Observatoire de l’immobilier en Isère en 2018, le secteur du Voironnais, de Saint-Marcellin et de la Bièvre à la loupe

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Le secteur ST MARCELLIN, BIEVRE et VOIRONNAIS est composé : d’une part de secteurs ruraux et semi ruraux, portés par les ventes de maisons et de terrains à bâtir. (la Bièvre et St Marcellin, Vinay, voir Tullins).

D’autre part, d’une commune de taille moyenne Voiron qui a clairement un marché plus équilibré présentant une offre où le collectif concurrence l’individuel. Le secteur Voironnais étendu  jusqu’à Voreppe, comporte des prix d’un niveau supérieur au reste du secteur analysé.

Nous avions fini la présentation 2017 par un satisfecit sur l’état du marché immobilier pour le secteur : des volumes intéressants et en hausse, des prix profitant d’une augmentation saine et raisonnable.

2018 a connu une stabilisation des prix voir une légère baisse mais l’essentiel est largement préservé : un marché de l’immobilier toujours actif et assez similaire aux tendances de l’Isère.

Un premier tour d’horizon général par rapport à la situation iséroise permet de s’en rendre compte :

  • Pour les appartements anciens, l’Isère a subi une baisse de 1,1 %.

Sur le secteur de Voiron St Marcellin les prix ont augmenté de 1,3 % mais de manière très diverse selon l’emplacement géographique. 

A contrario, sur le secteur de la Bièvre les prix ont diminué de 10,8 % mais ces ventes représentent un faible volume soit 6 % des ventes du secteur et les chiffres sont donc peu significatifs.

  • Pour la construction collective : La Bièvre n’a pas connu de programme et le secteur de Voiron St Marcellin a vu aussi un nombre restreint de construction puisqu’il y a eu 110 ventes en 2018 contre 212 en 2017.

Le prix médian est bien sûr en dessous du prix médian isérois porté par Grenoble mais encore une fois selon la situation géographique du bien vendu influe beaucoup.

  • Le volume de vente des maisons anciennes est comme pour le département favorable. C’est logique puisque c’est le produit phare du secteur : 51 % des ventes sur le Voironnais St Marcellin et 75  % sur le Bièvre.

L’Isère a connu une hausse de 3,1% (pour un prix médian de 218 600 €). A titre de comparaison, sur le secteur de Voiron St Marcellin les prix ont augmenté de 1,3 % avec un prix médian de 200 000 € . Le secteur de la Bièvre a été stable avec des prix en baisse de moins de 1 % et un prix médian de 165 000 euros.

  • Pour les terrains à bâtir Là encore, la situation varie selon le secteur :

Le secteur de la Bièvre a connu une baisse de 5,5% qui le rapproche des chiffres moyens du département. Le Voironnais St Marcellin a lui profité d’une hausse du prix médian de 7,7 %.

Mais clairement, le prix au m² s’est stabilisé alors que la crainte d’une augmentation trop importante était réelle l’année dernière.

L’ensemble de ces chiffres rappelle la principale caractéristique des secteurs analysés VOIRONNAIS SAINT MARCELLIN et BIEVRE : il existe une proximité géographique mais ce n’est pas un secteur homogène en terme de prix.

C’est pourquoi j’ai sollicité le ressenti de certains de mes confrères pour mon intervention : la difficulté d’une analyse générale est résumé par Me BILLON GALLAND, notaire à CHIRENS, commune rurale mais proche de la ville principale Voiron : « il y a beaucoup d’amplitude de prix selon des secteurs même proches les uns des autres ».

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Voironnais, de Saint-Marcellin et de la Bièvre, les logements collectifs  anciens

Certains secteurs et notamment la Bièvre ont une faible activité en la matière. Ainsi pour Me MERLIER, notaire à ST SIMEON DE BRESSIEUX, au cœur de la Bièvre : cette activité est quasiment inexistante et pour Me Marc BILLON GALLAND,  il existe peu de références en la matière car il existe peu de copropriété. 

Contrairement à la Bièvre le volume des ventes d’appartements anciens sur le secteur de St Marcellin Voiron, soit 27 % des transactions totales, permet de constater que les données chiffrées sont toujours dictées par l’une des règles prises en compte dans les évaluations du secteur : la distance avec Grenoble dictent l’évolution du prix.

Le prix médian du m² des logements anciens débutent à 1 350 € sur St Marcellin, progressent à 1 810 € sur Tullins, 1 620 € sur Rives, 1 650 € sur Moirans, pour se porter à 1 750 € sur Voiron et 2 090 € sur Voreppe.

Dans la plupart des villes semi rurales, les prix sont donc faibles par rapport aux grandes centres urbains comme Grenoble (2050 € / par m2, 2 440 € / m2 pour la région), … mais progressent plus vite et positivement puisque les prix dans l’ancien ont augmenté de 9 % à ST MARCELLIN, 10 % à RIVES, 12 % à TULLINS.

Me BILLON GALLAND poursuit toutefois sa réflexion en indiquant que les copropriétés qui sont créées ne concernent pas le neuf mais la mise en copropriété de bien ancien généralement de grande maison (pour un prix de 1 800 à 2 200 euros le m²).

En dehors des prix qui correspondent à son secteur d’activité, la réflexion de mon confrère permet d’insister sur les mises en copropriété de bien ancien : phénomène qui n’est pas nouveau mais assez répandu aujourd’hui sur les secteurs ruraux et semi ruraux.

Cette découpe est rendue souvent nécessaire par les caractéristiques de ces maisons : surface importante, travaux et mise aux normes à faire, rénovation et entretien onéreux, … . 

Dans leur entier, ces biens ne produisent pas un prix que le vendeur juge satisfaisant et ne correspondent plus aux critères actuels des acquéreurs pour loger leur famille. 

La mise en copropriété permet de répartir ce coût entre les différents acquéreurs un peu comme la division de terrains à bâtir.

Ces mises en copropriété se heurtent toutefois à de nombreuses difficultés : problème d’isolation phonique et thermique, d’optimisation des parties communes dans des biens qui n’ont pas été conçus à cet effet, diagnostic de mise en copropriété, problème de gestion de la copropriété par des syndics bénévoles. 

Si la mise en copropriété et les travaux de découpe n’ont pas été bien pensés, la revente de ces biens sera souvent difficile.

En effet, le marché de l’ancien est influencé par les aspirations actuelles des acquéreurs résumées par Me GUILLAUMOT et Me HOVE, notaires à MOIRANS : « On note une préoccupation de plus en plus présente des acquéreurs en matière de qualité de construction par rapport à la réglementation thermique, aux normes d’isolation … »

Pour Me JACQUOT, notaire à VOIRON, ces aspirations à des logements qualitatifs poussent les acquéreurs vers le neuf puisque : « les programmes neufs de Voiron intramuros font chuter les ventes d’appartement anciens dans des copropriétés datant des années 60 – 70 jugées moins attractives ».

On le voit, pour les logements collectifs anciens quel que soit leur origine (maison mise en copropriété, immeuble de  plus de 30 ans), la réflexion sur une incitation efficace à la réfection doit aussi être poursuivie et permettra de soutenir ce marché.

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Voironnais, de Saint-Marcellin et de la Bièvre, les logements neufs

L’immobilier neuf est toujours marqué par un niveau de volume faible, voire pour certaines communes inexistantes.

Pour le secteur de la BIEVRE, les données en 2018 ne sont pas quantitativement exploitables mais Me MERLIER fait un constat qui, espérons, devrait changer les choses dans les années futures : « une forte demande existe pour le neuf ».

Comme nous l’avions constaté pour St Marcellin ou Vinay en 2017, ces secteurs sont demandeurs de petit programme permettant d’accueillir notamment les personnes âgées désirant quitter leur maison mais à ce jour ils intéressent peu les promoteurs compte tenu de la marge faible entre le cout de construction et le prix de revente.

Il existe effectivement des programmes de faible importance : 6 ventes à CHIRENS (pour un prix particulièrement attractif de 1 630 euros le m² qui demanderait toutefois une analyse plus approfondie), 8 VEFA sur Les Abrets (au prix de 2 370 €) et 12 ventes sur St Marcellin (au prix de 2 510 € le m²).

Par contre, l’intérêt des constructeurs se porte évidemment sur le secteur le plus attractif de la zone : Le Voironnais. Ce phénomène est illustré :

– par l’analyse des volumes de ventes sur le secteur (48 ventes sur Voiron pour un prix médian de 3 360 € le m², 9 ventes sur Coublevie pour un prix de 3 190 € et 12 transactions sur Rives au prix de 2 980 €) soit la grande majorité des 110 VEFA de 2018.

– par le ressenti des confrères proches de Grenoble .

Ainsi, pour Me MOLLET, notaire à VOREPPE : « concernant l’immobilier neuf, les prix sont nettement en hausse et les produits se vendent relativement bien » ou pour Me HERMANN, « le marché du neuf se porte très bien ».

Sur l’ensemble du secteur, il faut toutefois noter que le prix médian du m²  a faiblement augmenté (3 160 €, plus 1,3% sur un an).

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Voironnais, de Saint-Marcellin et de la Bièvre, les terrains à bâtir et constructions

La vente de terrains à bâtir est un des produits phare du secteur et de nombreux lotissements sont en projet. Voiron St Marcellin a un prix médian de 77 200 € ou de 107 € du m² mais il y a encore une grande disparité de prix au m² en fonction :

– de la grandeur du terrain : un terrain de plus de 900 m² aura un prix de 70 € du m² alors que le terrain de moins de 600 m² sera à 164 € du m².

Aussi la surface moyenne du terrain est importante dans la compréhension des chiffres  : 63 % des 234 ventes ont porté sur des terrains de moins de 900 m².

– de la distance avec un centre urbain comme St Marcellin, Voiron, Grenoble.

Ainsi, Me BILLON GALLAND fait remarquer que le prix d’un terrain de 900 à 1 000 m2 est d’environ 80 000 € à 100 000 € sur Chirens ou Charavines, d’environ 130 000 € sur Voiron et bien moindre sur le secteur plus éloigné de la vallée de la Valdaine où le prix est de 45 000 à 65 000 €.

Pour Me MOLLET, les terrains sont sur son secteur de Voreppe une denrée rare, les prix augmentent, les terrains s’arrachent et les surfaces diminuent.

La tendance à la baisse de l’Isère n’a donc pas touché le secteur de Voiron St Marcellin : le prix médian a augmenté de 7,5%.

Pour  la BIEVRE, la tendance à la baisse du prix du m2 de terrain est présente : les prix ont baissé de 5,5% pour un prix de vente médian de 52 000 €. La Bièvre conserve une attractivité en termes de surface de terrain : plus de 54 % des ventes portent sur un terrain supérieur à 900 m2 avec un prix défiant toute concurrence sur l’Isère de 47 € du m² pour cette surface. 

Le terrain diffus non viabilisés devient un produit rare mais le prix n’augmente pas forcément car ces terrains sont situés dans de petites communes éloignées des centres urbains où le nombre d’acquéreurs est restreint.  (La Bièvre, Chasselay , Bessin …).

Il faut remarquer que la demande s’oriente vers la périphérie des communes centre des cantons : St Marcellin 2 ventes à comparer avec Chatte 5 ventes , Voiron 15 ventes à comparer avec Coublevie 35 ventes, Rives aucune vente à comparer avec Izeaux 8 ventes.

De même, Tullins et La Côte St André ont connu peu de vente de terrain à bâtir.

Le nombre important de PLU des petites communes en cours d’adoption devrait confirmer cette tendance et la politique du SCOT se faire sentir dans les années à venir.

Chaque commune doit se pencher sur la conception d’un document d’urbanisme en cherchant à répondre à la volonté de densifier sans toutefois perdre la maitrise de son urbanisation. Elles cherchent à imposer notamment un étalement de l’urbanisation sur plusieurs années.

Cette densification ressort aussi de l’analyse de mes confrères quel que soit le secteur : La diminution des surfaces, l’augmentation des divisions.

Ainsi, pour l’étude notarial de Moirans : « Concernant les terrains à bâtir, il y a une activité soutenue, les surfaces des terrains diminuent et il y a de moins en moins de terrains isolés, plus de division (déclaration préalable ou lotissements) »

ou pour Me MERLIER sur la Bièvre : « les prix ont largement baissés en comparaison des années précédentes mais c’est à mettre en relation avec les surfaces qui ont-elles aussi diminuées ». 

Ce marché commence donc à ralentir et certains projets montés par des opérateurs nationaux qui doivent répondre à un critère de rentabilité plus important que des lotisseurs de plus petite taille ont même été abandonnés.

Une commercialisation particulière étalée dans le temps en est la raison principale.

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Voironnais, de Saint-Marcellin et de la Bièvre, les maisons anciennes

Ce produit reste le principal acteur de l’activité immobilière et le constat est assez identique à l’année dernière : les prix ont augmenté de manière raisonnable : Plus 1,2 % en un an dans le Voironnais St Marcellin. 

Encore une fois la situation est très disparate et difficile à analyser.

Certaines communes sont touchées par une baisse du prix médian :

Une maison sur le secteur de St Marcellin vaut en moyenne de 164 400 € pour 4 à 5 pièces et 630 m² de terrain. Les prix ont diminué de 8,7%

Une maison sur le secteur de Rives vaut en prix médian 188 000 € et les prix ont diminué de 4,8%.

Enfin COUBLEVIE subit une baisse de plus de 16%.

A l’inverse, d’autres communes ont profité d’une hausse :

une maison sur le secteur de TULLINS vaut 222 000 € soit une hausse 7,2% et Voreppe profite d’une hausse de 11, 5 % avec un prix médian de 262 100 €.

Cette diversité de situation ressort aussi des analyses de mes confrères et consœurs.

Pour Me GUILLAUMOT l’activité est stable, les prix plutôt en baisse concernant notamment les maisons de plus de 20 ans ; le prix des maisons plus récentes se maintient.

Son analyse est confirmée par les chiffres sur Moirans : moins 4% pour le prix médian.

De même, Me HERMANN « concernant les maisons anciennes, le nombre des ventes de celles-ci ainsi que leur prix est en légère baisse. »

Voiron, La Buisse, Chirens ont effectivement connu un prix médian stable et n’ont pas connu la baisse de Coublevie.

A l’inverse, Me LAYDEVANT notaire à LE GRAND LEMPS a remarqué : « une hausse très forte des transactions ces deux dernières années et notamment sur les biens d’une valeur assez importante pour mon secteur qui avait du mal à partir auparavant. » et Me BILLOND GALLAND observe des prix élevés pour des maisons d’exception anciennes ou récentes.

Enfin, la BIEVRE est aussi animée par la vente de maison ancienne. C’est 75 % du volume des ventes. 

Me MERLIER constate cette dynamique : un volume plus important, des prix en progrès proche de leur plus haut niveau et un marché porté par des taux bas et des prix accessibles en comparaison des grandes agglomérations.

Mais là encore, les prix sont très contrastés même sur un même secteur : La Côte St André a connu une hausse de 13,5 %, St Siméon de Bressieux une équivalence de prix et Beaurepaire une baisse de 1,7%

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Voironnais, de Saint-Marcellin et de la Bièvre… En conclusion

Pour l’année 2019, les notaires sont optimistes de manière générale mais leur analyse dénote encore de la diversité du secteur. Certains pensent que l’activité continuera à être soutenue, plus qu’en 2018 alors que d’autres la voit moins florissante.

Je rappellerai le principe qui dicte les prix sur l’ensemble du secteur, identique d’année en année : plus on s’approche de la périphérie grenobloise, plus les prix augmentent. Cela restera le critère principal tant que le bassin économique grenoblois sera aussi centré ce qui peut changer grâce au développement de nouvelles zones économiques.

En attendant, il est souhaitable que cette logique des prix persiste afin de conserver l’attractivité du secteur.

Philippe LINTANFF, notaire.
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