Observatoire de l’immobilier en Isère en 2018, le secteur du Grésivaudan à la loupe

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Il est particulièrement complexe de synthétiser l’immobilier dans le GRESIVAUDAN tant le secteur est hétérogène.  En effet quelle unité trouver entre une grande propriété de CORENC ou MEYLAN et un ancien logement ouvrier de FROGES.  Entre une maison de village au TOUVET et un appartement à GIERES ? Néanmoins il présente certaines constantes :

  • C’est un secteur composé essentiellement de résidences principales
  • C’est un secteur où les prix tendent à diminuer plus on s’éloigne de l’agglomération Grenobloise 
  • Les prix en rive gauche sont plus bas qu’en rive droite
  • C’est un secteur où les prix sont parmi les plus élevés de l’Isère
  • C’est aussi un secteur où le parcours résidentiel est très marqué.
  • C’est d’ailleurs à travers ce parcours résidentiel que nous allons analyser les chiffres du secteur.

En préambule et contrairement à une idée répandu il y a lieu de préciser qu’il s’agit d’un marché franco-français : presque 97% des acquéreurs sont de nationalité française on rencontre moins de 1% d’italien et moins de 1% de portugais nulle cohorte d’ingénieurs anglo-saxons parmi les acquéreurs.

Le parcours Résidentiel : 

Arrêtons-nous quelques minutes sur quelques caractéristiques du GRESIVAUDAN :

  • L’activité économique y est soutenue, de très nombreuses entreprises y sont installées dans tous les secteurs d’activité, il y a donc du travail
  • Les déplacements dans le secteur ne sont pas trop contraignants, c’est d’un confort certain
  • En sortir par contre en traversant l’agglomération grenobloise est plus problématique, pourquoi donc quitter le secteur ?
  • L’habitat comme nous l’avons vu est particulièrement hétérogène tant en matière de prix que de type de bien ; tout un chacun peut trouver chaussure à son pied
  • Et ce qui ne gâche rien le paysage est magnifique

Tous les critères sont donc réunis pour que ce secteur soit très marqué par le parcours résidentiel.

Ce parcours dans le GRESIVAUDAN est immuable.

On commence par acheter un appartement. 

Pour ensuite atteindre le GRAAL qui est l’achat d’une maison et plus encore l’achat d’un terrain à bâtir afin d’édifier la maison de ses rêves.

Puis l’âge avançant on retourne vers un appartement pour des raisons de commodités mais étant donné que l’on a pris l’habitude d’un certain confort et que la maison a été vendue à bon prix on se tourne de préférence vers un appartement neuf.

A l’intérieur de ce cheminement s’intercale 

– les accidents de la vie (souvent des divorces) qui font repartir les personnes au point de départ : l’appartement.

– mais ce retour est parfois provisoire : on se remet en couple et on rachète une maison.

– et aussi les changements de secteur avec le même constat : * on cherche à se déplacer vers les secteurs les plus côtés * quitte à retourner dans les secteurs moins côtés en cas de difficultés.

Tous les chiffres que nous allons voir sont le reflet de cette tendance de fond.

Analysons toutes les étapes de ce parcours.

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Grésivaudan, les appartements

En ce qui concerne les volumes (45% du volume des ventes du secteur)

Qui pense GRESIVAUDAN pense maison, or le marché est dominé en volume par les appartements anciens (45% du volume des ventes)

Il se vend près de 25% de plus d’appartements existants que de maisons existantes dans le GRESIVAUDAN.

Car nous l’avons vu précédemment il s’agit du passage obligé pour les primo-accédants et les revers de fortune.

Il représente environ 15% des parts de marché de l’Isère. 

Les volumes sont à la baisse ( – 15%) mais ils avaient fortement augmentés l’an dernier et reste supérieur néanmoins à l’année 2016.

Les 4 pièces représentent près de 35% des ventes. 

En ce qui concerne les prix

Après le secteur très particulier de l’OISANS, LE GRESIVAUDAN reste le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian au m² de 2.420 en légère augmentation de 1,8% (augmentation identique à l’an dernier).

Vous trouverez quelques exemples de prix:

MONTBONNOT SAINT MARTIN : 3.410,00 €/m² (+10,3%)

MEYLAN: 2.920 €/m² (+5,4%)

LA TRONCHE: 2.820 €/m² (+9,2%)

VILLARD-BONNOT: 2.140 €/m² (+4,7%)

PONTCHARRA: 1.980 €/m² (+ 2,5%)

Mais cela reste un achat de nécessité (34% des acquéreurs viennent de la même commune) c’est-à-dire qu’on achète parce que c’est pratique et on n’est pas prêt à se déplacer et modifier ses habitudes pour ce type d’achat.

Alors qu’on accepte plus de se déplacer pour acquérir une maison (29% même commune) et encore plus un terrain à bâtir (27% même commune).

 On constate également que certaines communes même réputées ont des prix médians bas car l’habitat n’est plus conforme aux attentes (plans courants).

Comme tout marché le marché immobilier n’est qu’une question d’équilibre particulièrement imagé par le cas de SAINT MARTIN D’HERES qui après avoir vu ses volumes et ses prix baisser continuellement a vu cette année ses volumes augmentés ainsi que ses prix (+1,3 %)

Le parc immobilier de SAINT MARTIN D’HERES (plans courants) n’est toujours pas en adéquation avec les aspirations des acquéreurs, néanmoins certains y trouvent leur compte en accédant maintenant à la propriété à bon prix.

En ce qui concerne le profil socio-économique des intervenants on constate que près de 30% des acquéreurs sont des ouvriers ou employés et 32 % des professions intermédiaires et à peine 14% sont des retraités.

La part des vendeurs retraités est sans surprise élevée (34 %) mais malgré tout bien en deca de la moyenne PROVINCE qui est de 43%, dans son propre parcours résidentiel le retraité a déjà pu acquérir une maison.

En ce qui concerne la tranche d’âge : deux tranches se distinguent en qualité de vendeurs : la tranche 30-39 ans : (la vente pour acquérir une maison) et bien entendu la tranche 60 ans et plus.

Pour les acquéreurs : près de 26% ont moins de 29 ans (c’est le début du parcours).

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Grésivaudan, les maisons

En ce qui concerne les volumes : Elles représentent 33% du volume total des ventes du secteur mais qu’environ 11% du marché total de l’Isère.  Avec une légère baisse des volumes d’environ 4%, après une forte hausse l’an dernier.

En ce qui concerne les prix : LE GRESIVAUDAN  reste encore une fois le secteur le plus cher de l’Isère avec un prix médian de 311.200 eur en légère augmentation de 1,2%  Cette référence ne veut pas dire grand-chose tant le secteur est hétérogène. Il faut compter un prix médian par exemple :

  • CROLLES : 335.000  (+ 4%)
  • SAINT ISMIER : 540.700 (+ 15%)
  • MEYLAN : 520.000 € (- 6%)
  • LE VERSOUD : 301.000 (+ 5%)
  • VILLARD-BONNOT : 261.000 € (+ 14%).
  • PONTCHARRA : 209.200 € (- 3%)

Les prix sont stables depuis quelques années. On constate plus de rattrapage technique dans un sens ou dans l’autre que de réelle tendance par commune.

Le marché des très gros biens est atone, les ventes de maison dépassant 1 million d’euros restent très exceptionnelles.

Pour les profils : A peine 6% des acquéreurs ont moins de 29 ans et plus de 41% ont entre 30 et 39 ans.

Les plus de 60 ans ne représentent que 7% des acquéreurs. Ils représentent presque 48% des vendeurs.

Les prix des maisons sont élevés : Les acquéreurs sont majoritairement des cadres supérieurs et les professions intermédiaires (60% pour les deux), les ouvriers et employés sont peu représentés (10% pour chaque catégorie). 

Les volumes diminuent légèrement (ils avaient fortement augmentés l’an dernier)  mais les prix sont généralement stables, le marché est mature et a trouvé son équilibre en matière de prix.

Certains secteurs ont un parc immobilier en inadéquation avec la demande actuelle (plans courants, habitat ancien).

Les biens avec travaux naguère très recherchés ne le sont plus.

Les acquéreurs sont à la recherche de biens de qualité, ils sont attentifs aux performances énergétiques et les jeunes acquéreurs également à l’aspect moderne des biens. 

Les vendeurs ne sont plus attentistes ont intégré que le marché n’allait pas flamber dans les prochaines années qu’il fallait profiter des taux bas et certains ont fait le deuil d’une partie de leur investissement notamment pour ceux ayant acquis dans les années 2005/2008.

Les durées de détention sont assez proches de ceux de 2008 (début de la crise) pour les durées de détention 0 à 15 ans mais on constate néanmoins beaucoup de propriétaires qui conservent leur bien plus de 15 ans (39% en 2018 contre 24% en 2008 pour les maisons individuelles et 27% en 2018 contre 19% en 2008 pour les appartements existants).

Le marché s’étant retourné au profit des acquéreurs, le critère de la commune ne suffit plus. En affinant nos statistiques on constate que l’échelle de décision est souvent le quartier, quelquefois même la rue et parfois pour les appartements la copropriété en elle-même. 

Les acquéreurs d’aujourd’hui ont clairement assimilé qu’ils seront les vendeurs de demain et qu’un achat de qualité conditionnera une bonne revente.

Il semble que la crise de 2008 ne soit plus dans les esprits des intervenants ce qui permet une bonne fluidité du marché mais qui annonce peut-être la prochaine.

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Grésivaudan, les terrains à bâtir

Le terrain à bâtir reste une denrée rare dans le GRESIVAUDAN où les surfaces aménageables ne sont pas extensibles.

Cette rareté est en partie compensée par les nouvelles dispositions d’urbanisme qui autorisent une plus grande densification. D’exceptionnelle il y quelques années, la question d’un détachement d’une propriété bâti est devenue courante.

Plus qu’ailleurs la notion de prix au m² ne veut rien dire, on achète un droit à construire et c’est tout. 

Encore que dans certains secteurs les plus prisés du GRESIVAUDAN, la surface reste un élément important pour les acquéreurs.

Les surfaces vendues ne cessent de baisser:  

En 2007 le marché était dominé par des parcelles comprises entre 900 et 1.500 m² (43% du volume des ventes), alors que les parcelles de – de 600 m² ne représentaient que 16% du marché. 

En 2018 : les parcelles de – de 600 m² représentent 47% du marché  et celles entre 900 et 1.500 m² plus que 20% du marché.

Les volumes ont  baissé de 12% environ, qui s’explique en partie par la rareté de ce type de produit mais également par une augmentation importante des volumes l’année précédente (+11%) 

Pour cette année aucune des communes du GRESIVAUDAN n’a plus de 10 références de vente sur son territoire.

Le prix médian au m² est de 279  est en augmentation (+ 9%) et le prix médian par vente est à 150.000 eur en en baisse (- 6%). 

De manière surprenante, la commune où le prix médian est le plus élevé est LE VERSOUD (495 eur/m²) mais avec un prix de vente médian très bas pour le secteur (106.000 eur). A comparer au prix médian de 375.700 eur pour LA TRONCHE (400 eur /m²)

La densification permet donc une baisse des prix de vente. 

Pour les profils : (pour faire un rappel du parcours résidentiel)

Les retraités représentent 4% des acquéreurs et 56% des vendeurs.

Et on achète majoritairement un terrain à bâtir entre 30 et 39 ans (46% des acquéreurs).

C’est toujours le cadre supérieur qui achète le plus.

Le marché de l’immobilier dans le secteur du Grésivaudan, les appartements neufs

Le marché des appartements neufs est nettement plus faible en volume, il se vend 3 fois moins d’appartements neufs dans le GRESIVAUDAN que d’appartements existants et pour un prix médian au m² près de 40% plus élevé. Bien entendu, en termes de qualité, ce ne sont pas des produits équivalents.

On constate une baisse des volumes et le GRESIVAUDAN représente 23% des parts de marché dans l’Isère. Ce qui en fait le marché le plus important du département.

Sans surprise les prix rive droite sont plus élevés que ceux en rive gauche d’environ 1.000 à 1.500 eur /m²

Le prix médian est de 3.540 eur/m² en diminution.  Cette diminution s’explique en partie par l’éclosion de nombreux programmes en rive gauche alors que pendant longtemps les programmes immobiliers ont été l’apanage de la rive droite (ST ISMIER, MONTBONNOT, CROLLES)

Beaucoup de commune de la rive gauche sont des petites communes avec moins de pression foncière, elles ont pour beaucoup attendu le dernier moment pour adopter un PLU en lieu et place du POS. L’adoption des PLU a débloqué de nombreux terrains et de nombreux programmes se sont réalisés sur des communes ou l’incidence du foncier dans le prix de revient est plus faible.

 Les budgets des acquéreurs n’étant pas extensibles, ces derniers acceptent de sacrifier 1 pièce pour pouvoir acquérir un bien neuf. Cette tendance résulte aussi du fait d’un nombre important de séniors qui ont moins besoin de surface.

En conséquence près de 50% des appartements neufs vendus dans le GRESIVAUDAN sont composés de 3 Pièces (alors que dans l’ancien nous sommes à égalité entre 3 et 4 pièces).

Pour les profils : 26% des acquéreurs sont des retraités ce qui en fait le plus gros quota (parcours résidentiel), et 20% ont moins de 29 ans (prêts aidés).

Marc DUBOIS, notaire.
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