L’achat  immobilier en France est devenu une opération de plus en plus complexe qui peut ressembler parfois au parcours du combattant !

Pour ne pas vous lancer dans une aventure immobilière hasardeuse ou catastrophique, 10 conseils ou idées pour anticiper et acheter un bien immobilier « malin et serein ».

1/ Épluchez les petites annonces

Comparez attentivement les offres des particuliers, des agences immobilières, des journaux et des sites web.

2/ Établissez clairement votre budget total pour votre achat

Le budget comprend le prix de vente mais également les frais d’acte improprement appelés « frais de notaire », les frais de garantie (demandés par votre banquier en contrepartie du prêt qu’il vous accorde), des frais de dossier…etc.

3/ Procurez-vous des informations fiables sur les prix pratiqués

A cet égard, votre notaire peut utilement vous aider et vous renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier où vous souhaitez acheter.

4/ Identifiez et repérez les défauts que le bien (maison ou appartement) peut receler

Pour cela, l’avis et les conseils de votre notaire sont précieux : situation, urbanisme, copropriété en difficultés, travaux régulièrement réalisés, conformité… Tout doit être pris en compte, après signature, il sera trop tard. Faites estimer précisément les travaux à effectuer par un expert immobilier ou un architecte.

5/ Demandez l’ensemble des expertises réalisées par votre vendeur pour la signature de l’avant contrat

Diagnostic Amiante, Diagnostic Plomb, Etat parasitaire, Etat des risques naturels et technologiques…etc.

A cet égard et en cas de diagnostic positif c’est-à-dire faisant état d’anomalies ou de présence d’amiante par exemple, il est utile de prendre attache avec l’expert qui les a réalisés lequel sera le plus à même de vous renseigner sur le coût des travaux à entreprendre.

6/ Achetez un logement loué

C’est-à-dire avec un locataire déjà en place. À la fin du bail et à condition de respecter scrupuleusement les conditions de reprise de son bien ou de congé pour vendre, vous pouvez le récupérer pour l’habiter, voire même le vendre. À la clé, une décote comprise entre 12 et 15% du prix d’acquisition. A cet égard, la décote n’est pas une obligation légale, mais elle est d’usage. Avant d’acheter, il est indispensable de recueillir des informations sur le locataire en place, d’éventuels incidents de paiement et votre notaire saura vous renseigner utilement.

7/ Achetez un bien à rénover

Acheter un bien à rénover permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, variable selon l’importance des travaux et la zone géographique du bien si le marché y est tendu. Pour un simple rafraîchissement, comptez entre 300 et 400 euros le mètre carré. Pour une rénovation complète (électricité, double vitrage, changement de chaudière, etc.), la facture tourne autour de 700 à 900 euros. Pour estimer le coût des travaux, il est vivement conseillé de faire venir un architecte. Les honoraires sont libres, mais il faudra débourser en moyenne entre 8 et 10% du montant des travaux hors taxes. Pour réaliser une bonne affaire, il vous faudra vérifier que le coût de revient, prix et travaux, ne dépasse pas celui d’un bien de bonne facture dans le même secteur géographique.

8/ Achetez un local commercial

C’est un nouveau mode de vie très urbain et de plus en plus en vogue. L’achat d’un local commercial tel qu’un ancien entrepôt ou un ancien atelier…

Il permet non seulement de payer de 10 à 20% moins cher que pour un logement traditionnel situé dans un même quartier, mais aussi d’acquérir une surface atypique en centre-ville, ce qui peut avoir son charme. En rez-de-chaussée, le local commercial peut offrir de beaux volumes avec un sous-sol et des lieux de stockage. Mais attention, cette opération n’est pas sans risque. Le coût des travaux doit être estimé avec soin dans la mesure où l’on crée un lieu de vie (une cuisine, une salle de bains, etc.).Par ailleurs, un changement d’affectation du bien immobilier doit être obtenu de la copropriété et du service d’urbanisme de la ville, se référant au plan local d’urbanisme (PLU). Des sites Internet sont spécialisés dans ce type de biens mais rien ne vaut le bouche-à-oreille…

9/ Achetez en viager

Environ 4.500 transactions sont effectuées chaque année en viager, principalement en région parisienne et sur la Côte d’Azur. En plein essor, le viager permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote sur le prix du bien, puisque le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès (95% sont des viagers occupés). 

Le jour de la transaction, l’acheteur appelé « le débirentier » verse un capital, dit « le bouquet », au vendeur appelé « Le crédirentier », qui correspond en moyenne à 30% de la valeur estimée du bien. Ensuite, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée et vice versa. Pour acheter en viager, il faut disposer de liquidités suffisantes, car les banques ne financent pas ce type d’acquisition. Et surtout il ne faut pas négliger le risque « Jeanne Calment ». En effet, si le vendeur « joue les prolongations » de nombreuses années, l’opération sera financièrement perdante. Il faut aussi avoir conscience que le viager engage l’acheteur : le crédirentier peut annuler la vente en viager grâce à la clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente. Dans ce cas, aucune indemnité de rupture ne sera versée.

10/ Empruntez malin !

En outre et pour une bonne acquisition, il faut emprunter malin ! Pour cela, il vous faudra  trouver le banquier ou le courtier qui répondra le mieux à vos besoins ! Evitez les courtiers payants ! En effet, quand la collaboration aboutit à la souscription d’un contrat de prêt, le client ne devra verser aucune somme au courtier lequel sera rémunéré par la banque sans impact sur le coût global du crédit.

Le courtier en prêt et assurance de prêt permettra donc :

• Au futur emprunteur de se voir proposer, selon la prestation recherchée, une consultation, un devis gratuit ou une simulation comparative en ligne et gagner un temps considérable.
• D’économiser du temps et de l’argent : Son travail consistera à proposer votre dossier à différentes banques et à vous proposer celle réalisant la meilleure offre.
• De négocier un contrat sur mesure : un courtier en prêt ne se borne pas à négocier « un taux » mais il va également pour vous et dans le cadre de son mandat, négocier le taux de votre assurance et au besoin vous proposer une délégation d’assurance c’est-à-dire une assurance autre que celle proposée par l’organisme bancaire souvent bien trop chère ! Le courtier négociera également en fonction de votre profil les indemnités de remboursement anticipées…
• Bref, à chacun son métier !

En clair, vous l’aurez compris, il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès de tous les professionnels concernés !!

Rémi PORCELLA, notaire.