PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DÉPENSES DE TRAVAUX
Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez, le plus souvent, ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit notamment de la vente de votre résidence principale, ou au contraire taxée à hauteur de 36,2 % lorsqu’il s’agit par exemple de la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué.
La plus-value est tout simplement la différence entre le prix d’achat (ou valeur du bien lorsque vous l’avez reçu par donation ou succession) et le prix de revente.
C’est ce gain réalisé lors de la revente qui fait l’objet d’une taxation, après application d’un certain nombre de correctifs (abattement pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses…)
Lors du calcul de l’impôt, le prix d’acquisition d’origine peut notamment être majoré des dépenses de travaux qui ont été réalisés dans le bien vendu, soit pour leur montant réel, soit pour un montant forfaitaire.
I – Evaluation au montant réel
Il sera possible d’ajouter au prix d’acquisition le coût réel des travaux que vous avez supporté financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :
1°) Il doit s’agir de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
Sont exclues les dépenses qui présentent le caractère de dépenses locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (à moins qu’elles ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration)
2°) Ces dépenses ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu (notamment déduites au titre de vos revenus fonciers)
3°) Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et non par vous-même.
Conservez donc bien toutes les factures des entrepreneurs car vous devrez être en mesure de justifier du montant des travaux si l’administration vous en fait la demande.
II – Evaluation forfaitaire
Alternativement, à défaut de remplir les conditions ci-dessus, il est possible d’appliquer ce qu’on appelle « le forfait travaux » qui consiste à majorer de 15% la valeur d’acquisition. Ce forfait n’est applicable que si vous vendez un immeuble bâti que vous possédez depuis plus de 5 ans.
Il n’y a alors pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Ce forfait de 15 % est une simple faculté et ne se cumule pas avec les frais réellement supportés.
Jusqu’à présent, le forfait « travaux » s’appliquait de manière automatique à défaut de pouvoir justifier des frais réels et surtout sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux réalisés.
Mais, depuis une jurisprudence récente, le forfait de 15 % semble devoir être écarté si en cas de contrôle vous ne pouvez pas démontrer à l’administration fiscale que vous avez engagé des travaux dans le bien.
Ainsi, la règle du forfait ne serait donc qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux mais elle réserve à l’Administration le droit d’apporter la preuve contraire. Conservez donc vos factures !
Me Clotilde DELPUECH, notaire
