Dans quel cas un permis de construire est obligatoire ? Que doit contenir la demande de permis de construire ? A quels délais est-on soumis ? Quelle est la procédure d’obtention d’un permis de construire ?… On vous dit tout !

1) L’obligation du permis de construire 

Un permis de construire est nécessaire selon la nature du projet envisagé sur le bien. 

On distingue trois types de projets : 

– ceux qui ne nécessitent aucune autorisation,
– ceux qui nécessitent une simple déclaration préalable,
– et ceux qui exigent un permis de construire.

Les règles diffèrent selon que l’autorisation porte sur une nouvelle construction ou sur une construction existante.

Construction nouvelle :

Principe : les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception de celles dispensées de formalités et de celles soumises à déclaration préalable.

Exceptions :

> Dispense de toutes formalités (sauf sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques ou sites classés ou en instance)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de moins de 12 m,
– habitations légères de loisirs sur terrain de camping de moins de 35 m² de surface de plancher,
– éoliennes d’une hauteur de moins de 12 m,
– panneaux photovoltaïques installés au sol et qui ne dépassent pas 1,80 m de hauteur, et une puissance inférieure à 3kw,
– piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m²,
– châssis et serres d’une hauteur de moins de 1,80 m,
– clôtures et murs d’une hauteur de moins de 2 m,
– mobilier urbain,
– caveaux et monuments funéraires dans un cimetière,
– murs de soutènement,
– constructions temporaire pour une durée maximum de 3 mois, sauf exception.

> Soumis à déclaration préalable :

– toutes constructions d’une surface de plancher de plus de 5 m² et de moins de 20 m², avec une hauteur de moins de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– toutes constructions d’une surface plancher de moins de 5 m² et d’une hauteur de plus de 12 m, (exemple : garage, terrasse, extension)

– habitations légères de loisirs sur terrain de camping d’une surface de plancher de plus de 35 m²,
– murs d’une hauteur de 2 m et plus,
– piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m², non couvert ou dont la couverture a une hauteur de moins de 1,80 m
– châssis et serres d’une hauteur entre 1,80 m et 4 m, et dont la surface au sol est n’excède pas 2.000 m²,
– panneaux photovoltaïques installés au sol qui dépassent 1,80 m de hauteur, avec une puissance inférieure à 3kw, et ceux dont la puissance est comprise entre 3kw et 250kw quel que soit la hauteur,
– certaines constructions et clôtures, situées dans les sites patrimoniaux, abords de monuments historiques, sites classés, réserves naturelles et parcs nationaux, prévues à l’article R421-11 & R421-12 du Code de l’Urbanisme.

Travaux sur existant :

Principe : les travaux sur existant sont dispensés de toute formalité, sauf ceux expressément soumis à permis de construire ou déclaration préalable.

Exception :

> Travaux sur existant soumis à permis de construire :

– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m²,
– en zone urbaine d’un PLU, travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 40 m², ou travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² et inférieure ou égale à 40 m² tel que prévu à l’article R431-2 du Code de l’urbanisme
– travaux sur immeuble inscrit en tout ou partie au fichier des monuments historiques à l’exception des travaux d’entretien et de réparations ordinaires.

> Travaux sur existant soumis à déclaration préalable :

– travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,
– changement de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations prévues par la loi (R151-27 du Code de l’urbanisme) (ex : grange en habitation, local commercial en habitation, local professionnel en habitation) ; ATTENTION un permis de construire est nécessaire si le changement de destination a pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
– travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément présentant un intérêt culturel, historique, architectural, paysager, patrimonial ou écologique selon les dispositions d’urbanisme applicables ou une délibération spécifique de la commune.
– travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d’une commune disposant d’un PLU).

– travaux ayant pour effet la transformation d’une surface de plus de 5 m² close et couverte en surface de plancher 

2) Le contenu du permis de construire

Formulaire permis de construire

Le dossier de demande de permis de construire doit être établi sur un formulaire normé ( Cerfa n°13406 pour une maison individuelle et Cerfa n°13409 pour les autres projets). Il permet d’indiquer le contenu du permis de construire.

Permis de construire obligation architecte

En principe la demande de permis de construire doit être élaborée par un architecte. 

Cependant le recours à l’architecte n’est pas obligatoire lorsque des personnes physiques souhaitent édifier ou modifier une construction (autre qu’agricole) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m².

Pièces dossier permis de construire

La liste des pièces à fournir dans le cadre de la demande de permis de construire sont prévues aux articles R431-5 et R431-6 du Code de l’urbanisme

La liste des pièces complémentaires selon la situation et la nature du projet sont énumérées aux articles R 431-13 à R431-33-1 et R431-34-1 du Code de l’Urbanisme.

3) Le coût du permis de construire

Le coût du permis de construire va dépendre, en dehors de la construction elle-même, des principaux éléments suivants :

– la nécessité de son élaboration par un architecte, ce qui est rendu obligatoire à partir de 150 m² de surface de plancher,

– des études et sondages rendus obligatoires par la Mairie, (exemple : étude de sol, rapport environnemental, étude d’impact, etc.),

– des taxes et participations exigibles, (exemple : taxe locale d’équipement (TLE), taxe d’aménagement (TA), archéologie préventive, etc.)

– de la configuration des lieux et de ses contraintes (exemple : raccordement aux réseaux, empierrement et terrassement spécifiques),

– et de la souscription le cas échéant des assurances liées à la construction, notamment l’assurance dommage-ouvrage ou décennale.

4) Le délai du permis de construire

Cette notion de « délai du permis de construire » couvre plusieurs temps et étapes du permis de construire :

– l’élaboration du dossier de permis de construire, avec le cas échéant son architecte,
– l’instruction de la demande de permis de construire par la Mairie,
– la purge des délais de recours et de retrait, après délivrance de l’autorisation,
– et la réalisation des travaux.

Elaboration du permis de construire

Le délai d’élaboration du dossier de permis de construire va dépendre du type de projet envisagé, de sa complexité, du nombre de pièces à réunir pour le dossier, et de l’intervention ou non d’un architecte. 

Le délai habituel est en général de 2 à 3 mois pour élaborer son projet et établir le dossier de permis de construire.

Instruction du permis de construire

A compter du dépôt en Mairie d’un dossier complet le délai d’instruction d’un permis de construire est de :

– deux mois pour une maison individuelle,
– et de trois mois pour les autres projets.

Suite au dépôt en Mairie, cette dernière adresse un récépissé de dépôt indiquant la date et le numéro d’enregistrement de la demande.

Bon à savoir :

– l’administration dispose d’un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande pour réclamer des pièces complémentaires à la demande reçue. Cette réclamation est faite par lettre recommandée avec accusé réception, ou en cas d’accord du demandeur par courriel. 

A défaut de demande dans ce délai, le dossier est réputé complet. 

En cas de réception d’une telle demande les pièces manquantes doivent être adressées sous 3 mois, à défaut la demande de permis de construire est rejetée tacitement. 

– des délais d’instruction particuliers existent. Voici les principaux :

Le délai d’instruction est porté à 5 mois dans les cas suivants :

– le projet est situé dans un parc national ou ayant vocation à l’être,

– le projet porte sur un bien inscrit au titre des monuments historiques,

– le projet porte sur des travaux relatifs à des établissements recevant du public,

Le délai d’instruction est prolongé de 2 mois si le projet est situé dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique afin d’obtenir l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France (ABF).

5) La délivrance du permis de construire

Une fois l’instruction réalisée, le permis de construire peut être délivré sous deux formes :

– soit un permis de construire exprès : c’est-à-dire la réception par le demandeur de l’arrêté de permis de construire en lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courriel si le demandeur l’a autorisé dans sa demande, 

– soit un permis de construire tacite, c’est-à-dire que le défaut de réponse de la part de la Mairie dans le délai légal d’instruction vaut autorisation. Dans ce cas, il est possible de demander à la Mairie un certificat d’obtention de permis de construire tacite.

ATTENTION l’obtention définitive d’un permis de construire a lieu qu’après affichage du permis de construire et purge du délai de recours des tiers et de retrait administratif de l’autorisation.

6) L’affichage du permis de construire

A compter de la délivrance d’un arrêté de permis de construire deux affichages sont obligatoires :

– l’Affichage par Monsieur le Maire : l’arrêté doit être affiché par extrait à la Mairie dans les 8 jours à compter de sa délivrance ;

– l’Affichage par le demandeur : la mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de la voie publique, pendant toute la durée du chantier. ATTENTION : C’est l’affichage sur le terrain qui déclenche le début du délai de recours de 2 mois.

Il est vivement conseillé de faire procéder à la constatation du respect de cet affichage par huissier et à plusieurs reprises pendant la durée du chantier.

L’affichage sur le terrain doit être effectué sur un panneau rectangulaire d’une taille supérieure à 80 cm, et qui indique notamment :

– le nom du bénéficiaire,
– la date de délivrance de l’autorisation,
– le numéro et la date d’affichage du permis en Mairie,
– la nature du projet,
– la surface du terrain et la surface de plancher autorisée,
– la hauteur de la ou des constructions,
– l’adresse de la Mairie où le dossier de permis de construire peut être consulté
– le nom de l’architecte auteur du projet,
– le rappel du délai recours et de ses modalités de notification

Purge des délais légaux

A compter de la délivrance de l’arrêté de permis de construire par la Mairie, il est nécessaire de procéder à l’affichage de la décision. 

En effet deux délais sont à respecter :

– le délai de retrait administratif : ce délai de 3 mois court à compter de la date de délivrance de l’arrêté de permis de construire. L’autorité compétente peut en effet retirer l’autorisation de permis de construire dans ce délai si notamment cette dernière a été délivrée illégalement.
– le délai de recours des tiers : ce délai court à compter d’une période d’affichage continue sur le terrain de 2 mois. 

ATTENTION à défaut d’affichage sur le terrain, le délai de recours des tiers ne débute pas. Sont cependant irrecevables les recours formulés plus d’un an après la déclaration d’achèvement des travaux.

Une fois ces délais légaux respectés et purgés, l’autorisation de permis de construire est définitivement obtenue.

Antoine EXERTIER, notaire.