L’observatoire de l’immobilier de l’Isère : les prix du Voironnais St Marcellin et dans la Bièvre

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L’observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, l’immo en vue – Chiffres clés

L’observatoire de l’immobilier – secteur Voironnais Saint Marcellin, La Bièvre

L’analyse du marché de l’immobilier 2021 pour les secteurs Voiron Saint-Marcellin et la Bièvre illustre l’engouement des acquéreurs pour le péri urbain, les villes de moyenne importance et la campagne. De nombreux articles de presse, enquêtes et études ont qualifié ce phénomène : greentrification (terme illustrant la gentrification et le besoin d’espace vert) , exode rurale, retour du pavillon, fuite ou délaissement des métropoles, recherche d’un habitat plus doux,  … .

Ce phénomène, national trouve à s’appliquer fortement en Isère. Les statistiques scolaires constatent une baisse de 2,65% des inscriptions à Grenoble ville la plus touchée de France avec Paris.

Clairement, l’effet post confinement initié en 2020 de transformation du marché immobilier vers un rééquilibrage au profit de zones moins denses,  a continué en 2021, la crise économique que l’on envisageait n’ayant pas eu lieu. Au contraire, l’année 2021 est une année record en terme de transactions et l’augmentation des prix et des volumes  en résultant est conséquente.

Ainsi, la période 2019 à 2020 montrait une hausse des prix raisonnée de 1,5% et un volume important; la période 2020 à 2021 faisait ressortir une hausse des prix de 5,9% et un volume en baisse.

En 2021, tout marché confondu, le secteur du Voironnais Saint-Marcellin a connu une progression du volume des ventes d’environ 19% accompagnée d’une augmentation du prix médian d’environ 6 % , résultat de l’attirance des acquéreurs vers ce secteur mi urbain mi rural.

Dans le secteur de la Bièvre, plus rural, l’habitat individuel reste sur un prix médian inférieur à 200 000 € mais ce prix  a augmenté de plus de 8,1%, après une relative stagnation en 2020.

Cet engouement a entraîné des tensions immobilières marquées par : un phénomène d’accélération dans la prise de décision d’acquisition et un raccourcissement  dans les délais de traitement des dossiers de vente : 82 jours pour la région Auvergne Rhône Alpes pour une vente de maison , 86 jours pour un appartement en moyenne,  soit 8 jours de moins qu’en 2020, une diminution de durée  à mettre en perspective avec la présence toujours réelle de la pandémie et l’augmentation du volume des ventes,

Il faut donc remercier l’ensemble des acteurs du marché : agents immobiliers, banquiers, administration, notaires d’avoir su répondre à cette demande.

Un logement qui devient une charge intolérable pour les ménages aux revenus les plus faibles : l’immobilier représente jusqu’à 40 % du budget pour les 10 % des foyers les plus modestes , Les revenus les plus faibles et notamment les primo accédants  et les célibataires sont de fait exclus du marché de l’habitat individuel ancien ou neuf.

D’autres profils d’acquéreurs sont majoritaires parmi les nouveaux arrivants sur les secteurs semi ruraux ou péri urbain :

*seniors de plus de 50 ans, retraités qui ont acquis précédemment un premier logement à un prix raisonnable au détriment de couple plus jeunes.

Il n’est pas rare de voir des acquéreurs sans condition suspensive de prêt, vendant un appartement totalement payé sur le bassin grenoblois pour acquérir une maison avec un extérieur. Mécaniquement ce déplacement de secteur leur permet d’acquérir un bien répondant à leur exigence d’habitat individuel,

* urbains pouvant télétravailler ou changer de projet professionnel.

Il peut s’agir de ménages modestes qui veulent se loger et être propriétaires sans en avoir la capacité financière nécessaire à l’achat en centre urbain .  Si la hausse des prix de l’énergie perdurait , elle aura un impact sur ce type d’acquéreur,

D’autres acquéreurs plus aisés  adoptent une double résidence avec un habitat individuel à la campagne tout en conservant un logement en ville,.

Ces installations se font dans certains dossiers au détriment des habitants locaux au pouvoir d’achat plus limités même si le secteur possède déjà un pouvoir d’achat important.

Ce déplacement de population se heurte aux problématiques de densification, de transports, de desserte numérique, d’insuffisance de services publiques et d’offre culturelle et d’absence de commodités de proximité, mais ces difficultés n’ont pas arrêté en 2021 les acquéreurs .

 

Habitat collectif ancien

L’engouement pour les villes moyennes porte aussi sur le marché de l’habitat collectif ancien qui représente 7,7% des transactions de l’Isère, ce qui en fait un marché modeste,

Sur ce marché il faut noter que les investisseurs même modestes sont présents notamment en raison de la valeur refuge que continue de représenter l’immobilier.

Désireux de sécuriser leur épargne, les investisseurs sont attirés par une demande de location forte, un faible rendement des actifs bancaires et par un prix au m2 attractif par rapport au centre urbain.

Le prix du m2 dans l’ancien est de 2 280 € en Isère, 2 410 € à Grenoble mais de 1 840 € pour Voiron St Marcellin et  de 1 400 € dans la Bièvre.

Pour ce marché de l’habitat collectif ancien, la situation est toutefois contrastée sur le territoire analysé car ce marché souffre toujours du peu d’attractivité de certains produits dépourvus des critères de confort moderne.

L’Etat, avec la pression vise sur les propriétaires de logements anciens qualifiés de Passoire Énergétique par le nouveau DPE, comme les Collectivités Locales avec des plans de rénovation des centres villes, se sont saisis de cette problématique par des solutions de long terme  que l’on espère pérenne.

Logiquement, l’augmentation des prix se produit surtout sur les communes les plus proches de Grenoble.

Pour VOIRON ST MARCELLIN, le prix des appartements anciens a augmenté de 5,5% et le volume des ventes est passé de 498 ventes en 2020 à 532 ventes en 2021, soit un volume supérieur à l’année précédente de 6,82%.

Globalement, si le prix par m² s’établit  à 1 840 €,  seul Voiron dépasse les 2000 €/m², en nette progression de + 10,8%. Rives voit ses prix augmenter de 14,2% pour un prix médian de 1 890 € le m2, Moirans de 3,5% et Tullins connaît une progression de plus de 7,7% (1630 € par m²).

A l’inverse , secteur plus rural, la Bièvre subit une baisse de 9,5% de son prix médian et une diminution du volume des ventes, et Saint Marcellin plus éloigné du bassin grenoblois,  perd 7,2% (1 590 €/m²) après il est vrai une année 2020 où les prix avaient  gagné 15 % sur cette commune.

Dans l’habitat collectif , 43,4% des ventes portent sur des 3 pièces, avec un prix médian de 139 500 €.

 

Le marché de l’immobilier neuf a aussi profité de l’attrait pour les communes modestes, nuancé  cette fois par les faiblesses actuelles du bâtiment et les caractéristiques du secteur.

En 2021, sur le Voironnais et le Sud Grésivaudan,  le neuf a bénéficié d’un net rattrapage : les programmes, retardés en 2020, sont sortis et ont  animé ce marché puisqu’il y a eu  203 ventes en VEFA alors qu’il n’y avait eu que 62 ventes en 2020.

Le prix médian progresse de 4,9% pour le collectif et 7,8% pour les maisons neuves.

Là encore, la grande majorité des ventes se sont concentrées sur les communes proches de Grenoble : Voiron a connu 98 transactions, Rives : 33, Moirans : 37.

Les prix diminuent logiquement au fur et à mesure de l’éloignement de la ville centre.

Sur Voiron, le prix moyen est de  3 400 € variant de 3 440 € pour un 2 pièces, de 3 280 € pour un 4 pièces et augmentant à 3 730 € le m2 pour les grands appartements de 5 pièces et plus.

Les communes plus modestes connaissent des programmes de taille modeste avec un prix d’environ 3000 € au m2.

Le prix de l’ensemble du secteur se porte donc à 3 260 € le m 2  alors qu’il était de 3 080 € en 2020.

De même, alors qu’il n’y avait pas de statistiques en 2020, la BIEVRE a connu 23 ventes d’appartements neufs pour un prix médian de 2 600 €, la principale caractéristique de ces transactions étant qu’elles portent pour la grande majorité sur des appartements de trois pièces maximum.

L’engouement pour les communes de moyenne importance peut permette à ce marché de se développer. Le neuf en secteur semi rural réunit beaucoup de critères recherchés par les acquéreurs seniors,   attirés notamment par le confort d’une nouvelle construction dans un milieu urbain moins dense qu’une métropole.  Parmi les programmes que j’ai eu à m’occuper cette année, un immeuble de 15 logements n’a été acquis uniquement par des retraités sans aucune condition suspensive de prêt.

 

L’habitat individuel ancien

 Cumulant les atouts de l’habitat individuel et de l’équipement moderne, le prix des maisons neuves est ainsi le marché qui a connu la plus forte augmentation en 2021 avec une hausse de 7,8% sur Voiron ST MARCELLIN. Toutefois, le volume reste modeste passant de 36 ventes en 2020 à 51 ventes en 2021.

Les projets ne manquent pas sur l’ensemble du secteur du neuf mais l’incertitude est grande pour le domaine de la construction en 2022.

Difficulté d’obtention des permis de construire, rareté du foncier, coût de la construction, pénurie des matériaux de construction, accroissement des règles et normes de construction (la réglementation environnementale RE 2020 s’applique depuis janvier), et surgissement de la guerre en Ukraine rendent le devenir du marché de neuf difficile à prévoir.

Encore plus en secteur semi rural dont les promoteurs nationaux, à même de répondre plus facilement au défi de la construction écologique et ayant les moyens de faire du portage financier sont absents, peu intéressés par des programmes de moins de 30 logements,

Ce marché est donc encore une fois celui qui connaîtra le plus d’incertitudes en 2022.

Une analyse du marché immobilier 2021 sur Voiron ST MARCELLIN et la BIEVRE demande de finir par les biens susceptibles de répondre le plus à l’engouement des acquéreurs : maison individuelle et terrain à bâtir sont les produits phares des secteurs Voironnais Saint-Marcellin et Bièvre, territoires mi-urbains mi-ruraux, en adéquation avec les désirs actuels d’extérieurs et de nature. Ces biens concentrent 24% de la totalité des ventes de maisons et de terrains à bâtir de l’Isère.

Depuis le début de la crise sanitaire qui sait prolongée en 2021, c’est dans ce secteur que les tensions immobilières (sur les prix, les volumes, les délais, la concurrence entre acquéreurs) ont été les plus manifestes. Les vendeurs ont clairement compris les tendances haussières du marché et la dynamique des prix et des volumes qui s’opèrent sur ces produits depuis deux ans.

Cette année encore, la hausse est significative et profite à une grande majorité des communes :

entre 7,5% et 8,5% pour Moirans, Villages lac de Paladru et Rives ;

plus de 11% pour Saint Marcellin, Tullins, et Voiron,

plus de 15% pour Coublevie et près de 18% pour Vinay.

En valeur, Coublevie est en tête avec un prix médian de 353 700 €, suivie de Voiron (298 800 €), puis Tullins (242 600 €) et Vinay (226 600 €). St Marcellin a vu ses prix progresser de 11,5% mais conserve un prix médian en deçà de 200 000 €.

Certaines communes ont une augmentation plus nuancée ou même une baisse significative comme Corbelin (moins-15%), que l’on peut expliquer par un effet de structure, avec un transfert des transactions vers des maisons plus petites de 4/5 pièces (représentant 70% des ventes), contrairement à 2020 ou 45% des ventes portaient sur des maisons de 6 pièces sur cette commune.

On relèvera aussi une certaine stabilité sur certaines communes comme Renage, Saint André le Gaz ou Le Pont de Beauvoisin, avec des prix respectifs de 201 500 €, 203 800 € et 207 100 € explicable aussi par un effet de correction après un marché 2020 déjà en forte augmentation.

Le cumul de l’ensemble des transactions produit un prix médian de 226 600 € pour le Sud Grésivaudan pour une surface habitable de 113 m2 sur un terrain d’une surface de 940 m2.

Pour ce secteur, globalisant 8% des ventes de maisons de l’Isère, une hausse de 16% en volume s’est opéré avec 1 019 ventes en 2021 et 876 ventes en 2020.

La BIEVRE a connu une augmentation similaire du volume de 8,1% avec un prix médian de 195 000 € pour une surface habitable de 110 m2 sur un terrain de 1 100 m2. Des communes comme Beaurepaire et La Cote Saint André affichent de nettes augmentations de +10% et 15%.

2022 ne devrait pas voir les prix se stabilisaient dans ce domaine contrairement au volume des transactions. C’est en effet l’absence de produits à la vente que les agences et les acquéreurs nous font remonter depuis le début de l’année. La vente de maison à rénover, libre depuis longtemps trouve aujourd’hui preneur. Surtout le faible délai ou même son absence entre la mise en vente d’un bien et l’offre d’achat caractéristique à cet égard d’un marché tendu, en pénurie de biens avec pour les prix des ventes sans négociation voire des surenchères.

Le délaissement des métropoles pour la campagne est plus nuancé lorsque l’on analyse le marché des terrains à bâtir. Les deux secteurs analysés VOIRON SAINT MARCELLIN et la BIEVRE connaissent une courbe inverse lorsque l’on regarde les chiffres sur deux années (de 2020 à 2021).

Le secteur Voironnais St Marcellin est en 2ème position dans le département après le Nord Isère pour l’offre de terrains à bâtir avec 17% des ventes. Le prix médian progresse de +2,6% en 2021, pour atteindre 74 500 € et une fourchette d’environ 120 à 130 € le m2 viabilisé. Il avait connu une diminution de 5% en 2020.

La Bièvre connaît une correction avec une baisse du prix médian de 5,6% mais une progression du nombre de vente alors que les prix avaient progressé de 5% en 2020.

L’activité en ce début d’année reste intense.  Dans l’ancien, la demande d’habitat individuel pour la résidence principale reste prépondérante mais l’offre s’est clairement tarie. Les investisseurs s’intéressent aux appartements de petite surface relançant un marché délaissé jusqu’à présent. Dans le neuf, de nombreux projets de construction poussent à l’optimisme mais le marché devrait en ressentir les effets plutôt en 2023. Il n’y a pas de doute les secteurs de Voiron St Marcellin et la Bièvre possèdent les avantages recherchés actuellement par les acquéreurs.

C’est donc de paramètres conjoncturels que dépendra le maintien de l’activité en 2022, indépendants des atouts du Sud Grésivaudan et l’Isère de manière générale. Notamment de la jugulation de l’inflation puisque vivre en secteur semi rural exige des déplacements de plus en plus coûteux et du maintien de crédits bancaires abordables, l’obtention de prêt ayant été jusqu’à maintenant à peine freinée par les crises successives depuis 2020.

Compte tenu du contexte géopolitique, de l’élection présidentielle, de l’inflation manifeste dans l’immobilier et dans les dépenses du quotidien des français, je me garderai bien de faire l’oracle du marché immobilier  2022.

 

Philippe LINTANFF, notaire à SAINT MARCELLIN