des notaires – mai 2023

Les notaires de la Drôme, de l’Isère, des Hautes-Alpes vous offrent ce nouveau numéro de Passez à l’acte.

Télécharger ici – Magazine Passez à l’acte mai 2023

Vous y découvrirez des sujets très diversifiés.

A commencer par les nouveautés en matière de Procréation Médicalement Assistée (PMA) qui confèrent au notaire une nouvelle mission.

Concernant l’entreprise, on vous explique comment transmettre vos parts de société en démembrement.

Dans un contexte immobilier ralenti, on vous aide à mieux comprendre la situation et appréhender votre projet.

Au plan familial, on vous éclaire sur le rôle du notaire dans les différents cas de divorce et enfin sur les pouvoirs et limites des parents dans la gestion des biens du mineur.

Quelles que soient vos préoccupations, ayez le réflexe notaire pour vous conseiller à chaque étape importante de votre vie.

Disponible chez votre notaire et en téléchargement

Bonne lecture

Aurélie BOUVIER, notaire déléguée régionale à la communication

Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos articles dans nos différentes rubriques et prenez-rendez-vous avec votre notaire pour lui poser toutes vos questions et avoir la réponse appropriée à votre situation.

Couple et Famille

Immobilier

Patrimoine-Fiscalité

Succession et donation

Pour trouver les coordonnées d’un notaire proche de chez vous, nous vous invitons à consulter l’annuaire des notaires Drôme Isère Hautes-Alpes

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Transmission de parts de société : démembrement usufruit/nue-propriété

Après avoir créé, développé, le chef d’entreprise s’interrogera nécessairement sur la transmission des parts de la société qu’il détiendra afin d’en assurer au mieux la pérennité.

Transmettre : oui, mais à quelles conditions ?

Au plan fiscal, la taxation aura pour base la valeur du droit démembré transmis. Il s’agira souvent de la nue-propriété qui est déterminée en soustrayant de la valeur de la pleine propriété celle de l’usufruit. Cette valorisation se fait en application de l’article 669 du CGI d’après l’âge de l’usufruitier.

Au plan civil, se pose la question de la conservation des pouvoirs de participation aux décisions et de la conservation des revenus issus de l’activité sociale.

Comme tous les biens, les parts de société peuvent se transmettre en pleine propriété, le propriétaire se dessaisissant totalement de tous ses droits sur les parts, ou choisir de conserver une partie des prérogatives notamment celle permettant de percevoir les dividendes autrement dit les revenus.

  • Un des points clés lorsque l’on est face à la question du démembrement est celui de la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire.

A défaut de stipulations spécifiques dans les statuts, l’usufruitier ne détient qu’une seule prérogative celle de participer au vote concernant la distribution des bénéfices.

La rédaction des statuts et en particulier des clauses relatives à la répartition des pouvoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devra faire l’objet d’une attention particulière et d’un échange avec le notaire rédacteur. Il sera notamment possible d’étendre les pouvoirs de l’usufruitier au-delà du droit de vote des bénéfices et de réduire les droits du nu-propriétaire. Mais ce dernier restera toujours l’associé.

Prenons l’exemple d’un couple, âgé chacun de 55 ans avec trois enfants, décidant de transmettre en nue-propriété leurs parts de société civile d’une valeur de 600.000,00 €. Si la donation porte sur la totalité des parts, les parents se retrouveront alors simplement usufruitiers et n’auront plus la qualité d’associé. Ils ne pourront alors plus participer à la décision de changement du gérant.

Ainsi il sera opportun pour les parents :

  • de conserver des parts en pleine propriété afin de conserver la qualité d’associé et pouvoir participer à toutes les décisions de la société ;
  • d’aménager les statuts pour augmenter les droits de vote de l’usufruitier.

Au plan fiscal cette donation aura pour base taxable, compte tenu du barème fiscal de l’usufruit, 50% de la valeur de la pleine propriété soit 300.000 Euros. Chacun des parents transmettra alors à chacun des enfants une valeur de 50.000 Euros et compte tenu de l’abattement actuel de 100.000 Euros, la donation sera exonérée de fiscalité.

Le démembrement est un excellent outil de transmission de parts, mais il faut anticiper la répartition des pouvoirs dès la signature des statuts avec votre notaire.

Pierre Emmanuel COUDERC, notaire

Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel

Choisir le mode de détention des locaux nécessaires à l’activité est une décision importante de gestion. Un véritable pour tout bon chef d’entreprise. Plusieurs solutions sont possibles avec des conséquences juridiques, fiscales, et économiques différentes. L’entreprise a le choix de détenir du patrimoine immobilier sous plusieurs formes.

Entrepreneurs & dirigeants, ce nouvel article est pour vous !

LA DÉTENTION DIRECTE DE L’IMMOBILIER

Dans le cas présent, le bien est détenu directement dans le patrimoine privé ou le patrimoine professionnel de l’entrepreneur. Ou encore via une société d’exploitation.

 

Les avantages du patrimoine privé

L’entrepreneur est directement propriétaire de l’immeuble et son patrimoine privé en est augmenté.

Ce choix simplifie la détention car il n’y a ni structure supplémentaire à créer, ni bail commercial à établir. Le chef d’entreprise peut déduire de ses résultats imposables la valeur d’un loyer normal pour l’occupation du bien. En contrepartie, il doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

En cas de travaux importants sur le bien immobilier, il peut appliquer le déficit foncier.
Par ailleurs, la revente du bien bénéficie de la plus-value immobilière des particuliers.

 

Les avantages du patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation

Dans cette hypothèse, le bien est également acheté en direct. Seulement il sera inscrit au bilan de l’entreprise ou de la société d’exploitation. Et là encore, beaucoup d’avantages !

  • Une meilleure solvabilité de l’entreprise
  • L’obtention facilitée de financements
  • Des frais déductibles des résultats de l’entreprise (frais d’acquisition, frais financiers, taxe foncière, intérêts de l’emprunt…)
  • L’amortissement applicable aux constructions permettant de réduire le résultat imposable.
  • Un patrimoine immobilier exclu de l’IFI du dirigeant
  • Profiter du pacte Dutreil, dispositif fiscal exonérant à hauteur de 75 % des transmissions à titre gratuit des entreprises

 

Les inconvénients

Dans le patrimoine privé, les charges déductibles de l’immeuble sont limitées. Le bien lui est inclus dans le périmètre de l’IFI du dirigeant.
Dans le patrimoine professionnel, des difficultés peuvent se présenter dans certains cas. Par exemple, lorsque l’activité économique liée à l’exploitation se porte mal et ou cas de projet de cession de l’actif immobilier immobilisé.

Il peut arriver que la survenance d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) expose directement l’immeuble. Et donc à un risque de saisie.

En cas de transmission intrafamiliale, l’immeuble inscrit au bilan peut compliquer la composition des lots à partager entre enfants, repreneurs ou non repreneurs. Lors de la transmission à titre onéreux (vente, apport) de l’entreprise, la valeur patrimoniale de la société est artificiellement augmentée de l’immeuble. Ce qui peut peser sur l’endettement du repreneur et donc sur l’attractivité de l’entreprise.

Concernant le volet fiscal, la cession de l’immeuble détenu par l’entreprise est taxée à la plus-value professionnelle. Et ce qu’elle que soit : la durée de détention du bien cédé.

Ainsi, l’avantage fiscal de l’amortissement peut se trouver largement diminué par une imposition conséquente de la revente. Compte tenu des désavantages importants de la détention directe de l’immeuble, le dirigeant devra privilégier la solution de la détention indirecte.

 

LA DÉTENTION INDIRECTE PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Le montage consiste à constituer une SCI qui acquiert l’immeuble en s’endettant et le donne en location à la société d’exploitation (SARL, SAS). L’autre montage résulte du rachat, par la SCI, de l’immeuble détenu au bilan de l’entreprise dans le cadre d’une opération de refinancement.

Un bel outil de création de trésorerie pour l’entreprise.

 

Et dans le détail…

Le dirigeant est associé dans les deux structures. Les autres associés de la SCI peuvent être la famille du chef d’entreprise ou des tiers. Voire également l’entreprise dont la trésorerie pourra être utilisée.

La SCI offre une grande liberté contractuelle. Dès lors le chef d’entreprise devra veiller à se faire nommer gérant majoritaire afin d’en garder la maîtrise.

Durant la période de fonctionnement, les loyers constitueront une charge déductible pour la société d’exploitation. Mais avant tout un revenu foncier pour la SCI.

Le patrimoine immobilier sera ainsi protégé d’une éventuelle procédure collective que subirait l’entreprise. Outre le fait de constituer un complément de revenus à la retraite du dirigeant, la SCI lui permet également d’organiser la transmission équilibrée de son patrimoine immobilier pro.

 

Option pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?

Le régime fiscal de la SCI peut être à l’impôt sur les revenus (IR). On parle de SCI semi-transparente ou à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI est dite semi-transparente en cas d’option pour l’impôt sur le revenu.

Dans cette hypothèse, le résultat est imposable selon la qualité de chaque associé. Pour les associés personnes physiques, le résultat sera soumis aux revenus locatifs et bénéficiera de plus-value immobilière des particuliers. Ce choix impose que la société conserve bien une activité civile de location nue. Mais aussi qu’elle ne se livre pas à une activité commerciale (marchand de biens) sous peine d’être soumise de plein droit à l’IS.

La SCI peut également opter pour l’IS. Le compte de résultat sera établi au niveau de la société selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Puis il sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Les cessions seront elles taxées à la plus-value professionnelle.

 

UNE STRATÉGIE MIXTE : L’ACQUISITION EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Dans ce dispositif, la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des bienspour une période fixée. Cette période dure généralement entre quinze et vingt ans avant l’acquisition par le dirigeant. Ainsi, la société d’exploitation jouit de l’immeuble et peut l’occuper sans avoir de loyers à régler durant toute la période du démembrement. Elle peut ainsi amortir l’usufruit, déduire les frais d’acquisition, prendre à sa charge et amortir les travaux.

Le dirigeant, privé de revenus fonciers durant la période fixée, devra financer sa nue-propriété, généralement avec un prêt in fine. Les avantages sont nombreux :

  • pas de revenus locatifs
  • un taux marginal d’imposition stable
  • pas d’imposition des revenus fonciers
  • protection des aléas des risques locatifs et de l’IFI

Le dirigeant en bénéficie durant la durée de détention de la plus-value immobilière des particuliers. Son patrimoine immobilier sera valorisé & récupéré à l’extinction de l’usufruit. Sans fiscalité complémentaire, il récupera également la pleine propriété d’un bien dont il a assumé uniquement le coût de la nue-propriété. Cette période correspondent généralement au départ en retraite du dirigeant et à la baisse de ses autres revenus.

 

LES LIMITES DE CETTE SOLUTION

L’Administration Française reste très vigilante sur ce dispositif d’optimisation afin qu’il ne constitue pas un montage à but majoritairement fiscal. Les cas de remise en cause du montage sont fréquents. Il conviendra de regrouper les éléments de preuve justifiant qu’à l’extinction de l’usufruit, l’opération reste économiquement avantageuse pour la société d’exploitation.

Par ailleurs, depuis 2012, le cédant est soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Une prérogative dont l’aspect confiscatoire a freiné ce système. Sauf cas dans lequel l’hypothèse d’une personne morale est soumise à l’IS (promoteur, marchand de biens…) et pour laquelle le schéma demeure intéressant.

 

CONCLUSION

Le mode de détention de l’immobilier d’entreprise relève d’un enjeu majeur dont les divers paramètres nécessitent une collaboration étroite entre le notaire, l’expert-comptable, l’avocat et le banquier autour du chef d’entreprise. Cet accompagnement global permettra de définir au mieux les objectifs. Et ainsi demettre en place une stratégie adaptée au mode de détention de l’immobilier professionnel.

Zénab AMIDOU, notaire

 

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Distribution du prix & cession d’un fond de commerce

La distribution du prix dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, rubrique l’Etude des notaires

La cession d’un fonds de commerce emporte certaines particularités provenant de sa nature et de son objet. Parmi celles-ci, la distribution du prix est notable. Cette distribution n’est pas envisageable avant l’expiration de délais.

 

LES DÉLAIS

Lors de la cession d’un fonds de commerce, deux publicités sont prévues afin d’informer les éventuels créanciers de ladite cession :

1er cas :

– Une première dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de l’acte de cession. Le cédant doit alors déclarer la cession auprès de l’administration fiscale :

  • dans les 45 jours de cette publication dans un journal d’annonces légales
  • son résultat auprès de l’administration fiscale dans les 60 jours de cette même publication.

 

Dès cette dernière déclaration effectuée, ou à défaut de déclaration, à l’expiration de ce délai, le délai de solidarité fiscale commence à courir. Celui-ci est par défaut de 90 jours. Il peut être réduit de 90 à 30 jours si trois conditions cumulatives sont respectées :

  • l’avis de cession du fonds de commerce a été adressé à l’administration fiscale dans les 45 jours suivant la publication de la vente dans un support d’annonces légales ;
  • la déclaration de résultats a été déposée dans les 60 jours suivant la publication de la vente dans un support d’annonces légales ;
  • au dernier jour du mois qui précède la vente, le vendeur est à jour de ses obligations fiscales déclaratives et de paiement.

2e cas : 

– Une seconde dans le Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) à la diligence du greffier du tribunal de commerce dans des délais qui varient selon les greffes. Tout créancier du cédant peut former opposition au paiement du prix dans les 10 jours qui suivent la dernière en date des publications légales (publication au Bodacc). Les créanciers inscrits auront un droit de surenchère.

Tant que ces délais de solidarité fiscale, et d’opposition et de surenchère ne sont pas expirés, le prix de la vente est indisponible.  Et de même, il reste dans les mains du séquestre pour être distribué ensuite au regard des droits des créanciers par ordre de préférence.

Le séquestre obligatoire du prix d’une vente de fonds de commerce est extrêmement important pour :

  • l’acquéreur, afin de lui garantir qu’il n’aura pas à subir le paiement d’un supplément de prix.
  • les créanciers publics (administration fiscale) et privés (inscrits ou chirographaires) qui peuvent se faire payer de leur créance. Ils disposent par la publicité légale, d’une faculté de surenchère et de se faire payer par le séquestre sur le prix de vente.
  • le vendeur, en termes de délais pour recevoir ses fonds, car il en a toujours besoin rapidement pour investir dans une autre acquisition.

Ces délais sont conformes aux dispositions de l’article L143-21 du Code de commerce. Il dépend aussi du prix d’acquisition d’un fonds de commerce qui doit être réparti par le séquestre dans un délai de 105 jours à compter de la date de la vente. Sauf lorsque la déclaration du résultat n’a pas été déposée dans le délai. Dans ce dernier cas, le délai est prolongé de 60 jours.

 

LA SOLIDARITÉ FISCALE ENTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR PROFITANT AU TRÉSOR PUBLIC SUR LE PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

L’acquéreur et le vendeur sont tenus solidairement d’un point de vue fiscal aux termes de l’article 1684 du Code général des impôts (CGI). Autrement dit, l’administration fiscale peut solliciter le vendeur ou l’acquéreur pendant le délai de solidarité fiscale visé plus haut pour obtenir le paiement de certains impôts ou taxes. Cela d’autant plus que l’article 1663 du CGI dispose qu’en cas de cession de fonds de commerce, l’impôt sur le revenu du cédant et l’impôt sur les sociétés sont immédiatement exigibles pour la totalité.

Cette solidarité porte sur le recouvrement des impôts suivants : impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, taxe d’apprentissage.

 

L’OPPOSITION

Durant le délai d’opposition, tout créancier, en ce compris l’administration fiscale, peut faire opposition. En effet, comme tout créancier, l’administration fiscale peut s’opposer au paiement du prix de cession du fonds. Mais elle n’est pas soumise au délai d’opposition de 10 jours après la publication au Bodacc. Après ce délai, les comptables du Trésor peuvent encore procéder par voie d’avis à tiers détenteur.

Toute opposition ne doit être faite que par exploit d’huissier (huissier privé ou huissier du Trésor public). Ou bien par lettre recommandée avec accusé de réception, sauf pour les oppositions émanant de l’Urssaf et des caisses de retraite en vertu des articles L 652-3 et R 652-3 du Code de la sécurité sociale. L’acte doit contenir, sous peine de nullité, le montant de la créance, sa cause ainsi qu’une élection de domicile dans le ressort du tribunal de la situation du fonds. Le notaire n’est cependant pas le juge de la validité de ces oppositions. La créance doit être certaine et ne pas revêtir un caractère litigieux, peu importe qu’elle soit exigible ou non.

 

LA SURENCHÈRE

Les créanciers inscrits, à savoir ceux titulaires d’un privilège de vendeur ou de nantissement, n’ont pas l’obligation de faire opposition pour faire valoir leur créance. Ils profitent par ailleurs du droit de faire surenchère (article L143-13 du Code de commerce). C’est-à-dire, la possibilité de requérir sa mise aux enchères publiques.

Comment ? En offrant de porter le prix principal, ne comprenant pas le matériel et les marchandises, à un dixième en sus. Mais aussi en donnant caution pour le paiement des prix et charges ou justifiant de solvabilité suffisante. Une fois ces délais expirés, la distribution du prix peut intervenir.

 

LA DISTRIBUTION DU PRIX PAR LE SÉQUESTRE APRÈS L’EXPIRATION DES DÉLAIS

La distribution peut être amiable ou judiciaire.

La distribution amiable du prix de vente est privilégiée lorsqu’elle est possible et ne pourra avoir lieu que lorsque le montant des oppositions intervenues dans les formes et délais légaux est définitif. Le montant des oppositions est considéré comme définitif lorsque :

– les délais d’opposition et de surenchère sont expirés.
– tous les montants dus sur les inscriptions sont purgés.
– le délai de solidarité fiscale qui lie le vendeur et l’acquéreur est expiré.

En cas d’échec ou d’impossibilité de la distribution amiable, la répartition du prix se fera par distribution judiciaire. Et ce dans l’ordre ci-après mentionné, en sollicitant auprès du juge la nomination d’un séquestre répartiteur ou le dépôt des fonds à la Caisse des dépôts et consignations.

Dans l’attente de cette répartition, il est possible d’engager auprès du juge une action en cantonnement ou une action en mainlevée afin de libérer une partie des fonds.

 

L’ORDRE DE DISTRIBUTION DU PRIX DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE

La distribution du prix par le séquestre après expiration des délais de surenchère et d’opposition se fait par distribution amiable ou judiciaire. Le tout en respectant l’ordre des créanciers en fonction de leurs garanties :

1/ Les frais de justice (honoraires et déboursés de l’avocat ou du notaire séquestre).
2/ Le Trésor public en vertu des articles 1920 et suivants du CGI.
3/ Le bailleur sur les éléments corporels uniquement en vertu de l’article 2102-1 du CGI.
4/ Les contributions indirectes en vertu de l’article 1927 du CGI.
5/ Le créancier bénéficiant d’un privilège de vendeur inscrit.
6/ Les créanciers bénéficiant d’un privilège de nantissement inscrit, venant par priorité en fonction de la date de leur inscription (le 1er inscrit, puis le 2e, etc.).
7/ L’Urssaf, les salariés et les caisses de retraite.
8/ Les créanciers chirographaires ayant fait opposition dans les formes et délais légaux. Dans le cas où la somme restant à partager serait inférieure à celle due, ils ne recevront qu’une partie proportionnelle de leur créance, suivant la règle du marc le franc.

Cet ordre de distribution explique que le séquestre ne peut se départir des fonds qu’à partir du moment où il a connaissance. Et cela en plus des frais de distribution, du montant de la créance du Trésor public qui prime les autres créanciers, même inscrits, mais dont les délais sont les plus longs. Dans le cas où le séquestre paierait un créancier inscrit avant de connaître la créance du Trésor public, le Trésor public pourrait poursuivre le séquestre et l’acquéreur pour exiger d’eux le paiement de la différence. Même si le délai légal de solidarité vendeur/acquéreur. Ou que la créance du Trésor public dépasse ce qui a déjà été payé au créancier inscrit.

Alexandre Bavoux, notaire

 

Des questions à nous poser au sujet des successions & donations ?

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Réussir la transmission d’entreprise : une question d’anticipation

transmission d'entreprise

Une transmission d’entreprise réussie s’anticipe et se prépare.

Pour appréhender tous les aspects de la transmission d’entreprise, il faut préparer le passage de relais en amont, plusieurs années avant la cessation d’activité.

Cela permettra d’assurer la pérennité de l’entreprise et d’éviter les mauvaises surprises. Plusieurs dispositifs de transmission d’entreprise existent, avec des avantages fiscaux non négligeables : les mandats de protection, la donation-partage, le Pacte Dutreil.

Plusieurs solutions pour la transmission d’entreprise

Donation, cession, location-gérance. Les solutions pour transmettre votre affaire dans les meilleures conditions sont nombreuses. Et les impôts peuvent être divisés par dix si l’on s’y prend à temps !

Or un projet de transmission d’entreprise, c’est un véritable dieu hindou et ses multiples bras, tant les questions à aborder sont nombreuses.

De plus, il n’y a pas de solution unique : tout dépend de la nature de votre entreprise, de votre situation familiale, patrimoniale, du type de transmission que vous envisagez.

C’est pourquoi le chef d’entreprise doit prendre les conseils avisés de son notaire, qui dispose des connaissances spécifiques pour l’accompagner dans ce moment charnière et éviter ainsi les affres d’une transmission subie.

Le notaire utilisera des outils juridiques et fiscaux, qu’il pourra souvent combiner, pour mettre en place une stratégie de transmission cohérente, adaptée aux besoins du chef d’entreprise.

Zoom sur quelques dispositifs attrayants

Ces dernières années, divers dispositifs sont venus enrichir la palette à disposition du chef d’entreprise pour optimiser la transmission de son entreprise.

Mais ces outils avantageux sont encore peu utilisés car trop souvent méconnus, et ils ne sont pertinents que s’ils sont utilisés à bon escient.

Les mandats de protection

Instruments de gestion précieux au service de l’entrepreneur, les mandats de protection permettent de sécuriser le fonctionnement de l’entreprise en assurant sa gestion par un mandataire désigné en cas d’incapacité ou de décès du chef d’entreprise.

Le mandat de protection future

Le mandat de protection future permet de gérer l’entreprise en cas d’incapacité du dirigeant due à une altération de ses facultés mentales ou corporelles.

Celle-ci pourrait par exemple prendre la forme d’un accident, d’un coma ou de la survenance d’une maladie.

Le mandat à effet posthume

Si le mandat de protection future assure la protection du chef d’entreprise de son vivant, le mandat à effet posthume permet, quant à lui, d’organiser la gestion de son entreprise lors de sa disparition. L’entrepreneur désigne alors une personne qui sera chargée d’administrer tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plusieurs héritiers identifiés. Cet acte de prévoyance permet de pérenniser les biens au sein de la famille et de décharger les héritiers de la gestion d’un patrimoine successoral jusqu’à ce que l’un d’eux soit apte à la reprise de l’entreprise, qu’un tiers se charge d’en assurer la gestion ou que les biens fassent l’objet d’une cession.

Couple et entreprise

Transmission d’entreprise : la donation-partage

La donation-partage est un moyen pour un chef d’entreprise de régler de son vivant la transmission de son entreprise à l’un de ses enfants. La rédaction de cet acte doit être adaptée pour permettre de sécuriser les droits de l’enfant repreneur en fixant notamment les valeurs des biens transmis au jour de l’acte, et les droits des autres enfants par la stipulation d’une soulte (somme d’argent à verser par un héritier pour compenser la valeur de l’entreprise qui lui a été́ attribuée).

Transmission d’entreprise : Le pacte Dutreil 

Ce dispositif permet une réduction substantielle de droits de donation ou de succession, à condition d’avoir anticipé la transmission et de respecter les conditions d’application.

Afin d’assurer la pérennité des entreprises et le maintien des emplois, le législateur a créé le dispositif « Dutreil ». Ce dispositif prévoit une réduction de 75 % de la valeur de l’entreprise transmise par donation/succession. Les 25 % restant pourront bénéficier de l’abattement pour donation en ligne directe (100 000 € par enfant et par parent renouvelable tous les 15 ans). Pour en bénécier, un cadre rigoureux doit être respecté.
1. L’activité de l’entreprise doit être opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) et le rester pendant toute la durée du dispositif.
2. Deux engagements de conservation devront être pris : Un engagement collectif : 
  1. l’entrepreneur doit s’engager à conserver seul ou avec d’autres associés, pendant au moins 2 ans, une proportion minimale de titres (34 % pour une société non cotée),
  2. Un engagement individuel : le ou les bénéficiaires de la transmission doivent conserver les titres reçus pendant une période de 4 ans à compter de la fin de l’engagement collectif.
3. La direction de l’entreprise doit être assurée par l’entrepreneur ou par un donataire pendant 3 ans à compter de la transmission.
4. Des obligations déclaratives devront être remplies : une attestation, certifiant le respect de toutes les conditions, doit parvenir à l’administration fiscale au moment de la donation/succession et à la fin de l’engagement individuel

Outil d’optimisation fiscale très efficace, le pacte Dutreil n’en demeure pas moins complexe à mettre en œuvre, et subtil à paramétrer.

C’est la raison pour laquelle il est préférable de s’entourer de tous les conseils de votre notaire avant d’opter pour ce dispositif.

Les régimes d’exonération des plus-values professionnelles

Différents régimes d’exonération des plus-values professionnelles existent actuellement. Ils devraient de nouveau évoluer dans les prochains mois. Il est indispensable de consulter son notaire.

Le législateur a eu l’intelligence de mettre en place des dispositifs qui permettent de préserver l’emploi et la richesse économique. Aux chefs d’entreprise d’avoir, à leur tour, l’intelligence d’anticiper la cessation de leur activité et de se faire accompagner par un notaire, conseil de proximité et spécialiste de la transmission d’entreprise.

 

transmission donation

Florent CHARLES, notaire

 

La SCI, une bonne formule pour acquérir les murs de son entreprise

La SCI pour acquérir ses locaux professionnels

Les dirigeants peuvent avoir intérêt à posséder à titre personnel leurs locaux professionnels. 

Si l’opération est intéressante pour construire son patrimoine privé, elle est aussi avantageuse pour l’entreprise. Explications.  Face à une opportunité d’acquisition de murs commerciaux se pose automatiquement une question : qui doit acquérir ? : 

– L’exploitant personne physique
– Une société d’exploitation
– Une société civile immobilière. 

C’est souvent cette dernière possibilité qui est adoptée. 

Qu’est-ce qu’une SCI, Société Civile Immobilière ?

La société civile immobilière est avant tout une « société civile », ce qui veut dire que son activité doit obligatoirement être « civile ». Elle ne peut donc pas faire, à titre principal, des actes de commerce. 

La gestion d’un immeuble et la location est un acte civil par nature, quelle que soit l’affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale. 

En revanche, lorsque les locaux sont loués meublés ou équipés, la location devient un acte commercial. Une SCI qui ferait des actes commerciaux (+ de 10% de son activité) perdrait alors l’avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers et serait assujettie à l’impôt sur les sociétés. 

La SCI permet la protection du patrimoine personnel

Loger dans une SCI les murs de l’entreprise les abrite des aléas de l’activité économique de l’entreprise. Ainsi, en cas de liquidation judiciaire par exemple, les locaux seront hors de portée des créanciers, à condition, bien sûr, que la forme sociale de votre entreprise n’engage pas votre responsabilité sur vos actifs personnels. 

Toutefois, cette protection implique que les associés « jouent le jeu de la SCI » et respectent bien les règles et le formalisme qui y sont attachés. 

Si la SCI se révèle être un « poids mort » que l’on n’a pas activé, si le gérant n’a jamais fait de rapport sur sa gestion ou s’il n’a jamais réuni ou consulté les associés, les créanciers de la société d’exploitation n’auront aucun mal à démontrer que la SCI est fictive et demanderont que la procédure collective soit étendue à cette dernière. Il en sera de même si l’on constate des versements anormaux entre les deux structures, une surévaluation des loyers, un enrichissement de la SCI au détriment de la structure d’exploitation, etc.. 

Enfin, si la SCI se porte caution de la société d’exploitation, la protection recherchée par ce montage juridique s’affaiblira considérablement.

SCI = Facilités de gestion

D’une manière générale, la SCI permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l’immobilier d’une part et l’exploitation professionnelle d’autre part, ce qui n’interdit pas des interactions entre les deux. 

La SCI permet à la fois d’être propriétaire et locataire des locaux et de séparer le patrimoine immobilier de l’actif professionnel. 

Pour le dirigeant, c’est aussi un moyen de diversifier son patrimoine en s’assurant des revenus grâce à la location des locaux par l’entreprise et en prévision, par exemple, de la cessation d’activité. 

Attention, ne surévaluez pas pour autant les loyers : si la rentabilité est forte, l’administration examinera à la loupe le montage et les sommes perçues pourraient être requalifiées comme revenus distribués aux associés avec une majoration possible de 40 % pour mauvaise foi.

Acquisition commune
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs associés ? La SCI est un moyen pratique d’éviter les contraintes liées à la détention du bien en indivision.  En effet, en cas de mésentente entre associés, l’indivision présente un inconvénient majeur car chacune des parties peut demander unilatéralement au tribunal la mise en vente des murs.  En SCI, non seulement les associés détiennent uniquement des parts sociales qui sont plus faciles à partager, mais en outre, un seul associé ne pourra pas exiger la dissolution de la SCI. 

SCI = Facilités de transmission et de cession

Transmettre via une SCI
Une SCI permet également de préparer la succession dans de meilleures conditions. Par le jeu des abattements fiscaux renouvelables, on peut ainsi optimiser la transmission familiale en donnant la quantité de parts correspondant à l’exonération, soit par exemple, 100.000 € par enfant et par parent tous les quinze ans.  Des parts sociales peuvent aussi être attribuées dès la création aux enfants. Ces parts prendront de la valeur avec le temps et elles n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des impôts à payer.  Pour garder la main sur la gestion des locaux, n’oubliez pas, toutefois, en rédigeant les statuts, de vous réserver les droits de vote et de vous désigner comme gérant. 

Cession facilité via une SCI
Séparer la propriété des murs et de l’exploitation dès l’acquisition, facilite également la cession indépendante de l’un ou de l’autre sans incidences particulières.  Pour les acquéreurs d’un fonds commercial, il est souvent plus simple et financièrement plus facile de ne pas acquérir en même temps les murs commerciaux car le coût de l’immobilier représente un frein indéniable lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan. 

La fiscalité de la SCI

La fiscalité ne doit pas être l’unique critère décisionnel car chaque formule présente des avantages et des inconvénients et chaque situation doit être étudiée au cas par cas. 

Une SCI à l’IR, solution la plus naturelle 

D’une manière générale, quand les loyers perçus demeurent modestes, avec une fiscalité supportable pour votre foyer ou un risque important de plus-value potentielle à la revente, il est souvent conseillé d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu. 

Ainsi, par le jeu de la translucidité fiscale, la société n’est pas redevable de l’impôt, celui-ci devant être acquitté directement par les associés, en fonction de la quote-part leur revenant. 

Si l’on se cantonne au schéma classique de la SCI familiale constituée entre plusieurs associés personnes physiques, on appliquera le régime des revenus fonciers, qui permettra aux associés d’imputer sur leur revenu global une partie du déficit réalisé (jusqu’à 10 700 euros par foyer fiscal). 

En contrepartie, les charges déductibles sont strictement énumérées (les frais d’acquisition de l’immeuble ne sont pas déductibles et on ne pourra pas pratiquer d’amortissements, par exemple) et la quote-part bénéficiaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux marginal, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%), ce qui peut être pénalisant si le contribuable est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement). 

En revanche, en matière de cessions immobilières, le régime de l’impôt sur le revenu se révèle avantageux pour les personnes physiques, car ceux-ci sont soumis au régime des plus-values des particuliers qui permet notamment de bénéficier d’abattements à partir de la sixième année de détention et d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. 

Une SCI à l’IS pour les actifs importants 

Si l’investissement immobilier est conséquent, la SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable). 

Il sera alors possible de déduire tous les frais d’acquisition des locaux : frais de notaire, commission d’agence…. Et surtout, une SCI à l’IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers. Les travaux de construction ou d’agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers. 

Mais en cas de vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera, pouvant entrainer une plus-value presque égale au prix de cession lorsque l’immeuble vendu est totalement amorti. 

En outre, le formalisme de l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus lourd et contraignant que celui de l’impôt sur le revenu.

La SCI est souvent adoptée pour l’acquisition de biens immobiliers pour les différents avantages et facilités de gestion, transmission et cession qui viennent d’être évoqués. Afin que ces différents avantages puissent être optimisés, il est toutefois impératif de faire étudier chaque cas par un notaire.

Florent CHARLES, notaire.