Comme chaque année, l’Observatoire de l’immobilier nous livre les tendances du marché pour notre département.

L’année 2018 aura été une nouvelle fois marquée par une activité immobilière extrêmement soutenue.

En effet, le volume des transactions est quasiment identique à celui enregistré au cours de l’année 2017, qui elle-même avait été une année historiquement exceptionnelle.

Les prix, quant à eux, sont orientés à la hausse, avec des indices en bonne progression au niveau départemental, suivant ainsi la tendance nationale qui enregistre une progression de + 3 % pour les appartements anciens et de + 2,9 % pour les maisons anciennes.

Ainsi, le prix médian des appartements anciens sur le département de la Drôme s’est établi au cours de l’année 2018 à 1410 €/m², et les maisons anciennes se sont vendues à un prix médian de 193 200 €.

Le marché du neuf est resté encore très soutenu cette année mais la tendance dans ce secteur devra être observée au cours de l’année 2019, en raison de la sortie des villes drômoises du secteur B2 du dispositif Pinel.

Globalement, le marché drômois de l’immobilier apparaît comme dynamique tant au niveau des volumes que de celui de la structuration des prix. Il ne reste plus qu’à espérer, pour l’ensemble des acteurs du marché, que 2019 soit une année tout aussi satisfaisante.

La conjoncture immobilière dans la Drôme

Les indices de prix au niveau de la France (hors IDF et DOM) affichent des hausses de l’ordre de 3% sur un an sur les marchés du bâti.

Au niveau de la région Auvergne – Rhône-Alpes, les prix médians affichent une légère tendance haussière sur un an, allant de +0,6% pour les terrains à bâtir à +2,1% sur le collectif neuf. Les prix médians s’établissent à :

• 2 440 €/m² sur le collectif ancien,
• 4 070 €/m² sur le collectif neuf,
• 203 600 € sur l’individuel ancien,
• 80 500 € sur le foncier.

La Drôme suit la tendance régionale avec néanmoins des hausses de prix sur un an plus prononcées. Comparativement à 2008, les évolutions de prix sont :

• en baisse de 5,8% et 13,1% sur le collectif ancien et le foncier,
• stables (-0,2%) sur l’individuel ancien.

Le bâti ancien valentinois enregistre également des fortes hausses de prix sur un an. Le prix de vente médian des maisons anciennes atteint ainsi un niveau record : 224 600 €.

Les volumes

À fin septembre 2018, les volumes annuels de ventes dans la Drôme restent à des niveaux très hauts. Ils enregistrent une progression de 5% sur le marché des appartements anciens et un léger repli sur ceux des maisons anciennes (-1%) et des terrains à bâtir (-4%). Malgré ce recul, le nombre de maisons anciennes vendues dans le département est presque deux fois plus élevé qu’en 2009. Le marché des appartements enregistre également une très forte hausse sur cette période : +77%.

Les volumes de ventes des marchés du bâti ancien ont évolué de manière similaire au cours des 10 dernières années, hormis en 2015 et 2018. Alors que le collectif enregistrait une baisse annuelle de 7%, l’individuel affichait une progression de 7%.

Les maisons anciennes

En 2018, les prix des maisons anciennes dans la Drôme ont augmenté de 4,1%, faisant suite à une hausse de 1,3% l’année précédente. Le prix de vente médian retrouve son niveau observé dix ans auparavant.

Le marché se situe en majorité dans la partie ouest du département où les prix affichent des augmentations sur un an (hormis dans le secteur de Romans, la Périphérie Valentinoise et la Drôme Provençale). Les plus notables sont observées :

• dans la Vallée de la Drôme (+9,9%),
• dans l’Agglomération Valentinoise (+9,0%),
• dans le secteur de Tain (+8,4%).

Dans le Diois, la chute du prix de vente médian peut s’expliquer en partie par la hausse de la part des maisons de 3 pièces et moins, dont les prix sont plus accessibles. En effet, leur part des ventes est passée de 22% en 2017 à 33% en 2018.

À Valence, l’étendue des prix de vente s’est élargie sur les deux dernières années. En 2016, la moitié des ventes était réalisée entre 150 000 € et 259 900 €, soit un intervalle de 109 900 €, alors qu’en 2018 il est de 127 200 €.

Les appartements anciens

Dans la Drôme, après six années consécutives de tendance baissière, les prix au m² des appartements anciens enregistrent une embellie : +2,3% sur un an pour un prix au m² médian s’établissant à 1 410 €. Il retrouve le niveau de prix observé en 2014. Néanmoins, il reste inférieur de 7,1% à celui de 2011 où le prix au m² était au plus haut.

Près de la moitié des ventes d’appartements anciens s’est effectuée dans l’Agglomération Valentinoise en 2018 (48% des transactions). Le prix au m² médian évolue de manière similaire à celui du département sur les dix dernières années : il enregistre une hausse en 2018 faisant suite à six années de tendance à la baisse. Il reste également en deçà du record de prix de 2011 (-10,3%).

Les trois autres secteurs les plus dynamiques enregistrent un tiers des ventes (34%) :

Le secteur de Romans où le marché est dominé par les ventes d’appartements de 3 pièces (33%). Le prix au m² médian s’établit à 1 230 €, en hausse de 5,1% sur un an.

La Plaine de Montélimar qui affiche une baisse de prix sur un an de 2,8%.

La Drôme Provençale qui perd la place de secteur le plus onéreux, suite à une baisse du prix médian de 7,8%, au profit de la Périphérie Valentinoise.

Les prix dans les communes les plus dynamiques progressent en 2018 de :

• +4,7% à Bourg-lès-Valence,
• +4,0% à Valence,
• +3,6% à Romans-sur-Isère,
• +3,4% à Montélimar.

Dans la préfecture, le prix au m² médian a connu une baisse sur dix ans de 7,6%. En 2011, il culminait à 1 590 € puis il n’a cessé de décroitre jusqu’en 2016 où il a atteint son plus bas niveau des 10 dernières années.

Les terrains à bâtir

Le prix de vente médian des terrains à bâtir dans la Drôme s’élève à 70 600 €, en hausse de 2,8% sur un an. Il reste inférieur au niveau de 2008 (81 300 €). Cette différence s’explique en partie par la superficie des parcelles vendues. En effet, en dix ans, la part des terrains de moins de 600 m² a gagné 25 points, au détriment de toutes les autres tranches de superficie. Ces ventes de petites parcelles sont devenues largement majoritaires, atteignant 44% des transactions alors qu’en 2008, elles étaient le troisième type de terrain le plus vendu.

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