SCI et impôt sur les sociétés, le principe

Par défaut, une société civile relève de l’impôt sur le revenu (IR).

Les associés peuvent toutefois opter pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) lors de sa constitution ou en cours de vie sociale.

Attention cette option est irrévocable !

Toutefois, la Loi de Finances 2019 a prévu une seule possibilité de retour à l’IR dans les cinq ans de l’option.

Trop souvent ce régime fait peur en raison du coût fiscal lors de la revente du bien.

Pourtant, le choix de cette option peut s’avérer très avantageux pour:

• Des investissements immobiliers qui n’auraient pas vocation à être revendus ou dont les associés n’ont pas besoin de se distribuer les profits, préférant les épargner pour reporter dans le temps leurs versements.
• La détention d’un bien sur lequel aucune plus-value conséquente n’est prévue, mais qui génère des revenus locatifs élevés. 
• Des investissements importants et ceux qui sont en lien avec une activité professionnelle 

SCI et impôt sur les sociétés, un exemple concret

Luke (35 ans) et Leïa (37 ans) sont frère et sœur et disposent de sommes d’argent dont ils ont hérité.

Ils souhaitent investir ensemble dans l’immobilier et ont trouvé des locaux à GRENOBLE, vendus pour la somme de 500.000 €, actuellement loués à un cabinet médical.

Le loyer annuel est de 42.000 € charges comprises.

Ils sont tous deux actuellement imposés sur le revenu dans la tranche à 41%.

Ils viennent consulter Maître YODA, leur notaire attitré, pour savoir comment réaliser cet investissement.

Ce dernier leur conseille de constituer une société civile immobilière qui opterait pour l’IS en mettant en avant les nombreux avantages de cette solution dans leur cas.

Pour expliquer son propos, il leur propose de comparer les perspectives de revenus à court et long terme, selon que la société s’assujettit ou non à l’IS, via les deux tableaux de simulation suivants :

• LA SCI RESTE A L’IR

ESTIMATION DES REVENUS FONCIERS ET DE L’IMPOT
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Amortissement	0	0	0	0	0	0
Assurance	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Intérêts déductibles	– 7295	– 6842	– 6383	0	0	0
Résultat imposé (revenu foncier)	33805	34677	35559	48824	49320	49822
IR (tranche à 41%) + PS (prélèvements sociaux – 17,2%)	19675	20182	20695	28415	28704	28996
CALCUL DES LIQUIDITES DISPONIBLES
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Frais	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Annuité d’emprunt (500.000 € sur 15 ans au taux de 1,5%)	– 37472	– 37472	– 37472	0	0	0
IR + PS	– 19675	– 20182	– 20695	– 28415	– 28704	– 28996
Disponible	– 16047	– 16135	– 16225	20408	20616	20825

Soit un net disponible NEGATIF au terme de 20 années de – 148.972 €

Pendant la durée du prêt, les associés sont donc taxés alors que la société ne peut distribuer aucun revenu.

Si le bien est revendu au bout de 20 ans pour 700.000 €, Luke et Leïa seront taxés au régime des plus values des particuliers au taux de global de 36,2%, qui entraînera une imposition de 12.988 €, compte tenu des abattements.

Les bénéfices nets pour la société seront donc de 700.000 € –  12.988 € –  148.972 €, soit un total disponible de 538.040 €

 

• LA SCI OPTE POUR L’IS

ESTIMATION DES RESULTATS ET DE L’IMPOT
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Amortissement	– 16000	– 16000	– 16000	– 16000	– 16000	– 16000
Frais d’achat de l’immeuble et de constitution de la société	– 45000	0	0	0	0	0
Assurance	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Intérêts déductibles	– 7295	– 6842	– 6383	0	0	0
Déficit reportable	0	– 27195	– 8518	0	0	0
Résultat imposé (Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC)	– 27195	– 8518	11041	32824	33320	33822
IS à 15%	0	0	1656	4924	4998	5073
CACLUL DES LIQUIDITES DISPONIBLES
Année	1	2	3	18	19	20
Loyers	42000	42420	42844	49741	50238	50741
Frais	– 900	– 901	– 902	– 917	– 918	– 919
Annuité d’emprunt (500.000 € sur 15 ans au taux de 1,5%)	– 37472	– 37472	– 37472	0	0	0
IS à 15%	0	0	1656	4924	4998	5073
Disponible	3628	4047	2814	43900	44322	44748

Soit un disponible net POSITIF au bout de 20 ans de : 272.087 €

Pendant la durée du prêt, les associés ne subissent aucune taxation et peuvent mettre les bénéfices générés en réserve ou les réinvestir.

Si le bien est revendu après 20 ans pour 700.000 €, Luke et Leïa seront taxés au régime des plus-values professionnelles : l’assiette taxable à l’IS est constituée par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (c’est à dire la valeur d’achat sous déduction des amortissements pratiqués et admis en déduction).

La plus-value sera taxée à 15% jusqu’à 38120 € et à 28% pour le solde soit un impôt total à verser de 140.645 €.

Les bénéfices nets pour la société seront donc de 700.000 € – 140.645 € + 272.087 € = 831.442 € que les associés peuvent se verser sous forme de dividendes, qui seront taxés à 30%, soit un total disponible de 582.009 €

SCI et impôt sur les sociétés, les atouts

Assujettir sa SCI à l’IS permet :

• une plus faible imposition des bénéfices dans l’hypothèse d’une politique de mise en réserve et de réinvestissements (15% jusqu’à 38120 € de bénéfice puis 28% au delà pour l’IS contre 62,2% dans les plus hautes tranches de l’IR).

Bon à savoir : au-delà de 38120 €, le taux d’IS doit être diminué progressivement à 25% en 2022.

• de réduire la base imposable puisque les amortissements sont déductibles du résultat imposable et que l’intégralité des frais de l’achat du bien, des travaux éventuels, sans limitation, sont déductibles.
• de maîtriser la distribution des revenus, ce qui peut s’avérer très utile pour faire jouer le plafond de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et permet de différer la distribution dans le temps pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse.

SCI et impôt sur les sociétés, rien n’est jamais parfait 

Il ne faut cependant pas négliger les inconvénients de cette option :

• La double imposition quand les bénéfices sont distribués aux associés (IS + Prélèvement Forfaitaire Unique à 30%).
• L’impossibilité d’imputer le déficit fiscal de la société sur le revenu global ou sur le revenu foncier des associés.
• La nécessité de respecter des obligations comptables strictes.
• Les loyers impayés sont imposables.
• Les plus-values sont coûteuses en cas de revente. 
• Le capital de la société doit être entièrement libéré pour que le seuil de 15% puisse s’appliquer.

Pour résumer : prenez rendez-vous avec votre notaire pour chiffrer l’opération et discuter de son opportunité en fonction de votre projet et de vos attentes !

Sophie DELATTE, notaire