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A l’occasion des 4 jours du logement, qui se sont tenus en décembre 2023, Les notaires Drôme Isère Hautes-Alpes dressent un premier bilan immobilier

Retrouvez notre magazine « Passez a l’acte » spécial Logement à découvrir dans la presse locale, chez votre notaire.

1ER BILAN IMMOBILIER – UN EFFRITEMENT, DÉGRESSIF MAIS LINÉAIRE, DU VOLUME DE TRANSACTIONS

Le troisième trimestre 2023 témoigne du ralentissement de l’activité immobilière de l’ordre de – 18 % sur nos départements. Nous assistons à l’effritement, dégressif mais linéaire, du volume de transactions qui, en réalité, a été initié dès l’automne 2022

1er bilan immobilier – les statistiques immobilières 2023

Dans l’ancien, l’effritement du volume de transactions a précédé la baisse des prix de l’immobilier, qui commence tout juste à poindre. Ce phénomène s’explique de plusieurs façons : d’une part, les propriétaires qui n’ont pas le besoin impérieux de vendre, maintiennent leur prix.

Les constructions neuves subissent une forte baisse du volume de transactions.

L’acquisition du foncier est chère, et se combine aux problématiques de la hausse du prix de revient de construction et la hausse des taux d’intérêt. Au-delà, l’inflation freine l’acquisition dans le neuf pour les primo-accédants notamment.

Volumes des ventes : Sur nos 3 départements Isère Drôme Hautes-Alpes, tous biens confondus, les volumes de vente baisse de -18% : par types de biens, les ventes d’appartements anciens baissent de -13% et -17% pour les appartements neufs, -18% pour les maisons anciennes, et -36% pour les terrains.

Variation de prix : L’indice des prix met en évidence une hausse très contenue pour les appartements anciens, de +1,4% et une baisse de -0,3% pour les maisons anciennes.

Synthèse des prix à télécharger

Synthèse des prix immobiliers en Isère, Drôme et Hautes-Alpes

Isère – Prix immobilier

Drôme – Prix immobilier

Hautes-Alpes – Prix immobilier

Comment se caractérise le marché immobilier au troisième trimestre 2023 ?

Nous constatons un ralentissement de l’activité immobilière. Ce phénomène résulte de la conjonction de deux facteurs : d’une part, la diminution du nombre d’acquéreurs, liée aux difficultés d’accès au crédit bancaire ; d’autre part, les vendeurs potentiels, qui ont acquis un bien à un taux d’intérêt bas et qui souhaiteraient changer de logement. Ils ont une capacité d’emprunt moindre et diffèrent leur projet. Au final, donc, nous assistons à un certain immobilisme global de l’activité, qui perdure cette fin d’année.

Après la parenthèse des années Covid, ne revient-on pas à un volume d’activité proche de la normale ?

En effet, les années post-Covid – 2021 et 2022 – ont été caractérisées par une hausse de + 20 % environ du volume de transactions, à laquelle s’est ajoutée mécaniquement une hausse des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, les acquéreurs potentiels ont assimilé le principe de taux d’intérêt plus élevés, et l’hypothèse d’une augmentation, ou d’une baisse future des taux. Par ailleurs, les acquéreurs ont intégré le principe d’une appréciation du taux d’endettement maximum à 35 % autorisé par les banques. Ces facteurs conjugués créent manifestement un « effet ciseau » pour les jeunes acquéreurs primo-accédants en particulier, et aboutissent à une forte sélection des acquéreurs potentiels. La problématique énergétique des logements, combinée à la hausse du coût de l’énergie, constituent deux autres facteurs déterminants, aboutissant au ralentissement de l’activité : les règles deviennent plus contraignantes, d’où une exigence et une sélectivité plus forte de la part des acquéreurs sur les niveaux de performance énergétique.

Comment se caractérise la demande actuelle?

Globalement, la demande demeure forte dans notre région. Aujourd’hui, compte-tenu de l’augmentation du coût de l’énergie, combinée aux nouvelles exigences de performance énergétique, les futurs acquéreurs sont très attentifs au DPE. On observe la baisse des prix de l’immobilier pour les biens dont les notes sont dégradées – F et G – mais le marché existe. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les habitations classées G + ne peuvent plus faire l’objet d’un bail. Le marché à la location est, de fait, fortement impacté. Les propriétaires-bailleurs sont donc confrontés à deux options : vendre, ou entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Et, les investisseurs locatifs qui pourraient être partants, sont freinés dans leur acquisition. D’où la crainte à terme d’une chute des prix de l’immobilier, liée à l’abondance de biens sur le marché, qui seront inoccupés…

Analyse de Stanislas Dufresne, président de la chambre des notaires de l’Isère

Chute des volumes : jusqu’à quand ?

Pour le moment, nous sommes dans un scénario d’une baisse des prix modérée, mois après mois, qui va se poursuivre dans le temps. L’inconnue étant de savoir si la chute des volumes, plus violente que prévue, se stabilisera ».

Johan Montbarbon, directeur de l’observatoire immobilier de la Drome

La problématique du calendrier de rénovation énergétique dans les copropriétés


« Actuellement, le parc ancien peine à être rénové, et la construction neuve est à l’arrêt, constate Aurélie Bouvier, déléguée à la communication du conseil régional des notaires. L’objectif de la loi Climat et Résilience est noble, mais les moyens pour y parvenir ne sont pas à la hauteur des enjeux, et nécessiteraient de vraies mesures d’accompagnement, notamment des propriétaires les plus modestes : prêts bonifiés, possibilité d’échelonner les travaux dans le temps, donner au syndic le pouvoir d’agir afin d’engager des travaux collectivement. Parallèlement, les pouvoirs publics devraient accorder des aides plus conséquentes pour favoriser l’acquisition de logements neufs. Car l’inquiétude portant sur l’accès au logement est réelle, et la confiance des acquéreurs et des investisseurs doit impérativement être restaurée », conclut Aurélie Bouvier.

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