Lors de la séparation de concubins, c’est l’heure des comptes. Que devient le bien acheté ensemble ? Qui l’a payé, qui rembourse le prêt et combien ? Comment racheter la part de son « ex » ?  Voyons comment se déroule le partage d’un bien indivis.

Mieux vaut prévoir l’impensable !

Au moment de l’achat du bien, les concubins ont déterminé ensemble les quotités d’acquisition, généralement calculées en fonction de leur participation respective et de leur apport personnel dans le financement du bien. Si l’un des concubins a contribué au-delà de ses droits indivis, il lui appartient de le prouver afin de demander une indemnité appelée créance. Par exemple, un concubin peut avoir payé seul les mensualités du prêt qui devaient être supportées par les deux propriétaires, ou des travaux d’amélioration. Un compte d’indivision devra alors être réalisé et inséré dans le partage.

Conseil – Il est donc important de déterminer dans l’acte d’achat les proportions d’acquisition qui reflètent la participation financière effective des concubins. Et ce, afin de limiter les litiges liés à des créances revendiquées par chacun. Le conseil du notaire est indispensable afin de sécuriser l’opération.

Quelle est la forme du partage : amiable ou judiciaire ?

Si les concubins s’entendent, le partage sera un partage amiable. Ce partage se fait obligatoirement par acte notarié s’il comprend des biens immobiliers.
A défaut d’accord, un des concubins peut saisir le juge aux affaires familiales. Il peut demander le partage judiciaire pour mettre fin à l’indivision. Si un des concubins souhaite racheter la part de son co-indivisaire, il devra régler le prix calculé en fonction des droits du vendeur. Ce prix sera minoré du solde restant dû sur le prêt et pris en charge par le vendeur.

Comment financer ?

Le rachat des parts indivises porte aussi le nom de licitation. Le prix pourra être réglé :

• soit par la reprise de l’emprunt qui a été souscrit par les concubins lors de l’achat,
• soit par l’obtention d’un nouveau crédit permettant de rembourser par anticipation le crédit initial.

Quel est le coût fiscal du partage ?

L’acte de partage supporte un droit d’enregistrement qui est fixé à 2,5%. Ce droit s’applique sur l’actif net partagé (valeur du bien – prêt). Bien souvent, le partage en nature ne sera pas possible ; le bien sera attribué à l’un des concubins à charge pour lui de verser une soulte à l’autre. Dans ce cas, la soulte supportera un droit d’enregistrement. La fiscalité pourra être allégée dans l’hypothèse où les concubins ont conclu un pacte civil de solidarité.

Séparation de concubins : comment racheter la maison ?

Exemple – Arthur et Judith ont acquis une maison pour un coût global de 200.000 € financé au moyen d’un emprunt de 150.000 € (qu’ils ont choisi de rembourser 50% chacun) et d’un apport personnel d’Arthur de 50.000 €.
A l’époque de l’achat, leurs droits de propriété avaient été calculés en fonction de leur financement respectif soit 62,5% pour Arthur et 37,5% pour Judith.
Arthur souhaite garder la maison. Au moment de leur séparation, le solde du prêt s’élève à 100.000 € et la valeur de la maison est de 300.000 €.
Le prix de vente de la part de Judith sera de 112.500 € (soit 300.000 x 37,5%) sur laquelle somme il conviendra de déduire sa part de passif de 50.000 € (solde du prêt 100.000 € : 2), soit un prix de vente de 62.500 € (112.500 – 50.000).
Arthur pourra régler le prix en versant une somme à Judith de 62.500 € + la reprise à son nom du prêt que Judith devait encore soit 50.000 €.

Stéphanie LEROUX, notaire

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