1er bilan des marchés de l’immobilier 2020

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IMMOBILIER : 1er bilan 2020

Les notaires dressent un 1er bilan de la conjoncture immobilière 2020 : comment ont évolué les volumes et les prix, quelles sont les tendances 2021 ?

Retrouvez le bilan national et les premiers chiffres de l’immobilier pour les départements de la DROME, de l’ISERE et des HAUTES-ALPES.

1) Perspectives 2021 : vers de nouveaux comportements immobiliers ?

Consulter la Note de Conjoncture immobilière Janvier 2021

Toute fin 2020, la forte résilience du marché immobilier était déjà soulignée, corrélée aux paramètres lui conférant une inertie jusqu’ici sécurisante. Des interrogations majeures quant à sa pérennité demeurent.

En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer ? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?

Les dernières analyses de volumes, France entière, affichent, depuis la seconde moitié de l’année passée, des résultats quelque peu erratiques, oscillant, d’un mois à l’autre, autour du million de transactions. Mais depuis fin octobre 2020, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchissait à nouveau ce seuil symbolique pour s’établir, à fin novembre 2020, à 1 020 000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. Il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national ; comme nous l’avions indiqué il y a quelques semaines, le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions.

Les établissements bancaires, en dépit d’un mode de fonctionnement dégradé (comme partout ailleurs) et bien que fortement mobilisés par le prêt garanti par l’État (PGE), ont continué à jouer leur rôle «solvabilisateur », comme le confirme une production toujours soutenue des nouveaux crédits à l’habitat, dont le taux de croissance performe à +5,5 % en octobre 2020, avec des renégociations de prêts immobiliers en léger repli. Cette tendance devrait se confirmer en 2021, portée, d’abord, par des taux à un niveau toujours très bas et en diminution continue depuis juillet 2020 grâce à l’action de la Banque centrale européenne (BCE). Ils sont aujourd’hui très proches de leur plancher historique. Fait nouveau qui entretient la robustesse du marché, les recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Celui-ci a décidé, le 17 décembre 2020, d’ajustements moins restrictifs quant à l’octroi des prêts immobiliers, notamment pour favoriser les primo-accédants. Ce premier constat rassure : un fléchissement des volumes de si légère amplitude, après plusieurs semaines d’arrêt quasi-total de l’activité économique en général – et immobilière en particulier – entre mars et mai 2020, est un moindre mal.

2) Rétrospective 2020, une année résiliente pour l’immobilier

À fin septembre 2020, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France
(y compris départements d’outre-mer hors Mayotte) était de 990 000, une baisse de 5% en un an.
Le volume de transactions de logements anciens cumulé sur douze mois était établi à 990 000 au 30
septembre 2020, contre 986 000 en août et 983 000 en juillet. Néanmoins, la baisse sur un an constatée
depuis juin 2020 continuait de s’accentuer (-0,7% sur un an à fin juin, -3,7% à fin juillet, -4,6% à fin août
et -5,0% à fin septembre).

Un fort rattrapage a bien eu lieu en termes de signature d’avant-contrats post-confinement et les
notaires ont pu constater une très forte activité jusqu’à mi-août ; les ventes en cours qui n’avaient pas
pu se signer ont également pu se concrétiser. Dans le contexte sanitaire et économique actuel,
l’attentisme reste toutefois de mise.

Les avant-contrats sont restés à un bon niveau, notamment pendant le mois du second confinement de novembre. Les volumes devraient se maintenir pendant les trois premiers mois de l’année.

Si le rebond de l’été n’a pas permis de combler le retard pris au 1er confinement, il n’y a pas eu d’effondrement lors du second : le marché semble avoir assez bien résisté en retrouvant une dynamique
stable, à un haut niveau.

Malgré un arrêt quasi-total de l’activité économique pendant deux mois lors du 1er confinement, le
marché immobilier dans l’ancien s’est montré particulièrement résilient. C’est un marché d’utilisateurs sain et solide. Le contexte est très différent du contexte des années 90 ou de 2008.

3) Les moments-clefs de l’année immobilière (établies à partir des flux d’actes de ventes 2020 vs 2019 à l’échelle nationale)

Début 2020, le flux d’actes de ventes était en hausse (de +10% à +20% selon les semaines) comparativement à 2019.

  • À compter de l’annonce du 1er confinement (semaine du 16 au 22 mars 2020) et pendant quasiment deux mois, la collecte a connu une chute brutale : 60% à 70% de moins que le niveau de 2019. Dès la sortie du confinement mi-mai, la collecte a connu une très forte reprise en dépassant le niveau de fin mai / mi-juin 2019.
  • Pendant la pause estivale du 15 juillet au 31 août, le flux d’actes a de nouveau baissé, prématurément comparativement au flux 2019. Enfin, depuis la hausse survenue début septembre, le flux d’actes collectés se situe juste en deçà des niveaux observés en 2019 et proche de ceux observés en début d’année.
  • Après un creux au deuxième trimestre 2020 et un fort rebond au T3 2020, le redressement est ensuite plus progressif.
  • Il y a eu un fort rattrapage en termes de signatures d’avant-contrats* post-confinement et une très forte activité constatée jusqu’à mi-août 2020. Néanmoins, si la courbe se rapproche de celle de 2019, elle aurait dû la dépasser pour compléter la perte d’actes collectés en valeur égale.
  • Deux hypothèses peuvent l’expliquer : soit les transactions manquent effectivement ; soit les transactions ne se seraient pas réalisées et les volumes de fin d’année reflètent la situation telle qu’elle aurait été sans la crise. Le marché a en partie absorbé le creux et a retrouvé une dynamique classique.

4) Projections 2021 (appartements anciens et maisons anciennes)

Appartements anciens
Les prix des appartements anciens ont augmenté de 6,5% sur une année.
Les projections pour le 4e trimestre 2020 laissent présager de la poursuite de la hausse, légèrement plus prononcée en Province qu’en Île-de-France (France métropolitaine +6,6%, Province +7,1%, Ile-de-France +6,1 %).

À fin janvier 2021, les projections* indiquent des évolutions sur un an de +5,8% pour la France métropolitaine, +6,8% pour la Province et +4,6% pour l’Île-de-France.

Maisons anciennes

Les projections établies pour le 4e trimestre 2020 augurent d’une hausse sur un an un peu plus significative, notamment pour la Province (+ 6,1% pour la France métropolitaine et la Province, + 5,8% pour l’Ile-de-France).
À fin janvier 2021, d’après les projections*, les évolutions sur un an atteindraient +6,8% pour la France métropolitaine, +6,7% pour la province et +7,2% pour l’Île-de-France.

*les indicateurs avancés établis à partir des avant-contrats sont calculés sur la même méthode que les indices Notaires-Insee et permettent de projeter les indices de prix à 3 mois. Ce qui permet aujourd’hui de présenter la tendance sur l’ensemble de l’année 2020.

4) Un pouvoir d’achat immobilier en diminution sur le plan national

En moyenne, la surface finançable (mensualité de 800 € /mois pendant 20 ans et sans apport), d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France s’établit à 55m² en 2020 (vs 56 m² fin 2019).

Ex : sur la commune de Grenoble, un acquéreur peut prétendre à un appartement ancien d’une surface habitable de 73 m² (soit 9 m² de plus qu’à l’échelle nationale). Il aurait pu prétendre à un appartement de 76 m² pour ces mêmes conditions un an plus tôt.

5) Conjoncture départementale – Evolution des volumes de vente au 31 octobre 2020

Vous voulez acheter ou vendre dans les départements de l’Isère, de la Drôme ou des Hautes-Alpes, comment se portent les marchés immobiliers ? Les notaires dressent un état des lieux des prix de l’immobilier, sur la base des transactions d’appartements, de maisons et de terrains à bâtir, enregistrées sur 1 an, au 31 octobre 2020.

Tous biens confondus, l’évolution des volumes de transactions est la suivante :

  • En hausse dans la Drôme :  +4%
  • En baisse dans l’Isère : -4%
  • En hausse dans les Hautes-Alpes : +16,4%

L’évolution des volumes de ventes est très hétérogène selon le type de biens

EVOLUTION DES VOLUMES SUR 1 an Drôme Isère Hautes-Alpes
APPARTEMENT ANCIEN +9,7% -5,0% +20,2%
APPARTEMENT NEUF +78,0% +14,6% -38,0%
MAISON ANCIENNE +2,7% -7,7% +20,5%
TERRAIN A BATIR -15,7% +1,4% +28,5%

6) Prix de l’immobilier au 30 octobre 2020 et évolutions sur 1 an, dans la Drôme, l’Isère et les Hautes-Alpes

Le prix des appartements dans l’ancien 

L’augmentation du prix/m2 se situe à environ +3,7 % dans la Drôme, +3% pour l’Isère, alors qu’on relève une baisse de -2,8% pour les Hautes-Alpes.

Dans l’Isère et les Hautes-Alpes, le prix médian / m² dépasse 2000 €/m² contre 1500 €/m² dans la Drôme

  • Drôme : 1510/m² + 3,7%
  • Isère : 2130 €/m² + 3%
  • Hautes-Alpes : 2080 €/m² -2,8%

Le prix des appartements dans le neuf 

Le prix/m2 augmente baisse de -1,5% dans la Drôme et de -2,4% dans l’Isère, alors qu’il est stable dans les Hautes-Alpes. Il se situe à plus de 3500 € dans les Hautes-Alpes, 3420 €/m² pour l’Isère contre – de 3000 € dans la Drôme.

  • Drôme : 2990 €/m² -1,5%
  • Isère : 3420 €/m² -2,4%
  • Hautes-Alpes : 3540 €/m² 

Les prix des maisons dans l’ancien

Dans les 3 départements confondus, la progression du prix médian est en hausse.

Dans la Drôme, le prix médian des maisons progresse de +4,8% pour s’établir à 206 000 €.

Dans l’Isère, le prix médian se situe à 235 000 € en hausse de +6,8%.

Dans les Hautes-Alpes, le prix médian augmente de +11% et atteint 230 300 €.

Les terrains à bâtir

Dans les 3 départements confondus, le prix médian se situe entre 69 000 € et 90 000 €, pour une surface médiane comprise entre 600 et 800 m².

Dans la Drôme, le prix médian des terrains perd -1,3% pour atteindre à 74 000 €. La surface médiane est de 610 m².

Dans l’Isère, le prix médian gagne 7% et s’établit à 90 000 € pour une surface médiane de 760 m²

Dans les Hautes-Alpes, le prix médian perd -1,4% et se situe 69 000 €, avec une surface médiane de 700 m².

Les prix de l’immobilier par département

Pas de projet immobilier sans notaire

 

 

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