La société civile immobilière (SCI) est la société préférée des français et celle la plus fréquemment rencontrée par la pratique notariale. Outil de détention du patrimoine immobilier familial ou professionnel, la SCI présente de nombreux avantages sur le plan juridique, fiscal, patrimonial et social car celle-ci permet notamment d’organiser la gestion délicate de l’indivision quand la propriété d’un bien immobilier est détenue par plusieurs personnes.

Comment constitue-t-on une SCI ?

Pour donner naissance à une SCI, il faut tout d’abord signer les statuts de la SCI. Les statuts constituent le contrat initial de la société. Aux termes des statuts, vont être posées les règles qui vont régir la vie de la SCI en tant que personne morale (nom, durée, siège social, objet social etc), mais également celles régissant les rapports entre les associés (majorité, condition de cession de parts).

Les statuts désigneront notamment le ou les premiers gérants de la société.

Le Notaire sera notamment là pour conseiller et orienter les parties dans la rédaction des statuts qui seront rédigés « sur mesure ». Ils doivent répondre aux attentes des futurs associés, de leurs situations patrimoniales et des leurs souhaits quant à l’organisation de la société et les pouvoirs du gérant.

L’avantage non négligeable de la SCI est de pallier les carences de l’indivision (détention de la propriété d’un bien par plusieurs personnes). Le régime de l’indivision est posé par le Code civil et est bien souvent constitutif de querelles, de difficultés. Le régime de l’indivision est un régime qui doit être temporaire car général. A l’inverse, la SCI va s’inscrire dans le temps. Les règles seront posées et connues dès le début et seront surtout voulues. Ce qui n’est pas le cas de l’indivision qui est, bien souvent, un régime subi. Il est de nature, plus facile d’accepter les règles spécifiques dont on est l’auteur plutôt que subir des règles générales et inappropriées au cas d’espèce.

Les statuts de la SCI organiseront également les règles applicables aux cessions de parts et à l’entrée de nouveaux associés dans la SCI. Aussi, et communément, il sera prévu que la cession de parts à un tiers nécessitera l’agrément de la collectivité des associés réunis en assemblée générale. Un droit de préférence sera, par ailleurs stipulé au profit des associés de la SCI pour acquérir, en cas de cession et en priorité, les parts de l’associé cédant. Un contrôle des associés sera donc initialement organisé pour garantir qu’un tiers susceptible de perturber l’équilibre de la société ne devienne associé.

Les statuts, une fois signés seront déposés au greffe du Tribunal de Commerce compétent avec les documents d’usage pour l’immatriculation de la société.

Peut-on créer seul une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut être au minimum deux associés. Toutefois, la répartition du capital social entre les associés n’est pas prédéfinie par la loi. Aussi, il est possible de créer une SCI avec deux associés dont l’un ne détiendra qu’1% du capital social.

Peut-on modifier les statuts initiaux en cas de changement de situation propre à la société (changement de siège social, de gérant, etc. ) ou de la situation propre des associés ?

Les statuts peuvent être modifiés autant de fois que la situation l’imposera. Les associés réunis en assemblée générale décideront de la modification des statuts de la SCI.

Seule ombre au tableau, les modifications apportées peuvent nécessiter la réalisation de formalités de publicité (insertion dans un journal d’annonces légales et au greffe du Tribunal de Commerce) couteuses.

L’organisation de gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers constitue t’elle le seul avantage de la SCI ?

La SCI peut également constituer un outil de transmission patrimoniale. En effet, il sera plus aisé de transmettre des parts de SCI à ses enfants plutôt qu’un bien transmis en indivision au sein d’une donation. En effet, favoriser la transmission de parts de SCI plutôt que la transmission d’un bien immobilier à ses enfants en indivision permettra notamment de conserver les vertus de la donation partage qui présente un intérêt significatif par rapport à la donation simple. Votre Notaire sera également là afin de vous expliquer cet intérêt.

Il sera également possible de prévoir une réserve d’usufruit avec réversion au profit de son conjoint sur les parts transmises à l’instar de la transmission directe d’un bien immobilier.

L’intérêt supplémentaire de la transmission des parts d’une SCI résidera également dans la possibilité d’organiser dans les statuts les pouvoirs du gérant qui sera bien souvent le donateur, en lui réservant notamment le pouvoir de vendre le bien sans avoir à solliciter l’accord des associés de la société.

Enfin, quelles sont les conséquences de la constitution d’une SCI sur le plan fiscal ?

La SCI est une société fiscalement transparente. Sauf option expresse, la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les revenus issus, par exemple des produits locatifs de la SCI seront imposés directement dans le patrimoine des associés en fonction de leur participation dans le capital de la SCI.

En conclusion, la SCI reste une valeur sûre pour la détention de biens immobiliers, pour l’organisation de la gestion de biens immobiliers. Elle présente également et,  de plus en plus, des intérêts dans la transmission de son patrimoine. Votre notaire sera là pour vous créer, tel un couturier, une SCI « sur mesure ».

Nicolas JULLIARD, notaire  

 

En complément de cet article, visionnez la vidéo de l’Emission 9h50 Le matin diffusée sur France 3 le 9 janvier 2018, consacrée à la SCI.