Le Projet Urbain Partenarial (PUP). Comment ça marche ?

Créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, le projet urbain partenarial (PUP) a pour but de permettre le développement de l’urbanisme opérationnel d’initiative privée en mettant en place un dispositif de financement d’équipements purement contractuel.

Qu’est-ce que le Projet Urbain Partenarial

Le projet urbain partenarial est défini par les articles L 332-11-3 et L 332-11-4 du Code de l’urbanisme, le premier disposant au I : « Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations  d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à l’article L. 132-1, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. »

Les parties au contrat du Projet Urbain Partenarial

Les parties aux contrats sont d’une part, le conseil municipal, l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou le représentant de l’Etat et d’autre part les aménageurs ou les constructeurs, en ce compris les organismes HLM.

Champ d’application territorial du Projet Urbain Partenarial

Il est évident que le PUP n’a pas vocation à s’appliquer dans le cadre d’une ZAC dans laquelle il est spécifiquement prévu une participation au titre de la ZAC destinée à financer les aménagements et équipements. Il s’applique uniquement dans les zones urbanisées ou à urbaniser à l’exclusion de toutes autres zones, c’est-à-dire : les zones U et AU du plan local d’urbanisme ; les zones U et NA des plans d’occupation des sols, ainsi que des zonages équivalents des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et des anciens plans d’aménagement de zone (PAZ) des ZAC. Sous réserve toutefois que ces zones ne soient pas déjà largement pourvues en équipements publics.
Par ailleurs, la convention de PUP devra définir précisément le périmètre dans lequel il a vocation à s’appliquer et ce périmètre devra figurer en annexe du PLU. Une mise à jour du PLU pourra être rendue nécessaire. Le périmètre pouvant évoluer au fil du temps

Nature des équipements concernés par le Projet Urbain Partenarial

Le PUP a pour unique objet de financer « la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L 332-15 » du Code de l’urbanisme et qui sont rendus nécessaires pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des opérations comprises dans le périmètre du PUP.
Sont donc exclus de la convention : « tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation
en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (…), branchement desdits équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés ». ainsi que les équipements généraux de la commune (marché, salle des fêtes, parking…).
En revanche, la réalisation d’une école ou d’une crèche entre dans son champ
d’application. Par ailleurs le contrat devra mentionner la liste des équipements précis à réaliser.

Participation 

La convention de PUP doit également prévoir le montant de la participation mise à la charge de l’opérateur, Le délai de paiement ainsi que le délai d’exclusion de la taxe d’aménagement qui ne peut excéder 10 ans. Le paiement peut être fait en numéraire ou par la remise de terrain bâtis ou non, mais ne peut se faire par la réalisation de travaux dans le cadre de l’opération (obligation de mise en concurrence dans le cadre des marchés publics). Le montant de la participation doit être proportionnelle aux besoins des futurs usagés ou habitant, de sorte que si la capacité des équipements les excèdent, l’opérateur ne participera qu’à due concurrence. Si le coût de réalisation des équipements est supérieur à celui indiqué dans la convention de PUP, aucun complément ne peut être exigé à défaut d’avenant à la convention. Un avenant pourra également être régularisé à l’effet de réaliser un équipement non initialement prévu.
Il sera de bonnes pratiques de prévoir ab initio dans la convention de PUP la possibilité de régulariser des avenants afin de prévenir la modification de la programmation ou la possibilité d’évolution des engagements financiers.
Il est précisé que l’extrait de la convention de PUP mentionnant le périmètre et la part et nature des équipements constitue une pièce obligatoire de la demande d’autorisation d’urbanisme. La régularisation de la convention doit donc être un préalable à toutes demandes d’autorisation lorsque l’opération est susceptible d’être concernée.

Claire GRIBAUDO, notaire