Dans un contexte où les taux d’immobilier restent bas, il est intéressant de renégocier son prêt immobilier. Comment savoir si cette renégociation est intéressante pour vous ? Pourquoi aller voir une autre banque ? Quels sont les frais mais aussi les gains ? Faut-il jouer sur la durée ou la mensualité ? Quant à l’assurance du prêt, vous pouvez aussi être gagnant !
Est-ce intéressant pour moi de renégocier mon prêt immobilier ?
Généralement, il faut que les taux pratiqués aujourd’hui soient au moins inférieurs d’un point par rapport au taux de votre ancien crédit (par exemple à 1,5% contre 2,5% sur 20 ans). Mais attention, parfois un écart de 0,5% suffit.
Il faut être le plus souvent dans la première moitié de son crédit. En effet, c’est au début que l’on paie le plus d’intérêts. Plus le crédit est récent et plus la renégociation est avantageuse pour l’emprunteur. Faites une simulation en ligne avant d’interroger votre banque ou un courtier.
Renégocier son prêt immobilier : pourquoi faut-il souvent changer de banque pour renégocier son taux ?
Début 2018, les emprunteurs obtiennent en moyenne un taux de 1,70 % et 1,80 % selon les régions, sur 20 ans. C’était presque 2 fois moins qu’en 2013 ! Si votre banque vous a prêté de l’argent à 3,20 %, elle ne peut pas baisser votre taux à 1,20 %. Elle a, elle-même, emprunté cet argent à un coût plus élevé. Ainsi dans la majorité des cas, votre banque préférera donc vous perdre plutôt que de s’aligner sur la concurrence. Vous pouvez adresser à une autre banque ou à un courtier qui fera la recherche pour vous.
A quels gains peut-on s’attendre quand on souhaite renégocier son prêt immobilier ?
Avec un crédit de 250.000 euros sur 20 ans souscrit au cours des 5 dernières années, vous pouvez vous attendre à plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies. Là encore, seule une simulation vous donnera une estimation précise des gains potentiels.
Quels sont les frais lors d’une renégociation de prêt immobilier ?
La renégociation de son crédit implique trois niveaux de frais.
- Lorsque vous rachetez votre crédit, vous remboursez d’un seul coup la totalité de votre emprunt. La plupart des contrats prévoient des indemnités de remboursement anticipé et la plupart du temps, même lorsque vous avez initialement négocié une exonération d’IRA, celle-ci ne s’applique qu’en cas de revente. Les IRA ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû.
- Il faut prendre ne compte également les frais de dossier. Ils peuvent représenter jusqu’à 1% du capital restant dû. Là aussi tout est affaire de négociation.
- Enfin, lorsque vous souscrivez un crédit, la banque vous demande de prendre une caution (comme Crédit Logement) ou une garantie hypothécaire. Cela engendre des frais, le plus souvent réintégrés dans le nouveau prêt. Dans le cas d’une garantie hypothécaire, les frais peuvent s’élever jusqu’à 2% du capital restant dû. Il est cependant possible de transférer celle-ci entre l’ancien établissement financier et le nouveau pour réduire la facture.
Assurance du prêt : à quoi d’autre faut-il faire attention ?
Lorsque l’on souhaite renégocier son prêt immobilier, en dehors des frais et du taux que l’on obtient, la question de l’assurance est également primordiale. Les taux sur l’assurance emprunteur varient grandement, de 0,10 à 0,40%. C’est souvent là que les établissements financiers font de la marge. Il faut savoir se poser les bonnes questions en fonction de son profil (les sports à risque sont-ils couverts, le mal de dos, les accidents du travail etc.).
Depuis la loi Hamon de juillet 2014, vous pouvez également changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités ; et depuis janvier 2018, vous pouvez renégocier votre assurance de prêt tous les ans, à la date d’échéance.
Renégocier son prêt immobilier : quel choix faire entre durée et mensualité ?
Vous pouvez soit décider de réduire la durée de votre crédit, soit opter pour une baisse des mensualités. Une diminution des mensualités vous permet de respirer financièrement, tout en faisant généralement des économies sur l’ensemble du crédit.
Si vous choisissez plutôt de réduire la durée de votre emprunt, vous profiterez de taux plus faibles et d’intérêts réduits. Le gain supplémentaire de la baisse de durée peut-être de 30% par rapport à une baisse de mensualité.
Qu’est-ce que le transfert de prêt ?
Lors de votre renégociation, pensez à demander la possibilité de transférer le prêt à l’avenir. Comme les taux sont à des niveaux planchers aujourd’hui, vous pouvez légitimement anticiper une progression des taux sur le long terme. Vous aurez alors la possibilité de vendre et d’acheter un nouveau bien, tout en gardant le même emprunt avec les mêmes conditions. De quoi faire de substantielles économies…
Edouard MALATRAY, notaire
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