PROCÉDURE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU) – LE DROIT DE VISITE DU BIEN

Possibilité offerte à la commune de visiter le bien et incidence sur le délai de préemption

Les dispositions des articles D 213-13-1 et suivants du Code de l’urbanisme, applicables aux déclarations d’intention d’aliéner notifiées à compter du 1er janvier 2015, prévoient que le titulaire du droit de préemption urbain peut solliciter une visite du bien. Cette demande est admise si elle est effectuée dans le délai dont il dispose pour préempter (deux mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner).

Formalisme lié à la demande de visite du bien dans le cadre du Droit de Préemption Urbain

La demande de visite doit être adressée au propriétaire ou son représentant, ainsi qu’à son notaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d’huissier, ou par remise en mains propres contre récepissé. Pour être recevable, la demande de visite doit également comporter certaines mentions obligatoires listées à l’article D 213-13-4 du Code de l’urbanisme : les références de la déclaration d’intention d’aliéner, le contenu des articles L 213-2, D 213-13-2 et D 213-13-3, l’identité et les coordonnées de l’agent à contacter pour organiser les modalités de la visite, et le fait que la visite doit être faite en présence du propriétaire et du représentant du titulaire du droit de préemption, ou de leurs mandataires.
Le respect des mentions susvisées est essentiel, car une demande de visite incomplète pourra être inopposable au propriétaire.
De même, la forme de la notification comportant la demande de visite permettra de décompter le délai conféré au propriétaire pour faire connaître sa réponse.

Liberté du propriétaire

Le propriétaire n’est pas tenu d’accéder à cette demande. Son refus peut être exprès, ou tacite (si huit jours après la réception de la demande de visite, il n’a pas donné son accord au titulaire du droit de préemption).
L’acceptation du propriétaire doit être écrite et adressée au titulaire du droit de préemption dans les mêmes conditions que la demande de visite. Il sera opportun de rappeler au propriétaire, dans le courrier comportant la demande de visite, le délai et les formes de son acceptation.

Modalités de la visite

Si le propriétaire donne son accord pour qu’une visite soit effectuée, celle-ci doit intervenir dans les quinze jours ouvrés suivant la réception de cette réponse. A défaut, cela s’analyse comme un refus de visite, ou une renonciation du titulaire du droit de préemption à sa demande de visite. Le propriétaire doit informer les occupants mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner de la date et de l’heure retenues pour la visite. La visite se clôture par l’établissement d’un constat contradictoire précisant les noms et qualité des personnes présentes. Ce constat doit être daté et signé par le propriétaire, le titulaire du droit de
préemption, ou leurs représentants.

Incidence sur le délai de préemption

La demande de visite, faite dans le respect du formalisme ci-dessus, suspend le délai de deux mois prévu par l’article L 213- du Code l’urbanisme (délai de préemption). Ce délai reprend après le refus exprès ou tacite du propriétaire ou la visite du bien. L’article L 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit enfin que si après la période de suspension susvisée, le délai de préemption restant est inférieur à un mois, il est ramené à un mois complet.

Exemple – Droit de visite dans le cadre du Droit de Préemption Urbain – Délais

La déclaration d’intention d’aliéner est présentée au titulaire du droit de préemption le 16 mai 2018. Ce dernier peut, jusqu’au 16 juillet 2018, requérir de visiter le bien. Cette demande, dûment réalisée en la forme, est reçue par le propriétaire le 11 juin 2018.
Dans ce cas, plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

• Le propriétaire refuse expressément la visite. Ce refus est notifié au titulaire du droit de préemption le 18 juin 2018. Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’au refus du propriétaire, il reprend pour la durée restante (un mois et sept jours, soit jusqu’au 23 juillet 2018).
• Le propriétaire refuse tacitement la demande de visite. Ce refus résulte de l’absence d’accord exprès dans les huit jours suivant la réception de la demande émanant du titulaire du droit de préemption.
  Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’au refus du propriétaire, il reprend pour la durée restante (un mois et huit jours, soit jusqu’au 24 juillet 2018).
• Le propriétaire notifie au titulaire du droit de préemption son accord pour la réalisation d’une visite. Cette réponse est adressée et reçue dans le délai de huit jours suivant la demande, le 15 juin 2018. La visite intervient le 25 juin 2018 soit dans les quinze jours suivant la réponse du propriétaire.
  Le délai de préemption ayant été suspendu jusqu’à la date de la visite, il reprend pour la durée restante (un mois et quatorze jours, soit jusqu’au 8 août 2018).

En tout état de cause, si le délai de préemption restant après la période de suspension est inférieur à un mois, il est ramené à un mois complet.

Arnaud PLOTTIN, notaire assistant