Le propriétaire d’un lot de copropriété peut librement réaliser des travaux à l’intérieur de son lot, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Toutefois, certains travaux, de par leur nature, peuvent avoir pour effet de porter atteinte aux parties communes de l’immeuble ou peuvent conduire à une véritable appropriation de parties communes. Dans ces hypothèses, les travaux nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Les travaux affectant les parties communes

Les travaux affectant les parties communes sont des travaux qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation. Ce sont également les travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il s’agit, notamment, des travaux suivants :

– les travaux impliquant le passage de conduits ou canalisations à travers les parties communes.

– le percement ou l’agrandissement d’une fenêtre.

– l’ouverture d’une trémie dans le plancher afin de créer un duplex.

– le percement d’un mur porteur.

– la pose d’une fenêtre de toit pour éclairer une pièce.

– la pose de climatiseur sur la toiture de l’immeuble.

Les travaux affectant les parties communes de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux entraînant une approbation de parties communes

Les travaux entraînant une appropriation de parties communes doivent être autorisés à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Il s’agit, notamment, des travaux suivants :

– l’annexion du sol par la construction d’une véranda.

– l’édification d’une construction sur un jardin en jouissance privative.

– la fermeture d’un balcon ou d’une loggia.

Toujours est-il que la distinction entre les travaux affectant les parties communes et ceux entraînant une appropriation de parties communes se révèle parfois délicate.

Il convient de rappeler qu’une simple autorisation donnée par le syndic, par le conseil syndical, par un copropriétaire majoritaire ou même par l’ensemble des copropriétaires n’a aucune valeur juridique. De même, une clause du règlement de copropriété autorisant, par avance, un copropriétaire à réaliser des travaux affectant les parties communes est réputée non écrite.

Enfin, il est à noter que les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou entraînant une appropriation de parties communes, réalisés par un copropriétaire sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise.

Julie MAISTRE DU CHAMBON, notaire.