Lors de l’observatoire de l’immobilier de l’année passée, nous avions constaté que le nord du département (Isère Rhodanienne et Nord Isère) avait réalisé une année 2017 exceptionnelle en matière immobilière.
Les taux d’intérêts attractifs couplés à une remontée maîtrisée des prix et à une proximité lyonnaise (où le marché se tend) constituaient les principaux marqueurs de cette analyse.
Nous anticipions une possible remontée des prix sur 2018 due à un potentiel problème de stock.
Qu’en est-il réellement ?
Nos soupçons se sont avérés fondés, puisque pour le bâti, le volume des transactions a légèrement diminué et entrainé corrélativement une augmentation des prix.
Cette augmentation des prix a d’ailleurs été, ainsi que nous le verrons plus amplement ci-après, plus significative concernant l’habitat individuel que l’habitat collectif et dans le collectif d’avantage dans le neuf que dans l’ancien.
Il serait sage que le marché puisse se réguler pour éviter toute rupture et pour paraphraser Frédéric Dard, écrivain nord isérois célèbre que « l’échelle des valeurs ne perde pas ses barreaux ».
A contrario, le marché du terrain à bâtir lui s’est littéralement effondré.
D’un point de vue plus général, la segmentation du marché nord isérois est sensiblement la même que les années précédentes.
La vente de maison représente 61 % du volume global des transactions, contre 33 % pour les ventes d’appartements et 6 % pour les terrains à bâtir.
Le marché de l’immobilier dans le Nord-Isère et Isère Rhodanienne, les appartements
La baisse du volume d’affaires a été moins significative concernant les ventes d’appartements (neufs et ancien) et pour l’année 2018 la proportion des mutations réalisées pour le nord sur le département est la même que sur 2017, soit 14 % des ventes.
En outre, les prix pratiqués sont toujours sensiblement inférieurs à ceux du sud du département.
Dans l’ancien, pour le Nord Isère et l’Isère Rhodanienne le prix au m² n’excède pas les 1.800 €, alors que la moyenne départementale est à un peu plus de 2.000 €.
S’agissant du neuf, le prix au m² avoisine les 3.000 € pour 3.400 € sur le département.
Les transactions se concentrent toujours autour de VIENNE et de BOURGOIN-JALLIEU (dans l’ancien 183 mutations pour VIENNE et 182 pour BOURGOIN-JALLIEU)
Il faut noter que les prix augmentaient sur BOURGOIN-JALLIEU depuis 10 ans et que pour la première fois ils ont baissé dans l’ancien, avec une baisse du prix médian de -5 %.
Cette baisse s’explique par l’augmentation du parc immobilier berjallien avec l’éclosion de nombreux programmes neufs sur la Commune, répondant d’avantage aux exigences énergétiques actuelles.
Cette augmentation a eu également pour effet de tirer par le bas les prix pratiqués dans le neuf sur la Commune de l’Isle d’Abeau, qui offraient jusqu’à aujourd’hui d’avantage de logements récents que Bourgoin-Jallieu.
Mais pour le coup 2018 est une belle année pour le neuf dans le nord du département puisque les prix ont sensiblement augmenté, surtout du côté Rhodanien qui enregistre une augmentation du prix médian de 5 %.
Il est d’ailleurs intéressant de constater que même avec 5 % d’augmentation le prix du neuf dans le nord du département ne dépasse toujours pas le prix de l’ancien dans le Rhône.
Mécaniquement, il est cohérent que le marché se soit bien porté sur 2018.
La typologie des acquéreurs d’appartement n’a pas changé depuis l’année passée. Le marché de l’ancien est dominé par les jeunes acquéreurs et le neuf par des quadragénaires ayant un pouvoir d’achat un peu plus développé.
On constate également que l’habitat collectif et notamment le neuf attire d’avantage nos ainés qui ne souhaitent plus supporter les contraintes d’entretien de leurs maisons, notamment lorsque celles-ci sont situés géographiquement dans des secteurs plus reculés.
Le marché de l’immobilier dans le Nord-Isère et Isère Rhodanienne, les maisons individuelles
La vente de maisons constitue toujours le volume d’affaires le plus important dans le nord du département. La représentativité de ce type de transaction a d’ailleurs progressé de 4 points, puisque l’an passé elles représentaient 57 % du volume de transaction dans le nord du département contre 61 % pour 2018.
2018 confirme la tendance des cinq dernières années. Les prix ont encore augmenté…
L’Isère Rhodanienne enregistre une augmentation du prix médian de près de 3.000 € et le Nord Isère de 6.000 € soit une moyenne de prix situé entre 200.000 et 210.000 €.
Bien que le prix moyen soit toujours situé en dessous de celui du département, la frontière devient plus ténue.
Cette augmentation n’a rien d’étonnante, nous l’avions annoncé l’année passée eu égard à la baisse des stocks et à la progression constante des prix pratiqués dans le Rhône où le prix médian est supérieur de près de 100.000 €.
Alors que dans le nord du département des primo-accédant peuvent prétendre à l’achat d’une maison, dans le Rhône ils ne sont pas certains de pouvoir acquérir un T3.
Plus spécifiquement on constate que LE PEAGE DE ROUSSILLON et VIENNE ont repris la côte avec des augmentations respectives de prix de 7 et 5%.
BOURGOIN-JALLIEU défends également bien ses prix avec une augmentation de près de 4 %.
Les Communes de CHARVIEU-CHAVAGNEUX, CHAVANOZ, TIGNIEU-JAMEYZIEU, HEYRIEUX, SAINT SAVIN aux portes de Lyon conservent le leadership en matière de prix avec des prix médians bien supérieurs à 200.000 €.
Les communes dont les prix sont largement inférieurs à 200.000 € telles que LA TOUR DU PIN, CESSIEU, SAINT CLAIR DE LA TOUR, DOLOMIEU, LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN, MORESTEL, MONTALIEU VERCIEU bénéficient néanmoins de cette tension du marché, car bien que plus éloignées de l’agglomération lyonnaise, les prix y augmentent également.
Ce secteur attire d’ailleurs d’avantage les primo-accédants qui n’ont pas d’autre choix que de devoir faire de nombreux kilomètres depuis leur travail pour accéder à la propriété.
Corrélativement, plus les prix augmentent, plus la durée de détention des biens augmente, ce qui explique une augmentation de la moyenne de détention de deux ans au cours des cinq dernières années.
Le marché de l’immobilier dans le Nord-Isère et Isère Rhodanienne, les terrains à bâtir
Le bassin Viennois est enfin parvenu à stabiliser ses prix. A contrario, les statistiques enregistrent un effondrement des prix sur le Nord Isère avec une chute du prix médian de plus de 15 %.
Il se situe aujourd’hui aux alentours des 100 € le m².
L’explication est en réalité assez simple. La politique de densification urbaine menée depuis quelques années conjuguée à l’éclosion des nombreux programmes neufs précités a engendré une raréfaction de la matière première.
En réalité les prix ont sur augmenté dans les secteurs prisés du département, soit dans le nord du nord Isère puisque les biens disponibles sont rares.
Plus que les prix, c’est le volume des ventes qui a baissé considérablement. On enregistre une baisse des ventes de 34 %.
Par conséquent, les statistiques reposent davantage sur les transactions réalisées dans les secteurs plus reculés où la demande est moins grande et où les prix sont moins élevés.
Toute chose étant égale par ailleurs, la densification urbaine engendre un recul de la surface médiane avec un constat en moyenne de 700 m² contre 800 m² l’année passée.
Cette baisse de la surface médiane est également justifiée pour le mode de consommation actuel où l’accès à la propriété ne doit pas engendrer une contrainte d’entretien trop importante et ne doit pas constituer une entrave à l’épanouissement de la vie personnelle.
Le Nord Isère se distingue toujours par une forte proportion de jeunes acquéreurs (moins de 29 ans) d’avantage prêts à se déplacer à mesure du durcissement du marché.
In fine, on peut conclure que nos prédictions étaient bonnes. 2018 demeurent une très bonne année immobilière pour le Nord Isère malgré une légère baisse du nombre de ventes.
Cette baisse a largement été gommée économiquement par l’augmentation des prix.
Il faut toutefois prendre garde à cette augmentation de prix car si elle n’est pas maîtrisée, elle pourra avoir tendance à inverser le marché. Le marché fonctionnera tant qu’il restera accessible…
S’agissant de 2019, l’année démarre sur les chapeaux de roue et l’activité reste soutenue dans le Nord Isère. L’annonce d’une possible remonté des taux d’intérêts à la fin du premier semestre et le maintien des tarifs élevés dans le département du Rhône n’y sont certainement pas pour rien.
Il reste à espérer que l’augmentation des taux d’intérêt soit modeste, que le marché lyonnais soit solide et que le stock se renouvèle pour que nous puissions conserver la dynamique qui est la nôtre à ce jour.
Jean-Philippe PAUGET, notaire.
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