L’observatoire de l’immobilier de l’Isère : les prix de la Vallée du Grésivaudan
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L’observatoire de l’immobilier des notaires de l’Isère, l’immo en vue – Chiffres clés
L’observatoire de l’immobilier – Vallée du Grésivaudan
Le temps semble ne pas avoir de prise sur l’évolution du marché immobilier dans le Grésivaudan. Cette année comme les années précédentes, on constate que les volumes des ventes aussi bien que les prix ont une fois de plus progressé, confirmant la forte attractivité de ce territoire où se conjuguent une activité économique intense et à forte valeur ajoutée, avec un cadre de vie très agréable.
Rappelons que ce secteur présente certaines constantes qui se vérifient chaque année :
- C’est un secteur très recherché où les prix sont parmi les plus élevés de l’Isère.
- Les prix sont invariablement plus bas sur la rive gauche que sur la rive droite (la vue Belledonne se paie toujours aussi cher !) ; et cette diversité de prix permet à chacun de pouvoir envisager de vivre dans le secteur selon ses moyens.
- Le marché du secteur est composé essentiellement de résidences principales.
- Le parcours résidentiel y est très marqué : achat de l’appartement lorsque l’on est jeune ; puis achat de la maison ou du terrain à bâtir lorsque la famille s’agrandit ; vente de cette maison lorsqu’on atteint l’âge de la retraite pour acquérir un appartement, le plus souvent neuf eu égard aux prestations qu’il représente.
Ce parcours est parfois perturbé par les accidents de la vie (souvent des divorces) qui font repartir les personnes au point de départ : l’appartement, quitte à racheter une maison lorsqu’on se remet en couple.
Que l’on raisonne en termes de volumes des ventes ou de prix, on constate qu’il n’y a pas de changement radical par rapport aux années précédentes : les prix et le volume des ventes restent globalement soutenus, même si les évolutions restent disparates selon les secteurs de ce vaste territoire.
1) L’APPARTEMENT ANCIEN
En ce qui concerne les volumes (49% du volume des ventes du secteur)
Pas de nouveauté cette année : les appartements anciens totalisent à eux seuls 49% des ventes du secteur (47% en 2020). A titre comparatif, le reste du marché des ventes est représenté par les maisons (32%), les logements neufs (15%) et les terrains à bâtir (5%).
Cette part importante du marché de l’appartement ancien ne doit pas surprendre. Elle s’explique par le fait qu’il s’agit de la 1ère étape du parcours de l’acquéreur primo-accédant, et que le secteur est doté de nombreux logements collectifs. Le paysage urbain de ce secteur a beaucoup changé ces dernières années, et même dans les communes les plus cossues du secteur, on constate la construction de nombreux programmes. La grosse part de marché des logements collectifs anciens ne devrait donc pas se démentir les prochaines années.
Ce type de vente environ 13 % des parts de marché de l’Isère, comme les années précédentes.
Les volumes des ventes sont, conformément à la tendance nationale, en progression par rapport aux années précédentes (+ 162 ventes par rapport à l’an passé) ; le marché reste fluide bien que l’on constate depuis longtemps qu’il y a plus de demandeurs de logements dans ce secteur que d’offres de biens.
Plus de 60% des ventes concerne des 3 pièces et des 4 pièces, ce qui est conforme là encore aux tendances des années précédentes.
En ce qui concerne les prix
Stations de ski de l’Oisans mises à part, le GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m² de 2.630 €, en augmentation de 5,7 % par rapport à l’an dernier.
Les variations de prix médians sont toutefois, comme les années passées, très disparates selon les secteurs:
On enregistre, sans surprise, de belles progressions dans le « triangle d’or » du GRESIVAUDAN :
- MEYLAN: 3.240 €/m² (+7,6%)
- LA TRONCHE: 3.120 €/m² (+4,8%)
- GIERES est toujours bien côtée : 2.950 €/m² (+ 5,2 %).
- On remarque une hausse notable des prix sur PONTCHARRA et VILLARD BONNOT (+11,9%). Il s’agit sans doute là d’une correction technique par rapport à la baisse de prix constatée l’an dernier.
- Inversement, DOMENE enregistre une baisse notable (2.070 €/m², – 9,9 %), sans qu’il faille pour l’instant en tirer des conclusions définitives.
En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, il n’a pas changé au cours de ces dernières années. On constate toujours que :
Près de 30% des acquéreurs viennent de la même commune, ce qui confirme qu’il s’agit d’un achat de nécessité (on achète ce type de biens pour son côté pratique, alors qu’on n’hésite moins à quitter sa commune pour trouver une maison où seulement 23 % des acquéreurs viennent de la même commune)
Conséquence de la hausse des prix, la part des professions intermédiaires qui achètent dans le secteur est net recul (29% cette année alors qu’elle était de 35 % l’an dernier), la part des cadres augmente ;
Comme l’an passé, plus de moitié des acquéreurs a moins de 39 ans, et plus particulièrement les moins de 29 ans qui représente ¼ des acquéreurs ; ce qui est logique, ils sont au début de leur parcours résidentiel. On note une légère hausse de la part des retraités, ce qui confirme l’attractivité du secteur même pour les inactifs.
Concernant les vendeurs, sans surprise, ils sont majoritairement représentés par les retraités, soucieux de trouver un bien (dans le secteur !) qui soit plus en adéquation avec leurs besoins.
2) LA MAISON
En ce qui concerne les volumes
Comme les années précédentes, les ventes de maisons représentent 32,50 % du volume total des ventes du secteur, mais seulement 10% du marché total de l’Isère. Le volume reste donc stable dans l’ensemble.
En ce qui concerne les prix
LE GRESIVAUDAN reste encore une fois le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian de 360.000 €, en progression par rapport à l’an passé (+ 7,2 %).
Comme pour les appartements anciens, les variations de prix médians sont toutefois très disparates :
- CROLLES/BERNIN : les prix sont stables à CROLLES mais en nette progression à BERNIN (468.000 € ; + 10,5%)
- CORENC : 551.100 € (+ 4%)
- SAINT ISMIER : 525.000 €, le marché est stable par rapport à l’an dernier
- MEYLAN : les données sont impossibles à analyser tant la variation est forte (prix médian à 470.000 € en 2020 et à 631.400 € cette année (erreur des statistiques ?)
- VILLARD-BONNOT : une très nette progression, comme pour les appartements anciens 288.700 € (+ 16,5 % ! )
- PONTCHARRA : 281.000 €, en nette progression par rapport à l’an passé (prix médian à 237.000 €)
Sauf quelques sursauts de certaines communes que nous surveillerons l’an prochain, les prix sont globalement stables dans l’ensemble depuis plusieurs années. Les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent, comme par le passé, très exceptionnelles.
En ce qui concerne le profil socio-économique des acquéreurs, on constate toujours que :
Les cadres et professions intermédiaires représentent plus des 2/3 des acquéreurs, ce qui est logique eu égard au budget important dont il faut disposer pour acquérir ce type de biens.
La tranche des 30/39 ans représente presque 43% des acquéreurs ; celle des 40/49 ans représente 30% du marché ; c’est le signe là encore que ce type de biens est en adéquation avec les besoins et les ressources des personnes de cet âge-là.
Un élément nouveau : la part croissante des acquéreurs issus non pas de la même commune, mais du même département ; il est certain que le développement du télétravail incite les acquéreurs à s’éloigner de leur lieu de travail pour habiter dans des espaces plus grands.
Pour le reste, les tendances dégagées ces dernières années se confirment :
Les maisons nécessitant beaucoup de travaux séduisent peu. Les acquéreurs sont à la recherche de biens de qualité, ils sont plus attentifs aux performances énergétiques que par le passé.
Les vendeurs comprennent que ce ne sont plus eux qui fixent les prix. Dans un contexte anxiogène de post-Covid et de guerre aux portes de l’Europe, il est parfois préférable de renoncer à ses prétentions en termes de prix pour avoir la certitude de pouvoir vendre facilement, tant que les taux d’intérêts sont bas.
Près des 2/3 des maisons vendues sont détenues depuis moins de 15 ans.
3) LE TERRAIN A BATIR
Tous secteurs géographiques confondus, le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN, même si les règles d’urbanisme incitent à la densification (à peine 100 références de transactions sur un an, comme l’an passé).
Au total, les ventes de terrains à bâtir dans le secteur représentent à peine 5% des ventes de ce secteur, et presque 8% des ventes de terrains en Isère.
Le détachement parcellaire est une pratique bien éprouvée dans le secteur, et la taille des terrains à construire n’a pas cessé de baisser :
En 2007 le marché était dominé par des parcelles comprises entre 900 et 1.500 m² (43% du volume des ventes), alors que les parcelles de – de 600 m² ne représentaient que 16% du marché.
En 2021 : les parcelles de – de 600 m² représentent 56 % du marché (%age en hausse depuis l’an passé) et celles entre 900 et 1.500 m² seulement que 12% du marché.
Le prix médian au m² est de 240 € est en baisse (- 5,1%) et le prix médian par vente est à 140.900 €, avec là aussi de grande disparité selon les secteurs. A noter que cette tendance, comme l’an passé, est à contre-courant avec la tendance à la hausse des autres secteurs du département.
Mais gageons qu’il s’agit là encore d’un ajustement technique par rapport à la hausse de ces dernières années, l’écart de prix sur les 5 dernières années confirmant la tendance globalement à la hausse de ce type de produits.
Pour les profils :
La tranche des 30/39 ans est en recul par rapport à l’an passé, même si elle représente encore 42% des acquéreurs.
On note une progression de la part des 50/59 ans, et des plus de 60 ans ; des moyens financiers plus élevés permet aux adeptes de maisons de faire construire des biens plus adaptés à leurs besoins sans supporter les contraintes de l’entretien d’un grand jardin.
La hausse du cout de la construction entraine une sélection des candidats à l’achat, et on constate que la part des employés acquéreurs est en net recul (- 9,7 %).
Les retraités représentent toujours plus de 70% des vendeurs. Il faut souligner qu’ils sont nombreux dans le secteur à avoir acquis par le passé des maisons avec de grands jardins, jardins qu’ils n’hésitent plus à détacher pour optimiser le gain de la revente.
4) L’APPARTEMENT NEUF
Le marché des appartements neufs est nettement plus faible en volume : il représente à peine 21% des ventes d’appartements dans le secteur.
En revanche, le prix médian au m² bien plus élevé que de l’ancien.
Si on constate une hausse des volumes de vente de logements neufs en Isère, ce n’est pas le cas dans le GRESIVAUDAN. Ce secteur totalisait 23% des parts du marché isérois l’an dernier, il tombe à 15 % cette année. Cette tendance ne devrait pas se retrouver prochain avec la mise en route de chantiers d’envergure dans le secteur (exemple : opération PLM à MEYLAN sur les anciens sites SCHNEIDER).
Le prix médian est de 4.150 €/m² , en progression par rapport à l’an dernier (+ 7,5%).
Le marché reste globalement stable.
A budget équivalent, la taille des biens vendus est plus petite : plus de la moitié des biens vendus neufs sont des 3 pièces, alors que dans l’ancien nous sommes à égalité entre 3 et 4 pièces.
Pour les profils : comme pour les autres catégories de biens, la hausse des prix entraine une sélection des acquéreurs. La part des cadres supérieurs est en nette progression (38 % en 2021 ; 26 % en 2020)
Elément nouveau cette année : les acquéreurs sont majoritairement issus du même département ; c’est sans doute une conséquence du télétravail : les biens neufs offrent une configuration des lieux plus adaptée à ce nouveau mode de vie.
Aurélie BOUVIER, notaire à Meylan
