L’acquisition d’un bien immobilier en France est le rêve de beaucoup de couples. Néanmoins, mieux vaut être bien conseillé pour éviter que cela ne tourne au cauchemar ! Séparation et décès sont à anticiper dès l’acquisition et ce quel que soit le statut de son couple.
Acheter à deux : les précautions lors de l’achat
Achat par des couples mariés sans contrat
. Les personnes mariées sans contrat de mariage relèvent du régime de la communauté. Les biens qu’elles acquièrent pendant le mariage sont présumés communs par la loi et sont partagés par moitié en cas de séparation.
Néanmoins, un époux peut souhaiter utiliser pour partie de l’argent qui lui est propre pour faire cet achat (comme une somme qu’il avait avant le mariage ou lui provenant de sa famille). Il conviendra de le mentionner dans l’acte d’acquisition afin qu’il puisse réclamer une récompense en cas de divorce.
Achat en Indivision
Les concubins, personnes pacsées ou personnes mariées sous un régime de séparation de biens qui achètent un bien immobilier sont soumis à l’indivision.
La participation financière de chacun à l’acquisition doit être précisée dans l’acte de vente. Cette participation permettra de fixer la quotité de propriété du bien allouée à chacun. Il convient d’être précis afin d’éviter les donations déguisées et d’établir la preuve des éventuelles créances de chacun en cas de séparation.
Acheter à deux : le sort du bien acquis en cas de séparation
En cas de divorce ou en cas de séparation, chacun peut demander le partage du bien. Cette demande peut être faite en justice en cas de désaccord.
Celui qui voudra conserver le bien devra alors verser une soulte à l’autre pour lui racheter sa part et parfois demander l’accord de la banque pour reprendre seul la charge du prêt en cours.
En revanche, il faudra l’accord des deux pour vendre le bien à un tiers. Le prix sera partagé en fonction des quotités de propriété et des éventuelles créances de chacun.
Acheter à deux : le sort du bien en cas de décès
En cas de décès d’un époux, son conjoint hérite de sa part avec les enfants du défunt, sans droit de succession à payer.
Ce qui n’est pas le cas des concubins ou partenaires pacsés qui n’héritent pas l’un de l’autre.
Pour ces derniers, il conviendra pour y remédier de prévoir un testament instituant son partenaire légataire. Et si les partenaires pacsés sont exempts de droits de succession, ce n’est pas le cas des concubins qui sont imposés à 60% sur la valeur transmise.
Il est également possible de recourir à la technique dite de la « tontine » en insérant dans l’acte d’achat une clause aux termes de laquelle en cas de décès de l’un des partenaires, seul le survivant est réputé avoir été propriétaire dès l’origine. Néanmoins cette faculté est peu utilisée en pratique pour les concubins car elle peut être fiscalement coûteuse.
Acheter à deux en Société Civile Immobilière (SCI)
En cas d’achat immobilier par une SCI, c’est la société qui est propriétaire de l’immeuble tandis que les conjoints ou partenaires sont titulaires chacun de parts sociales.
Cela permet de ne pas être soumis à l’indivision en cas de séparation des partenaires et ainsi de prévenir toute demande de partage unilatérale ou d’éviter la vente du bien.
En cas de décès, la SCI présente un intérêt important en présence d’enfants d’une précédente union.
Les statuts de la SCI peuvent prévoir un agrément à l’entrée de nouveaux associés et ainsi protéger son conjoint ou partenaire de cohéritiers peu amènes envers lui.
Les statuts de la SCI peuvent également réserver au survivant les pouvoirs de décision de la société.
Pour les couples non mariés, l’achat en SCI peut être envisagé.
Néanmoins la constitution d’une SCI nécessite un suivi de sa gestion avec une assemblée générale annuelle et génèrera un coût pour sa constitution (entre 1000 et 2000 euros) et en cas de dissolution.
Pour aller plus loin sur la SCI, voir notre article Les avantages de la SCI
Florent GASCON, notaire
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