Marché de l’immobilier en l’Isère : retrouvez tous les chiffres 2017 par secteur, et les analyses des notaires de l’Isère.
- Analyse du marché de l’immobilier VOIRONNAIS – ST MARCELLIN BIEVRE
- Analyse du marché de l’immobilier VALLÉE DU GRÉSIVAUDAN
- Analyse du marché de l’immobilier NORD-ISÈRE ISÈRE RHODANIENNE
- Analyse du marché de l’immobilier GRENOBLE ET AGGLOMERATION
A lire également : le pdf de synthèse (communiqué de presse)
Voici la 21ème édition de L’observatoire de l’Immobilier des notaires de l’Isère.Les notaires connaissent bien leurs secteurs. Ils sont les témoins de toutes les ventes d’appartements, de maisons ou de terrains. Et depuis 21 ans chaque année, nous témoignons des évolutions du marché.Ces 20 dernières années, le marché de l’Immobilier de notre département a fortement évolué. Des secteurs, ou des communes ont connu une forte augmentation de leurs prix, d’autres ont connu des évolutions moins favorables. Certaines ont su s’adapter, d’autres non.
Les notaires ont pu ainsi commenter la forte augmentation des prix de 1998 à 2008 suivie d’une baisse continue, puis d’une relative stagnation depuis.
Globalement, en 2017, le marché de l’immobilier a retrouvé un équilibre certain avec des volumes qui sont repartis à la hausse, + de 15% pour les appartements et maisons, et + 6% pour les terrains…et des prix qui se maintiennent, sans flamber.
Le marché est fluide, mobile et « sain ».
Pour l’ancien (ou l’existant), nous n’avons pas encore atteint les prix d’il y a 10 ans.
A la différence, le neuf se reprend !
Le marché de l’immobilier a connu plusieurs facteurs favorables :
- Des taux d’intérêt toujours très attractifs
- Une stabilité des prix.
- Le prêt à taux Zéro
- Le succès du dispositif Pinel pour les investissements dans le neuf.
La bonne nouvelle est que cette reprise a profité à tous, aussi bien aux primo-accédants qu’aux investisseurs.
Le marché de l’immobilier est très varié en Isère. Alors que nous aurions tendance à penser qu’il s’agit surtout de vente d’appartements neufs ou existants, nous constatons que près d’une vente sur deux concerne une maison, soit existante, soit à construire après acquisition d’un terrain à bâtir. La sociologie des acquéreurs est différente suivant les secteurs.
Marché de l’immobilier VOIRONNAIS – ST MARCELLIN BIEVRE
(par Philippe LINTANFF, notaire)
Le secteur Voironnais St Marcellin et le secteur Bièvre ont une proximité géographique mais correspondent à plusieurs secteurs immobiliers distincts.
La Bièvre et St Marcellin Vinay, voir Tullins, sont assez similaires en terme de nature de biens et de structure du marché immobilier même si les prix ne sont pas identiques.
Ce sont des secteurs ruraux et semi ruraux, portés par les ventes de maisons et de terrains à bâtir.
Le marché du terrain à bâtir est dynamique avec des prix à portée de budgets faibles.
Sur ces zones, les appartements anciens, d’une valeur vénale basse empêchent le marché du neuf de s’installer durablement.
Voiron a clairement un niveau supérieur en prix pour le neuf, les maisons et les terrains à bâtir, pas forcément pour les logements collectifs anciens.
Il s’agit donc plus d’un secteur défini par un périmètre géographique qu’une unicité statistique ce qui rend difficile une analyse globale.
Toutefois, que l’on parle de la Bièvre, du Voironnais, ou de St Marcellin, les chiffres de l’immobilier suivent une logique simple : plus on s’approche de la périphérie grenobloise, plus les prix augmentent.
Pour les appartements anciens, St Marcellin est au bas de l’échelle : 1 260 euros du m2, un prix pour un appartement à rafraîchir, les biens pour une rénovation plus lourde étant vendue autour de 1 000 euros du m2.
Des prix au m2 sous cette fourchette ne sont pas rares.
Rives est à 1 490 € mais, dès Vinay, où en distance on gagne une sortie d’autoroute, une station de train, et une 15aine de Km, le prix de l’ancien est de 1 610 euros, très proche de Voiron alors que Voreppe grimpe à 2 270 € ;
Pour les maisons, on retrouve cette échelle de prix mais les volumes sont bien plus importants sur les secteurs Bièvre et St Marcellin. Clairement, ce secteur intéresse les personnes désireuses de trouver une maison.
Ce secteur représente le deuxième volume de vente de maisons anciennes après le Nord Isère.
SECTEUR SUD GRESIVAUDAN (ST MARCELLIN)
L’historique des prix sur les dix dernières années permet clairement de comprendre la situation actuelle. Il a été durement touché par la crise de 2009 et dans une moindre mesure de 2013. La baisse des prix a été brutale et c’est tant mieux.
Ce constat vaut aussi pour la Bièvre et pour Voiron.
Un secteur comme celui-ci desservi par l’autoroute, le train, dispose de l’ensemble des services essentiels à la vie actuelle mais à un désavantage majeur : l’éloignement de la ville centre et de son bassin d’emplois.
D’ailleurs, St Marcellin à mi-distance de Valence et de Grenoble a pendant de nombreuses années était son propre pourvoyeur d’emploi. 50 Kms, c’est un maximum pour aller travailler en province, les transports actuels le permettent aisément mais ils ont un coût qui doit être pris en compte par les acquéreurs.
Pour fonctionner, il doit donc être attractif par ses prix et les 10 dernières années l’ont illustré.
LOGEMENTS ANCIENS
Le prix du logement collectif ancien l’illustre parfaitement.
En 2009, les prix étaient au plus haut, progressant plus vite que la moyenne, Voiron étant même proche de Grenoble.
Plusieurs programmes immobiliers sont sortis de terre vendus « Aux portes de Grenoble ».
Le secteur est devenu donc moins attractif pour les personnes désirant acquérir un bien avec un revenu moyen.
L’effet a été rapide : les prix du collectif ancien est passé d’environ 1 800 euros à 1 200 euros en un an. Dix ans après, les prix sont encore à moins 26,3 %, moins 28 % pour Rives. A son échelle de prix, Voiron a subi le même sort : moins 25,2% pour Voiron.
Revente des immeubles construits en 2008 2009
Aujourd’hui, nous effectuons plusieurs reventes dans les programmes neufs construits à St Marcellin, Vinay en 2008 – 2009. 10 ans après, les particuliers investisseurs à l’époque en Loi De Robien, vendent avec une perte de 40 %, un appartement acquis 130 000 € est revendu 80 000 €, l’investisseur de l’époque doit aujourd’hui systématiquement verser de l’argent en plus du prix qu’il reçoit pour solder son prêt.
Les prix faibles de l’ancien s’expliquent également :
- par les logements vacants existant dans le centre-ville ancien et peu réhabilités jusqu’à présent par les propriétaires,
- Par des immeubles avec des prestations moyennes de 3 ou 4 étages sans ascenseur.
Acquisition par des primo accédants
Depuis quelques années, ces appartements trouvent preneurs auprès de primo accédant, titulaire d’un premier CDI, capable de rénover le bien. Pour 1 260 € le m2 prix médian avec des taux d’intérêt bas, ils acquièrent des surfaces impossibles à acquérir ailleurs. L’Observatoire fait ressortir cette évolution du pouvoir d’achat : en 10 ans, la surface pouvant être acquise pour un revenu moyen a largement augmenté.
Investisseurs
Les investisseurs existent aussi sur ce marché car un calcul simple permet de se rendre compte qu’il n’a pas besoin d’une loi Pinel, refusée par le Préfet à St Marcellin, pour être attractif. Le prix du bien est bas à l’achat mais le prix moyen de location porté par un marché actif se rapproche de la périphérie de Grenoble. Le taux de rendement est donc intéressant.
Le prix de l’ancien est donc faible entre 1 000 € le m2 et 1 700 € le m2 mais a aujourd’hui un volume qui compte tenue de l’offre, est satisfaisant. Les biens en vente trouvent des acquéreurs.
LOGEMENTS NEUFS
L’immobilier neuf a été marqué sur les 10 dernières années par un niveau de volume faible, voire certaines années inexistant. Difficile pour un promoteur de vendre en raison de l’écart entre le prix du neuf et de l’ancien, le coût de la construction étant quasiment identique partout. Plusieurs programmes ne sont jamais sortis de terre, d’autres se sont vendus sur une durée importantes.
Reprise en 2017
2017 marque une reprise à ce titre. Plusieurs projets sont en cours par des promoteurs ayant réussi à maîtriser le foncier.
Exemple d’un programme
Ainsi, un programme d’environ 30 logements s’est très bien vendu à St Marcellin. Le profil des acquéreurs dans ce programme montre l’avenir de ce secteur : Les acquéreurs sont des personnes retraitées, ayant acquis des maisons dans les années 80, 90 ou 2000 et souhaitant aujourd’hui vendre leur habitat individuel pour s’installer dans le centre-ville. Il s’agit d’un programme de qualité avec des prestations.
L’absence de programme neuf sur les 10 dernières années a aussi créé un potentiel d’acquéreurs permettant au secteur de la promotion de repartir.
D’ailleurs, sur St Marcellin, rapidement le manque de terrain en centre-ville et la difficulté liée à la limite de la hauteur des immeubles va se faire ressentir.
Il est vrai que même en 2017, d’autres programmes composés souvent de maisons jumelées et de petit collectif se vendent beaucoup plus difficilement en raison de leur prix et de leurs prestations moindres les rapprochant trop de l’ancien pour un prix largement supérieurs.
En tout cas, la demande est là mais à un prix adapté au secteur : environ 2 600 € à 2 800 € le m2 avec des surfaces moyenne de 70 m2, accompagné de balcon, d’un garage, d’une cave et d’une place de stationnement systématiquement.
TERRAINS A BATIR – CONSTRUCTIONS
La baisse des prix et les taux bas ont permis aux couples avec un niveau de revenus moyens, de s’intéresser à nouveau à ces secteurs plus éloignés de GRENOBLE.
La vente de terrains à bâtir est donc portée par le désir de s’installer en maison individuelle, avec un critère principal : la proximité de l’autoroute. Les lotissements bien placés se vendent évidemment beaucoup mieux que les terrains à bâtir même diffus et de plus grandes surfaces mais éloignés de l’axe principal.
Clairement, sur les secteurs BIEVRES, SAINT MARCELLIN VOIRONNAIS, le prix au m2 a augmenté de manière plus importante que le prix des autres biens.
Surface des terrains
Conséquence de l’augmentation des prix et de la volonté très perceptible sur notre secteur de densification des zones déjà urbanisées, la surface des terrains à bâtir a diminué.
Le résumé de l’observatoire explique le dynamisme du secteur en matière de terrain à bâtir par « le déplacement du marché vers des parcelles de plus grandes superficies ».
Les petites communes rurales ont purgé les zones en sous-secteur d’habitat (Ah, Nh) qui entraînaient un habitat de bonne qualité (maison avec grand terrain) mais diffus : le fameux mitage.
Ces terrains ont été vendus encore jusqu’à peu grâce à la volonté des maires encourageant le dépôt de déclarations de division ou l’absence de PLU ou de POS et donc l’application du schéma national d’urbanisme permettant une certaine latitude dans la délivrance des permis.
Difficultés à venir – Fin du prêt 0 %
Aujourd’hui, on peut toutefois exprimer une inquiétude sur ce marché en raison de la fin du prêt à taux zéro puisque ceux ne sont pas des secteurs tendus. Ce système a clairement permis aux primo accédants de s’installer en maison individuelle sur le secteur du Sud Grésivaudan dans des lotissements faits par des opérateurs nationaux.
Sa fin annoncée est pour moi incompréhensible d’un point de vue sociétal : cela crée une discordance entre les milieux urbains et semi ruraux.
En outre, le meilleur moyen de diminuer la pression des zones tendues n’est-elle pas de permettre à ses habitants d’en sortir pour s’installer dans des secteurs avec une plus faible pression immobilière.
En 2017, les lotissements en vente font ressortir des parcelles entre 250 et 500 m2 pour un prix de 148 € à 159 € le m2.
Les derniers terrains diffus non viabilisés sont vendus autour de 70 euros le m2
MAISONS ANCIENNES
La diminution de la surface des parcelles de terrain à bâtir, la densification par des lotissements et la fin des terrains à bâtir diffus, a enfin un effet sur le dernier type de biens : les maisons anciennes.
Ce marché, principal facteur de l’activité immobilière, est clairement porté par des acquéreurs actifs avec des revenus plus importants mais dont les prix des maisons sur GRENOBLE restent trop élevés ou qui ont la volonté de s’installer à la campagne. Ils animent le marché des maisons plus anciennes intéressés par les prix du secteur, les surfaces habitables et de terrain disponibles.
Le profil des acquéreurs le démontre.
Pour l’instant, les prix ont augmenté de manière raisonnable (plus 4,3 % en un an, moins 10 % sur dix ans), mais les agences confirment : le manque de biens de ce type à la vente face à une demande croissante entraîne une hausse moins depuis le début de l’année.
BIENS ANCIENS
Il existe enfin en ce domaine, un réel marché des maisons et fermes anciennes à rénover qui donne lieu à des prix avant rénovation compris entre 100 000 € pour les biens les plus éloignés des centres urbains et 150 000 € pour les plus proches. Pour ces biens, le budget travaux est largement supérieur au coût d’une construction.
Contrairement au reste du marché, ces biens n’ont pas perdu de valeur sur 10 ans : plus 4 % alors que les maisons des années 70, 80, … sont toujours à moins 11 % sur 10 ans.
Sur le secteur, une maison aux critères médians (110 m2 habitable, 800 m2 de terrain) au prix de 200 000 € trouvera sauf exception, un acquéreur rapidement.
Pour conclure…
2017 est une bonne année pour le secteur ST MARCELLIN, BIEVRE et VOIRONNAIS, grâce au différentiel de prix retrouvé avec le bassin grenoblois, à l’amélioration de la desserte avec le doublement de la voie du train par exemple. Les volumes sont intéressants et en hausse.
Les prix profitent d’une augmentation saines et raisonnables et n’ont pas rattrapé les prix d’avant la crise de 2009 quel que soit le type de bien. Seul le prix du terrain à bâtir évolue à mon sens trop rapidement, la hausse (+ 12 % en un an) étant compensée par une baisse de la surface vendue.
Marché de l’immobilier VALLÉE DU GRÉSIVAUDAN
(par Marc DUBOIS, notaire)
Il s’agit du secteur qui s’étend de GRENOBLE à PONTCHARRA et qui correspond donc au secteur géographique du MOYEN GRESIVAUDAN.
En matière d’habitat le GRESIVAUDAN est un secteur particulièrement hétérogène, fortement urbanisé aux abords de GRENOBLE et rural par endroits. On y trouve tout autant de belles maisons bourgeoises que des plans courants ou d’anciens logements ouvriers.
Malgré tout il présente trois constantes :
– C’est un secteur composé essentiellement de résidence principale.
– C’est un secteur où les prix tendent à diminuer plus on s’éloigne de l’agglomération Grenobloise et où la dichotomie rive droite et rive gauche est toujours bien marqué.
– C’est un secteur où les prix sont parmi les plus élevés de l’Isère.
LES APPARTEMENTS EXISTANTS
En ce qui concerne les volumes
Le secteur du GRESIVAUDAN représente environ 15% des parts de marché de l’Isère. Ce chiffre est à la hausse. Les volumes ont augmenté régulièrement depuis plusieurs années avec une très nette accélération cette année: à titre d’exemple il se vend 2 fois plus d’appartements anciens qu’en 2009.
En ce qui concerne les prix
Après le secteur très particulier de l’OISANS, LE GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m² de 2.380 € très légère augmentation de 1,8%.
- MONTBONNOT SAINT MARTIN: 3.090 €/m²
- MEYLAN: 2.740,00 €/m²
- LE VERSOUD: 2.710,00 €/m²
- LA TRONCHE: 2.620,00 €/m²
- PONTCHARRA: 1.920,00 €/m²
Que nous disent tous ces chiffres:
– que contrairement à une idée répandue le marché de l’appartement ancien est important en volume dans le GRESIVAUDAN.
– que l’achat d’un appartement ancien est souvent un achat par défaut (nous avions vu que les volumes 2017 représentent le double des volumes 2009 ; mais dans la même période les prix au m² sont identiques)
– que certaines communes même réputées ont des prix médians bas car l’habitat n’est plus conforme aux attentes (plans courants).
Comme tout marché le marché immobilier n’est qu’une question d’équilibre particulièrement imagé par le cas de SAINT MARTIN D’HERES qui après avoir vu ses volumes et ses prix baissés continuellement a vu cette année ses volumes augmentés ainsi que ses prix.
Le parc immobilier de SAINT MARTIN D’HERES (plans courants) n’est toujours pas en adéquation avec les aspirations des acquéreurs, néanmoins certains y trouvent leur compte en accédant maintenant à la propriété à bon prix.
Caractéristiques des logements : Le nombre de pièces médian est toujours majoritairement de 3 ou 4, les studios et 2 pièces ne sont plus demandés.
APPARTEMENTS NEUFS
Le marché des appartements neufs est nettement plus faible en volume, il se vend 3 fois moins d’appartements neufs dans le GRESIVAUDAN que d’appartements existants et pour un prix médian au m² près de 55% plus élevé.
Bien entendu, en termes de qualité, ce ne sont pas des produits équivalents.
Les volumes sont stables et le GRESIVAUDAN représente 20% des parts de marché dans l’Isère. Ce qui en fait le marché le plus important du département.
On constate un resserrement des prix: le prix du l er quartile monte, celui du 3ème quartile diminue.
Les prix rive droite sont plus élevés que ceux en rive gauche d’environ 1.000 à 1.500 €/m².
Le prix médian est de 3.690 €/m² en diminution.
Cette diminution s’explique en partie par un nombre de vente supérieur en rive gauche qu’en rive droite.
Longtemps les programmes immobiliers ont été l’apanage de la rive droite (ST ISMIER, MONTBONNOT, CROLLES). Beaucoup de commune de la rive droite sont des petites communes avec moins de pression foncière, elles ont pour beaucoup attendu le dernier moment pour adopter un PLU en lieu et place du POS. L’adoption des PLU a débloqué de nombreux terrains et de nombreux programmes se sont réalisés sur des communes ou l’incidence du foncier dans le prix de revient est plus faible.
Elle s’explique aussi par une adaptation de l’offre. En effet, les budgets des acquéreurs n’étant pas extensibles, ces derniers acceptent de sacrifier 1 pièce pour pouvoir acquérir un bien neuf. En conséquence près de 50% des appartements neufs vendus dans le GRESIVAUDAN sont composés de 3 Pièces (alors que dans l’ancien nous sommes à égalité entre 3 et 4 pièces).
Contrairement aux autres années on constate un retour des investisseurs.
Les primos-accédants généralement jeunes pouvant bénéficier des prêts aidés ainsi que des personnes plus âgées ayant vendu leur maison et cherchant un produit plus petit et plus pratique sont toujours présents sur ce marché.
MAISONS EXISTANTES
Les maisons représentent 12% du marché total de l’Isère, avec des volumes en forte augmentation.
LE GRESIVAUDAN reste encore une fois le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian de 309.900 € stable sur l’année Cette référence ne veut pas dire grand-chose tant le secteur est hétérogène. Il faut compter un prix médian de 529.000 € à MEYLAN et 228.700 € à PONTCHARRA.
Les prix sont stables depuis quelques années. On constate plus de rattrapage technique dans un sens ou dans l’autre que de réelle tendance par commune. Le marché des très gros biens est atone, les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent très exceptionnelles.
En conclusion, pour tous les biens existants
– les volumes augmentent significativement mais les prix sont stables, le marché est mature et a trouvé son équilibre en matière de prix.
– Certains secteurs ont un parc immobilier en inadéquation avec la demande actuelle (plans courants, habitat ancien). Les biens avec travaux naguère très recherchés ne le sont plus.
Les acquéreurs sont à la recherche de biens de qualité, ils sont attentifs aux performances énergétiques et les jeunes acquéreurs également à l’aspect moderne des biens.
L’augmentation des volumes sans augmentation des prix confirme le fait que les vendeurs ne sont plus attentistes ont intégré que le marché n’allait pas flamber dans les prochaines années qu’il fallait profiter des taux bas et certains ont fait le deuil d’une partie de leur investissement notamment pour ceux ayant acquis dans les années 2005/2008.
La durée de détention moyenne dans le GRESIVAUDAN des appartements anciens était en 2007 de 10,5 années, elle est de 14,1 années en 2017.
Le marché s’étant retourné au profit des acquéreurs, le critère de la commune ne suffit plus. En affinant nos statistiques on constate que l’échelle de décision est souvent le quartier, quelquefois même la rue et parfois pour les appartements la copropriété en elle-même. SU Les acquéreurs d’aujourd’hui ont clairement assimilé qu’ils seront les vendeurs de demain et qu’un achat de qualité conditionnera une bonne revente.
TERRAINS À BATIR
Le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN où les surfaces aménageables ne sont pas extensibles. Cette rareté est en partie compensée par les nouvelles dispositions d’urbanisme qui autorisent une plus grande densification. D’exceptionnelle il y quelques années, la question d’un détachement d’une propriété bâti est devenu courante. Plus qu’ailleurs la notion de prix au m² ne veut rien dire, on achète un droit à construire et c’est tout.
Encore que dans certains secteurs les plus prisés du GRESIVAUDAN, la surface reste un élément important pour les acquéreurs. Les surfaces vendues ne cessent de baisser:
En 2007 le marché était dominé par des parcelles comprises entre 900 et 1.500 m² (43% du volume des ventes), alors que les parcelles de 600 m² ne représentaient que 16% du marché. SB
En 2017: les parcelles de – de 600 m” représentent 50% du marché et celles entre 900 et 1.500 m² plus que 21% du marché.
Les volumes ont augmentés de 11% environ.
Cette baisse est principalement due à la rareté des produits à vendre.
Pour cette année aucune des communes du GRESIVAUDAN n’a plus de 10 références de vente sur son territoire.
Le prix médian au m” est de 254 € en baisse et le prix médian par vente est à 164.300 € en augmentation par rapport à l’an dernier (augmentation de la surface médiane)
Les prix médians au m2 les plus élevés se retrouvent toujours dans les communes autorisant une grande densification comme MONTBONNOT SAINT MARTIN (530 €/m² pour une surface médiane de 460 m² ou MEYLAN (460 €/m² pour une surface médiane de 570 m²)
La densification permet donc une baisse des prix de vente.
La vente de terrain est aussi soutenue par les prêts aidés, notamment aux primo-accédants.
LE PROFIL SOCIAUX-ECONOMIQUES DES INTERVENANTS DANS LE GRESIVAUDAN :
Le profil type de l’acquéreur dans le GRESIVAUDAN
Pour la maison individuelle c’est un cadre supérieur (37% des ventes) dans la tranche d’âge 30 et 39 ans (40% des ventes).
Pour le terrain à bâtir c’est toujours le cadre supérieur qui achète le plus et essentiellement la même tranche d’âge : 30/39 ans pour 51% du volume des achats.
D’un point de vue plus global et tous biens confondus c’est la tranche d’âge 30/39 qui achète le plus (environ 32% du volume des ventes).
On peut également noter que la tranche d’âge supérieure à 60 ans est celle qui achète le plus d’appartement neuf.
Le profil type du vendeur dans le GRESIVAUDAN
Il a plus de 60 ans (44% des ventes totales tout bien confondu) et sans surprise il est retraité. Ce chiffre monte à 61% pour les ventes de terrain à bâtir et à 47% pour les maisons existantes. Cela traduit un phénomène très courant dans le GRESIVAUDAN. Arrivé à un certain âge on vend sa maison en détachant si possible une ou plusieurs parcelles de terrain à bâtir afin d’acheter un appartement de préférence neuf.
L’EVOLUTION DES PRIX SUR 10 ANS DANS LE GRESIVAUDAN.
Le GRESIVAUDAN comme les autres secteurs a connu une période d’augmentation de prix de 2005 à 2009 puis une baisse et actuellement une stabilisation.
1°) Le prix médian au m2 a baissé en 10 ans pour les appartements existants d’environ 12%.
Le prix médian des maisons a baissé de 6% .sur la même période. S20 Cette baisse est à mettre en perspective avec une inflation totale de 14,8% sur la même période. En 2006 nous concluions que l’immobilier était cher, c’est donc un peu moins le cas aujourd’hui.
2°) Le prix médian au m² des appartements neufs a augmenté sur cette période de 10 ans. Cette augmentation est due au coût du foncier et à une augmentation importante des coûts de construction et des contraintes imposées aux constructeurs (BBC, logements sociaux etc…).
3°) Le prix médian des terrains est stable en 10 ans. Bien entendu il s’agit du prix médian de vente, le prix au rn” lui a bondi de 40% en 10 ans.
IMMOBILIER DE STATION
Le marché de l’immobilier de STATION est un marché de résidences secondaires dont la caractéristique principale est une inadéquation de l’offre et de la demande.
Il y une abondance de studios et 1 pièce et une quasi-absence des 3 pièces et au-delà.
Par exemple les ventes de studio, 1 pièce et 2 pièces représentent :
– Pour VILLARD-DE-LANS ce type de bien représente 75% des mutations
– 90% du volume des vente pour l’ALPE D’HUEZ et les DEUX ALPES.
– 80% pour CHAMROUSSE.
– et 85% pour les 7 LAUX.
Or la demande de grande ou moyenne surface est réelle.
La conséquence est que le prix au m” augmente avec la surface ce qui est l’inverse de tous les autres marchés.
A titre d’exemple à L’ALPE D’HUEZ le prix médian pour un studio est de 3.820 €/m² et de 5.070 €/m² pour un 3 pièces.
On y trouve surtout des appartements existants
Le marché des chalets est anecdotique et pas suffisamment actif pour apparaitre de manière fiable sur nos radars.
Les programmes neufs commencent à revenir après de nombreuses années de disette.
Les prix sont globalement à la hausse.
Spécialement pour CHAMROUSSE (+3,4%) et L’ALPE D’HUEZ (+4 %).
- En ce qui concerne l’ALPE D’HUEZ cela s’explique par l’arrivée de programmes neufs à des prix au m2 allant de 7.000 à 12.000 euros qui font augmenter corrélativement le prix de l’ancien.
- En ce qui concerne CHAMROUSSE cela s’explique par une politique communale de redynamisation de la station: Programme CHAMROUSSE 2020-2030.
Ces deux stations ont entrepris de très importants projets de création de lits chauds, de gros investissement en neige de culture, remontée mécaniques et en services offert aux usagers afin de rattraper le retard des stations iséroises sur leurs voisines savoyardes. Bien que nos stations soient moins tournés vers l’international que ces dernières car la part d’étrangers acquéreurs n’est en moyenne que de 12%.
Néanmoins tous ces investissements ont un impact positif sur l’immobilier. Reste pour ces stations à résoudre le trop-plein de petites surfaces et de résoudre la difficulté des lits dit froids. La loi ALLUR a permis de faciliter les possibilités de surélévation d’immeuble. Cette disposition plutôt positive avait été pensée pour les grandes villes afin d’augmenter la densification sans puiser sur le foncier disponible.
On se rend compte qu’elle est utilisée (à l’exception de PARIS) essentiellement par les stations et L’ALPE D’HUEZ en est un parfait exemple avec de nombreux projets en ce sens.
Marché de l’immobilier NORD-ISÈRE ISÈRE RHODANIENNE
(Par Jean-Philippe PAUGET, notaire)
Le nord du département concerne plus de 300.000 habitants et regroupe dans notre analyse quatre territoires, l’Isère Rhodanienne, la Porte des Alpes, les Vals du Dauphiné, le Haut Rhône Dauphinois.Les principales villes de ces quatre territoires sont les suivantes :
Pour l’Isère Rhodanienne : Vienne, Chasse sur Rhône et Pont Evêque
Pour la Porte des Alpes : Bourgoin-Jallieu, l’Isle d’Abeau, La Verpillière et ST Quentin Fallavier
Pour le Haut Rhône Dauphinois : Charvieu-Chavagneux, Les Avenières Veyrins Thuellin, Tignieu-Jameyzieu, Pont de Cheruy, Morestel
Pour les Vals du Dauphiné : La Tour du Pin, Les Abrets en Dauphiné, Le Pont de Beauvoisin, Aoste.
Il bénéficie de l’influence de l’agglomération Lyonnaise et constitue un véritable « vase d’expansion ».
En effet, il accueille la population qui n’a pas les moyens de se loger dans le bassin lyonnais où l’augmentation des prix est supérieure à la moyenne nationale contrairement au département de l’Isère.
Le premier trimestre 2018 semble confirmer cette tendance, puisque le volume de signatures des avants contrats de vente est important. Ce volume s’explique par le maintien de taux d’intérêts attractifs et une remontée des prix qui restent pour l’heure maîtrisée.
Soulignons cependant que les professionnels du secteur commencent à se plaindre d’une pénurie de biens.
Si l’offre est inférieure à la demande, nous pouvons craindre une augmentation des prix plus significative sur 2018.
Concernant 2017, les tendances des années antérieures se confirment. Dans le nord du département, la vente de maisons représente plus de la moitié du volume des transactions, la vente d’appartements près de 30 % du marché et les terrains à bâtir 14 %.
LES APPARTEMENTS
Les ventes d’appartements neufs et anciens dans le nord du département représentent toujours un faible volume de transactions, savoir 14 % des ventes du département pour l’année 2017, avec des prix toujours inférieurs à la moyenne de l’Isère.
Concernant le secteur de l’ancien, on observe que les mutations se concentrent comme à son habitude autours des villes de VIENNE (22,5 % des ventes du Nord Isère) et de BOURGOIN-JALLIEU (25 % des ventes du Nord Isère).
Alors que les prix se sont stabilisés sur cette dernière année pour VIENNE, BOURGOIN-JALLIEU a connu une évolution de son prix médian de 4,6%.
D’une manière générale, les prix de l’ancien restent stables depuis dix ans dans le nord du département.
Les prix des appartements neufs du Nord Isère sont également inférieurs à la moyenne du département.
Il faut toutefois souligner que les prix ne cessent d’augmenter depuis dix ans sur la Commune de BOURGOIN-JALLIEU et que ce secteur d’activité commence à se développer sur les Communes de l’ISLE D’ABEAU et de TIGNIEU-JAMEYZIEU.
Par ailleurs, la moyenne d’âge des acquéreurs d’appartements neufs et anciens est sensiblement la même dans tout le département. Alors que dans l’ancien les acquéreurs approchent globalement les 40 ans et ce depuis 10 ans, dans le neuf, ils sont plus proches des 50 ans, ce qui s’explique logiquement par les différences de niveau de prix.
Le marché de l’ancien est dominé depuis 10 ans par des acquéreurs jeunes, puisque la tranche des moins de 29 ans représente 30 à 40 % des transactions.
Le marché du neuf est quant à lui beaucoup plus fluctuant et ne permet pas de dégager de grandes tendances sur les dix années passées.
LES MAISONS
Les ventes de maisons constituent le secteur le plus actif du nord du département avec 57 % du volume des mutations pour le Nord Isère et 29 % du volume global des transactions de l’ensemble du département. Par ailleurs, si les prix ont baissé sur une moyenne des dix dernières années, la tendance s’inverse depuis cinq ans.
En outre, alors que le prix médian constaté est toujours inférieur dans le nord comparativement à la moyenne du département, la progression des prix est en revanche plus nette depuis cinq ans dans le nord.
On observe également de fortes disparités de prix selon les Communes pouvant aller parfois du simple au double.
Pour exemple, alors que le prix médian constaté pour 2017 sur LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN est de 157.100 €, il est de 304.700 € pour VALENCIN.
Cette disparité reflète parfaitement nos propos précédents sur l’influence de l’agglomération Lyonnaise sur le Nord du Département.
C’est ainsi que l’on constate que les villes de CHARVIEU-CHAVAGNEUX, CHAVANOZ, L’ISLE D’ABEAU, RUY-MONTCEAU, TIGNIEU-JAMEYZIEU bénéficient des prix les plus-élevées.
Toutes choses étant égales par ailleurs, c’est aussi dans ces communes que les superficies médianes de terrain sont les plus faibles.
Ceci dit, cette tendance est en parfaite adéquation avec les nouveaux modes de consommation. Les acquéreurs potentiels souhaitent de plus en plus une proximité urbaine tout en se réservant une certaine tranquillité et un espace limité pour éviter toutes les contraintes liées à l’entretien de trop grandes superficies.
Concernant l’âge des acquéreurs, la moyenne est sensiblement la même que celle constatée pour l’achat d’appartements anciens, soit la quarantaine.
Il est ici précisé que depuis dix ans les acquéreurs de 30 à 39 ans constituent les plus actifs sur le marché des maisons existantes (en moyenne 40 % des ventes) et ceux de plus de 60 ans les moins actifs (en moyenne moins de 10 % des ventes).
LES TERRAINS A BATIR
Comme pour l’année précédente, le Nord du département représente 43% du volume des ventes. Le bassin Viennois a bénéficié d’un rebond de prix sur 2017, mais accuse toujours une baisse depuis dix ans. En revanche, alors que les prix ne cessent d’augmenter depuis 5 ans pour le reste du Nord du département, ils se sont stabilisés sur cette dernière année.
Le prix médian est sensiblement le même pour le Nord du département que pour l’ensemble de l’Isère et se situe à 90.000 €. Il est légèrement inférieur en Isère Rhodanienne.
Concernant le prix au m2, il se situe aux alentours des 100 € / m2 pour la Région Rhône Alpes, le Département de l’Isère, l’Isère Rhodanienne et le reste du Nord du département.
On constate que sur les dix dernières années, le prix au m2 a progressé de 29 % au niveau régional, de 20 % au niveau départemental, de 15,5 % dans le Nord Isère et de 2 % dans le bassin viennois.
Concernant les cinq dernières années, ce même prix au m2 a progressé de 13 % dans le Nord du département, de 8,8 % au niveau régional, de 6,6 % au niveau départemental et a encaissé une baisse de 9 % au sein du bassin Viennois.
S’agissant de la surface médiane, elle est sensiblement la même dans tout le département et se situe aujourd’hui aux alentours des 800 m2 alors qu’elle était proche des 1.000 m2 il y a dix ans. Le Nord Isère n’échappe pas à cette constante.
En outre, les acquéreurs de terrain à bâtir sont majoritairement constitués par des personnes de 50 ans et moins. Seules les personnes plus âgées sont peu représentées, ce qui s’explique par les contraintes liées au suivi et aux délais de construction.
Il est intéressant de souligner que les jeunes acquéreurs (moins de 29 ans) sont proportionnellement mieux représentés dans le Nord Isère que dans l’ensemble du département où même la région.
Majoritairement constitués par des primo-accédant aux portefeuilles plus modestes, ces derniers n’ont pas les moyens d’acheter des terrains proches des grandes agglomérations et se retirent donc sur des communes où le prix au m2 est plus abordable.
Ces derniers ne sont pas réfractaires, bien au contraire aux constructions neuves, ils n’en ont simplement pas les moyens.
Force est de constater que le Nord Isère se porte bien, l’ancien (appartements, maisons) reprend progressivement et se stabilise, le neuf se développe (appartements et terrain à bâtir).
Le début de pénurie de biens annoncé par les professionnels de l’immobilier, conjugué aux nouveaux modes de consommations et la recherche constante d’une meilleure performance énergétique devrait permettre aux biens neufs de continuer leur progression dans le Nord Isère, le tout sous réserve d’une évolution maîtrisée des prix, le Nord Isère étant plus sensible de ce chef-là.
Marché de l’immobilier GRENOBLE ET AGGLOMERATION
(Par Gabriel NALLET, notaire)
2017 – UNE ANNEE FASTE ! POUR L’AGGLOMERATION GRENOBLOISE AUSSI ?
L’année 2017 a été une année exceptionnelle par les volumes d’activités (+15 %) sans que cela génère de surchauffe des prix et d’apparition de phénomène de bulle immobilière !
Après une année 2016 remarquable est ce que la sinistrose décliniste des habitants de l’agglomération Grenobloise va enfin trouver quelque raison d’espérer en de jours meilleurs ?
Concernant les prix dans l’ancien hors région Parisienne Grenoble est 16ème place des villes de Province, alors qu’elle était 4ème en 2006.
Le solde migratoire de l’agglomération est de + 0,7 % et ne résulte que du solde naturel, l’agglomération n’accueille pas de nouveaux habitants et stagne autour de 444.000 habitants.
Il y a 6000 logements vacants sensiblement, mais cela représente sensiblement 2,6 % d’un parc comptant 230.000 logements.
Effets positifs
Grenoble était une ville chère, trop chère. Elle ne l’est plus. Son marché de l’immobilier est revenu à sa juste place.
Malgré une hausse du volume des ventes de l’ordre de 15 %, la hausse des prix a été très raisonnable. Cela permet de garantir un marché fluide et équilibré, ou les primo-accédants peuvent être primo-accédants !
Alors que les prix augmentent de + de 7 % à Lyon, de presque 12 % à Bordeaux et de 8 % à Paris ou encore 4 % à Toulouse, Nice et Strasbourg ou Lille, à Grenoble, les prix progressent de 1,8 % entre 2016 et 2017…
C’est un phénomène acquis pour nous désormais. La France se métropolise… les capitales régionales voient leur démographie évoluer et les prix s’y tendent. Mais ce n’est pas nécessairement une bonne nouvelle.
Les autres agglomérations moins peuplées et moins centrales voient généralement leur population stagner et doivent effectivement réinventer un modèle d’attractivité, qui passera nécessairement par une dynamique économique.
D’une manière générale ce possible développement d’une France à deux vitesses est une source d’inquiétude. Et ce d’autant qu’il existe beaucoup d’outils fiscaux réservés aux zones tendues, ce qui ne fait qu’accroître pour les autres secteurs leur capacité à redéfinir leur attractivité.
On constate que nombre de dispositifs de relance censés remédier les manques faussent plus le marché qu’il ne le régule. On pourrait aussi faire le même constat sur les régimes de réduction fiscal Scellier, Robien, Pinel etc… Ils monopolisent la construction dans les secteurs qui y sont éligibles tout en faussant le marché locatif en place dans l’existant.
Sur l’ensemble de l’agglomération le taux de logements sociaux est de 22,4 %. On progresse vers les exigences de la loi SRU. Il n’empêche, il y a toujours 14.500 demandes de logements sociaux pour 3.700 attributions par an. Le délai d’attente est donc de 20 mois…
Entre 2010 et 2016 il aura été construit 2800 logements neufs dans l’agglomération, majoritairement à Grenoble, soit l’équivalent du nombre de logements de la commune de Seyssins. Dans la même période la population augmentait de 0,6 %.
Cela prouve le besoin de construire de nouveaux logements, tant en raison des évolutions démographiques que des phénomènes sociaux (séparation, décohabitation….)
LES PRIX
Une hausse raisonnable entre 2016 et 2017, couplée à la modicité des taux d’intérêts, permet de se loger plus facilement et en de meilleures conditions.
Le pouvoir d’achat des acquéreurs est excellent. A titre d’exemple il faut se souvenir qu’à remboursement égal un ménage peut aujourd’hui acheter un appartement 20 m2 plus grand que celui qu’il pouvait acquérir en 2007.
En effet, sur 10 ans les prix ont diminué de 13 % et les taux d’intérêts ont fondu comme neige au soleil.
Pour autant l’analyse par secteur de l’agglomération Grenobloise ne doit pas masquer des inquiétudes.
Il existe certaines communes où la baisse des prix est continue depuis 10 ans et où, malgré les excellents volumes d’activité de l’année, la baisse ne s’enraye pas.
- Pont de Claix ou Fontaine ont baissé de plus de 30 % sur dix ans. Ces communes continuent à baisser significativement en 2017. Pour Echirolles et St Martin d’Hères la baisse sur dix ans est de 20 %. Cependant pour 2017 les prix repartent légèrement à la hausse à SAINT MARTIN D’HERES (+ 1,5) mais pas à Echirolles (- 7 %) !
- Le Nord Grenoblois résiste à peine mieux sur dix ans, Saint Egrève à titre d’exemple baissant de 15 % sur 10 ans mais stagnant entre 2016 et 2017.
Pour Grenoble intra-muros il existe des motifs de satisfaction pour certains quartiers qui retrouvent leur attractivité alors qu’ils faisaient le yo-yo ces dernières années. On pense notamment à l’Ile Verte ou les Grand Boulevard.
Il existe d’autres quartiers qui enrayent, enfin, en 2017 une chute continue et inquiétante.
On pense tout d’abord à BERRIAT qui est le quartier qui a connu, avec Villeneuve la plus forte baisse sur les dix dernières années. En 2017 les prix repartent à la hausse de 3 %. Ce quartier créé à nouveau de l’attirance tant il jouxte l’hyper centre Grenoblois.
D’autres quartiers semblent également se stabiliser même s’il convient d’être prudent. On pense au quartier des Alliés Alpins voir des Eaux Claires qui repartent à la hausse.
C’est un bon signe car ces quartiers majoritairement occupés par des plans courant des années 60 ainsi qu’une population vieillissante cristallisent nos inquiétudes sur le risque de déqualification urbaine si ne sont pas engagés d’importants travaux de réhabilitation afin d’assurer la conversion de ces immeubles vers les normes actuelles.
Espérons que cette stabilisation augure que la baisse des prix a rendu ces secteurs plus attractifs et que les nouveaux arrivants s’inscriront dans cet élan de rénovation qui demeure un enjeu majeur à l’échelle de la France et de l’agglomération.
Des motifs de satisfaction mais aussi des freins avec :
- La stigmatisation du marché immobilier et son injuste pénalisation fiscale, notamment par l’IFI et l’accroissement insupportable du montant des taxes locales (taxe d’habitation, taxes foncières).
- Les déséquilibres qui s’annoncent dans le parc locatif privé à force de dégoûter les épargnants et investisseurs. C’est tout une fonction sociale du parc locatif privé qui est en train d’être mise à mal et les générations futures risquent sérieusement d’en pâtir.
- Les impératifs de la rénovation urbaine qui tardent à se préciser puisqu’il est plus promis un illusoire « choc de la construction » alors que nous attendons un « électrochoc de la réhabilitation »
Si le notariat se félicite de la fluidité et du dynamisme du marché en 2017 il demeure cependant une vigie attentive aux évolutions législatives, persuadé que le marché immobilier est d’abord un marché de nécessité, au service de nos concitoyens.
