La plus-value immobilière : Mode d’emploi

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Toute personne ayant un projet de vente immobilière doit nécessairement s’interroger sur le fait qu’il aura peut-être à payer un impôt sur la plus-value immobilière.

Pour autant, sommes-nous toujours concernés par cette plus-value ? Que veut dire l’expression « Faire une plus-value » ? Comment se calcule-t-elle ?

1) Quand y-a-t’il plus-value immobilière ?

La vente d’un bien immobilier (appartement, terrain, maison), génère de la plus-value immobilière lorsque le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat payé à l’époque par le vendeur (sauf cas d’exonération comme par exemple la vente de sa résidence principale ou encore la vente d’un bien dont le prix serait inférieur à 15.000 Euros).

2) Calcul de la plus-value immobilière 

Pour calculer la plus-value immobilière, on compare la valeur du bien lorsqu’il est entré dans le patrimoine du vendeur (achat) à la valeur de sortie de celui-ci (vente). 

Pour que cet impôt ne soit pas trop « injuste », quelques correctifs sont apportés par la loi à ce calcul : 

  • On rajoute au prix d’achat les éventuels frais supportés par le vendeur lors de son acquisition :
  • Commission d’agence immobilière  
  • Frais d’acte d’achat (au réel ou forfait de 7,5% de la valeur du bien à l’achat)
  • Travaux effectués dans le bien pour leur montant réel (et non déjà déduits au titre d’éventuels revenus fonciers) ou un forfait de travaux de 15% à condition d’être propriétaire depuis plus de 5 ans.
  • On déduit du prix de vente, certains frais supportés par le vendeur  notamment : 
  • Le coût des diagnostics obligatoires (amiante, termites, DPE….)
  • Frais de mainlevée hypothécaire, si une hypothèque doit être radiée sur le bien vendu
  • Commission d’agence immobilière

Une fois ces correctifs appliqués, il peut être déterminé la plus-value dite « imposable » en faisant une soustraction entre le prix d’achat et le prix vente « corrigés ».

Mais le calcul ne s’arrête pas là.

Plus le bien est détenu depuis longtemps par le vendeur, et plus le montant de la plus-value à payer va baisser. En effet, un abattement par année de propriété du bien est appliqué. Cette durée de détention pourra même conduire à une exonération totale d’impôt au bout de 30 ans.

Cette plus-value imposable sera alors taxée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et au taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux soit 36,20% au total.

Cet impôt sera ensuite prélevé sur le prix de vente par votre notaire qui se chargera de le verser à l’administration fiscale pour votre compte. 

3) Calcul de la plus-value immobilière, exemple

Monsieur DUPONT a acheté en janvier  2014 un appartement au prix de 80.000 €. Il le revend 120.000 € en février 2019.

Lors de la vente, il a payé une commission d’agence de 8000 €.

Lors de l’achat, il n’avait pas eu recours au service d’une agence immobilière.

  • Prix de vente : 120.000 € – 8.000 € 
  • Prix de vente corrigé = 112.000 €
  • Prix d’achat : 80.000 € + 6.000 € (forfait de 7,5% de frais d’achat) + 12.000€  (forfait de 15% de travaux car le bien a été acheté il y a plus de 5 ans).
  • Prix d’achat corrigé = 98.000 € 
  • Plus-value nette imposable = 112.000 € – 98.000 € soit : 14.000 €
  • Le montant de l’impôt à payer est de 5068 € (14000×36,20%)

Olivier MARCE, notaire.

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