Une servitude est définie comme une charge imposée sur une propriété (fonds servant) pour l’usage d’une propriété appartenant à une autre personne (fonds dominant).

Les servitudes sont donc très utiles, permettant par exemple d’empêcher son voisin de construire un garage juste en face de sa terrasse (servitude non aedificandi) ou de passer chez son voisin à pieds ou en voiture (servitude de passage). L’existence d’une servitude peut augmenter ou diminuer la valeur d’un bien immobilier. 

Les options pour acquérir une servitude sont encadrées et limitées. C’est pourquoi les servitudes sont souvent à l’origine de conflits de voisinage.

Lorsqu’elles ne sont pas légales (les servitudes légales sont créées par la loi – ex : servitude de mitoyenneté) ou constatées par un jugement (les servitudes judiciaires nécessitent de saisir le tribunal), il existe deux options : l’acquisition de servitude par titre (I), qui est alors conventionnelle, et l’acquisition de servitude par prescription (II).

Acquisition de la servitude par titre

Une servitude peut être constituée entre deux ou plusieurs propriétés, par un acte écrit, de préférence authentique, reçu par un Notaire, afin qu’il soit opposable aux tiers (cet acte sera publié au service de la publicité foncière).

Cet acte fixe les modalités d’usage de la servitude constituée. Par exemple, pour une servitude de passage, il convient de délimiter l’assiette du passage (emplacement déterminé) et indiquer l’étendue des droits du propriétaire du fonds dominant, en précisant si ce droit de passage est limité à un passage à pieds, en véhicule, s’il permet le passage des réseaux, et le nombre d’habitations pour lequel il est autorisé. Cette création de servitude peut être faite à titre gratuit, ou contre versement d’une indemnité au profit de propriétaire du fonds servant.

A défaut d’accord conventionnel, il est possible, dans certains cas, d’acquérir une servitude par prescription.

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Acquisition de la servitude par prescription

Seules les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par leur utilisation pendant 30 ans. Ce sont les servitudes qui sont présentes de façon visible, matérielle et constante. C’est le cas par exemple d’une servitude de vue : il est prouvé qu’une fenêtre donnant sur le terrain voisin existe depuis plus de 30 ans.

Toute la difficulté réside dans la preuve de l’existence de cette servitude pendant plus de 30 ans.

Par contre, il est à noter qu’une servitude de passage ne peut se prescrire, celle-ci étant qualifiée de discontinue, car elle a besoin du fait de l’homme pour être exercée.

Patricia ARBET, notaire