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Le nouveau diagnostic de performance énergétique

Le nouveau diagnostic de performance énergétique

Depuis 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic qui doit obligatoirement être fourni par le propriétaire dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

Le but de ce nouveau diagnostic de performance énergétique est de renseigner l’acquéreur ou le locataire sur la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement, notamment à travers des étiquettes énergie, allant de A (meilleure performance énergétique) à G (plus mauvaise performance énergétique).

Depuis le 1er juillet 2021, ce diagnostic de performance énergétique a été profondément réformé, qu’il s’agisse de son contenu ou de ses effets, devenant ainsi un véritable outil de lutte contre les « passoires énergétiques », voulu par le législateur. Il s’inscrit ainsi dans le cadre d’une politique visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.

Notons que dans le cadre d’une vente ou d’une location, les DPE « ancienne formule » sont actuellement toujours valables, suivant la règle suivante :

– Les DPE établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.

– Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 3 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Quant au DPE « nouvelle formule », sa durée de validité est de dix ans à compter de son établissement.

UN CONTENU PLUS FIABLE ET PLUS COMPLET

Se voulant plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été révisé et unifié pour tous les types de logements. Il n’est désormais plus basé sur les factures de consommation (critère subjectif qui dépendait des habitudes de l’occupant), tel qu’auparavant, mais sur toutes les caractéristiques du logement : mode de chauffage, qualité de l’isolation, qualité du bâti, type de fenêtres, etc. Le calcul intègre également de nouveaux paramètres comme la consommation énergétique en matière d’éclairage ou de ventilation, les phénomènes thermiques (ex : effet du vent sur les murs extérieurs)… Les critères sont ainsi devenus objectifs.

Ce nouveau DPE permet donc désormais d’éviter les DPE « vierges » qui, avant la réforme, étaient produits par les propriétaires lors de ventes ou de locations de logements inoccupés ou non chauffés, pour lesquels les propriétaires n’étaient pas en mesure de produire de factures.

Cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classe énergétique pour de nombreux logements.

Sa présentation évolue pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques, des informations complémentaires comme l’état de la ventilation et de l’isolation, le détail de déperditions thermiques et surtout les recommandations de travaux et les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

Le calcul des étiquettes énergie du DPE est calculé en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et l’émission de gaz à effet de serre. Le logement est donc classé sur l’échelle de classe énergétique (de A à G) par un système de double seuil.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, trois informations doivent être obligatoirement affichées dans les annonces immobilières, à savoir : l’étiquette énergie (de A à G), l’étiquette climat (de A à G) et l’estimation de la facture théorique annuelle.

DES EFFETS PLUS CONTRAIGNANTS

Alors que le DPE que nous connaissions jusqu’alors n’avait qu’un effet informatif, la nouvelle version devient opposable, au même titre que les autres diagnostics techniques devant être fournis par le propriétaire (amiante, plomb, état de l’installation intérieure de gaz, état de l’installation intérieure d’électricité, certificat de superficie et état des risques et pollution, le cas échéant). Ainsi, lorsqu’un acheteur ou un locataire constate des erreurs entre l’état réel du logement et les indications contenues dans le DPE, il peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur et du diagnostiqueur, afin de demander un dédommagement, voire ester en justice.

À noter que seules les recommandations incluses dans le DPE gardent un caractère informatif.

De plus, le classement énergétique du logement va avoir un impact sur la possibilité de mise en location du logement et sur les informations à communiquer en cas de vente.

En effet, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G (« passoires énergétiques ») ne pourront plus être augmentés. Ce blocage de loyer est applicable à tous les stades locatifs, qu’il s’agisse de la révision annuelle du loyer en cours de bail ou de la fixation du loyer entre deux locataires.

Puis, dans un futur proche, les propriétaires de « passoires thermiques » devront faire face à de nouvelles contraintes.

À compter du 1er janvier 2025, les logements classés en catégorie G au DPE ne pourront plus être mis en location. Il en sera de même pour les logements classés F à partir du 1er janvier 2028, puis à partir du 1er janvier 2034 pour la classe E.

Les propriétaires concernés seront donc dans l’obligation de faire des travaux afin d’améliorer la performance énergétique des logements énergivores pour pouvoir continuer à les louer.

Concernant la vente des logements, un audit énergétique deviendra obligatoire à compter du 1er avril 2023, aux fins d’information de l’acquéreur, pour les logements classés en catégorie F et G. L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées en E à partir du 1er janvier 2025, puis à partir du 1er janvier 2034 pour la classe D.

Cet audit comprend notamment : un état des lieux général du bien (caractéristiques énergétiques), une estimation de la performance du bâtiment s’appuyant sur le DPE et des propositions de travaux permettant l’amélioration de la performance énergétique, en indiquant notamment le coût estimatif de ces travaux et la mention des principales aides financières mobilisables. Il présente au moins deux scénarii de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule fois pour faire passer des logements classés en F ou G en classe C, et les logements classés en E ou D en classe B. La première étape de travaux doit faire gagner au moins une classe et au minimum la classe E.

Il est toutefois à noter que la réalisation de travaux recommandés n’est pas une obligation pour conclure la vente. L’objectif est d’informer l’acheteur, afin qu’il intègre ces travaux dans son budget d’achat.

Pour conclure, les règles de ce nouveau DPE constituent un enjeu important pour les propriétaires, ayant des impacts importants dans le cadre de la location et de la vente des logements, valorisant les biens classés de A à D et inversement dévalorisant les « passoires énergétiques » (biens classés de E à G), incitant ainsi les propriétaires à effectuer des travaux d’amélioration énergétique.

La fixation du prix de vente d’un bien immobilier (plus particulièrement dans le cadre d’un investissement locatif) ou du montant du loyer se fera par suite considération prise de ces éléments, instituant ainsi une « valeur verte » au marché immobilier.

Un article rédigé par Me Patricia Arbet et publié dans les Affiches le 16 novembre 2022

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Les métiers du notariat 

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ZOOM SUR NOTRE HORS-SERIE

Les notaires Isère Drôme Hautes-Alpes vous apportent leur éclairage et leur expertise dans ce numéro spécial “collectivités locales”, destiné aux maires, élus et techniciens de nos départements.

Au sommaire de notre magazine “Collectivités Locales” [Numéro Octobre 2022] 

  • La loi climat et résilience : une vraie boite à outils
  • Les dernières préconisations en matière de diagnostic
  • Règles d’urbanisme et procédure de modification

” Le DPE est devenu essentiel. Dès le 1er janvier 2023, les habitations classées G ne pourront plus bénéficier de bail”. 

Olivier Gonnet, Président du conseil régional des notaires de la cour d’appel de Grenoble (38).

Envie de relire notre numéro Hors-série d’Octobre 2022 ?

Nous vous invitons à cliquer sur ce lien chers lecteurs : Téléchargez ici notre hors série spécial collectivités locales – Octobre 2022

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

Ai-je vraiment intérêt à faire un contrat de mariage ?

 

On vous donne rendez-vous au salon du mariage de Grenoble, le 19 et 20 novembre, à Alpexpo. Pour cette occasion, tentez de gagner un saut en parachute en cliquant ICI.

 

Organiser la cérémonie, commander le champagne et… prendre rendez-vous chez le notaire !

Les couples qui préparent leur mariage ne pensent pas forcément à cette dernière étape. En effet, ne vous êtes-vous pas dit « On ne va quand-même pas parler de divorce avant même d’être marié(e)s ! » ? Pourtant, le contrat de mariage, même s’il n’est pas obligatoire, vous protège contre les aléas de la vie.

Un contrat de mariage, pour quoi faire finalement ? Explications.

En l’absence de contrat de mariage signé devant notaire, c’est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Ce dernier prévoit que les biens acquis pendant le mariage appartiennent à la communauté, tandis que ceux acquis avant ou reçus par donation ou succession restent des biens propres.

Conclure un contrat de mariage permet donc simplement de choisir un régime matrimonial applicable à son union…

Concrètement, le régime matrimonial est ce qui définit l’ensemble des règles qui vont s’appliquer au sein du couple, et du couple vis-à-vis des tiers. Ainsi, la loi vous ouvre d’autres perspectives que la communauté réduite aux acquêts pour faire du « sur-mesure » en fonction de votre mode de vie, vos objectifs et vos besoins pour avoir un régime matrimonial qui vous ressemble. Le contrat de mariage vous permettra ainsi d’aménager, voire d’écarter le régime légal de la communauté d’acquêts en adoptant l’un des régimes prévus par la loi. Il en existe plusieurs : le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, la communauté universelle, le régime de la séparation de biens pure et simple ou avec société d’acquêts, et le régime de la participation aux acquêts.

… qui sera le plus adapté à votre situation

L’objectif sera donc de choisir plutôt que de subir. Le rendez-vous chez votre notaire vous permettra de mener une réflexion à deux. Ce dernier vous interrogera sur votre vie, vos habitudes, votre vie professionnelle… Il vous mettra en garde et vous avertira, il essaiera d’anticiper les futurs conflits, des choix possibles au moment de la fin de votre mariage, évoquera avec vous la situation d’un divorce ou du décès de votre conjoint.

  • L’un a plus de patrimoine que l’autre

En l’absence de contrat de mariage, et si l’un des futurs époux est propriétaire d’un bien acquis avant l’union, par donation par exemple, constituant pour lui un bien propre, lequel sera loué pendant l’union à un tiers, alors les revenus locatifs de ce bien dépendront de la communauté des époux. En cas de divorce, l’époux propriétaire ne pourra réclamer aucune indemnité à l’autre qui aura bénéficié pendant des années des revenus de ce bien.

Une même réflexion peut être envisagée si un bien a été acquis à crédit par un seul des futurs époux avant l’union. A défaut de contrat de mariage, et dans la mesure où dans le régime légal de la communauté d’acquêts les gains et salaires sont communs, alors c’est la communauté qui sera réputée rembourser le crédit. Cela va donc faire naître des mouvements de valeurs entre les différents patrimoines des époux, qui donneront lieu à rééquilibrage notamment en cas de divorce, et pourra être source de conflit. Ou encore si la construction du logement du couple est envisagée sur un terrain appartenant à un seul des époux. La mise en communauté du terrain pourra être opportune.

  • L’un travaille en indépendant

Vos vies professionnelles orienteront également votre choix de contrat. Vous êtes travailleur indépendant ou chef d’entreprise ? Un projet de création d’entreprise se prépare ? Alors le régime de la séparation de biens est mieux adapté puisqu’il mettra en principe le conjoint à l’abri des créanciers professionnels, en cas de faillite par exemple.

  • Vous renoncez à votre carrière pour vous occuper des enfants

Le régime de la participation aux acquêts peut en effet être conseillé aux couples dont l’un au moins des époux exerce une profession libérale indépendante ou à risques professionnels. A la dissolution du régime (par décès ou divorce), l’époux qui ne travaille pas ou a cessé de travailler bénéficiera de l’accroissement du patrimoine réalisé par l’activité de son conjoint. Il s’agit d’un régime hybride : pendant la durée du mariage, il fonctionne comme si les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens ; à la dissolution du régime, chacun des époux a le droit de participer pour moitié en valeur aux acquêts nets constatés dans le patrimoine de l’autre, et mesurés par la double estimation du patrimoine originaire et du patrimoine final.

  • Remariage et enfants nés de précédentes unions

Les familles recomposées sont de plus en plus nombreuses. Mais cette situation n’est pas sans conséquence, et nécessite de s’organiser au mieux tout à la fois pour se protéger (chat échaudé craint l’eau froide) et transmettre son patrimoine, afin d’éviter toute mésentente. En effet, plus que dans n’importe quelle autre relation, un couple ayant des enfants d’un premier lit doit mûrement réfléchir à son régime matrimonial. En l’absence de contrat de mariage, les enfants issus de la précédente union du défunt pourront par exemple exiger que les sommes présentes sur les comptes bancaires et placements alimentés par les revenus du couple entrent dans la succession, et soient partagés par moitié. C’est la raison pour laquelle le régime de la séparation de biens est vivement recommandé pour les familles recomposées. De cette façon, le patrimoine de chacun est préservé et les enfants non communs partageront uniquement les biens propres de leur parent décédé, évitant ainsi tout mélange de patrimoine.

En cas de changement important dans votre vie professionnelle ou familiale, votre notaire vous orientera pour modifier ou changer votre régime matrimonial, en fonction de vos besoins, différents à chaque étape de votre vie.

Il pourra par exemple être judicieux d’avantager son conjoint : au travers d’un aménagement du régime légal, par une clause de préciput permettant au conjoint de prélever un bien de la communauté avant tout partage avec les héritiers (ce qui peut permettre au survivant de conserver l’intégralité de la résidence principale par exemple) ou par l’adoption d’un régime de communauté universelle. L’adoption d’un tel régime pourra en effet être conseillé à des époux âgés et sans enfant, ou dont les enfants sont adultes et autonomes. La communauté universelle permettra de répartir les richesses puisque, par la mise en commun de tous les biens, le plus argenté transfèrera la moitié de son patrimoine propre ou personnel à son conjoint. L’adoption d’une communauté universelle par des époux inégalement fortunés constituera donc un avantage matrimonial. Pour l’accroître, la communauté universelle s’accompagne le plus souvent d’une clause d’attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant. Attention néanmoins le plan fiscal : les enfants du couple ne bénéficieront de l’abattement sur les droits de succession qu’une seule fois, au décès de leur second parent, et non à chacun des décès.

Gare également aux époux susceptibles de vivre à l’étranger.

Dans certains cas, et si les époux n’ont pas choisi la loi applicable à leur régime matrimonial dans un contrat de mariage, la loi applicable deviendra celle du nouveau pays d’adoption, dès lors que le couple y vit depuis 10 ans. Le changement de réglementation se fera automatiquement, sans que l’accord du couple soit nécessaire… et sans qu’il soit nécessairement informé. Pour éviter toute mauvaise surprise, la meilleure solution consiste donc à se tourner vers son notaire, avant le mariage pour établir un contrat de mariage, adapter ou changer son régime matrimonial si ce dernier n’est plus adapté après l’union.

Le notaire est le seul professionnel habilité à rédiger un contrat de mariage.

Il faudra donc le consulter avant de passer devant le Maire. Si vous choisissez cette option, un certificat de contrat de mariage vous sera délivré par le notaire après la signature du contrat de mariage. Ce document fera partie du dossier à déposer à la mairie pour votre mariage civil. Tarifé par l’état, le coût d’un contrat de mariage (sans apport ni dot) est d’environ 280,00 Euros.

Rédigé par Adam DEBERNARDI, notaire

Succession et sort numérique de ses traces laissées sur internet.

La mort au temps du numérique

Article publié dans les Affiches de Grenoble et du Dauphiné, dans la rubrique l’étude des notaires.

Le temps disparaît où les héritiers d’un défunt s’interrogeaient, à l’occasion du déménagement de son logement, sur le sort, incinération ou conservation, de ses papiers de famille. Avec la dématérialisation de ces données, la question porte aujourd’hui, pour ceux des ayants droit qui s’en préoccupent, sur le sort numérique de ses traces laissées sur internet.

La loi pour une République numérique du 7 octobre 2016 a organisé le sort numérique des traces laissées sur internet par des dispositions aujourd’hui inscrites dans les articles 84 à 86 de la loi informatique et libertés, qui organisent la question spécifique de la mort numérique et des modalités de son anticipation, selon que la personne concernée a pris des dispositions ou pas.

EN L’ABSENCE DE DISPOSITIONS DE DERNIÈRES VOLONTÉS

En l’absence de directives données de son vivant, les héritiers d’un défunt ont la possibilité d’exercer provisoirement l’ensemble des droits de celui-ci sur ses données personnelles (droits à l’information, à l’accès, à la rectification, à l’effacement, à la limitation, à la portabilité et à l’opposition).
Il ne s’agit pas de l’usage matériel des identifiants et codes d’accès d’un défunt en ses lieu et place, au motif que l’informatique le permettrait, mais bien de l’exercice, en qualité de tiers, des droits qu’une personne décédée avait sur ses données personnelles (écrits, images, sons, vidéos…).

Des circonstances comptées
La loi limite le maintien des droits du défunt sur ses données personnelles :

  • aux mesures nécessaires à l’organisation et au règlement de la succession du défunt,
  • à la communication de ses biens numériques (choses appropriables et valorisables, malgré leur virtualité : créations, interprétations, etc.).
  • pour la prise en compte du décès par les responsables de traitement.

Quelques modalités de mise en œuvre
Sur leur demande, l’exécution des instructions données par les héritiers doit leur être justifiée gratuitement par le responsable de traitement (l’animateur du site internet).
Pour la mise en œuvre de ces prérogatives, l’héritier doit justifier de sa qualité par la production d’un simple livret de famille ou d’un acte de notoriété délivré par un notaire, selon le niveau de vérification que voudra réaliser le responsable de traitement.

LES DIRECTIVES LAISSÉES PAR LE DÉFUNT

Selon l’article 85 de la loi informatique et libertés, « toute personne peut définir des directives relatives à la conservation, à l’effacement et à la communication de ses données à caractère personnel après son décès ».

Une possibilité offerte à toute personne dès l’âge de quinze ans !
Il est remarquable de lire que cette faculté n’est pas limitée aux seules personnes majeures, mais ouverte à toutes les personnes, numériquement autonomes en France dès l’âge de quinze ans.
Ainsi, avant sa majorité légale, un mineur pourra prendre seul des dispositions pour le sort de ses données personnelles.

Deux catégories de directives
La loi classe les directives post mortem d’une personne en deux catégories distinctes :
• Les directives générales, lorsqu’elles « concernent l’ensemble des données à caractère personnel se rapportant à la personne concernée » ;
• ou particulières, lorsqu’elles « concernent les traitements de données à caractère personnel mentionnées par ces directives ».
Le champ des directives générales ne sera donc que celui où la personne concernée évoquera toutes ses données personnelles, sans aucune restriction ou précision selon leur nature ou le traitement dont elles font l’objet.
Toutefois, au sein de directives générales quant à leur périmètre, la personne concernée pourra prendre des directives distinctes sur le sort de données différentes (effacement de ses écrits, transmission de ses photos à ses enfants, etc.).

Les directives générales
• Pas de forme prévue
La loi ne fixe aucune condition de forme à l’expression de ces directives. Tout moyen conservant la preuve et l’origine des directives sera donc par principe admissible. Un simple mail, adressé à partir d’une messagerie dont l’accès était protégé, devrait être suffisant. La forme écrite n’étant pas même prescrite. Une vidéo du défunt, énonçant ses volontés serait valable, tout comme un enregistrement sonore.

• Des directives pouvant être prises sous la forme d’un testament
Évidemment, un testament, document par nature destiné à consigner des directives post-mortem, et dont les conditions de validité sont parfaitement fixées, représenterait une forme parfaitement adaptée. Ces directives seraient ainsi conservées, ainsi que le notariat en a la mission et l’organisation, enregistrées auprès du fichier des dispositions de dernières volontés, assurant leur révélation et leur exécution.

• Un tiers de confiance numérique… ou pas
La loi a prévu que les directives générales pouvaient être enregistrées auprès d’un corps d’intervenants, dénommés tiers de confiance numérique, certifiés par la Cnil ; corps qui n’a pas été créé à ce jour.

• Ou des héritiers
À défaut d’une personne spécialement désignée, ou en cas de prédécès de celle-ci, et sauf directive contraire, la mise en œuvre des directives de la personne concernée reviendra à ses héritiers.

• Un enregistrement souhaitable, où que ce soit
La loi dispose que « les références des directives générales et le tiers de confiance auprès duquel elles sont enregistrées sont inscrites dans un registre unique dont les modalités et l’accès sont fixés par décret en Conseil d’État, pris après avis motivé et publié » de la CNIL ; le même décret est toujours attendu.
Des offres sont ainsi faites dans le monde numérique. Elles émanent le plus souvent d’acteurs marchands, à la pérennité incertaine, avec des propositions techniques pas toujours elles-mêmes pérennes, ce qui est regrettable pour des dispositions de long terme. Revient ici le rôle naturel du notaire.
Les directives particulières
• Des directives partielles
Les directives particulières ne concernent que les traitements de données à caractère personnel mentionnées par ces directives.
À la différence des directives générales, des directives particulières peuvent n’être que partielles, ne portant que sur certaines données d’un traitement identifié. Ce sera le cas par exemple si les directives portent sur les photos d’un site particulier et non sur les correspondances qui leur sont associées.
Partielles, ces directives risqueront d’être incomplètes, toute énonciation étant sujette à omission. Dans ce cas, les données pour lesquelles des directives particulières n’auront pas été prises seront traitées selon le régime prévu en l’absence de directives.

• Des directives éparpillées
Partielles, ces directives seront en outre par nature éparpillées auprès des différents responsables de traitement que la personne concernée aura identifiés, en oubliant les autres.
Ces aspects partiels et éparpillés des directives présenteront forcément une limite, sinon à leur exécution, du moins au contrôle de celles-ci par les héritiers. Sans parler du moyen pour le responsable de traitement de prendre connaissance et de se faire justifier du décès de la personne concernée, en vue de leur exécution.

• Des directives formatées
Ces directives particulières doivent faire l’objet d’un consentement spécifique et ne peuvent résulter de la seule approbation de conditions générales d’utilisation d’un site internet. Il ne sera donc pas possible de prévoir des directives automatiques ou par défaut.
Les directives particulières doivent être enregistrées auprès des responsables des traitements concernés (réseaux sociaux, messageries, fournisseurs, prestataires de toutes sortes). À cet effet, les grandes plateformes internet ont prévu des fonctions particulières sur leurs sites. Celles-ci sont tout autant des guides que des carcans, suggérant les décisions à prendre, mais les limitant parallèlement.
Ce sujet est donc complexe, et avec l’importance prise par les traces internet laissées par chacun d’entre nous, leur sort doit ne doit plus être ignoré

Succession et droit de retour. Mes parents ou mes frères et sœurs ont des droits à mon décès !

LE DROIT DE RETOUR : Mes parents ou mes frères et sœurs ont des droits à mon décès ?

Quand et comment récupérer un bien donné ? Le droit français prévoit deux formes de droit de retour : celle prévue par la loi, le droit de retour légal, et celle organisée par une clause contenue dans l’acte de donation, le droit de retour conventionnel.

LE DROIT DE RETOUR LÉGAL DES PARENTS DONATEURS

Lorsqu’un enfant a reçu un bien d’un parent, et qu’il décède sans descendant, si ses parents, ou l’un d’entre eux, sont encore vivants à la date de son décès, ils peuvent exercer le droit de retour légal.

Ce droit est limité à leur quote-part légale dans la succession à savoir ¼ de la succession pour le père et ¼ de la succession pour la mère.

Nota : pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2007, le droit de retour s’applique aux biens reçus à titre gratuit de tous les ascendants (et non plus seulement des père et mère).

Précision ici faite : lorsque le droit de retour ne peut s’exercer en nature, c’est-à-dire que le bien ne peut être restitué en l’état, celui-ci s’exécute en valeur.

Fiscalement, le droit de retour des pères et mères s’effectue sans impôt. Les parents, après l’ouverture de la succession peuvent renoncer au droit de retour prévu en leur faveur.

LE DROIT DE RETOUR LÉGAL EN CAS DE CONCOURS ENTRE CONJOINT SURVIVANT ET FRÈRES ET SOEURS

Lorsque le défunt laisse uniquement un conjoint survivant (il n’a ni descendant, ni père ni mère) et des collatéraux privilégiés, en principe le conjoint recueille toute la succession.

Cependant, si le défunt a reçu à titre gratuit des biens de ses ascendants, ces biens sont oedévolus par moitié à ses frères et sœurs, ce qui peut donner lieu à une indivision entre le conjoint survivant et les bénéficiaires du droit de retour.

Sous quelles conditions ?

Les biens doivent avoir été donnés, légués ou recueillis dans une succession.

Le défunt doit toujours être propriétaire au jour de son décès du bien qui lui a été transmis.

Le défunt laisse à sa survivance des frères et sœurs ou leurs descendants (neveux et nièces, petits-neveux ou petites nièces…) et seuls ont des droits ceux qui sont « descendants du ou des parents prédécédés à l’origine de la transmission ». Fiscalement, le droit de de retour légal des frères et sœurs est soumis aux droits de mutation à titre gratuit.

Pour éviter cette indivision pouvant s’avérer délicate, le défunt peut disposer des biens qui font l’objet du droit de retour par testament, en consentant par exemple un legs universel au profit du conjoint survivant ou apporter lesdits biens à la communauté ou encore à une société d’acquêts avec une clause d’attribution ou une clause de préciput.

ET LE DROIT DE RETOUR CONVENTIONNEL ?

Le droit de retour conventionnel peut être stipulé dans un acte de donation par une clause prévoyant que le bien retournera dans le patrimoine du donateur en cas de prédécès du donataire ou du donataire et de ses descendants. La mise en jeu de cette clause permet au donateur de redevenir propriétaire de l’objet de la donation et de choisir lui-même ce qu’il en fera, généralement dans le but de le conserver dans la famille.

Ce droit opère au décès du donataire, mais le donateur peut choisir d’y renoncer avant ou après le décès du donataire.

Le donateur, souvent des parents, pourra le redonner lui-même aux frères et sœurs de l’enfant défunt dans des conditions fiscales avantageuses, le droit de retour conventionnel s’effectuant en franchise d’impôt.

N’hésitez pas à consulter votre notaire !

Moréna PAGET, notaire

 

 

Donation-partage transgénérationnelle : l’art de transmettre à ses petits-enfants

Donation-partage transgénérationnelle : l’art de transmettre à ses petits-enfants

Article publié dans Les Affiches de Grenoble et du Dauphine, dans l’Etude des notaires.

L’augmentation de l’espérance de vie moyenne influe sur les générations, dont un nombre toujours plus important est amené à coexister. En 2022, il n’est pas rare que quatre voire cinq générations « cohabitent », des arrière-petits-enfants aux arrière-grands-parents.

Ce vieillissement de la population peut entraîner des inégalités sociales entre ces générations, avec pour facteur important la transmission successorale tardive ; globalement, nous héritons plus tard que nos parents ou nos grands-parents, c’est-à-dire à un âge plus avancé.

Pour autant, la « première génération » n’est pas insensible à la situation financière des suivantes, et aider un petit-enfant, au moment où il construit sa vie, est souvent au cœur des préoccupations.
Cette intention se heurte souvent aux contraintes fiscales, mais également civiles (égalité entre les héritiers, respect de la réserve héréditaire…).

En 2006, la loi a introduit dans le Code civil l’article 1075-1 permettant, lors d’une transmission-partage, d’intégrer des générations plus lointaines que ses propres enfants. L’objectif clair était d’accélérer la transmission au profit d’autres générations, de degrés différents.

La « donation-partage transgénérationnelle », pourtant méconnue, est l’acte le plus pratiqué dans le cadre d’une telle transmission. Mais cette dernière peut également s’effectuer par la rédaction d’un testament.

QU’EST-CE QU’UNE DONATION-PARTAGE TRANSGÉNÉRATIONNELLE ?

Il s’agit d’un acte de donation, dans lequel le donateur (la personne qui donne) distribue et partage les biens donnés entre ses descendants, de degrés différents ; dans le même acte, il sera constaté la donation au profit des enfants du donateur, mais également de la totalité ou d’une partie de ses petits-enfants : ces derniers sont alors gratifiés à la place de leur parent.

La répartition s’effectue alors par « souche » c’est-à-dire que l’enfant (descendant direct, au premier degré) « s’efface » (en tout ou partie) au profit de ses propres enfants.

QUELS SONT LES INTÉRÊTS D’UNE DONATION-PARTAGE TRANSGÉNÉRATIONNELLE ?

Les avantages de la donation-partage transgénérationnelle sont multiples.
Elle permet d’une part de basculer tout de suite, au profit de la génération suivante, une partie du patrimoine familial, sans avoir besoin d’opérer une double voire une triple transmission (aux enfants d’abord, puis ces derniers aux petits-enfants, puis aux arrières…) et ainsi aider et favoriser une génération qui peut avoir des besoins plus importants que la génération précédente.
De plus, elle permet d’effectuer une transmission directe à ses petits-enfants, sous la forme d’une donation, sans craindre que cette dernière ne soit remise en question en raison d’une éventuelle atteinte à la réserve héréditaire des descendants du premier degré. À cela s’ajoute l’économie sur les frais d’acte, qui ne seront versés qu’une fois.
Lors de la succession de l’enfant qui s’est « effacé » au profit de son propre enfant, il sera tenu compte de cette donation pour le calcul de la réserve héréditaire et du rapport successoral, comme si elle venait directement de lui et non pas du grand-parent. Cela a l’avantage de laisser intacte la réserve héréditaire du donateur.
Fiscalement, cette transmission permet d’utiliser un double mécanisme d’exonération : en effet, l’abattement général en cas de donation au profit de ses enfants est de 100 000 euros par enfant ; 31 865 euros lorsque la donation est effectuée au profit des petits-enfants. Ainsi, si l’héritier du premier degré « laisse sa place » au suivant, ce dernier bénéficiera à la fois de la partie de l’abattement général non utilisé par son parent, mais également de son propre abattement « petit-enfant » (31 865 euros).
Par ailleurs, il est possible d’incorporer dans l’acte un bien donné antérieurement à son enfant : il s’agit de remettre dans le « pot commun » un bien précédemment transmis, pour ensuite l’attribuer au petit-enfant. Cette incorporation aura pour avantage de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse (avec le seul droit de partage à 2,50 %), plutôt que de réaliser une deuxième transmission du bien, du parent au petit enfant

QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR POUVOIR UTILISER CE MÉCANISME ?

Le descendant qui cède sa place au profit du suivant doit donner son accord dans l’acte de transmission. Il sera donc impossible d’imposer à un enfant la réalisation d’un tel acte.

En effet, cette décision aura plusieurs conséquences :

  • fiscalement, l’abattement fiscal dont il était le bénéficiaire sera utilisé en tout ou partie
  • civilement : l’égalité entre les autres héritiers (ses frères et sœurs) sera contrôlée au regard de l’égalité entre les souches. Il en va de même pour la réserve héréditaire.

En effet, dans un tel acte, toutes les souches (c’est-à-dire chacun des descendants directs du donateur) ne sont pas dans l’obligation d’accepter de laisser leur part revenir à leur propre enfant.

Il n’est donc pas obligatoire d’intégrer à l’acte tous les petits-enfants.

Pour autant, il est nécessaire de préciser qu’une telle transmission peut tout à fait s’effectuer même en présence d’un enfant unique, qui laissera sa part (ou une partie) à son (ou ses) enfant(s).

Tout type de bien peut être transmis par cet intermédiaire. Il peut donc s’agir de biens immobiliers, de parts de SCI, d’une entreprise… mais également de sommes d’argent. Pour ces dernières, viendra se cumuler aux abattements évoqués ci-dessus, l’abattement exceptionnel pour donation de sommes d’argent (31 865 euros, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans, et que le donataire ait plus de 18 ans.)

QUELLES SONT LES CONTRAINTES DE CE TYPE DE TRANSMISSION ?

Le cumul des générations conduit souvent à ce que la troisième ou la quatrième d’entre elles soit composée de mineurs. Or, se trouver en indivision sur certains biens avec un enfant mineur peut apporter de grandes contraintes puisque, pour certains actes, l’accord d’un juge des tutelles devra être sollicité.

Ainsi, l’intégration de plusieurs générations dans un acte de transmission unique nécessite une très bonne entente familiale. Particulièrement, au niveau de la souche qui se « subdivise » entre les enfants et les petits-enfants, qui se trouveront dans la plupart des cas en indivision sur un même bien.

Si l’accord et l’entente familiale ne peuvent être trouvés pour pouvoir concrétiser le choix du donateur d’intégrer la génération suivante dans la transmission de son patrimoine, il pourrait se tourner vers un acte qui prendra effet uniquement à son décès, et dans lequel il aura prédéfini le partage de ses biens au profit de ses descendants, quel que soit leur degré : il s’agit du testament partage transgénérationnel. Si ce dernier ne permet pas, comme la donation-partage transgénérationnelle, « d’empiéter » sur la réserve héréditaire des descendants du premier degré, il a l’avantage d’éviter d’avoir à recueillir l’accord de ces derniers, et s’impose à l’ensemble des héritiers qui ne peuvent pas demander à procéder à un autre partage que celui édicté dans le testament.

Si l’opportunité de l’établissement d’une donation-partage transgénérationnelle peut se révéler dans un premier temps fiscale, ce mécanisme et la décision d’y recourir doivent être très clairement et strictement étudiés avec votre notaire.

Renoncer à un héritage : les conséquences

JE RENONCE A MON HERITAGE ! QUI VA EN PROFITER ?

Par principe et en l’absence de testament, la succession est dévolue par la loi aux parents et au conjoint successibles du défunt. En l’absence de conjoint survivant, les parents sont appelés à succéder par ordre d’héritiers. Chaque ordre contient des héritiers qui sont classés selon leur degré de proximité avec le défunt. Les héritiers de degré plus proche excluant les autres.

Selon l’article 768 du Code civil, le principe selon lequel, lorsque l’on est appelé à une succession, l’héritier doit opter, c’est-à-dire consentir à cet héritage ou y renoncer. Que ce soit par l’application de la loi soit par une disposition testamentaire,

Ensuite, les deux principes qui dirigent le droit des successions peuvent être perturbés par deux mécanismes correcteurs : la représentation et la fente.

 

RENONCER À UN HERITAGE ET CONSEQUENCES

La renonciation à un héritage peut se faire soit de manière anticipée (avant le décès) lorsque l’on est héritier réservataire (cela s’appelle la renonciation à l’action en réduction). Soit au moment du décès. Dans ce second cas, la renonciation n’est jamais tacite. Elle peut se faire de deux manières depuis la loi du 18 novembre 2016, entrée en vigueur à compter du 1er novembre 2017 :

  • auprès du greffe du tribunal judiciaire du lieu du dernier domicile du défunt.
  • devant un notaire.

Les conséquences d’une telle renonciation sur le règlement de la succession sont :

  • un héritage dévolu aux autres héritiers acceptants.
  • dans le cas particulier de descendants ou collatéraux privilégiés (frères et sœurs).
  • une représentation par les descendants du renonçant.

 

HERITER PAR REPRÉSENTATION

La représentation est donc un mécanisme qui permet d’appeler à la succession les représentants aux droits du représenté. Depuis le 1er janvier 2007, les descendants des héritiers prédécédés et des héritiers renonçants sont appelés à la succession.

La représentation n’a lieu que dans la ligne directe descendante et, en ligne collatérale, en faveur des descendants des frères ou sœurs du défunt, et cela à l’infini. Attention car la représentation n’existe pas à l’égard des dispositions testamentaires. Le décès antérieur de l’héritier bénéficiant d’un testament ou la renonciation de l’héritier testamentaire rend caduc le testament. Sauf si le testateur a exprimé clairement sa volonté d’appeler les descendants du légataire au bénéfice du legs.

Sur le plan fiscal, les droits dus par les héritiers acceptants. C’est-à-dire les descendants du renonçant, sont calculés comme si ces derniers avaient été les bénéficiaires directs de la succession. En conséquence, il n’y a donc plus lieu de procéder à une double liquidation des droits.

Les représentants d’un renonçant se partagent l’abattement personnel dont aurait dû bénéficier ce dernier.

Cette règle de calcul est identique à celle applicable en cas de représentation d’un parent prédécédé.

 

LA FENTE SUCCESSORALE OU LA DIVISION ? ON EN PARLE !

La représentation ne joue pas dans la ligne ascendante (grands-parents du défunt) ni des collatéraux ordinaires (cousins, oncles et tantes). Il s’opère alors la division par branche appelée la fente successorale.

La fente successorale (ou la division par branche) est un mécanisme du droit successoral qui organise une répartition forfaitaire de la succession. Celle-ci se divise en deux parts égales entre la branche paternelle et la branche maternelle. Elle tend principalement à assurer une égalité entre les lignes dont le défunt est issu.

Une fois la division acquise, il convient alors d’appliquer le principe de dévolution par degré. C’est-à-dire le classement par degré.

Le degré est la proximité de l’héritier avec le défunt.  Les héritiers de degré plus proche excluant les autres.

La proximité de parenté s’établit par le nombre de générations. une génération correspondant à un degré. En cas de défaut de collatéral dans une branche, les collatéraux de l’autre branche recueillent toute la succession. Cette succession au profit de collatéraux n’est pas indéfinie, elle profite aux héritiers jusqu’au 6ème degré. À défaut, c’est l’Etat qui hérite.

Olivia DESCHAMPS Notaire

 

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Comment protéger votre conjoint ?

UNIS POUR LA VIE… VOTRE CONJOINT AVANT TOUT ?

Contrairement au PACS ou au concubinage, le régime juridique du mariage crée un lien automatique d’héritage entre époux.

Il faut le savoir donc !

La loi prévoit en effet pour le conjoint survivant sur le patrimoine du défunt :

  • un quart du patrimoine en pleine propriété
  • la totalité en usufruit (en présence uniquement denfants tous issus de leur union)

Ce choix, laissé au seul conjoint survivant, permet dans la grande majorité des situations de famille d’assurer une sécurité de transmission et de vie pour le conjoint survivant. Fiscalement les biens reçus par le conjoint survivant sont en totalité exonérés de droits de succession.

En présence d’enfants, la loi préserve leurs intérêts par l’existence de la réserve héréditaire. Elle représente aussi une quote-part du patrimoine du défunt devant leur revenir a minima (1 enfant : ½ du patrimoine / 2 enfants : ⅔ du patrimoine / 3 enfants et plus : ¾ du patrimoine).

Le surplus disponible, appelé quotité disponible, permet l’application des droits prévus au conjoint survivant.

 

 

 

COMMENT PROTÉGER VOTRE CONJOINT ?

Il est possible d’améliorer ou d’organiser plus précisément les droits et biens devant revenir au conjoint survivant.

Plusieurs outils sont prévus par la loi : le contrat de mariagen la donation, le testament ou l’assurance-vie.

 

LE CONTRAT DE MARIAGE

Par contrat de mariage ou changement de régime matrimonial, les époux peuvent prévoir d’avantager le conjoint survivant.

Plusieurs types de clauses sont pratiqués. Ces avantages matrimoniaux sont possibles dans un régime de communauté, mais également de séparation de biens avec société d’acquêts.

Ils permettent, par exemple, à l’époux(se) survivant avant tout partage et règlement de succession de prélever des biens déterminés ou une quote-part de patrimoine commun. Des limites existent cependant. Et il convient de connaître de ce qu’il en induit en matière fiscale, en cas de divorce ou d’enfants d’unions différentes.

 

LA DONATION OU LE TESTAMENT

De son vivant, la donation de biens à son époux(se) est possible.

C’est-à-dire la donation d’un bien existant (somme d’argent, immeuble, quote-part d’un domicile, etc.) dont la propriété est transférée au jour de la donation.

Dans ce cadre, l’avantage retiré est immédiat mais également irrévocable. Il convient d’en mesurer la portée puisqu’en cas de divorce ultérieur elle ne pourra être remise en question.

Pour organiser la transmission à son décès, il existe la donation entre époux (appelée aussi donation au dernier vivant). Elle se distingue de la donation de son vivant par le fait qu’elle a vocation à s’appliquer au décès du premier époux sur le patrimoine existant à cette date. Elle est révocable jusqu’au décès, au même titre qu’un testament.

Cette organisation résulte d’une donation entre époux ou d’un testament. Elle permet d’augmenter les droits du conjoint survivant en cas de décès et de lui laisser le choix au sujet de :

  • la nature des droits qu’il aura (usufruit et/ou pleine propriété)
  • la partie des biens qu’il souhaite effectivement avoir.

Une vraie latitude est ainsi laissée au survivant.

En présence d’enfant, le conjoint pourra recouvrer au maximum la quotité disponible et l’usufruit de la réserve héréditaire, sauf accord contraire des enfants. Cependant en présence d’une famille recomposée, il y aura lieu d’encadrer le choix laissé au conjoint survivant pour éviter tous conflits ultérieurs.

À noter que ce type d’organisation peut s’avérer très utile voire indispensable pour les patrimoines soumis à IFI.

 

L’ASSURANCE-VIE

La souscription d’un contrat d’assurance-vie dont le bénéficiaire est le conjoint survivant permet également d’améliorer la part lui revenant au décès.

Cela se fait indépendamment de ses droits dans le règlement de la succession et sous réserve que les versements ne soient pas manifestement exagérés par rapport au patrimoine total.

Une rédaction minutieuse de la clause bénéficiaire permettra d’organiser la répartition entre le conjoint survivant et les éventuels enfants, qui pourra s’établir également par testament.

Ces outils peuvent être cumulés ou utilisés séparément, afin de s’adapter précisément à votre situation familiale.

 

Antoine EXERTIER, notaire

 

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Diagnostic de performance énergétique : ce qui change

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE  ENERGETIQUE EN 2022.

CE QUI VA CHANGER !

Vous souhaitez vendre votre logement ? En faisant du tri dans vos papier, vous retrouvez l’ancien diagnostic de performance énergétique (DPE).Celui qui vous avait été fourni lors de votre propre acquisition.

Est-il encore valable ? Pouvez-vous le réutiliser ?

Vous appelez aussitôt votre notaire qui vous parle de la réforme du DPE et de ses conséquences.

Rappelons tout d’abord que l’objectif du législateur est de lutter contre les passoires thermiques. Pour les identifier, le DPE dans sa nouvelle version devient l’outil de référence pour détecter les logements les plus énergivores et les plus polluants.

Son but premier est d’indiquer de manière plus fiable au futur acquéreur, plusieurs choses :

  • une estimation de la consommation énergétique du logement
  • son taux d’émission de gaz à effet de serre

Tout cela au travers des étiquettes énergie. Ainsi, l’acquéreur parfaitement informé sera alors davantage en mesure d’envisager des travaux pour améliorer la qualité énergétique du logement.

Pratique donc !

 

NOUVELLE PRÉSENTATION POUR DAVANTAGE DE FIABILITÉ

Le nouveau DPE signe notamment la fin… :

  • de la méthode dite « sur facture », qui consistait à apprécier la qualité énergétique d’un logement en analysant la facture de consommation d’énergie produite par le vendeur.
  • des DPE « vierges » qui étaient produits lors des ventes de logements inoccupés ou non chauffés pour lesquelles les vendeurs n’étaient pas en mesure de produire de factures.

Désormais, la nouvelle méthode de calcul s’appuie uniquement sur des éléments objectifs. On y retrouve par exemple les caractéristiques physiques du logement : structure du bâti, qualité de l’isolation, type de fenêtres ou système de chauffage.

Le calcul intègre aussi de nouveaux paramètres :

  • consommations énergétiques en matière d’éclairage ou de ventilation
  • nouveaux scénarii météo
  • phénomènes thermiques plus précis comme l’effet du vent sur les murs extérieurs

Sa présentation évolue de même pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques.

Il permet ainsi d’apporter des informations complémentaires comme :

  • le détail des déperditions thermiques
  • l’état de la ventilation et de l’isolation
  • la présence de cheminée à foyer ouvert
  • l’indicateur de confort d’été
  • les recommandations de travaux
  • les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.

Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières. A savoir : l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle.

 

 

UNE NOUVELLE OPPOSABILITÉ POUR DAVANTAGE DE RESPONSABILITÉ

Fini le DPE purement informatif ! Le DPE devient opposable !

Comme pour les diagnostics électriques ou la présence d’amiante ou de plomb, le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant à l’acquéreur.

Les recommandations sont la seule partie du DPE qui ne gardent qu’un caractère informatif.

Bon à savoir donc !

 

UNE DURÉE DE VALIDITÉ INCHANGÉE

Depuis le 1er juillet 2021, tous les nouveaux DPE ont une durée de validité de 10 ans.

En revanche, pour les anciens DPE la règle est la suivante :

  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu’au 31 décembre 2022.
  • DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu’au 31 décembre 2024.

En conclusion, si vous avez besoin ou si vous souhaitez faire établir un nouveau DPE, pensez bien à fournir les détails et justificatifs de tous les travaux réalisés.

Sans oublier aussi tous les éléments techniques du logement ou du bâtiment en copropriété (chauffage, ventilation…), afin que votre DPE reflète au mieux la qualité énergétique de votre logement !

 

LA NOUVELLE METHODE DE CALCUL

Depuis le 1er juillet 2022, une nouvelle méthode de calcul permet d’obtenir des informations plus fiables pour le locataire ou l’acquéreur.

Le DPE permet ainsi au propriétaire de pointer du doigt les travaux à effectuer. Ainsi les logements étiquetés de A à D sont valorisés et inversement les logements de E à G sont dans le collimateur.

En effet, dès 2025 les logements les plus énergivores [classés G] seront interdits à la location.  Le même sort est réservé aux logements classés F en 2028 et pour ceux classés E en 2034.

Un bonne nouvelle pour les nouveaux propiétaires qui pourront ainsi profiter de bien immobilier avec une meilleure performance énergétique de leur logement !

Les propriétaires concernés qui souhaitent vendre, devront eux effectuer ces travaux pour améliorer leur DPE.

 

Clotilde DELPUECH Notaire

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