Afin de minimiser le risque financier lié à un prêt immobilier, tout établissement bancaire exige généralement une garantie. Celle-ci pourra être établie, soit par un acte authentique signé par devant le notaire, soit par un acte sous seing privé conclu directement par le biais de la banque. Décryptage de ces notions afin de vous aider dans les choix à opérer avec votre banquier.

Prêt immobilier… Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Lorsque la banque souhaite prendre une hypothèque en garantie du prêt accordé, on parlera alors de garantie ou sûreté réelle sur le bien. Lorsque le prêt est destiné à financer uniquement l’achat d’un bien immobilier, l’hypothèque prendra la forme particulière d’un privilège de prêteur de deniers. Cette garantie, qui devra être publiée par les soins du notaire au service de la publicité foncière, sera prise pour la durée totale initiale du prêt, augmentée d’une année supplémentaire.

Concrètement, en cas de défaut de paiement par l’emprunteur en cours de crédit et si aucune solution amiable n’est trouvée, la banque pourra mettre sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie puis à la vente du bien.

Prêt immobilier… Quels frais pour une hypothèque ?

A l’inverse, si l’emprunteur souhaite revendre son bien avant la fin du prêt, il devra, dès la vente intervenue et par le biais de son notaire, obtenir la mainlevée de son inscription hypothécaire. Ces deux étapes, inscription puis mainlevée d’hypothèque, entraînent des frais.

Prenons l’exemple d’un prêt de 180.000 Euros destiné à financer l’achat d’un bien immobilier. Les frais d’inscription du privilège de prêteur de deniers s’élèveront à environ 1.200 Euros, alors que ceux de mainlevée s’établiraient, en cas de revente uniquement avant la fin du prêt, à 800 Euros, soit un total de 2.000 Euros.

Prêt immobilier… Une mise de départ plus élevée pour la caution

La garantie établie sous seing privé, habituellement appelée « caution », est consentie par des sociétés de cautionnement, la plus connue étant Crédit Logement, permettant ainsi de proposer une alternative à l’hypothèque. Le coût initial de cette garantie sera en général un peu plus élevé que celui d’une hypothèque, puisqu’il sera en moyenne compris entre 1 et 2 % du montant du prêt. Toutefois, une partie de ces frais engagés est récupérable au terme du prêt. En effet, s’agissant d’une cotisation à un fonds de garantie, la mutualisation de ce fonds permet d’envisager cette restitution, dont les conditions varient selon les organismes et qui sera dans tous les cas effectuée en nominal, sans aucune réévaluation, et sur la base d’un taux de restitution qui sera nécessairement amené à varier dans le temps.

En définitive, le choix de la garantie la plus avantageuse possible pour l’emprunteur sera avant tout subordonné à une analyse précise de l’opération envisagée ainsi que des taux et conditions de garanties pratiqués.

Philippe CASTETS, notaire.