L’impôt sur la fortune immobilière : principes généraux
Les principes généraux de l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, sont calqués sur les dispositions de l’ISF. Il en est ainsi des règles concernant le foyer fiscal, la territorialité, le fait générateur et le barème et les modalités de calcul (plafonnement, imputation de l’impôt sur la fortune immobilière payé à l’étranger et réductions pour don) ; seule la réduction pour investissement dans le capital de PME à partir du 1er janvier 2018 n’est pas reconduite.
Sauf exception, l’usufruitier est imposé sur la valeur de la pleine propriété ; une exception nouvelle significative concerne l’usufruit légal du conjoint survivant qui bénéficiera de l’imposition répartie, quelle que soit la date d’ouverture de la succession (avant ou après le 1er janvier 2018), quand l’usufruit conventionnel est expressément exclu de l’imposition répartie.
Le Pacte Dutreil n’a plus d’intérêt au regard de l’IFI ; cependant, les pactes conclus avant le 1er janvier 2018 restent valables et les redevables sont tenus de respecter les engagements de conservation jusqu’à leur terme pour ne pas risquer une remise en cause de l’exonération d’ISF dont ils ont bénéficié.
L’impôt sur la fortune immobilière : une assiette réduite aux seuls biens et droits immobiliers. Une définition de l’immobilier plus étendue
Le champ d’application de l’impôt est limité aux seuls biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société. L’assiette d’imposition est toutefois étendue aux contrats de crédit-bail et aux contrats de location-accession.
Les contrats d’assurance-vie et les contrats de capitalisation sont, a priori, exclus de l’ISF. Cependant, les contrats rachetables exprimés en unités de compte et investis en tout ou partie en biens ou droits immobiliers sont assujettis à l’IFI pour la part représentative des biens immobiliers. De même, les investissements en « pierre-papier » entrent dans le champ d’application de l’impôt.
Des biens exclus du champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière
Le dispositif prévoit l’exclusion de l’assiette du champ d’application de l’IFI :
- Les faibles participations (-10%) dans des sociétés opérationnelles détenant de l’immobilier imposable
- Les faibles participations (-10%) dans des fonds d’investissement dont l’actif est composé de biens et droits immobiliers dans la limite de 20% de leur actif.
- Immobilier affecté par une société opérationnelle à sa propre activité ou, dans certains cas, à l’activité d’une ou plusieurs sociétés du groupe.
Des biens exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière
Les immeubles utilisés dans le cadre d’une activité professionnelles sont, comme pour l’ISF, exonérés d’imposition, que l’immeuble soit détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société et utilisé par un exploitant individuel, une société de personne ou une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Les bois, forêts et bien ruraux bénéficient des mêmes règles d’exonération que pour l’ISF.
Les dettes immobilières répondent à des règles de déduction particulières
Seules sont admises en déduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), comme pour l’ISF, les dettes nées et non contestées au 1er janvier de l’année d’imposition. Le dispositif prévoit une liste de dettes autorisées dont sont exclus :
- Les impositions à la charge du bénéficiaire du bien (taxe d’habitation par exemple), l’impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers,
- Les emprunts familiaux.
- La déduction d’autres dettes est plafonnée :
- Emprunts in fine ;
- Emprunts conclus par les redevables dont l’actif imposable excède 5 M€ et le montant des dettes relatives à ces actifs est supérieure à 60% de la valeur du patrimoine imposable.
- Certaines dettes supportées par les sociétés pour l’acquisition d’un actif imposable sont exclues pour l’évaluation des titres de la société :
- Comptes courants d’associés destinés à l’acquisition ou à des travaux sur un bien imposable ;
- Emprunts par l’acquisition d’un bien du redevable par une société qu’il contrôle.
Evaluation
Les règles d’évaluation des actifs sont calquées sur celles de l’ISF. L’évaluation des titres des sociétés qui entrent dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est quelque peu compliquée car elle suppose de déterminer le ratio immobilier de la société pour calculer la valeur imposable de la participation. Ce calcul est d’autant plus compliqué que la chaîne de participation sera longue.
La taxe d’habitation
Le dégrèvement de taxe d’habitation annoncé au cours de la campagne présidentielle est applicable dès 2018. Le dispositif entrera progressivement en vigueur :
- 30% en 2018
- 65% en 2019
- 100% en 2020
Ce dispositif a vocation à bénéficier à 80% des contribuables. Il s’agit de ceux dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 28.000 € majoré de 8.500 € pour les deux premières demi-parts, et de 6.000€ les demi-parts suivants.
Julien MINIO, notaire
