Un immeuble divisé en plusieurs lots est soumis au régime de la copropriété. Cette copropriété, qu’elle dispose ou non d’un règlement de copropriété, est régie par la loi du 10 juillet 1965.  Ces immeubles collectifs comprennent des parties privatives, propriétés exclusives des copropriétaires, et des parties communes, propriétés partagées par l’ensemble des copropriétaires.  C’est la gestion et le bon fonctionnement de ces parties communes, ainsi que le respect de l’usage des parties privatives, qui relèvent de la mission du syndic.  Pourtant certaines copropriétés ne désignent aucun syndic – qu’il soit professionnel ou bénévole.  Si un regard rapide peut laisser penser que l’absence de syndic est une chance, surtout dans les petites copropriétés, un regard plus attentif démontrera assurément le contraire.

Avantages d’une copropriété sans syndic ?

L’argument du coût est souvent évoqué, notamment pour des parties pouvant être considérées comme « accessoires ». C’est oublier que les parties communes concernent des parties essentielles de l’immeuble, tels façades ou toiture, permettant la conservation des parties privatives. 

Sans syndic, il sera souvent difficile de prendre des décisions relatives à des travaux pourtant nécessaires, et impossible de contraindre un copropriétaire récalcitrant.

De même, sans syndic, vous risquez de vous heurter à la réticence des compagnies d’assurance pour la souscription d’une assurance sur les parties communes, pourtant obligatoire.

Attention aux conséquences d’une copropriété sans syndic !

Les difficultés pratiques sont certaines, ainsi qu’elles viennent d’être évoquées. 

L’obligation légale doit également être rappelée : l’article 17 de la loi de 1965 dispose que l’exécution des décisions prises en assemblée générale est confiée à un syndic. Aucune exception n’est prévue à cette obligation. Aussi, toute situation contraire est illégale. 

D’ailleurs, sans désignation d’un syndic, une action en justice pour la défense de la copropriété, ou l’exécution des décisions prises en assemblée générale, sera tout simplement impossible.

Solutions pour sortir d’une copropriété sans syndic

Par la désignation d’un administrateur provisoire : tout copropriétaire peut solliciter le président du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci aura pour mission de convoquer une assemblée générale dont l’ordre du jour sera la désignation d’un syndic.

Existe également l’hypothèse d’une copropriété, qui a bien désigné un syndic, mais ce dernier se trouve empêché (maladie ou faillite), et ne peut plus accomplir sa mission; le président du conseil syndical peut alors avoir le pouvoir de convoquer une assemblée générale destinée à son remplacement.

Enfin, et ce depuis la loi du 6 Août 2015, quand la copropriété est sans syndic, il est possible pour tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un syndic. Les règles de formes et de délais de convocation devront naturellement être respectées, mais cette nouvelle possibilité, permet une plus grande souplesse de désignation. 

Cilia PICHOUX, notaire.

 

Bonus / Attention à l’illusion du « syndic de fait »
Un syndic de fait est la personne qui gère dans les faits les parties communes en  appelant les charges de copropriété ou payant l’assurance des parties communes. Il est indispensable de rappeler qu’un « syndic de fait » n’est pas un syndic, et que cette expression ne recoupe aucune reconnaissance juridique. Aussi, toute action de sa part peut être contestée. Il est utile de rappeler aux syndics bénévoles, qu’un mandat de syndic ne peut excéder 3 ans, et qu’à défaut de renouvellement par l’assemblée générale des copropriétaires dans cette période, leurs actions seront qualifiées de « syndic de fait », revenant à une copropriété sans syndic.