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En exclusivité, tous les marchés immobiliers des Hautes-Alpes décryptés par les notaires locaux !
Les notaires des Hautes-Alpes vous présentent l’observatoire de l’immobilier.
En vidéos, les notaires locaux analysent et vous livrent les tendances des marchés immobiliers des secteurs de l’Embrunais Guillestrois, du Gapençais et du Champsaur, du Grand Buech, du Briançonnais.
Nos experts dressent le bilan des prix 2023 des maisons, des appartements et des terrains ainsi que les perspectives 2024.
L’Observatoire des prix de l’immobilier des notaires est basé sur les actes authentiques de vente et présente un panorama des vrais prix du marché et de leurs évolutions. La base des avant-contrats portant sur l’analyse des compromis en cours permet des projections sur la conjoncture immobilière en temps réel.
Retrouvez toutes nos vidéos détaillées par secteur
En exclusivité, tous les marchés immobiliers décryptés par les notaires ! A l’occasion de l’évènement immobilier « l’Immo en vue », les notaires de l’Isère dressent le bilan des prix, analysent la conjoncture immobilière et les évolutions sur les territoires isérois et dévoilent les premières tendances 2024.
Les chiffres clés de l’Observatoire de l’immobilier des notaires
Le premier volet de la conférence « L’lmmo en Vue » est consacré à la restitution des données de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, par quatre notaires locaux qui dressent le panorama 2023 et les tendances 2004 en Isère. Ces données sont établies à partir des actes authentiques de vente, signés lors des transactions enregistrées en 2023. L’Observatoire de l’immobilier des notaires est un outil de référence et permet une restitution exhaustive des vrais prix de l’immobilier
Observatoire de l’immobilier – En vidéo : analyses des prix par secteur et tendances 2024
L’année 2023 fait suite à trois années durant lesquelles l’activité immobilière a été particulièrement intense, parfois même qualifiées « exceptionnelles ».». Si un ralentissement avait commencé à poindre fin 2022, celui-ci a été beaucoup plus net en 2023, où l’on a constaté un effritement constant des transactions, avec une baisse des volumes de l’ordre de 22% en Isère, qui s’est nettement accentuée au dernier trimestre. Retrouvez l’analyse des notaires et les perspectives 2024, avec la participation de Morena Paget,Clément Dubreuil, Jean-Philippe Pauget, Nicolas Julliard
Replay – Présentation de l’observatoire de l’immobilier des notaires
Les tendances départementales
En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains. Cette décrue devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière.
Pour rappel, l’année 2022 a fait suite à une année 2021, exceptionnellement dynamique au plan de la demande, dans un contexte de crise sanitaire. Toutefois, l’automne 2022 a amorcé la baisse du volume de transactions au plan national et local. Cette décrue s’est installée en 2023, et devrait globalement se poursuivre en 2024. Il existe, toutefois, un frémissement de la demande, depuis fin janvier – qui a marqué un seuil – et on assiste à une lente reprise de l’activité immobilière.
Quelques indicateurs viennent appuyer cette tendance. Aujourd’hui, l’inflation, comme les taux d’intérêts se sont stabilisés, et les banques témoignent d’une démarche de crédits plus ample. Mais la dynamique du marché immobilier ne reviendra jamais aux valeurs antérieures, qui étaient anormales.
Les années 2023 et 2024 s’alignent donc sur le volume de transactions d’avant Covid. En Isère, à la fin 2023, les ventes ont chuté tous types de biens confondus : -21% pour les appartements anciens, -39 % pour les appartements neufs, -25% pour les maisons et -41% pour les terrains.
En valeur, sur 1 an, le prix/m² médian des appartements anciens a progressé de +3,1% en Isère et s’établit à 2510 €/m². Pour le marché du neuf, on reste sur une progression positive avec +6,8% et un prix/m² de 4080 €. A contrario, le prix médian des maisons a baissé de -2,2% et atteint 270 800 €. Le prix des terrains est aussi en recul de -2,4% et se situe à 100 500 €.
Pour ces 3 derniers mois, l’indicateur de l’évolution des prix basé sur les avant-contrats met en relief une baisse de prix de l’ordre de -1,1% pour les appartements anciens et une légère reprise de +1,9% pour les maisons.
Certains analystes laissent augurer une reprise de l’activité au second semestre 2024.
Stanislas, Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère
La proposition des notaires
Le marché de l’immobilier est en crise. Depuis environ 18 mois l’immobilier mais également le secteur de la construction subissent une crise que certains professionnels qualifient de sans précédent depuis plusieurs décennies.
Le marché de la vente de logements neufs est le secteur le plus impacté par la baisse significative du volume des ventes. Un pan entier du marché immobilier est à l’arrêt. Certains constructeurs préfèrent renoncer à la réalisation de projets de constructions de logements pourtant initiés depuis plusieurs années plutôt que de persévérer au risque d’aggraver la situation économique déjà critique de leur entreprise.
Les acquéreurs boudent les logements neufs depuis le début de la crise, du fait de prix plus importants que dans l’ancien. Si jusqu’alors, la faiblesse des taux d’intérêt, permettait d’acquérir des logements plus chers, leur augmentation significative a impacté le pouvoir d’achat d’une partie de potentiels acquéreurs qui ont préféré se retourner vers l’acquisition de logements anciens moins onéreux.
La raréfaction de terrains susceptibles d’accueillir la construction d’immeubles de logements collectifs, l’augmentation des règlementations et des exigences en matière de performances énergétiques toujours plus contraignantes laissent très peu de « marge de manœuvre » aux constructeurs pour envisager une baisse significatif des prix de leurs logements permettant la captation de nouveaux acquéreurs.
Ce phénomène est d’autant plus accentué par le fait que les dispositifs d’incitation fiscale à l’acquisition de logements neufs en vue de leur location sont destinés à disparaitre comme il en est notamment le cas pour le dispositif PINEL, qui vit ces derniers mois avec un taux de réduction réduits progressivement depuis l’annonce de sa suppression.
Le dispositif PINEL + sensé maintenir le taux de réduction d’impôt sur le revenu en parallèle de la baisse des taux de réduction du PINEL, n’a pas suffisamment séduit les investisseurs et les constructeurs du fait du niveau d’exigence des conditions pour bénéficier de ce dispositif.
En effet, à une époque où le prix d’acquisition du foncier représente une partie toujours plus importante dans le cout de production du logement, il était difficile pour les constructeurs d’envisager de produire des logements dont le niveau de performance énergétique et environnementale se doit d’être supérieur à la réglementation en vigueur associé à un niveau de qualité d’usage et de confort définis par décret.
Le logement neuf n’est il pas alors l’oublié des pouvoirs publics alors que la construction de logements permet à un très grand nombre d’entreprises de vivre ?
Il ne faut pas oublier également que la revitalisation de centres villes, de friches industrielles, de quartiers entiers serait impossible sans l’intervention des acteurs privés de la construction, les pouvoirs publics ne pouvant agir seul.
Il faut donc réagir et envisager sans délai la mise en place un véritable électrochoc fiscal d’ampleur composé de diverses mesures comme remèdes permettant une relance d’un secteur sinistré à ce jour.
Ainsi en serait-il par exemple, de la création d’un dispositif d’incitation fiscale attractif à l’acquisition de logements, un taux réduit de TVA sur les acquisitions de logements à usage locatif et/ou d’une exonération temporaire de taxe foncière et totale pour les investisseurs qui prendrait des engagements locatifs avec plafond de loyers.
L’Immo en Vue, l’évènement immobilier en Isère
Les tables rondes de l’immobilier
La 4ème édition de « L’lmmo en Vue », qui s’est tenue à la Chambre des notaires de l’Isère, le 28 mars 2024 a rassemblé plus de 200 professionnels de l’immobilier. Après la présentation de l’Observatoire de l’immobilier des notaires, puis l’intervention du grand témoin invité par les notaires, le second volet de « l’Immo en vue » porte sur le recueil de l’analyse des acteurs du marché immobilier, autour de 3 tables rondes animées par Les Affiches de Grenoble et du Dauphiné.
La grande tendance de l’année 2023 est la contraction du volume des ventes. Nous devrions atteindre à la fin décembre approximativement 885.000 transactions, soit une baisse en une année d’environ 20 % !
Une baisse aussi importante n’avait pas été constatée depuis plus de dix ans.
On sort cette année des deux années d’euphorie post-covid, 2021 et 2022, où nous avions atteint respectivement : 1,2 million et 1,1 million transactions : des sommets qui n’avaient jamais été atteints depuis que les statistiques immobilières existent.
Au cours de cette période, nous avions assisté à une anticipation des achats. Or lorsqu’il y a une anticipation, il y a nécessairement ensuite baisse d’activité : les achats qui ont été faits, ne sont plus à faire !
Le retour à la normal était donc certain, ne demeurait qu’une seule inconnue : le moment auquel il s’opérerait.
Toutefois la baisse des volumes ne s’explique pas exclusivement par la fin de cette période post-covid, plusieurs autres phénomènes sont en jeu :
L’inflation tout d’abord : qui a mécaniquement impacté le pouvoir d’achat des Français (le temps que les salaires se réajustent) ; cette perte de pouvoir d’achat a eu pour effet d’exclure du marché la plupart des primo-accédants dans les secteurs géographiques tendus notamment Paris et Lyon (dans la Drôme les primo-accédants sont encore présents, mais ils achètent des biens de plus petites surfaces) ;
L’augmentation des taux d’intérêt : qui a limité également la capacité d’achat,
Enfin depuis le milieu de l’année, nous avons constaté un phénomène d’attentisme chez les acheteurs : qui misent sur une baisse des prix.
Une baisse des prix se profile-t-elle ?
Les statistiques que nous allons vous présenter, secteur par secteur, ne révèlent pas nécessairement une baisse des prix, car elles sont calculées sur une année entière et sur la base de la notion des « prix médians » (c’est-à-dire la médiane qui coupe en deux masses les prix pratiqués sur le marché, quelle que soit la typologie de biens).
Mais l’ensemble des intervenants de l’Observatoire de la Drôme est unanime, même si cela reste timide pour le moment : les prix ont commencé à baisser depuis septembre, avec une tendance qui s’accélère en fin d’année.
Cette tendance de fond commence à être identifiable au niveau de l’indice des prix (qui lui est basé sur l’évolution annuelle des biens immobiliers de même qualité, contrairement aux prix médians). En effet, l’indice des prix – qui est l’outil le plus fiable en matière de statistique – révèle d’ores-et-déjà cette tendance baissière.
Ainsi au niveau national : La baisse est sur une année est de -1%.
Au niveau départemental : Les appartements et les maisons anciennes baissent respectivement de – 1,8% et -2,4%.
Dans le neuf, la situation est compliquée. Après l’augmentation des matières premières, les acteurs subissent la baisse de volume liée à la perte de pouvoir d’achat et à la diminution de la capacité d’endettement.
Selon la plupart des promoteurs, il manque pour le moment une véritable politique de relance dans ce secteur, la prolongation sous certaines conditions du PTZ et de la loi Pinel, n’étant pas de nature à permettre le déblocage de la situation.
Concernant l’avenir, et plus particulièrement l’année 2024, il est difficile d’anticiper réellement la tendance.
On peut espérer que l’arrêt de l’augmentation des taux d’intérêt annoncé par la BCE, ainsi que l’ajustement des salaires et un commencement de baisse des prix, permettront un redémarrage du marché.
Me Johan MONTBARBON Notaire, Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme
L’analyse est basée sur les actes authentiques de vente, centralisées par les notaires, sur l’année écoulée. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement.
De cette base de données vont être établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites. On rappellera en préalable que le notariat approvisionne les données statistiques immobilières de manière obligatoire. Et cela chaque jour à travers tout le territoire national. Il s’agit donc de 16.800 notaires qui s’y consacrent quotidiennement. De cette base de données sont établies par le NOTARIAT avec l’aide de l’INSEE les statistiques proprement dites.
Chaque année, les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier dans l’Observatoire de l’immobilier.
L’immobilier en bref dans le Vercors, le Diois et la Vallée de la Drôme
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Frédéric Sannier, notaire
Analyse détaillée des marchés immobiliers dans la Vallée de la Drôme, le Vercors et le Diois
Si l’année 2022 nous avait donné une impression, finalement contrastée, d’augmentation sensible des prix, l’année 2023 pouvait nous laisser penser à une chute vertigineuse des mêmes prix.
Quelle ne fut donc pas notre surprise de constater, que malgré les apparences, les prix médians ont augmenté dans les secteurs étudiés. Mais nous avons appris à être prudents.
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Frédéric Sannier dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
ANALYSES DES PRIX DE L’IMMOBILIER
Nous pouvons donc certes annoncer une augmentation des prix médian :
POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS de l’ordre de +7,6 % pour la vallée de la Drôme et de +15,2% pour le Diois ;
POUR LES MAISONS ANCIENNES de +3,6% pour la vallée de la Drôme et de +19 % pour le Diois.
Cette augmentation est importante, a fortiori pour le secteur du DIOIS où l’augmentation du prix médian est à deux chiffres.
Mais nous lui apporterons cependant une interprétation nuancée quant à l’impact sur les prix réels des biens. Nous pensons en effet que cette augmentation des prix médians est simplement le reflet de la typologie des acquéreurs et incidemment des biens acquis : en 2023, le blocage des crédits-immobiliers a paralysé les acquisitions par les actifs ayant besoin de recourir à l’emprunt (les primo-accédants).
De sorte que les biens ont essentiellement été acquis par des personnes disposant des liquidités, c’est-à-dire par des personnes ayant vendu leur précédent bien (souvent des retraités ou des cadres provenant de villes importantes). Ces derniers ayant un pouvoir d’achat plus important que les primo-accédants, l’essentiel des transactions a concerné des biens de taille et de prix plus élevés que l’année précédente, ce qui justifie selon nous, cette augmentation du prix médian.
Par exemple dans le secteur du Diois, 67,5% des acquisitions visaient des biens de 4 pièces ou plus, dont 27,5% pour les biens de 6 pièces et plus (au prix médian de 380 500 €). Nous savions déjà que le secteur du Diois était attractif, mais il semble l’avoir été encore plus au cours de cette année 2023.
Ce constat doit être nuancé pour le secteur du VERCORS, secteur pour lequel nous avons eu un effet inverse : le prix médian a diminué de 8,5% pour les maisons anciennes (192.100 € pour une surface de 110 m² et un terrain de 1100 m²). Dans ce secteur le prix médian des appartements anciens a stagné (-0,1%).
Au regard des statistiques des avant-contrats (pour les mois d’août à octobre 2023) on constate que la baisse de prix tant annoncée est à nos portes : – 9,2 % du prix des maisons anciennes pour le secteur de la vallée de la Drôme.
Détail des statistiques significatives pour les secteurs
PRIX IMMOBILIER DANS LE DIOIS
Les maisons anciennes : +19 % du prix par m² médian, soit 212.500 €, pour une surface de 98 m² et un terrain de 580 m²
Les appartements anciens : + 15% prix par m² médian, soit 114.200 €, pour une surface de 68 m² (1670 €/m²)
PRIX IMMOBILIER DANS LA VALLEE DE LA DROME
Les maisons anciennes : +3,6 % prix par m² médian, soit 248.600 €, pour une surface de 110 m² et un terrain de 640 m²
Les appartements anciens : + 7,6 % prix par m² médian soit 118.000 €, pour une surface de 65 m² (1800 €/m²). A CREST l’augmentation du prix médian a été de + 19,1%.
Les terrains à bâtir : – 6,2 % du prix médian, soit 71.300 €, pour un terrain de 470 m² (144€ par m²)
PRIX IMMOBILIER DANS LE VERCORS
Les maisons anciennes : -8,5 % prix par m² médian, soit 192.100 €, pour une surface de 110 m² et un terrain de 1100 m²
Les appartements anciens : – 0,1 % prix par m² médian, soit 56.000 € pour une surface médiane de 56 m² (1410 €/m²)
Les terrains à bâtir : + 13,7 % du prix médian, soit 71.000 €, pour un terrain de 990 m² (74 € par m²)
Frédéric SANNIER, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.
Dans notre secteur, l’analyse portera sur le marché des maisons et appartements anciens et celui des terrains à bâtir. En effet, il s’agit d’un secteur rural où le peu de programmes neufs ne permet pas de réaliser une analyse de l’évolution des prix
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref » commentés par Sylvia Costan, notaire
Analyse détaillée des marchés immobiliers du secteur Nord Drôme
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Sylvia Costan dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
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Les tendances générales du secteur Nord Drôme
La tendance générale est à la baisse, avec des différences entre les différents secteurs.
Cette baisse concerne tout d’abord le volume des transactions. Mais cette « baisse » est à relativiser, car après une augmentation exceptionnelle des volumes en 2021 -2022, les volumes actuels reflètent une situation que nous connaissions déjà avant le COVID.
Dans le secteur Nord Drôme, le volume des ventes a baissé par rapport à l’année dernière d’environ 23 % concernant les appartements.
S’agissant des maisons, le recul est de 14 %, donc plus modéré par rapport à l’ensemble du département, où la baisse constatée atteint environ 20 %.
Sans surprise, la baisse concerne également les prix, à l’exception des terrains à bâtir
En effet, dans un contexte d’augmentation des taux d’intérêts, de durcissement des conditions d’octroi des crédits et baisse des volumes, nous constatons une tendance à la baisse au niveau des prix, sans qu’elle soit significative.
Prix des maisons dans l’ancien dans le Nord Drôme
Dans le secteur Nord Drôme la baisse est assez faible, soit -1,4 % sur un an concernant notamment le marché des maisons. Ainsi, le prix médian d’une maison d’une surface de 105 m² et un terrain de 780 m² tourne autour de 207.000 €.
Les communes de SAINT DONAT SUR L’HERBASSE, de SAINT VALLIER et ANNEYRON enregistrent quant à elles un prix médian en hausse, entre 7,2 % et 20 %, sur une année. A SAINT DONAT le prix médian est de 240.000 €. Sur ANNEYRON, la hausse est plus importante que dans le reste du secteur, avec un prix au m² de 2.086 €.
Toutefois, dans l’ensemble du secteur Nord Drôme, si les premiers trimestres 2023 ont connu une stagnation voire une légère augmentation au niveau des prix, la tendance sur le dernier trimestre est à la baisse, soit -5,2 %.
La baisse est là, mais reste assez raisonnable, la correction portant finalement plus sur le nombre de transactions que sur les prix.
Comme je l’avais évoqué l’année dernière, le secteur connaît une forte disparité entre l’offre et la demande, d’où le maintien des prix.
Prix des appartements anciens dans le Nord Drôme
le prix médian se situe autour de 1430 € du m², soit une augmentation modeste de 2,3 % sur un an.
La commune de ST VALLIER affiche une progression de 0,1 %, avec un prix médian du m² pour un trois pièces de 1.110 €, soit 70.000 €.
Prix des terrains à bâtir dans le Nord Drôme
La progression constatée dans l’ensemble est de l’ordre de 6,8 %, avec un prix médian pour une surface de 700 m² de 95 €. Contrairement à 2022, l’augmentation est plus marquée cette année pour les surfaces de terrain de moins de 600 m² et celles comprises entre 900 et 1499 m².
Pour conclure, les prix sont en baisse. Cependant, la hausse des prix médians sur un an est révélatrice du fait que les biens de moins bonne qualité, nécessitant beaucoup de travaux se sont moins bien vendus que les biens de meilleure qualité.
Sylvia COSTAN, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.
L’immobilier en bref, Plaine de Montélimar et Drôme provençale
Le secteur de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE sont composés de la partie de notre département située au Sud de Montélimar et s’étendant à l’Est jusqu’au Baronnies.
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par Antoine Brouard, notaire
ANALYSE DÉTAILLÉE DES MARCHÉS IMMOBILIERS DES SECTEURS PLAINE DE MONTELIMAR ET DROME PROVENCALE
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils d’Antoine Brouard dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
Tendance générale dans les secteurs de la Plaine de Montélimar et la Drôme sur 2023
Nous avons pu constater un net ralentissement du volume de transaction en 2023, après une année 2022 qualifiée d’année record à ce titre.
Sur la chronologie de 2023 : retenons que cette année a été n’a pas été très dynamique, a commencé très doucement, avec quelques pics d’activités qui ne se sont pas inscrits dans la durée.
Les prix, si nous regardons les statistiques, ont généralement continué à progresser à la hausse, car l’essentiel des transactions ont été réalisées sur des biens de meilleure qualité par rapport à l’an dernier (par conséquent plus chers).
Toutefois, les prix de biens qualitativement équivalents ont baissé cette année par rapport à l’an dernier.
De plus, en analysant les indices des prix du dernier trimestre 2023, basés sur les données figurant dans les compromis de vente signés au cours de cette même période, il est indéniable que nous assistons à une contraction des prix.
Ce ralentissement des volumes et cette contraction des prix sont essentiellement dus au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, ainsi qu’à la hausse constante des taux des emprunts sur 2023, et également à l’inflation galopante notamment pour le coût des matériaux et de l’énergie impactant largement les ménages français.
Le ralentissement des transactions s’est traduit en 2023 par une hausse des prix relative et maîtrisée et s’amenuisant en fin d’année sur les secteurs de la Plaine de MONTELIMAR et de la DRÔME PROVENCALE, quelle que soit la typologie des biens vendus.
Appartements anciens dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Sur la plaine de Montélimar : légère augmentation des prix de 1,6 % (car plus de vente de petits appartements par rapport à l’an dernier)
En Drôme Provençale : augmentation moyenne des prix de l’ordre de 9%, comme l’an dernier, mais les indices des prix du dernier trimestre 2023 relevés dans les compromis de vente, négatifs pour la plupart, annoncent bel et bien une contraction des prix (légère baisse de 5%).
La majeure partie des transactions s’est concentrée cette année sur les ventes de T2/T3, c’est-à-dire sur des appartements de surface quelque peu inférieure à ce qui était observé les années précédentes ou nous étions plutôt sur un standard T3/T4.
Appartements neufs dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Trop peu de ventes d’appartements neufs réalisées en 2023 sur la plaine de Montélimar et en Drôme Provençale pour avoir des chiffres exploitables
Maisons anciennes dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Sur la Plaine de Montélimar : Augmentation des prix de 4,2 %. Pour acheter une maison ancienne de 5 pièces de 110 m², il aura fallu débourser l’an passé 270.000 € en moyenne sur l’ensemble du secteur, les prix les plus bas étant de 220K/230K pour les secteurs de CHATEAUNEUF DU RHÔNE/ centre de Ville de MONTELIMAR et MONTELIMAR OUEST pour aller jusqu’à 335.000 € sur des communes comme SAUZET ou MONTBOUCHER SUR JABRON.
En Drôme Provençale : Augmentation des prix en moyenne de 4,8% (bien moins forte que l’an dernier), la plus grosse part des ventes a été constituée par des maisons de 100 m² avec 600m² de terrain qui se sont négociées dans une gamme de prix allant de 180.000 à 300.000 € suivant l’attractivité des communes.
(DONZERE, NYONS et PIERRELATTE pour les communes les moins attractives et SAINT PAUL TROIS CHATEAUX, TAULIGNAN et les Communes des Baronnies en haut de tableau)
Donc à noter que cette année la superficie moyenne des maisons les plus vendues a baissé par rapport à l’an dernier.
Maisons neuves dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Pour la plaine de Montélimar : Augmentation des prix sur un an avec un prix médian oscillant entre 2.700 € pour les maisons standard (95 m² avec 250 m² de terrain) qui ont constitué l’essentiel des ventes, et 2.800 € / m² pour des maisons un peu plus grandes avec plus de terrain.
En ce qui concerne le secteur de la Drôme Provençale : Pas de données exploitables sur ce secteur.
Terrains à bâtir dans la Plaine de Montélimar et la Drôme provençale
Sur la plaine de Montélimar, les prix affichés en 2023 ont eu tendance à stagner par rapport à 2022 (235 €/m² en moyenne) avec des terrains de relativement faible superficie (autour de 400 m² l’an passé).
A noter des disparités des prix au m² pour ce type de terrain qui sera plus élevé sur la Commune de MONTELIMAR (environ 100.000 €) que sur le reste de la plaine (environ 80.000 €)
En Drôme Provençale : Légère augmentation des prix de 5% par rapport à l’an passé.
Prix affichés en 2023 de l’ordre de 180 €/m² sur la Commune de SAINT PAUL TROIS CHATEAUX.
La part de marché constituée des ventes de terrains de moins de 600 m² demeure encore largement majoritaire.
Perspectives
Même si les secteurs de la Plaine de Montélimar et de la Drôme provençale restent très attractifs, les français doivent toujours faire face au durcissement réel des conditions d’octroi des prêts immobiliers et à la hausse générale du coût de la vie.
Malgré tout, une stabilisation des taux d’emprunt, voire une légère baisse de ces derniers est annoncée pour ce début d’année.
Il est plus que probable que le prix de l’immobilier baissera en 2024 dans l’ancien, notamment en raison du ralentissement des transactions et du coût croissant des travaux de rénovation souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des logements., ce qui est d’ailleurs confirmé par les indices des prix relevés dans les compromis de vente signés fin 2023.
Pour ce qui est du neuf, le marché est tellement ralenti qu’il est quasiment certain que les prix vont stagner.
Enfin, pour les terrains à bâtir, au vu de leur rareté, le prix de ces derniers continuera sans doute à augmenter, mais de manière moins spectaculaire que ces dernières années.
Une chose reste certaine, plus on descendra vers le Sud de la Drôme, plus les prix resteront importants.
En termes de volumes, ceux-ci seront certainement comparables à ceux enregistrés en 2023.
Antoine BROUARD, notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et comment les prix des marchés immobiliers dans les secteurs qui composent le département.
L’immobilier en bref à Valence et agglomération valentinoise.
Retrouvez les chiffrés clés dans notre vidéo « l’immobilier en bref » commentés par Johan Montbarbon, notaire.
Analyse détaillée des marchés immobiliers de Valence et agglomération valentinoise.
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de Johan Montbarbon, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
Bilan immobilier dans l’agglomération valentinoise
Les prix médians sont une nouvelle fois en hausse cette année pour l’agglomération valentinoise.
Toutefois, il faut corriger immédiatement cette affirmation, car l’on constate de manière générale depuis la fin du troisième trimestre et tout au long du quatrième, une baisse des prix, tant dans les appartements anciens, qu’au niveau des maisons anciennes. Il n’en demeure pas moins, que sur une année entière nous sommes bien en présence, une nouvelle fois, d’une augmentation des prix.
Appartements anciens dans l’agglomération valentinoise
L’agglomération se situe au-dessus de la moyenne départementale avec un prix au mètre carré de 1960 euros. Soit une progression en une année de + 3,6 %.
Valence intra-muros atteint 1980 euros du mètre carré.
Cette progression, malgré une fin d’année en contraction, confirme le bon dynamisme de la Ville de Valence et témoigne également des volontés, depuis plus de dix ans, de renouvellement du parc immobilier.
Globalement les appartements les plus vendus sont les T3 et T4, représentant les 2/3 du marché. Le Centre-ville fait exception.
Evolutions par quartier
Centre-ville : Au niveau des quartiers, nous constatons une nouvelle fois une forte progression du centre-ville de Valence avec un prix médian du mètre carré s’établissant à 2170 €. Prenant ainsi le contre-pied des mesures énergétiques restrictives à la location. En huit années de très forte progression (+35%), le Centre-Ville aura non seulement rattrapé son retard sur les autres quartiers, mais sera qui plus est parvenu à atteindre le haut du pavé, n’étant désormais distancé plus que par le quartier de Victor Hugo-Maurice Faure.
Cette année le Centre-ville aura été porté, plus particulièrement, par le marché des investisseurs. Nous constatons en effet que les studios et les 2 pièces – à destination essentiellement des étudiants et du AirBNB – représentent plus de la moitié du marché pour cette zone, soit une augmentation du volume de 36 %, représentant ainsi plus de la moitié des ventes, ce qui explique ce phénomène structurel d’augmentation des prix (puisque plus les appartements sont de faibles surfaces et plus le prix au mètre carré est élevé).
Rue des Alpes – Avenue de Romans : Le quartier situé entre la Rue des Alpes et l’avenue de Romans progresse une nouvelle fois, en frôlant les 2000 € du mètre carré, rappelons-nous que ce quartier ne cesse de progresser depuis plus d’une dizaine d’année, c’est-à-dire depuis la rénovation urbaine entreprise dans le secteur de la Tour Maubourg.
Châteauvert : Du côté de Châteauvert, et pour les appartements anciens, nous enregistrons une année de stagnation avec une médiane s’établissant à 1940 €.
Victor Hugo – Maurice Faure : Pour les appartements anciens, la médiane la plus haute revient aux avenues de Victor Hugo et de Maurice Faure avec un peu plus de 2400 € du mètre carré dans l’ancien.
Bourg-les-Valence : La commune de Bourg-lès-Valence progresse également avec un prix médian de 1770 €.
Maisons anciennes dans l’agglomération valentinoise
Nous constatons globalement une progression des prix sur une année entière d’environ + 3,9 % soit un prix médian de 254.000 €, mais encore une fois nous émettons des réserves sur ce constat, puisque qu’en contradiction avec cette évolution annuelle, nous constatons une baisse des prix depuis septembre.
Concernant la typologie de biens, les 2/3 du marché sont constitués par les maisons de 4 à 5 pièces.
La Chamberlière : Le quartier de la Chamberlière est en bonne progression avec un prix médian de 257.200 €.
Châteauvert : Le quartier de Châteauvert marque le pas cette année avec une moyenne négative, toutefois ce quartier demeure indétrônable en termes de prix médian, distançant très largement les autres secteurs. Le prix médian s’établit à 292.100 € tout type de maisons anciennes confondues. La médiane parvient à atteindre les 441.000 € pour les maisons de six pièces et plus, ce qui correspond (et c’est important de le souligner) à la plus forte médiane départementale ! Dans ce quartier les maisons de six pièces et plus, correspondent à près de 50 % des volumes de vente.
Bourg-les-Valence : Bourg-les-Valence est en progression de + 2,2 %, avec un prix médian s’établissant à 247.000 €.
Marché du neuf dans l’agglomération valentinoise
Le gros du marché aura été cette année les 2 et 3 pièces, avec un prix médian dépassant les 3600 € du mètre carré.
Volumes de ventes dans l’agglomération valentinoise
La tendance de l’agglomération suit les tendances nationales et départementales.
Ainsi nous constatons un retour à la normal. Mettant fin à deux années d’euphorie, ayant atteint des sommets inégalés.
Au niveau national, après deux années atteignant environ 1.200.000 transactions nous devrions parvenir à 855.000 transactions pour l’année 2023.
Au niveau de l’habitat neuf, une réelle difficulté existe, avec une très forte baisse des volumes. Ces difficultés inquiètent d’autant les professionnels, qu’aucune réelle mesure de relance n’est envisagée à ce jour.
Me Johan MONTBARBON, notaire Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier de la Drôme
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les secteurs qui composent le département
Retrouvez les chiffres clésdans notre vidéo « l’immobilier en bref », commentés par François Augusto, notaire
ANALYSE DÉTAILLÉE DES MARCHÉS IMMOBILIERS DU SECTEUR DE LA PERIPHERIE VALENTINOISE
Découvrez le détail des prix, l’analyse et les conseils de François Augusto, dans notre vidéo « Bilan 2023 – Perspectives 2024 ».
La périphérie valentinoise, un secteur qui résiste
Dans le secteur de la périphérie valentinoise, c’est-à-dire la plaine qui s’étend sur le pourtour de Valence jusqu’au pied du Vercors, les prix des maisons ont stagné en 2023, avec une hausse médiane de seulement 1,3% pour atteindre 276 000 €.
En revanche, les prix des appartements ont continué d’augmenter de 5%, pour atteindre un prix médian de 134 000 € réhaussant le prix du m² à 2030 €.
Le secteur de la périphérie valentinoise reste toujours le plus côté de la Drôme pour les maisons, mais pour les appartements, le secteur est supplanté par celui de Tain l’Hermitage pour la deuxième année consécutive.
Prix par ville
La situation est très hétérogène selon les communes, puisque certaines peuvent voir leurs prix monter ou baisser alors que seulement quelques kilomètres les séparent.
Ainsi Beaumont-les-Valence et Chabeuil ont connu une belle hausse de 10% et 5%, respectivement, tandis que Malissard et Saint-Marcel-Les-Valence ont connu une baisse de 6,6% et 7,7%, respectivement.
Bien que les maisons à plus de 300 000 € / 400 000 € soient toujours courantes dans le secteur y compris sur les communes en baisse de prix, elles ont connu ici une forte chute de leur volume de transactions comme au niveau national.
En somme, le secteur est très hétérogène, mais les prix se sont globalement stabilisés en 2023, au moins en ce qui concerne les maisons individuelles.
La hausse du prix des appartements peut quant à elle s’expliquer par la relative rareté de ces produits sur le secteur.
Sur la toute fin d’année on peut assister à une baisse des prix assez soudaine, mais qui arrive avec un an de retard. Si techniquement cela est lié à la baisse des volumes, elle-même liée à la hausse des taux d’intérêts depuis un an, cette latence peut s’expliquer par l’inertie du marché immobilier et la réticence des propriétaires à négocier leur prix à la baisse.
Toutefois cette baisse tardive intervient alors même que les raisons pour lesquelles elle aurait techniquement dû arriver sont en passe de disparaître.
La stabilisation des taux d’intérêts en principe prévue pour ce premier semestre et peut être même leur lente décrue à partir de la seconde partie de l’année, devrait probablement suffire à enrayer assez rapidement la baisse des volumes et cette baisse de prix tardive. Il ne serait pas étonnant que le marché se relance au printemps.
François AUGUSTO, Notaire
Les notaires de la Drôme dressent le bilan immobilier et commentent les prix dans les secteurs qui composent le département.
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