Certains événements de la vie, tels que la mutation professionnelle, le divorce ou les naissances, peuvent bouleverser un projet de construction, poussant ainsi les particuliers à vendre leur maison avant que celle-ci ne soit achevée. La vente d’un bien inachevé par un particulier est donc devenue une chose assez courante, qui mérite que l’on s’attarde sur son cadre juridique et fiscal. 

La vente d’un bien inachevé, le cadre juridique

La vente d’un bien inachevé par un particulier implique que ce bien soit vendu à l’acquéreur « en l’état ». Par suite, l’acte de vente, qui sera reçu par le Notaire, devra détailler les travaux ayant déjà été effectués par le vendeur et les travaux restant à être faits par l’acquéreur, permettant l’achèvement de la maison. 

Les garanties
En terme de garanties, le vendeur est redevable envers l’acquéreur de la garantie décennale pour les travaux qu’il a déjà effectués (en pratique, les garanties décennales des entreprises étant intervenues sur le chantier vont profiter à l’acquéreur). 

Le permis de construire
Sur le plan de l’urbanisme, le permis de construire qui a été délivré au vendeur, devra faire l’objet d’un arrêté de la Mairie autorisant le transfert au profit de l’acquéreur. Ce transfert permettra à l’acquéreur de devenir titulaire de l’autorisation de construire. Il pourra ainsi terminer les travaux de construction et déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux auprès de la Mairie, afin de se voir délivrer une attestation de conformité. Attention, cela implique que le vendeur ait bien respecté les prescriptions du permis de construire concernant les travaux qu’il a déjà effectués (dans le cas contraire, un permis de construire modificatif pourra être demandé à la Mairie) et que l’acquéreur se conforme bien également à cette autorisation pour les travaux restant à effectuer.

La vente d’un bien inachevé, le cadre fiscal

Le transfert des taxes d’urbanisme
Le transfert du permis de construire au profit de l’acquéreur engendre également le transfert des taxes d’urbanisme liées à la construction (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive, etc…). La taxe d’aménagement est par exemple exigible en deux fractions égales après la délivrance du permis : au 14ème mois pour la première, puis au 26ème mois pour la seconde.

Par suite, selon la date de délivrance dudit permis d’origine (fait générateur de l’exigibilité des taxes), les taxes d’urbanisme seront soit réclamées à l’acquéreur par l’administration fiscale, soit elles auront été d’ores et déjà versées par le vendeur. Il convient donc de bien prendre en compte ce paramètre lors de la détermination du prix de vente de la maison.

La fiscalité de l’acte de vente
> Droits d’enregistrement pour l’acquéreur
Quant à la fiscalité applicable à l’acte de vente du bien immobilier inachevé entre particuliers, l’acquéreur sera soumis, en principe, à la taxation aux droits d’enregistrement (5,09 % du prix de vente en Isère, l’Indre et le Morbihan, 5,80 % du prix de vente pour les autres départements).

> Plus-value immobilière pour le vendeur
Le vendeur, quant à lui, sera imposé au titre de la plus-value immobilière (34,5 % de la plus-value nette réalisée). Celle-ci sera calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du terrain, majoré du coût des travaux de construction déjà effectués (d’où l’importance de bien conserver les factures) et des frais d’acte de vente réglés lors de l’achat.

Patricia ARBET, notaire.