Un mariage, un divorce, une nouvelle rencontre et c’est reparti de plus belle, avec les problématiques liées à l’achat ou la gestion d’une résidence principale : appréhension à s’engager, volonté de protéger son concubin en présence de beaux-enfants, besoin de se prémunir des difficultés qui pourraient surgir en cas de décès…

Votre notaire est là pour vous proposer des solutions adaptées et notamment le recours à une SCI avec démembrement croisé des parts.

Rappels importants : les droits du concubin dans la succession

• Le survivant d’un couple non marié n’est pas considéré comme un héritier en droit français 
• En cas de décès du concubin, le survivant peut être mis à la porte de chez lui par ses beaux-enfants qui peuvent le contraindre à vendre si rien n’a été envisagé pour le protéger
• Faire un testament au profit de son concubin entraîne des droits de succession taxés à 60% (après abattement de la somme de…1594 € !).

Le principe de la SCI avec démembrement croisé des parts

Le démembrement croisé consiste pour un couple de concubins à :

• Constituer une SCI et à recevoir des parts sociales en pleine propriété en contrepartie de leurs apports (le bien immobilier s’ils en sont déjà propriétaires, ou bien une somme d’argent pour l’acheter ensuite).
• S’échanger la nue-propriété ou l’usufruit de leurs parts sociales

L’illustration de la SCI entre concubins

Monsieur Jean GOISSE et Madame Annie RINCOMPRANDRE sont tous deux divorcés et parents de deux enfants issus d’un premier mariage.

Ils ne souhaitent plus se remarier et l’idée même d’un PACS les terrorise.

Ils disposent de 250.000 € de liquidités chacun qu’ils souhaitent investir dans l’achat d’un joli mas dauphinois pour y habiter.

Sur les conseils de Maître YODA, leur notaire, ils créent une SCI de 1000 parts au capital de 500.000 € pour lequel chacun apporte 250.000 € et reçoit donc 500 parts sociales en toute propriété.

Ils sont nommés tous deux co-gérants.

Annie et Jean échangent ensuite la nue-propriété de leurs parts respectives : âgés tous deux de 50 ans, la valeur de la nue-propriété est donc retenue pour 40% (art 669 du CGI).

Cette opération génère un coût fiscal de 5% sur la valeur de la nue-propriété échangée soit 500.000 € x 40% x 5% = 10.000 €.

Annie récupère la nue-propriété des parts numérotées de 1 à 500 ainsi que l’usufruit des parts 501 à 1000. 

Jean obtient l’usufruit des parts 1 à 500 et la nue-propriété des parts 501 à 1000.

Au décès de l’un des deux, ses deux enfants reçoivent en héritage la nue-propriété des parts.

Le survivant qui reste gérant devient usufruitier de la totalité des parts et conserve donc la jouissance totale et la maîtrise du logement du couple.

Les atouts du démembrement des parts de SCI

Ce mécanisme permet :

– une protection efficace des concubins ;

– de ne pas léser les enfants et beaux-enfants, le tout sans complications du point de vue civil ;

– d’éviter les droits de succession à 60% puisque l’extinction de l’usufruit se réalise sans frais ;

– de se protéger des risques de litige et de vente forcée liés à l’indivision sur le bien.

Quelques remarques sur la SCI 

En contrepartie de la protection apportée, il faut prendre en compte les éléments suivants :

• Les frais liés à la constitution de la société, à l’échange des parts ;
• La nécessité d’assurer un suivi comptable ;
• Les concubins qui ne disposeraient pas d’un tel apport peuvent emprunter à titre personnel pour libérer le capital ou le libérer ultérieurement.

Nota bene : un capital social faible est à éviter car il entraîne un compte-courant d’associé qui échappe au démembrement de propriété.

Sophie DELATTE, notaire.