Lors de la vente d’un appartement en copropriété se pose la question de la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur. C’est un sujet technique et d’autant plus complexe lorsque l’acheteur vivait précédemment en maison individuelle et qu’il n’est pas coutumier du concept de copropriété. Essayons d’y voir plus clair !

Le syndic de copropriété, c’est quoi ?

Le syndic de copropriété est un organe élu par l’ensemble des copropriétaires qui est chargé de la gestion administrative et financière de la copropriété. Il établit un budget prévisionnel pour chaque exercice (qui correspond à une année civile en générale). 

Pour alimenter le budget de la copropriété, le syndic procède à des appels de fonds auprès de chaque copropriétaire, qui participe au budget, au prorata de leurs tantièmes.

Ainsi, si Monsieur ROSE est propriétaire d’un appartement auquel est rattaché 100/1000^èmes des parties communes générales (les fameux tantièmes), chaque fois qu’il sera voté 1 000 € de charges au sein de la copropriété, Monsieur ROSE devra payer 100 €.

Vente en copropriété : charges courantes, charges exceptionnelles, quelles différences ? 

On distingue les charges courantes qui permettent l’entretien général de la copropriété (nettoyage des parties communes…) et les frais de fonctionnement (chauffage s’il est collectif, électricité du hall d’entrée et de la montée, assurance des espaces communs…), des charges exceptionnelles qui sont les dépenses de travaux de plus ou moins grande ampleur (du coup de peinture au ravalement de façade).

Quelle répartition des charges entre vendeur et acquéreur ?

Le syndic ne connaît que le copropriétaire en place au jour de l’appel de fonds. La vente d’un lot de copropriété est sans influence sur la tenue de sa comptabilité. Une fois la vente intervenue, il enregistre simplement, sur indication du notaire, le nom du nouveau copropriétaire et se contente de transférer les comptes de l’ancien copropriétaire sur le nouveau. 

Pour illustrer ce propos, nous pouvons dire que si l’ancien copropriétaire ne payait pas ses charges, son « ardoise » est transmise au nouveau, qui devra payer pour lui ! 

Voilà pourquoi, nous interrogeons systématiquement le syndic à l’occasion de la signature d’un compromis de vente (nous réclamons un document dénommé PRE-ETAT DATE), et nous organisons, dans un souci d’équité, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur (cette répartition est proposée aux parties dans un souci de paix sociale, mais elle n’a pas de caractère obligatoire).

En ce qui concerne les charges courantes, qui sont en général appelées trimestriellement, nous établissons un prorata sur le trimestre en cours.

Qui paie les charges ? Le montant des charges par trimestre pour la copropriété LE PETIT PARIS sise au 1 rue général Janssen à Grenoble s’élève à 300 €. Monsieur ROSE, bon payeur, a réglé l’intégralité du trimestre (octobre à décembre) le 1^er octobre (ces charges comprennent le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, le contrat de nettoyage des communes par une société extérieure…). La signature de la vente et donc le transfert de propriété de l’appartement a lieu le 1^er novembre. Alors Monsieur MIMOSA devra rembourser à Monsieur ROSE, le montant des charges avancé par Monsieur ROSE sur le mois de novembre et décembre, soit 200 €.

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Vente en copropriété : travaux votés, qui paie ?

En ce qui concerne les travaux : c’est un sujet qui appelle la plus grande des vigilances. En effet, des travaux de grande ampleur peuvent avoir été votés (toiture, ravalement) ou être en cours au sein de la copropriété. Vendeur et acquéreur doivent en être parfaitement informés, le coût de ces travaux et leur répartition, deviennent, pour les travaux importants, un élément de négociation du prix de vente. Comme nous l’indiquions précédemment, la signature d’une vente n’a pas d’incidence sur le déroulement des appels de charges, les travaux votés sont appelés au copropriétaire en place au jour où ils sont appelés conformément au calendrier voté.

Qui paie le ravalement ? Nous apprenons qu’au sein de la copropriété LE PETIT PARIS, un ravalement de façade a été voté le 1^er janvier 2019. Ce ravalement est payable en 8 appels de fonds trimestriels de 1 000 € qui seront réalisés sur les années 2019 et 2020. Monsieur MIMOSA, l’acheteur, en a été informé avant la signature du compromis. La signature du compromis est prévue le 1^er juillet 2019 (Monsieur ROSE a donc déjà payé 2 échéances du ravalement). Monsieur MIMOSA refuse de prendre à sa charge ce ravalement, qu’il n’a pas choisi et il estime payer déjà suffisamment cher cet appartement. 

Voici l’occasion toute trouvée pour lui, soit de renégocier le prix de vente, soit de demander au vendeur de prendre à sa charge le coût financier du ravalement.

Voici ce que nous proposons généralement. Les travaux votés avant la signature du compromis de vente sont intégralement financés par le vendeur. Le vendeur devra donc rembourser à l’acheteur tous les appels de fonds restants qui concernent le ravalement.

Si la vente définitive intervient le 1^er novembre, Monsieur ROSE a déjà payé 1000 € x 4 (Trimestres 2019 janvier à mars / avril à juin / juillet à septembre et octore à décembre) et devra rembourser à Monsieur MIMOSA les 4 appels de 1 000 € qui interviendront sur 2020 directement auprès de Monsieur MIMOSA.

Enfin, si une assemblée générale a lieu entre le compromis et la vente, nous prévoyons que le coût des éventuels travaux votés lors de cette assemblée est transféré à l’acheteur, à condition que le vendeur lui ait transmis la convocation à cette assemblée générale, ainsi qu’une procuration pour y assister. En effet, l’assemblée intervient à un moment où l’acquéreur n’est pas encore propriétaire, pour y assister, il doit être mandaté par le vendeur.

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Les avances de trésorerie et fonds de travaux ?

Le syndic procède également à des appels d’avances.  Ces avances constituent une «réserve financière spéciale» pour anticiper les grosses dépenses à venir et faire face aux urgences. Il est en effet plus facile de faire voter la réalisation de travaux nécessaires lorsqu’ils sont déjà partiellement provisionnés. Cette épargne accumulée au fil des années peut représenter un montant important.

Le notaire en informera systématiquement vendeur et acquéreur dès la signature de l’avant-contrat et organisera, ici encore dans un souci d’équité, le remboursement par l’acheteur au vendeur de ces sommes. Ainsi, le vendeur, qui récupère les sommes qu’il a avancées, n’aura pas cotisé à fonds perdus. Et l’acheteur repart avec cette avance à son actif.

Nadia GHENNOUCHI, notaire